《房产评估讲义》PPT课件.ppt

房地产估价,制作者：陈娟浓建筑工程学院,第一章 房地产和房地产估价,房地产价格评估课程内容,第二章 房地产价格,第三章 市场比较法,第四章 收益法,第五章 成本估价法,第六章 假设开发法,第七章 土地价格评估,第一章 房地产和房地产估价,第一节房地产的概念一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念三、房地产的实物、权益和区位四、房地产的存在形态五、房地产的其他名称第二节 房地产的特性与类型一、房地产的特性二、房地产的类型第三节房地产估价的概述一、房地产估价的概念二、房地产估价的必要性,第一节房地产的概念一、房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物和附带的各种权益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物；3.定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分 离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。,第一章 房地产与房地产价格评估,二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念,（一）对土地的各种定义 土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。（二）房地产估价中的土地定义1.地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。2.地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。3.地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。,从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。,土地的空间价值,认识土地的层面,（三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。,位置,面积,层数,高度,结构,装修,用途,产权,成新,设备、设施,（四）其他土地定着物 土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如：,三、房地产的实物、权益和区位实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。（有形的实体、实体质量、组合完成的功能）权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。所有权：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。,房地产各种权利是权益基础,受到其他房地产权利限制的房地产权利受到房地产权利意外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地用途用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。房地产的额外利益或收益。,注意建设用地使用权地役权：房屋所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人房地产，以提高自己的房地产效益的权利。如通行地役权、排水地役权、瞭望地役权等。,（三）区位：指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境和景观、外部配套设施等方面。在城市或区域中的地位等距离分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同,在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。专利权，专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有的无实物，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略，所以，主要是权益的价值。房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。,四、房地产的存在形态,1.土地形态：是指一块无建筑物的空地。或有建筑物只评估土地价值。（征收土地税费、补交出让金）无视建筑物的存在考虑建筑物的存在对土地的影响2.建筑物形态：虽然必须建在土地上，单独看待建筑物。（火灾保险评估）无视土地的存在考虑土地的存在对建筑物的影响3.房地形态：当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。,从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种,1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地与建筑物的合成体5.在建工程6.未来状况下的房地产(如预测)7.已经消失的房地产(如保险估价)8.房地产的局部10.包含有其他资产的房地产11.作为企业整体的一部分的房地产,五、房地产的其他名称 不动产、物业、real estate、real property 六、本课对房地产的用词,1.房地产：指土地、建筑物、也可指土地与建筑物合成体2.房地：专指土地与建筑物的合成体3.土地：仅指土地部分4.建筑物：仅指建筑物部分,第二节 房地产的特性与类型一、房地产的特性1、不可移动性（自然地理位置固定性）：地区性市场2、独一无二性（异质性）：不能实现完全竞争3、寿命长久性：土地具有不可毁灭性、使用权4、数量有限性：土地数量有限、独占性5、用途多样性：土地利用选择顺序6、相互影响性：经济外部性,7、易受限制性（1）警察权：限制某些房地产的使用 城市规划（2）征收权：为公共利益的需要给予补偿后可强行取得单位和私人房产（3）征税权：房地产征税（4）充公权8、大量投资性9、难以变现性：变现能力弱、流动性差（分析影响变现能力的因素，见63页）10、保值增值性：总体趋势看是波浪式上升。（分析房地产价格上涨的原因）,香港全港房地产价格指数（香港大学）,保值增值性：就是能保证投资一定时间后所抽回的资金，完全能够买到当初的投资额可以买到的同等商品或服务。房地产就具备这种特性，他可以保存其价值，甚至随着时间的推移，价值会自然增加。,增值原因：通货膨胀、需求增加导致稀缺性增加、外部经济、本身的投资改良。,（一）、按用途划分的类型1、居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等2、商业与办公房地产：商铺、写字楼、宾馆、餐饮与娱乐房地产，商务、行政办公楼3、工业和仓储房地产4、农业房地产：农场、林场、牧场等5、公益性房地产：汽车站、机场、医院、学校等 6、特殊房地产：教堂、寺庙、墓地等7、混合房地产：两种或两种以上用途,二、房地产的类型,（二）、按开发程度来划分的类型1、生地：不具备市政基础设施的土地2、毛地：指具备一定的基础设施但不完善的土地，未拆迁平整。3、熟地：具备完善的市政基础设施，如七通一平。能直接在其上进行房屋建设的土地。4、在建工程：建筑物尚未建成，估价时点不具备使用条件的房地产。5、现房（含土地）：已建成，可直接使用。,（三）、按是否产生收益来划分的类型1、收益性房地产：可直接产生经济效益2、非收益性房地产：不能直接产生收益（四）、按经营使用方式来划分的类型1、出售型房地产2、出租型房地产：公寓、写字楼（也可出售）3、营业型房地产：旅馆、影剧院4、自用型房地产；学校、行政办公、特殊厂房等,不同类型采用不同估价方法。,第三节房地产估价的概述,一、房地产估价的概念房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。