《房地产培训完》PPT课件.ppt

招商销售人员培训,百可集团内部培训资料,Train,Investment,Sales,房地产术语知识培训,房地产专业术语,1、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在 内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。例如，在1 万平方米的土地上，有4000平方米 的建筑总面积，其容积率为0.4。,建筑面积4000,土地面积10000,容积率为 0.4,建筑规划常用术语,2、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反 映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑规划常用术语,总用地面积：30000住宅面积：10000商铺面积：8000附属设施：5000,3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,建筑规划常用术语,4、绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋 顶、天台和垂直绿化。,绿地面积2000,用地面积10000,绿地率为 0.2,建筑规划常用术语,5、建筑退红线：用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范 围。开发建设这个地块的建筑小区时，还需要退红线2 米左右，这个数字各地不一，要看当 地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽 管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。,建筑退红线范围,规划用地范围,建筑规划常用术语,6、规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑 物)所占面积、运动场地等等。,建筑规划常用术语,规划建设用地面积,7、用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。,建筑规划常用术语,8、建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。,建筑规划常用术语,9、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,建筑规划常用术语,建筑物,土地,10、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。,建筑规划常用术语,建筑物,土地,建筑物,建筑物,建筑物,11、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,建筑规划常用术语,12、公用建筑面积分摊系数：整幢建筑物的公用建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为公用建筑面积 分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,公用建面,套内建面,公用建筑面积分摊系数,建筑规划常用术语,13、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层 平面中直接供住户生活使用的 净面积之和。计算住宅使用面 积，可以比较直观地反应住宅 的使用状况，但在住宅买卖中 一般不采用使用面积来计算价 格。计算使用面积时有一些特 殊规定：跃层式住宅中的户内 楼梯按自然层数的面积总和计 入使用面积；不包含在结构面 积内的烟囱、通风道、管道井 均计入使用面积；内墙面装修 厚度计入使用面积。计算住宅 租金，都是按使用面积计算。,建筑规划常用术语,14、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼 梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面 积的分摊问题。,建筑规划常用术语,15、实用面积：它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。,建筑规划常用术语,16、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑 各层平面中直接供住户生活使 用的居室净面积之和。所谓净 面积就是要除去墙、柱等建筑 构件所占有的水平面积（即结 构面积）。一般作为衡量居住 水平的面积指标。17、(住宅)房屋使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的 分户(套)门内全部可供使用的 空间面积。包括日常生活起居 使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生 间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面 水平投影线计算。,建筑规划常用术语,18、成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面积总和。,建筑规划常用术语,19、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。20、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地 产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范 对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。21、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托 具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实 地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物 业费及相关费用的最终依据。,建筑规划常用术语,22、房屋的共有建筑面积：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。23、商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑 面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。24、共有建筑面积：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投 影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平 投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用 房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,建筑规划常用术语,25、房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋 面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积 仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。26、房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上 期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打 永久桩）的日期为准。27、房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收 标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。28、计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居 室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按 建筑面积计算。,建筑规划常用术语,29、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙 体面积+阳台建筑面积。,建筑规划常用术语,30、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面 积分摊的共有共用建筑面积。,实用率,T,套内建筑面积,T,套内建筑面积,T,分摊共有面积,建筑规划常用术语,31、套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包 括墙体、柱子等结构面积。32、使用面积的计算，应符合下列规 定：室内使用面积按结构墙体内表面 尺寸计算，墙体有复合保温、隔 热层，按复合层内尺寸计算；烟 囱、通风道、各种管道竖井等均 不计入使用面积；非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按 自然层数的使用面积总和计入使 用面积。,建筑规划常用术语,33、住宅使用面积：包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁 柜等。34、公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面 积，包括应分摊公用建筑面 积和不分摊公用建筑面积。,建筑规划常用术语,35、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋 面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了 预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。36、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋 建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。37、竣工房屋价值：是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建 造、办公及生活用品等家具的购置等费用、购置土地的费用、迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。,建筑规划常用术语,1、计算一半建筑面积的范围建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计 算。有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。未封闭的凸阳台、柱廊，按其水平投影面积一半计算。,建筑面积的计算原则,计算一半建筑面积,建筑面积的计算原则,2、建筑容积率的计算：容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平 方米的建筑总面积，其容积率为0.6。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低 密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不 大于0.35。房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率 1.20左右比容积率2.40左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。,建筑面积6000,土地面积10000,容积率为 0.6,3、套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。,建筑面积的计算原则,1、土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。2、国有土地使用权：是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。3、农民集体土地使用权：是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。,土地使用权,4、土地使用权出让：是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。5、住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济使用房的使用年限为50年。工业用地50年。教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年。商业、旅游、娱乐用地40年。综合或者其他用地40年。,土地使用权,6、70年土地使用权是否意味房屋只有70年产权？在与销售方签订的买卖合同中一般都有条款注明，即房屋所占用土地的使用年一般为住宅用地70年，但是也有不足70年的，原则上是土地使用 年限到期时，房屋没有拆迁或该地块未被纳入城市公共建设用地规划，可以续交土地出让金后 继续使用。,？,土地使用权,7、土地使用权终止 指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。,土地使用权,土地使用权终止,使用年限届满,国家调控,土地灭失,款项未清,8、土地管理：是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地 开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过 程。9、地籍：是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。10、地籍管理：是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。,土地使用权,11、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。12、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为。13、房屋用地：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划 要求的配套设施占用的土地。,土地使用权,14、房屋用地面积：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（4）其他按规定不计入用地的面积。,土地使用权,15、住宅用地：是指供居住的各类房屋用地。16、工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。17、仓储用地：是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材 料堆场及其附属设备等用地。,土地使用权,18、商业服务业用地：是指各种商场、商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、洗浴、对外经营 的食堂、打字复印店、报刊门市部、蔬菜购销转运站、超市等具有商业行为的用地。19、旅游业用地：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店 等用地。20、金融保险业用地：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。21、市政公用设施用地：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。22、绿化用地：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。23、公共建筑用地：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。24、文、体、娱用地：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文 艺体育团体等用地。,土地使用权,25、机关、宣传用地：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。26、科研设计用地：是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。27、教育用地：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。28、医卫用地：是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。29、交通用地：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。30、铁路用地：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。31、民用机场用地：是指民用机场及其附属设施用地。32、港口码头用地：是指专供客、货运船停靠的场所用地。33、其他交通用地：是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。,土地使用权,是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的 权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人 按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产 生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房 屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。,房屋所有权,1、房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋 他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。2、总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。3、初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。4、转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转 移后所进行的房屋所有权登记。