《所有权问题之》PPT课件.ppt

所有权问题之四不动产相邻关系,一、相邻关系的含义与特征二、处理相邻关系的原则三、常见相邻关系,主要内容,Case：晒太阳是福利还是权利?,2002年3月王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住，后来甲公司在排风管道外加盖房屋超出了王某的窗高，两个散热窗户正对着王的窗户使其无法开窗通风采光，王起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。,明确保护 阳光权,物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。,A 与B 系前后邻居，两家房距58 米。A 翻盖房屋，准备在原来的宅基地上建两层922米高的楼房，便找到B 协商。B 表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是48米，B 不能超建。A 认为，在自己的宅基上建房，想盖多高盖多高，谁都无权干涉。故趁B 外出做生意之机，强行超建将房建成。经科学测算，因A 的超建，B 的房屋整个窗户在冬季近二个月不能受阳光照射。下列说法正确的有：AA 建房属于合法行使自己宅基地使用权，B 无权干涉 BA 和B 之间形成地役权法律关系CB 有权要求A停止侵害，排除妨碍 DA 的行为违反乡规民俗属于无效,04年司法考试（四）卷第七题,甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集朋友在家打麻将，通宵达旦严重影响乙家正常休息。乙多次到甲家说明自己神经衰弱，孩子要学习，希望甲夜晚不要扰民。一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方由此发生争吵，引来邻里劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说：“我是赌徒，你就是妓女。”乙羞愤不已，转身欲走，但被甲拉住。挣扯间致乙衬衣被撕破，上身部分裸露。乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重，不能正常生活工作，所在外企将其辞退。治病、休养、生活无来源，使乙身心、财产俱遭伤损。后有朋友告诉乙，一定要讨个说法。作为一名法律职业者，你认为根据我国法律的规定，有哪几种法律途径或方式可供乙选择，以维护其权益。针对本案的实际情况，你认为选择其中哪一种方式处理此事社会效果更好、更具优越性，并请阐明理由。要求：运用掌握的法学和社会知识阐释你的观点和理由；说理充分，逻辑严谨，语言流畅，表达准确；字数不少于500字。,一、不动产相邻关系的特征,1、主体的多数性两个以上所有人或使用人 2、标的物的相邻性不动产相互毗邻 3、内容的复杂性给予便利或受到限制4、产生的法定性 权利义务法定产生5、客体的特殊性相邻各方在行使不动产权利时互相给予方便所追求的利益（经济或非经济）,相互毗邻的不动产所有人（使用人）之间在行使不动产物权时，因相互间给予便利或受到限制所发生的权利义务关系,二、处理相邻关系的原则,（1）有利生产和方便生活（2）团结互助和公平合理（3）尊重历史和习惯民法通则83条,民法通则83条,不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。,三、常见相邻关系（示意图）,常见相邻关系,相邻土地使用关系,相邻的损害防免关系,相邻的越界关系,相邻的用水和排水关系,相邻土地管线安设关系,相邻土地建筑物营缮关系,相邻土地通行关系,建筑物倒塌的防免关系,地基动摇的防免关系,业务活动的防免关系,日照妨害的防免关系,相邻环保关系,建筑越界的相邻关系,竹木越界的相邻关系,果实越界的相邻关系,1、相邻土地使用关系,指土地所有或使用人为行使权利之便，在法定范围内，有权使用邻人土地而发生的相邻关系。