,（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。1、具备的条件：有扎实的估价理论知识 丰富的实践经验 良好的职业道德2、职业道德有以下六个方面：客观、独立性等,（二)估价目的：指估价项目的期望用途，举例。1、不同的估价目的要影响到估价结果（估价方法不同）2、估价目的决定价值标准：公开市场价值标准和非公开（三）估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。主要有合法原则、独立客观公正原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则。,（四）估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体 工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序,房地产估价的一般程序：1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本事项3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告9、交付估价报告10、估价资料归档,（五）估价方法（英美本质相同）1、美国体系：成本法、比较法、收益法2、英国体系：比较法、投资法（出租）、剩余法、利润法（营业）、承包法 一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法（六）估价假设：是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。（七）估价时点：由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。估价时点确定应当在先，价值估算应当在后（八）客观合理价格或价值的估算和判定 客观合理价格或价值，是估计对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。,二、房地产估价的必要性,（一）、理论上房地产估价的必要性1、独一无二性2、价值高大性3、是一个不完全的市场（二）、现实中对房地产的估价的需要1、房地产交易的需要2、房地产抵押、典当的需要3、房地产保险和损害赔偿的需要4、房地产税收的需要5、房地产征用拆迁补偿的需要6、房地产纠纷、涉案的需要7、企业合资、合作等的需要8、房地产管理的需要,主要网站资源：,中国房地产估价师协会：http:/估价师咨询网：http:/中国土地估价师协会：http:/中华人民建设部：http:/建设部住宅与房地产信息中心：http:/,第二章 房地产价格,第一节 房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念二、房地产价格的形成条件三、房地产价格决定理论第二节房地产价格的特征第三节房地产供求与价格一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格第四节 房地产价格的种类第五节 房地产价格评估原则,第二章 房地产价格,第一节 房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示-现象2、是商品价值的货币表现-本质 房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。,二、房地产价格的形成条件1、有用性2、房地产的稀缺性 3、有效需求-购买力,三、房地产价格决定理论,价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。（3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。（4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来给商品拥有者带来收益。作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。,第二节 房地产价格的特征,与一般物价共同之处：都是价格 都有波动 按质论价一、地价与一般物品价格的不同1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性，本身不存在折旧。3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地价格差异很大。4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完全市场。5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。,第二节 房地产价格的特征,受区位的影响大；实质上是权益的价格；房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利息的关系；是在长期、综合考虑下形成的；一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。,第三节 房地产供求与价格,一.供求:供给与需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。,房地产价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平：替代品和互补品消费者对未来的预期,一、房地产需求,一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费者需求的总和。,二、房地产供给,一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，是所有供给的总和。,房地产价格水平该种房地产的开发建设成本该种房地产的开发技术水平房地产开发商和拥有者对未来的预期,供给弹性？,三、房地产均衡价格,供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。,一、根据形成基础不同的分类 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格 公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。,第四节 房地产价格的种类,成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动,一个良好的评估价=正常成交价=市场价格,公开市场：1.交易双方追求最大的经济利益2.市场信息充分3.有充裕的时间交易4.对交易对象有必要的专业知识5.交易条件公开且不具有排他性,正常成交价格形成的条件（7点）：1.公开市场2.交易对象本身具备市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益7.适当的期间、不易急于出售成购买,二、从价格单位来划分,总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低；单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以反映房地产价格水平的高低；楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/平米，试比较利润。,三、从价格管理角度划分基准地价、标定地价和房屋重置价格城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。,四、从不同目的和状态划分 买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。,举例说明,抵押价格房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、变卖的费用和税金。