《房地产管理》PPT课件.ppt

4 房地产管理法律制度,本章提要,介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的演变与完善及其管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。,本 章 内 容,4.1 房地产法规概述4.2 房地产开发用地4.3 房地产开发4.4 城市房屋拆迁管理4.5 房地产交易4.6 物业服务4.7 房地产管理中的法律责任,4.1 房地产法规概述,房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 房地产：房屋财产和土地财产的总称。房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。,4.1.1 基本概念,房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日修改）。广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。,节约用地，保护耕地 国有土地有偿、有限期使用的原则国家扶持发展居民住宅的原则房地产权利人应当守法和国家保护房地产权利人的合法权益,4.1.2 房地产管理法的基本原则,房地产管理法第7条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业管理由住建部负责。,4.1.3 房地产管理体制,4.1.3.1 国务院主管部门,房地产管理法第7条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”房地产管理法第63条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。”,4.1.3.2 地方人民政府主管部门,4.2 房地产开发用地,房地产开发用地是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。通过出让、划拨及转让方式取得。,基本含义,土地使用权的出让,房地产管理法第八条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,4.2.1.1 土地使用权出让的概念与特征,从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征：(1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为；(2)土地使用权出让是有期限的；(3)土地使用权出让是有偿的；(4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。,土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。1.拍卖出让拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。,4.2.1.2 土地使用权出让方式,2.招标出让招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。,3.挂牌出让4.协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。2003年8月1日起实施的我国国土资源部协议出让土地使用权规定（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定,根据国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条的规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,4.2.1.3 土地使用权出让的最高年限,1.土地使用权出让合同的特征与分类土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。,4.2.1.4 土地使用权出让合同,土地使用权出让合同具有以下特征：(1)它只是出让和受让双方当事人之间设立、变更关于土地使用权权利义务法律关系的协议。(2)土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。(3)土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业。(4)土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。,土地使用权出让合同可分为三种类型：(1)宗地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，出让某一宗地的固有土地使用权，与土地使用者签订的合同。(2)成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，将国有土地使用权出让给外商，与外商签订的投资从事开发经营成片土地的合同。(3)划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家通过行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、有期限、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，与土地使用者补签的土地使用权出让合同,2.土地使用权出让合同的主要内容 指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款，一般包括下列内容：标的；使用年限；开发期限；出让金数额及支付方式；开发进度与分期投资额度；土地使用规则；违约责任；双方认为应约定的变更和解除。,1.土地使用权终止是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。,4.2.1.5 土地使用权终止和续期,2.土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,房地产管理法第23条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”,4.2.2.1 土地使用权划拨的概念,土地使用权划拨,划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨，第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。,下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1.国家机关用地和军事用地 2.城市基础设施用地和公益事业用地 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,4.2.2.2 土地使用权划拨的范围,4.2.3 土地使用权转让,1.转让的概念根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,2.土地使用权转让的程序(1)申请。(2)批准。(3)签约。(4)公证和认证。(5)登记。,4.3房地产开发,房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。,基本含义,房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织，全面规划，分期施工，统一建设，并在竣工验收之后，做好经营销售、综合服务等事项，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。”,房地产开发原则：(1)必须严格执行城市规划。(2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。(3)必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。,房地产开发相关规定 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。,房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。,房地产综合开发的资金来源主要有预算内投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资和银行贷款。城市房地产开发经营管理条例第13条规定：“房地产开发项目应建立项目资本金制度，资本金与项目总投资比例不得低于20%。”,房地产管理法规定，设立房地产开发企业实行申请设立注册登记制度。建设部于2000年3月29日颁布第 77号令，发布房地产开发企业资质管理规定。,4.4 城市房屋拆迁管理,城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。,4.4.1 房屋拆迁管理概述,4.4.1.1 房屋拆迁的概念,1991年3月国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的城市房屋拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)。,拆迁条例规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。,4.4.1.2 房屋拆迁适用范围,拆迁条例第5条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。”拆迁条例第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”,4.4.1.3 房屋拆迁管理体制及许可证制度,1.自行拆迁 是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。2.委托拆迁 是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。拆迁条例规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。,4.4.1.4 房屋拆迁的形式,发生拆迁纠纷，由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。