《房屋买卖》PPT课件.ppt

房屋买卖相关法律问题,房屋购买合同的7个注意事项,买房注意不要轻易签订合同，更不要嫌手续麻烦，甚至用别人的名誉买房，免得由此引起不必要的麻烦和纠纷。,纲要：1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满,事项1、买卖身份即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；,事项2、售楼广告多睁眼,很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。,实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。,为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。,案例1：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的商品房买卖合同。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与开发商解除合同。,案例2：房地产开发公司丙在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有万平方米的中心花园，整体绿化率高达，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，开发公司还“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款赔偿”。孙先生看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到，于是和丙公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。,事项3、五证审查须从严,目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。,五证是指国有土地使用证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程开工许可证商品房预售许可证(或商品房销售许可证)。,事项4、样板间？,俗话说：“外行看热 闹，内行看门道。”在五光十色的样板间里，一个购房者应该怎样从“热闹”中看出“门道”来呢？,注意一：货不对“板”：,李小姐三个月前经过一建筑工地，楼房还在施工中，从外面根本看不出一点端倪。然而楼盘旁边临时搭建的样板房却吸引了她的目光。用木板和玻璃搭建起来的样板房虽小，但里面在阳光和灯光的配合下，是小公寓显得宽敞明亮，很合李小姐的心意。于是，她开始计划购买这套房子。三个月后，李小姐打算去此楼盘售楼部询问详细资料以方便购买时，从已经露出来的楼房部分外观发现，原来样板房展示的独立在外的阳台，左右变成了2堵“顶天立地”的墙，室内顿时暗了不少，需要在客厅增加大量的光源才能达到原来的效果。,陷阱：对于比较暗的居室，设计师往往会通过使用大量的灯光，来营造一个光亮的室内环境。而日常生活中一般是不需要用到那么多的光源。提示：因此在参观样板房的时候，应该观察门窗的采光度，而不是单从室内的光亮度来判断。,注意二：“缩水”家具,样板房都是经过设计师的精心设计，每个家具，装饰都很恰如其分。然而却有人在摆入自己选购的家具后，发现空间突然变得拥挤起来。,陷阱：原来有一部分家具是设计师为样板房量身订做的，使房间的布置显得完美，空间显得宽敞。但大部分交付使用的商品房需要消费者自己去购买家具。提示：在参观样板房的时候，不要只注重外观所带来的视觉美感，也要注意家具的尺寸是否符合市场的规格。,注意三：材料的区别,事件：罗先生在白云区买了一套房子，精美的样板房装修与相对较低的价格是吸引他购买的最大因素。然而在收房的时候却发现，装修效果与当初参观的样板房相差很远。墙壁没有样板房那样平滑，门把、扶手样式也与样板房不同。,陷阱：样板房是开发商的“门面”，是经过精细包装的，因此在做工、材料上做到无可挑剔。如果消费者理所当然的认为自己即将得到的房子也是如此，而没有进行详细的询问，很容易给开发商制造“偷梁换柱”的机会。,注意四：不可忽略的细节,分体式空调的输送管，电视电脑的电源线，在样板房里是不出现的。陷阱：样板房里的电器多为摆设。为了美观，也不会为空调的输送管在墙上打洞。一些生活中所必须的细节在样板房里被省略了。提示：然而这些细节在现实生活中往往会为房屋内部的整体美带来影响。所以，一间样板房是否符合你的心意，应该在充分考虑到这些细节后再作比较。,注意五：样板房明细可纳入合同,商品房销售管理办法第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”,购房者有权知道自己所购买的房屋的户型、质量、装修、设备等情况。买房人在接收房屋时可对照合同，对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用，并与样板房进行详细对照；如实际交付的房屋不符合合同要求或者低于样板房标准，买房人可要求开发商更换。正是由于这个原因，有不少开发商会选择在交房之前拆除样板房。,但目前很难有什么有效措施制止开发商这么做。因此，只有提醒消费者注意：如果你真的被样板房吸引去买房，那么应要求开发商将样板房本身的具体标准，比如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施的品牌、型号、质量、标准都纳入合同。