,抵押贷款额度=抵押价值贷款成数,抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款,再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款已贷款余额/社会一般贷款成数,例题：,某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投资的80，开发商以5000元m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。,再次抵押价值=2000（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(万元）,五、从产权进行划分,所有权价格：所有权是最完整最重要的权利，设有其他权利会降低其价格；使用权价格：大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格。其他权利价格：如部分产权的房地产，设抵押权的房地产。,六、实际价格和名义价格实际价格：是指成交日期时一次付清的价格名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清如一套住宅100m2，单价3000元/m2，总价三十万元的住房，在买卖中的付款方式可能有以下不同情况：（1）成交日期一次付清；（2）分期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。,七、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格期货价格：是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格房地产现货价格房地产期货价格：是指以未来状况的房地产为交易对象的价格,资金的时间价值,资金的时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值 资金的时间价值可以从两方面来理解：第一，将资金用作某项投资，由于资金的运动，可获得一定的收益或利润。第二，如果放弃资金的使用权力，相当于付出一定的代价。资金时间价值的大小取决于本金的数量多少，占用时间的长短及利息率（或收益率）的高低等因素。,现值是指未来收到或付出一定的资金相当于现在的价值。,期房价格=现房价格期变现期间现房出租净收益的折现值风险补偿,例：某套商品住宅期房的面积为90m2，需10个月才能入住，类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期房目前的市场价格。,八、补地价：是指需要补交给政府的一笔地价需要补地价的情形主要有以下四种：（1）更改政府原土地使用权规定的用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权，（4）出让的土地使用权续期,第五节 房地产价格评估原则,一、合法原则（一）要求房地产估价在以估价对象的合法权益为前提进行（二）内容,房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。,1、产权合法 2、利用、使用合法3、处分方式合法4、估价过程合法,权益状况不同，评估价值就会不同。,1、合法产权:房地产所有的产权必须的房地产权属证书和有关证件为依据。2、合法使用:应以城市规划、土地用途管制等为依据。3、合法处分:应以法律、法规合同等允许的处分方式为依据。4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经济适用房等。,在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。,城市房屋拆迁估价指导意见、物权法、担保法,案例分析,例:在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及问题：（1）现时的抵押估价按上述要求评估是否合理;(2)评估时应注意什么事项?,合法原则有两个问题:其一是按现时的房屋用途进行估价;其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。,二、最高最佳使用原则,（一）最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（二）原因：拥有者意图取得最大经济利益（三）内涵：最佳规模、最佳用途、最佳集约度,（五）、原理：1、收益递增递减原理-最佳集约度和最佳规模2、均衡原理-生产要素组合均衡，房地产的效用才能有效发挥。建筑物与土地的组合状态。3、适合原理-是否与周围环境协调，最佳用途,（四）寻找方法（满足四个条件）：1、法律上的许可性2、技术上的可能性3、经济上的可行性：收入现值大于支出现值；4、价值是否最大,对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一估价师评为每平方米建筑面积近4000元，另一位评为每平方米建筑面积6000余元。两人的评估结果差异如何形成？,案例分析,前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及相应的证书；后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，有相应的特许经营许可和证书。抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将随之一并让渡相应的权利，保证估价对象延续的合法使用和最高最佳使用。,三、供求原则,供求原则表述了房地产的商品价格特性，其价格与供给量成反比，与需求量成正比。,1998年唐山市二手房价格的房价与新建商品房市场相比差距较大；,2007年二手房单价高于同类新建商品房单价。,原 因？,四、替代原则,替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。,在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。,经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。,（1）由相近效用的房地产已知价格推算估价对象的未知价格；（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。,五、估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。,影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。,估价时点原则是将动态的房地产价格，锁定在静态的时点上，为评估房地产的价格提供静态的分析点和确定的明确的参照物系。例如在动拆迁估价中，不论是被拆迁房，还是安置房都锁定在房屋拆迁许可证批准的时点上，它们虽然分布的空间位置不同，但在时间的结合点上都是一致的。时点截取的房市断面价格水平的一致性也体现了动拆迁及安置价格结算的公平一致性。,1、估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。,4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。,六、独立、客观与公正原则,要求房地产估价必须站在中立的立场上，评估出 对各方当事人来说都是公平合理的价值。,七、谨慎原则,存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,房地产抵押估价指导意见,74,房地产估价,第三章 市场比较法,市场比较法,学习内容,主要内容1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例,市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。,（一）概念,关键,选择类似房地产,类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。