《房地产双学位》PPT课件.ppt
房地产价格,本质、决定因素、及波动,第一节 房地产价格的本质、特征及其构成,一、房地产价格的本质房地产价格的特性房地产价格的构成影响房地产价格变化的主要因素,房地产价格的本质,房地产价格本质是一种产权价格，它的量是由房地产产权的收益能力决定的。1、房地产所有权价格出租房地产的资本化收入，本质上是租金收益权的体现。公式：p=R/r R：每年租金的纯收入 r：房地产基准贴现率,房地产使用权的价格一定期限租金的购买，即使用者在未来一定期限内可获得租金的折现之和。公式：P=R/r1-1/(1+r)n房地产抵押权价格抵押标的物在未来出卖时可能获得收益的购买价格。,房地产价格的特性,1、房地产价格的地域性2、房地产价格的个别性3、房地产价格具有较强的政策性4、房地产价格的趋升性,（1）房地产价格趋升是一种长期趋势，不是直线上升，而是上下波动螺旋式上升。（2）房地产价格上升是一种整体趋势，就整个区域房地产市场整体而言，房地产价格水平逐渐上升。（3）房地产价格趋升是相对于社会物价水平而言，房地产价格是上涨的，房地产价格上涨的幅度高于整个社会物价上升的幅度。,房地产价格构成,房地产价格,利润,成本,土地开发费用,房屋开发费用,各类交易费用,影响房地产价格变化的主要因素,政府的土地利用规划、土地供应计划总产出和收入增长状况货币供应和信贷约束通货膨胀率、利率、汇率和股价房地产经济政策和房地产法规时滞、开发期与土地使用权出让期预期与心里因素,第二节 厂商的行为与房价的决定,一、基于供给的房地产价格二、基于供求平衡的房地产价格三、基于开发商定价策略的房地产价格,基于供给的房地产价格,1、地价与房价的关系 地价是房价的基础 房价是地价的表现2、建筑成本和房价的关系 建筑成本虽然是房价的重要组成部分，但并不意味着房地产价格涨跌与建筑成本一致。在短期内，房价中包含的建筑成本是已经发生的成本。从长期看，开发商将根据未来房地产价格空间和房地产需求来决定房地产的品质。,3、容积率与房价的关系 容积率是反应房地产密度的一个常用指标。公式：F=房地产建筑面积/土地面积 对于消费者而言，对高层住宅或高密度住宅的支付意愿较低。对于开发商而言，容积率增大时，会造成每单位建筑面积的建筑成本。注：对于平衡状态下的房地产开发，容积率的选择必须能够使土地的剩余价值最大化，又能使该利润超过土地其他用途所能带来的利润。,基于供求均衡的房地产价格,1、DUST模型 V=f(d,u,s,t)d:需求 u:效用 s:稀缺性 t:可转让性 2、静态供求价格模型（p155）3、动态供求价格模型,基于房地产开发商定价策略的房地产价格,（一）房地产开发商的一般性定价策略1、垄断定价,P,Q,MC,MR,P1,2、领导厂商主导价格，其他开发商跟随定价表现：（1）开发与领导厂商几乎同质的产品，领导厂商根据竞争对手预期反应决定产量，同时决定价格，而跟随厂商则在既定的价格条件下根据剩余市场需求确定自身的产量。（2）跟随厂商生产与领导厂商不同质的产品，并制定有差异的价格从而获取更多的利润。,3、合谋 厂商之间互相达成协议，通过限制市场产出，抬高价格来增加集体利润与个体利润的行为。4、价格歧视对购买同一商品的不同顾客收取不同的价格。5、拍卖竞价6、掠夺性定价厂商为将对手挤出市场或吓退意欲进入的潜在对手，他会降低价格，待对手退出后再提高价格。,（二）房地产开发商的独特性价格策略1、外部效应内部化2、增值诱导定价3、制造短缺挤压、引致剩余需求扩大,第三节 存量流量模型与住宅价格决定,一、住宅价格的决定假设：（1）任一时期的住宅价格仅仅取决于模型中其他变量的当期值，而住宅的存量则依赖于这些变量的历史值。（2）假定业主自用型住宅单元的当前需求Dt与当前家庭数Ht以及某一表达式成正比。（3）该表达式是用于住宅的年成本Ut的负相关线性函数。,Dt=Ht（0-1Ut）0:年成本为0时拥有住宅的家庭比例1:对持有成本变动的反应程度 Ut=Pt(Mt-It)Pt:目前价格水平Mt:税后抵押贷款的利率It:预期增长率 假定当期住宅价格会自行调整，使得业主自用型住宅单元的事前需求与该类住宅单元现有存量（St）相等 Dt=St Pt=(0-St/Ht)/1(Mt-It)注：如果存量与家庭数的比值减少，抵押贷款利率减小或者对未来价格上涨的预期更加乐观，住宅价格水平就会提高,影响房价变化的外生变量,一、利率二、汇率三、股价,利率与房地产价格 房地产价格与利率负相关。即利率上升，房价会下降；利率下降房价会上升。（1）从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；利率下降时，则会降低投资利息和资本成本，从而在利润水平一定的情况下使房价下跌。（2）从投资的角度来看，当利率下降时，抵押贷款将大规模地流入房地产行业，并将房地产价格推高，反之，房地产投资和价格都会下降。（3）从住房消费的角度看，紧缩的货币政策导致银行利率提高，房地产消费下降；反之，房地产消费上升。（4）从房地产价值看，房地产价值房地产预期未来收益的现值之和，由于房地产价值与折现率负相关，利率与折现率正相关，所以利率上升会使房价下降。,汇率与房地产价格 本国货币相对于外国货币升值会导致国内资产价格上涨和外国资产价格下跌。（1）流动性效应（2）预期效应（3）财富效应（4）溢出效应（5）信贷扩张或收缩效应股价与房地产价格（1）财富效应（2）挤出效应（3）替代效应,