这样，即便日后开发商拆除了样板房，也无法逃避责任。,事项五 认购书,认购书是否有效？,认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。,认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。,认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。,某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，是否有法律支持？,内部认购书的法律效力？预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是否有法律效力？是无效的合同。,事项六：合同条款,1怎样签商品房买卖契约？2商品房买卖合同应该明示的内容？3房产买卖几种无效合同？,1怎样签商品房买卖契约？,许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。因此，认真签好商品房买卖契约，是保护自己合法利益的第一道屏障。,签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。,建设部1998年2月发布关于加强商品房销售管理的通知中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。,最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。,2商品房买卖合同应明示哪些内容,(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；,(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；,3房产买卖几种无效合同,一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。,二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。,三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。,四、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。,五、非法转让，合同无效。根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记领取权属证书的；7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,事项7：签订补充协议是您的权力,问：最近我在购房过程中由于我认为开发商提供的购房合同过于简单，就提出签订一份补充协议。但销售人员拿出了他们制定的统一格式的补充协议，并说原则上不允许购房人对此做修改。请问，这种情况下，我该不该签?,所谓补充协议，是买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房人的基本权利。,事项八：签字、盖章？,发现开发商未在购房合同签字盖章，冲动买房可否退款？,付女士家住青山。她说，今年5月初，她收到阳逻一楼盘的宣传单，低廉的房价让她心动，没和家人商量，就与开发商在青山的售楼处草签了购房合同。因当时身上没带多少钱，只付了1000元当定金，合同也留在了售楼处。回家后，付女士将买房的消息告诉家人，遭到一致反对。经过仔细权衡，她也觉得自己考虑欠妥，第2天就到售楼处要求退房，被工作人员拒绝。当付女士准备放弃定金时，她无意中发现，购房合同里，开发商并未签字盖章。这样的合同有效吗？,根据相关法律法规，书面合同只有双方都签字盖章后才能生效，只有单方签章的合同无效，开发商应退还定金。,购房合同只签名未盖章 开发商却突然反悔？王先生与开发公司签订正式的购房合同。因为支票的问题，导致王先生无法当天签完合同。于是，王先生和开发公司约定：在7月20前支付首付房价款41万元。当天，王先生还向开发公司要了一份准备签字的商品房买卖合同，打算回家之后仔细阅读里面的条款。此合同已经有售楼小姐的签字。当晚，他和家人仔细研究了一下合同，还有更改过的合同条款，最终决定买房，他还签上了自己的大名。,7月18日，王先生再次前往楼盘的销售部缴纳41万房款。但工作人员却告诉他，“房子不能卖给你，已经定给别的客户了。”王先生一下子懵了。签名却未加盖公章，开发商拒承认合同？,合同签订几份、是否加盖公章，都不是合同成立的关键问题，关键是合同内容是否是双方真实意思的体现，合同双方是否进行了最后确认。合同内容是经过双方协商的，并由开发公司工作人员进行了修改，应该属于真实意思的表示。,另外，合同确认的手段有很多种，签字也是其中之一。该购房合同中，有开发公司委托代表人的签字、购买人的签字，已经具备了一份协议的关键要素，所以是完全合法、有效的。如果开发公司最终不同意卖房给王先生，并把房子卖给其他人，必然构成违约，房产公司要承担相应的违约责任。,商品房交易的五个必经步骤,商品房交易的程序不同于普通商品买卖，一般分现房买卖与期房买卖两种，主要有以下五个步骤：,1、签订认购书。