5、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。6、他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。7、注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。,房屋所有权,8、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权 和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。9、房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组 织和自然人。10、房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然 人。11、房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房 屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证 或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。,房屋所有权,12、所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。13、共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。14、他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。15、宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府 批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁 发集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集 体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。16、房屋部分产权：职工以房改的标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给房屋所有权证，产 别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位：，产权比例为：%（个人），%,房屋所有权,2、多层房屋(3-7层)：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为48层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。,1、低层房屋：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。,房地产专业术语,3、高层房屋（8层以上）：高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8 层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。高层建筑（18层以上建筑高度54M上）超高层（建筑高度100米以上）,房地产专业术语,5、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。,4、板式小高层：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：板式小高层是一种不规范的叫法。我们目前常说的板式小高层是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在至层左右。层以下的称为多层；更高的则称为高层，这与标准规范有些出入。塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、围合等形状。,房地产专业术语,6、跃式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，一般在首层安排卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，二层安排卧室、书房、卫生间等，可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,房地产专业术语,1、商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，可以出 售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母从此自商品房买卖的合同文本上抹去，这个被 称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，源于1994年、1995年先后形成的商品房分为外销 和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。外销房是房地产业迈 向市场经济过程中产生的一个历史现象。外销房数量颇为可观。退回几年去，这些外销房在上 海楼市中，可谓是傲视群雄，由于其出众的外立面，精心打造的环境，令不少国内买家惊羡不 止。在这些被行家称为作品的外销房面前，当时的内销房成了真正的“乡巴佬”。外销房的存 在毕竟反映了中国在国民待遇观念上的落伍。而这种落伍很快给人以报复。,房地产专业术语,3、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可 以出售给当地企事业单位和居民。4、商品房预售：房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付 定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买 卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的 房屋销售形式。我国城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。,房地产专业术语,房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房 地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商 的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是 假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃 至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价 上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期 会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等 制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低 的幻觉等。,房地产专业术语,国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总 房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因 是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失 业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可 以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间 的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期 待值要比这个差值要小。,房地产专业术语,5、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积 就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。6、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。北京 的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别 人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住 房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。7、产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可 由中介代办置换手续。,房地产专业术语,8、房地产产权：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地 产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产专业术语,9、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐 和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。,房地产专业术语,10、别墅(villa)（bi sh）：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是房子、住宅；而VILLA才应当 是别墅。即别业是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。多建在城 郊或风景区。中国古代称别业、别馆。除了“居家过日子”的基本功能相似之外还有很多 不同之处，在设计VILLA时，是带有诗意的住宅，代表着人类的某种理想。近代、现代主 要是师承国外工业革命后的开发理念，最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒柯 布西耶设计的萨伏伊别墅等。别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临 水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。,房地产专业术语,11、房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5 年后归职工个人所有。12、存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。13、集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由 参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位 和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。14、微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福 利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。15、解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住 房。16、再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。17、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的 租金相对低廉的普通住房。,房地产专业术语,18、集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。19、私有（自有）房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资 建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限 责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购 买的住房，拥有部分产权。20、涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所 投资建造或购买的房产。21、其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部 门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。,房地产专业术语,22、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房 产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向 不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。23、烂尾楼：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致 大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。,房地产专业术语,24、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。25、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 26、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。27、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。28、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。,房地产专业术语,29、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益 的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,房地产专业术语,30、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又 具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体 量建筑、游憩观赏设施和指示性 标志物等的统称。,房地产专业术语,31、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三 层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入 者购买。,房地产专业术语,32、公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳 台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,房地产专业术语,33、安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住 房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家 庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设 施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。34、经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实 行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行 政府指导价，按保本微利的原则确定。,房地产专业术语,35、住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。,房地产专业术语,36、成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨 房、卫生间、室内走道或客厅 等组成的供一户使用的房屋。,房地产专业术语,37、非成套住宅：是指供人们生活居住的但 不成套的房屋。,38、公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。,房地产专业术语,39、商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。,房地产专业术语,40、国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹 资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。,房地产专业术语,国有房产,41、期 房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的 商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。42、有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或 企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。,房地产专业术语,房地产专业术语,43、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。,44、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝 土建造的。45、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建 造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构 及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土 结构的建筑物。,房地产专业术语,45、框架结构：是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架 共同抵抗适用过程中出现的水平荷