主要包括：第一，相邻土地的管线安设关系第二，相邻土地的建筑物营缮关系第三，相邻土地的通行关系,相邻土地的管线安设关系,土地所有或使用人非经他人土地不能安设管线或虽能安设而费用过大时，有权经他人土地安设，邻地所有或使用人应当允许。要求：（1）应选择对他人土地损害最少的场所和方法（2）应支付补偿金,相邻土地的建筑物营缮关系,土地所有或使用人在其疆界或近旁营造或修缮建筑物时，若有使用邻地之必要，则邻地所有或使用人应准其使用。最高院贯彻民通意见97条规定要求：（1）相邻一方应按约定范围、用途和期限使用他方土地（2）如未按约定使用，应及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失,相邻土地的通行关系,相邻土地间，相邻一方有于他方土地通行之必要，他方应予准许;造成相邻人损失的，通行方应予适当补偿相关法规：民法通则83条原则规定；民通意见 100条、101条 类型：A.一般的相邻土地通行关系B.特别的相邻土地通行关系,最高院贯彻民通意见 100条,一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许。因此造成损失的，应当给予适当补偿。,最高院贯彻民通意见 101条,对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。,一般相邻土地通行关系,成立要件：（1）土地属于“袋地”或“准袋地”（四周不通公路或虽可通但费用过大、具有危险等不便）（2）须为使用土地所必要（3）须非土地使用权人的任意行为所致通行权人有通行相邻一方土地的权利，必要时可开设道路通行权人应选择对邻地损害最小的地方通行并适当补偿因通行或开设道路给他人带来的损害,特别的相邻土地通行关系,成立要件：（1）土地属于“袋地”或者“准袋地”（2）须为使用土地所必要（3）须因土地使用权一部让与或分割而产生通行权人可通行相邻一方的土地且不必补偿由此给土地使用权受让方或分割土地使用权方带来的损害但通行权人应选择对周围地损害最小的地方通行,相邻土地通行关系纠纷案,1994年镇中心学校新盖校舍，准备出卖旧校舍。乐洋与毛修共同出资购买了镇中心学校出卖的房屋，共计8间。乐洋欲开商店住临街4间；毛修欲开修理厂住靠里面4间。为免争议，双方分割了房屋，并办理了房屋产权登记。1994年8月，毛修病故，其子毛青继承房屋，因不会修理，无法再开修理店。因种种原因，乐洋亦未开成商店，而至城里打工，并将其房卖与周洋。乐洋与毛修原打算一个开商店，一个开修理厂，去修理厂的人从商店经过，正好拉客源。现毛青与周洋的房屋仅用于居住，毛若不从周之院子通过，再无他路可走。周不同意毛通行其院，若一定通行，须每年给付500元补偿费。毛不同意给付，双方发生争议。【问题】毛青是否有权通行周洋的院子，是否应当支付补偿费？,2、相邻的损害防免关系,不动产所有或使用人在行使不动产权利时，应注意防止、避免给相邻人造成损害主要类型（1）建筑物倒塌的防免关系（2）地基动摇的防免关系（3）业务活动危险的防免关系（4）日照妨害的防免关系（5）相邻环保关系,（1）建筑物倒塌的防免关系,当建筑物或其他工作物有发生倒塌、致相邻人损害的危险时，其所有人或使用人应当采取措施，防止损害的发生相关立法 国内立法对此未做直接规定 德国民法典第908条 我国台湾地区“民法”第795条,德国民法典第908条,因与邻地相关的建筑物或其他工作物有倒塌的危险，或因建筑物或工作物的一部分有崩离的危险，致土地有受损害的危险时，土地所有人得要求相邻人采取措施预防损害的发生。