城市规划法规定，任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。拆迁条例规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。,4.4.1.5 拆迁纠纷的裁定和执行,1.拆迁补偿的概念 所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。,4.4.2 房屋拆迁补偿,4.4.2.1 拆迁补偿的对象和范围,2.拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有人。拆迁条例规定的所有人包括两种代管人：一种是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。,3.拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。,1.产权调换所谓产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应房屋的产权。2.货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。,4.4.2.2 拆迁补偿的形式,3.产权调换与货币补偿相结合 产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采取作价补偿。,1.对公益性事业房屋及其附属物的拆迁补偿 2.对非公益事业房屋及其附属物拆迁补偿 3.对租赁房屋的拆迁补偿 4.对有产权纠纷房屋的拆迁补偿 5.对设有抵押权房屋的拆迁补偿,4.4.2.3 拆迁补偿的具体规定,拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。拆迁条例规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。,4.4.3 拆迁安置,4.4.3.1 拆迁安置的含义与对象,拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置,从拆迁实践看，拆迁安置的地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和旧区改建的原则确定。具体有两种情况：一种是原地安置，一种是异地安置。,4.4.3.2 拆迁安置的地点,拆迁条例规定，拆迁安置的标准是以被拆除房屋的面积作为计算依据。拆迁安置根据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不同，在安置面积上有一定程度的区别。2003年12月，建设部下发了城市房屋拆迁估价指导意见，这是规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益的新的规范性文件，该意见将于2004年1月1日起施行。,4.4.3.3 拆迁安置的标准,拆迁安置补助费是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。拆迁安置补助费包括三种：(1)搬家补助费；(2)临时安置补助费；(3)损失补助费。,4.4.3.4 拆迁安置补助费,4.5房地产交易,4.5.1 概念1.房地产交易的含义狭义的房地产交易仅仅是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。广义的房地产交易是指当事人之间在进行房地产转让、抵押、租赁等行为时，所发生的各种关系的总和，它除了包括房地产转让、抵押、租赁等交易行为之外，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务等。,2.房地产交易的特点 权属不可分割性交易价格管理特殊性房地产管理法第34条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”实行房地产价格评估制度，目的是为进行各类经济活动的民事主体，提供一个公平、合理的价格标准，同时也为国家征收税费划定基数。房地产管理法第35条规定：“国家实行房地产成交价格申报制 度。”“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。”这一制度要求房地产交易的当事人或其代理人在买卖、交换房地产时，应当向房屋所在地的房地产管理部门如实申报成交价。权属登记,1.房屋租赁的含义是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,4.5.2 房地产交易方式,4.5.2.1 房屋租赁,2.房屋租赁的特征(1)出租房屋的人必须是房屋的所有权人。(2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权。(3)承租人向出租人支付租金。(4)房屋租赁有效期届满，承租人必须把该房屋返还给出租人。,3.房屋租赁合同 房地产管理法规定，房屋租赁当事人之间应当签订书面租赁合同，并向房屋所在地房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同必须明确双方当事人各自的权利和义务，也为了房地产管理部门便于管理，租赁合同应当载明下列主要条款：租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积等；租赁期限；租赁用途；租赁价格；修缮责任；出租人与承租人其他权利和义务；违约责任等。,1.房地产转让形式2.程序3.合同(1)房屋买卖双方达成协议时，必须订立具有约束力的合同（契约），共同遵守。(2)订立合同必须符合国家法律、法令和政策规定，同时还要接受政府监督管理。(3)合同签订后，应按有关规定办理所有权转移登记，缴纳契税，领取房产所有证，严禁非法私下成交。4.不得转让的情形,4.5.2.2 房地产转让,1.房地产抵押的含义房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债权人称抵押权人，房地产所有者称为抵押人。,4.5.2.3 房地产抵押,2.房地产抵押的法律特征(1)房地产抵押具有从属性，其抵押权从属于债权。(2)房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的。(3)房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。(4)房地产抵押具有物上追及力。,3.抵押物的条件 房地产管理法第48条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”由此可见，只要依法取得了房屋所有权和土地使用权，房地产即可一同抵押。,4.禁止抵押的房地产(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。,5.房地产抵押登记 城市房地产抵押管理办法第30条规定：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,房地产中介服务机构是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。房地产交易所的功能作用主要是：(1)为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。(2)开展房地产价值、价格评估。,4.5.3 房地产中介机构,(3)提供房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务。(4)对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为。(5)办理房地产交易登记、签证及权属转移手续。,建设部已颁布了城市新建小区管理办法、城市住宅小区物业管理收费暂行办法、物业管理合同示范文本等规范性文件。2003年6月8日国务院颁布第379号令，发布物业管理条例，进一步加快这一朝阳产业的发展。,4.6 物业管理,1.物业管理的概念物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。根据物业管理条例，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，按照有关法律、法规，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，运用商业经营手段和现代管理技术手段，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供高效、优质和经济的综合性服务活动。,4.6.1 物业管理的概念与意义,2.物业管理的意义物业管理是房地产开发、经营、管理中的新领域，是随着经济的增长和人民生活水平的日益提高，社会发展的新要求，是房地产业售后服务社会化的必然趋势，是城市小区管理的重要基础内容。一个城市的物业管理社会化、现代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市现代化管理水平。,1.物业管理特性一般认为，物业管理具有四大特性：服务性、经营性、配套性及规范性。所谓服务性，是指物业管理的核心是服务，为住户服务，为社会服务，为企业服务。物业管理存在着一种契约关系，即业主和管理公司之间的合同关系。,4.6.2 物业管理特性和内容,2.物业管理内容物业管理既包括日常管理，如一般的楼宇清扫、设施保养等服务，也包括物业的经营、租赁及其衍生行业的服务。,1.业主的权利和义务 2.业主大会 3.业主委员会,4.6.3 业主、业主大会及业主委员会,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业从事物业管理工作。根据城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司在从事物业管理活动中，享有一定权利和应当履行一定义务。,4.6.4 物业管理企业,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理。建设单位应该与物业管理企业签订书面的前期物业管理合同，前期物业管理合同可以约定期限。建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的共同义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。,4.6.5 前期物业管理,4.7 房地产管理中法律责任,房地产违法类别房地产法律责任房地产法律责任承担方式,