签订认购书前，售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者，如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时，购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。,2、签订预售或出售合同。如果是现房买卖，则由购房者和开发商签订出售合同。如果是预售商品房，则签订预售合同，目前本市采用的是2000版预售合同示范文本。,3、办理合同登记备案手续。一般来说，预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易中心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。,4、办理交房手续。在房屋满足合同中约定的交付条件后，购房者应根据开发商的通知及时办理交房手续，缴纳物业管理费和维修基金等。,5、办理产权过户手续 预售、出售的房屋一般自交房后90日内，由开发商代办或购房者自己办理房地产权证，即俗称的“小产证”。,期房？,商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。,城市商品房预售管理办法规定的预售条件 第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,城市房地产开发经营管理条例中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25以上的”投资进度预售条件提高到：规定多层住宅要造到结构封顶；高层、小高层要造到主体建筑三分之二才能预售。,2003年6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。,武汉市商品房预售许可申办须知(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算。,买房要看的几种面积,（1）套内建筑面积 是套内使用面积和套内的墙体面积与阳台的建筑面积的总和。（2）套内使用面积 是住宅内除墙体厚度以外的全部净面积之和。,（3）销售面积 是我们花钱买的面积，是套内建筑面积与公摊面积的总和。（4）公摊面积 是我们花钱买的共有的建筑面积，归全体业主共有。,（5）阳台面积 封闭式阳台，挑廊及其水平投影全部计入面积 凹阳台和未封闭阳台只计入一半面积,开发商卖方时一般是以建筑面积为基价的，对我们而言有用的是使用面积，两者差距越小，使用率就越高。多层和高层哪个更实用划算？,套内使用面积？包括客厅、卧室、走廊、卫生间、厨房、阳台、户内楼梯（以投影面积为准）、嵌入式壁柜。斜顶结构房屋，低于1。2米部分不计入面积，1。2-2。1米之间的计入一半面积，2。1米以上全部计入面积。这里经常被开发商所利用，如赠送阁楼之类。,公摊面积包括哪些？,包括，电梯井、楼梯间、垃圾道、变压室、公共门厅、过道、地下室等其他为整栋建筑服务的公共用房。还有，套内住宅与公用建筑物间的分隔墙、外墙面积的一半。这里的面积的计算是以水平投影面积计算。独立使用和作为人防工程的地下室、车库、车棚，为多栋使用的警卫室是不计入公摊面积的。,共有与所有？是否买房的面积越大对公有建筑物的权利就越大呢？,决定买房与否的几个关键性指标,人们经常会为买还是不买伤神,买吧一来嫌房价高了,二来怕买了后出现大面积降价,白白陪进去许多平米的空间或现金;如果不买,也能过,但是万一如有些国家早期经验那样,市场出现持续上涨的态势,越拖后越花更多的金钱。当然也有好心人认为，买与不买，按照自己的口味,适合就买不适合就租,但这是个模糊的概念，还是不得要领。,首要的也是最重要的一个指标是购买力的全面评价那么如何评价自己的购买力呢?一般应该从持续性来看自己的购买力，人们惯常理解购买力往往与积蓄挂钩，这只是完成购房的首要一步，即首付问题，更多影响生活质量的因素也应该考虑。,请注意，购买力不是说你具备首付能力与否，关键是后期收益能否跟上时势的发展，如一旦房市出现萎靡，或者通胀真实地发生了，你能否应付?,第二个重要的衡量指标是付款方式,其一，付款方式决定了开发商的风险。其二，付款方式决定了你自己的后期还款风险。,三 房屋的升值空间,四 当前的宜居性及当地的租金标准,深圳房价暴跌业主想退房,签了认购书能退房吗?,试用法律观点分析？正方：应该退房！反方：不应该退房！,签认购书不是必经程序 未见购房合同则可退房 降价不包括在退房申请合理要求之内，除非开发商在认购书上有“保价”承诺。但如果置业者能证明自己在签认购书时，未见其购房合同的话，那么能以购房合同与开发商协商不一致去申请退房，并拿回定金。,从法律角度上来看，即使有些开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同”，那也属于“格式条款”，即重复使用而预先拟定并在定立合同时未与对方协商的条款，这种格式条款对置业者来说是不具有约束力的。,至于合同是否公示应由开发商举证，证明置业者已看到并已明白购房合同。“如果有置业者交付定金后，对购房合同条款有异议，且多次与开发商协商未能达成一致，可在认购书约定的签购房合同日期之前，委托律师向开发商发出律师函，要求退房退定。如果开发商未回应，可以诉诸法院。法院的判决是退房退定。,签订正式的购房合同后能否退房？,多个新盘房价下调引发了多出业主集体要求退房的浪潮，大家都非常关心是否能通过正常法律途径退房。,