,我国台湾地区“民法”第795条,建筑物或其他工作物的全部或一部有倾倒危险，致邻地有受损害之虞者，邻地所有人得请求为必要的预防。,（2）地基动摇的防免关系,土地所有人或使用人在其土地上挖掘或修缮建筑物时，不得动摇邻人地基或损害邻人建筑物。邻人有权请求采取措施防止损害造成相关法律民通意见103条相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失,（3）业务活动危险的防免关系,因从事对相邻人不动产有损害危险的业务而产生的相邻关系相关立法德国民法典907条土地所有人对于确实可以预见邻地上的设备因其存在或其利用，对于自己的土地会造成不能允许的干涉时，得请求邻地上不制造或保存该项设备。台湾地区“民法”774条土地所有人经营工业及行使其他权利，应注意防免邻地之损害。,（4）日照妨害的防免关系,相邻各方修建建筑物应与相邻他方建筑物保持适当距离，不得妨碍邻人采光和通风。若相邻一方修建之建筑物影响他方之采光和通风，即构成妨害。日本法称此妨害为“日照妨害”，英美法称为“安居妨害”。解决措施 采光与通风受妨害的相邻方有权提出异议，要求妨害方采取必要措施。,（5）相邻环保关系,不动产所有或使用人在行使不动产权利时，应遵守环保规定，不得污染环境，损害邻人利益；应采取措施，防止废气、废水、废渣、恶臭、震动、噪音等侵入邻人不动产相关立法例 德国民法典第906条 意大利民法典第844条 我国台湾地区“民法”第793条,德国民法典第906条,德国民法中的不可量物侵害 因煤气、蒸气、臭气、烟气、煤烟、噪音、震动、粉尘等不可称量物的侵入。德国民法典第906条 对于不可测量的、损害极为轻微的、在当前通过技术措施无法防止的不可量物的侵入，相邻人有容忍义务。但超过法定范围的不可量物的侵入，相邻人有权要求予以排除，并得要求损害赔偿。,意大利民法典第844条,在正常忍受限度内，同时考虑到当地的环境条件，土地所有人不得妨碍自邻地自然排出或者传出的烟雾、热气、气味、嗓音、振动以及其他类似的排放。,我国台湾地区“民法”第793条,土地所有人于他人的土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、尘屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。但其侵入轻微或按形状、地方习惯，认为相当者，不在此限。,相邻环保关系纠纷案,星河房地产公司在临近火车道的地方修建了幸福小区，并在售楼时说明该楼临近铁路，因而与其他楼群相比，卖价偏低，张某等20余户购买了该楼。楼买下以后，装修完毕，大部分业主进入居住。住进楼里之后，张某等业主发现了问题，每天凌晨4点左右的时候，都有若干辆火车从该处经过，且每次经过还都要鸣笛，吵得20余户人家凌晨都无法睡觉，张某等人多次找铁路局进行交涉，要求火车经过不要鸣笛。铁路局的答复是，该地段为特殊地段，火车经过必须鸣笛，没其他的办法。张某找到有关部门进行测量，发现居民楼的噪音高达100多分贝，大大超过了居民楼的噪音标准。张某等人起诉，要求铁路局减少噪音。【问题】张某等人的要求是否应得到支持？,3、相邻的越界关系,（1）建筑越界的相邻关系（2）竹木越界的相邻关系（3）果实越界的相邻关系,（1）建筑越界的相邻关系,相邻一方在其地界一侧修建建筑物时，应与地界线保持一定距离，不得越界侵占相邻他人土地。否则，受侵占方有权请求排除，或将越界部分土地出卖于侵占方，并得请求赔偿损失。要件：A.越界建筑人应是土地使用权人B.越界建筑物须是房屋C.邻地使用权人知道越界而不提出异议,建筑越界相邻关系纠纷案,1990年张乙结婚，其父张甲遂在自家旁边为其申请宅基地，并盖3间砖瓦房，为使张乙院子宽敞，张甲让张乙之房占据其近1米的宅基地。