,（二）理论依据：替代原理,替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。,估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(3-1),直接比较调整公式,2.间接比较调整公式,（三）估价公式,适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。,可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有34个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。,（四）适用对象,（五）使用条件,运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。,（一）搜集交易实例,注重平时交易实例的积累,1收集交易实例的途径,（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供（7）其他途径,权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。,2收集交易实例的内容,（1）交易双方的基本情况及交易目的（2）交易实例房地产状况（3）成交价格及价格类型（4）成交日期（5）付款方式（6）交易情况,基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例,如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元等。,一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。,如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。,交易实例调查表,房地产类型：,调查人员：,调查日期：年 月 日,（二）选取可比实例,3个以上，10个以下,用途应相同 权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格,（三）建立价格可比基础,统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位 统一面积内涵和面积单位,【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。,1含义：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,2造成成交价格偏差的原因有特殊利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式交易 交易税费非正常负担的交易 特殊政策造成房地产价格的偏差,（四）交易情况修正,3交易情况修正的方法（1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度（2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正,可比实例价格比正常价格高（低）多少正常价格比可比实例价格高（低）多少,例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？,可比实例价格=1500*（1+10%）=1650,例如：正常价格比可比实例价格低10%，已知可比实例价格为1650元/m2，求正常价格？,可比实例价格=正常价格*（1+10%）,可比实例价格*（1-10%）=正常价格,1650*（1-10%）=1485,对于交易税费非正常负担的交易,【例3-3】一宗房产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,买方负担税费时：正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格,【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。,【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。,将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。,采用百分率法修正，其公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数在估价时点时的价格,交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定,假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T,在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1T）或：可比实例在成交日期时的价格,交易期日修正系数,（五）交易日期修正,交易日期修正的具体方法,利用房地产价格指数进行修正利用房地产价格变动率进行修正估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正,利用房地产价格指数进行修正,采用定基价格指数修正的公式为：在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格,【例3-6】某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2，试计算修正到2002年10月的价格。,采用环比价格指数修正的公式为：,【例3-7】某地区某类房地产2006年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年6月的价格为2000元/m2，试计算修正到2006年10月的价格。,利用房地产价格变动率进行修正,逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,【例3-8】评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2。试计算修正到2006年9月的价格。,3000（1+1.5）4（1+2）73658（元/m2）,利用房地产价格变动率进行修正,期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,【例3-9】某个可比实例房地产2006年2月1日的价格为1000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇率2006年2月1日为1美元8.26元人民币，2006年10月1日为1美元8.29元人民币。试计算修正到2006年10月1日的价格。,10008.26（1+0.2）88393（元/m2）,在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：,一般物价指数或变动率建筑造价指数或变动率建筑材料价格指数或变动率建筑人工费指数或变动率房地产价格指数或变动率全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率,（六）房地产状况修正,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,用于其他估价方法中有关参数的求取采用假设开发法估算其土地价格时，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益,案例,1估价对象概况估价对象房地产为居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表3-1所示：,3估价过程（1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市