两年后张乙夫妻外出打工，家中田地、房屋交张甲耕种和照管。1993年张甲将其房屋出租给村里刚结婚的杨某。8年后，张甲年迈，张乙做生意小有所成，将张甲接到城里养老，并将村中自己的房子卖给李某，父亲的卖给杨某。卖房时，张乙向双方说明了占用1米宅基地的情况，杨某与李某关系很好，并未太在意。2000年，李某与杨某因琐事发生摩擦，两家关系趋于紧张。后杨某与李某为1米宅基地的归属，诉至法院。【问题】杨某可以对李某主张哪些权利？,（2）竹木越界的相邻关系,相邻各方在其地界一侧培植竹木时，应与疆界保持一定距离，以防竹木根枝越界侵入他人土地若邻地竹木根枝越界侵入邻人土地而影响其使用，邻人可请求竹木所有人在适当期间内将其剪除竹木所有人逾期不予剪除，邻人可自行剪除越界根枝最高院贯彻民通的意见103条,（3）果实越界的相邻关系,因越界竹木之果实自落邻地而生之相邻关系。各国立法的基本立场自落邻地之果实归属邻地所有或使用人 国内司法实务（民法通则83条）A.果实自落邻地，先依当地习惯处理B.若无习惯，应属邻地所有或使用人C.越界树枝上的果实，邻地所有或使用人无收取权,果实及竹木越界相邻关系纠纷案,张正与李森一墙之隔的近邻，李森在紧靠自家宅基地边栽种一枣树，该树虽长在李家院内，但许多树枝却伸入张家院里。每年秋天，枣树枝头挂满果实，并时有果实落入张家院内。张、李两家共同采摘果实，关系和睦。后张妻丢失一枚戒指，疑为李家5岁幼女玩耍时偷拿，遂至李家询问，因态度严肃，将李女吓哭，李家甚为不满，双方发生争执。此后，两家常为一些鸡毛蒜皮的小事吵闹。转眼又到秋天枣熟季节，张家捡拾掉落自家院内的大枣，并采摘伸入自家院子的枝头上的大枣，李家出面阻止。张正于是要求李森将枣树锯掉，遭其拒绝。一气之下，张正趁李家无人时，将伸入自家院内的果树枝锯断。双方为此发生纠纷。【问题】1.张正是否有权将伸入其院子里的果树枝锯断？2.落入张正家院子里的大枣应归谁所有？,4、相邻用水和排水关系,（1）相邻用水关系（2）相邻排水关系,（1）相邻用水关系,最高院贯彻民通意见98条A.基本要求：水源地所有或使用人均有权合理使用水资源，任一方不得垄断B.对地上水的使用 相邻各方应据自然流水的流向，按“由远至近、由高至低”原则共同使用，任方不得为其利益而擅自堵截或独占。C.对地下水的使用 相邻各方应合理开发利用，不得为其利益乱凿水井，破坏原有水源。,（2）相邻排水关系,最高院贯彻民通意见 99条、102条相邻排水包括自然排水和人工排水A.自然排水高地所有或使用人有权向低地排水，享有“排水权”。低地所有或使用人对高地排水有承受义务。B.人工排水高地所有或使用人享有“过水权”。高地所有或使用人须采一定排水措施，通过低地将水流排至江河或公共排水系统，而不能将水流滞于低地。因人工排水造成邻人损害的，排水方应停止侵害、赔偿损失。,相邻排水关系纠纷案,霍林与崔涌是20年老邻居，霍家地势较崔家高。两家中间有一自然水流通道。雨季时山坡流下雨水从该通道流至两家前面河里。因年深日久，水道不断向地势较低的崔家扩张。1998年8月，因雨水较多，为防水道进一步扩张，崔涌在自家院内建一水坝，将原水流方向向霍家顺了顺。当年由于水大，水流下来，遇到水坝，水位上涨，雨水直接流到霍林家院内，冲毁其院内马圈，且威胁其3间正房。为此，两家发生激烈争吵。因当年未再下大雨，两家争吵中止，但断绝了往来。此后3年，雨水不多，双方未再发生冲突。2001年8月，因雨水较多，水流下后，遇水坝阻隔，又流进霍林家的院子，威胁其住房，双方为此又起纠纷，霍林诉至法院，要求崔涌拆除水坝，并赔偿1998年冲毁的马圈损失500元。【问题】霍林请求拆除水坝并赔偿损失能否得到支持？,更多资源,