《户型分析定》PPT课件.ppt

户型分析,老人,户型的关注点？,男人,女人,户型讲解的基本要求：,一、销售人员要把项目所有户型的优点、缺点的统一说辞牢记在心，并且要总结出自己关于某一户型的优点、缺点，这样在于客户讲解的时候才能有备无患。户型的缺点销售人员也必须了解知道，并做出相应的解释，以防备客户询问。,二、在户型讲解时，首先要让客户弄清楚整个户型的情况,如是户型模型，则从房间（几个房间，面积、那个主卧，那个书房，为什么这样布局）。采光方面（看客户选择的几层的房子如是高一点的房源则重点讲景观，如是低一些的房源则重点讲室内的布局）。全明设计、南北双阳台。墙体（多厚的墙，有什么样的优点，怎样的保温材料等）等楼盘户型的优点慢慢的讲解给客户。,5.在讲解是要有层次感，某一点都有可能打动客户，看到客户注意点在那一点就要重点讲解户型的某一点。,6.如是户型图的讲解，则首先要把方向、房间分布、卫生间、厨房等位置指出，这样使客户可以想象整个房间的布局。然后和上述户型模型的讲解一样谈判客户。,三、户型图一定要让客户带走，因为这是客户最关心的部分。,在客户拿回家后可以和自己的家人商量分享。一般来说户型设计是客户最关心的方面，因为客户在自己所买房子的室内呆的时间要占其以后生活的大部分，所以户型的讲解一定要给客户讲透，不能让客户带疑问走。,户型分析,房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。,一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。,房型好的主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如淋浴则净宽度不得小于1.2米。,从家庭人口因素和面积考虑，二室二厅一厨一卫，建筑面积在平方米；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在平方米；对于四五口人家，建筑面积应考虑在平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫。,区分住宅的基本功能,一套住宅应具备六大基本功能:即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。,公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房。动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。,动区,静区,起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。,厨房：在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米；1A级则分别是5平方米和1.8米。,卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于16米，淋浴的净宽度不宜小于12米。,卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于36米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。辅助空间：包括阳台、储藏间等。,关注住宅流线,流线俗称动线:是指日常活动的路线。它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。,家人流线:家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。主要是为了充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。,访客流线:访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门,而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。,最理想的户型布局是什么?,1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套 房的私密性有很好的保证；2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；,3、户型为三房两厅两卫，建筑面积为110130平方米，朝南的房间（含客厅）有3个，达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于朝东的风向是以南北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也就越好；,4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。,6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间小卧室面积次之，为1316平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。,7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰;8、房中无数狭窄的通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，达90%。,关于住宅房型技术指标,1、住宅应并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁橱、阳台或阳光室等基本空间。2、套内功能分区设计应明确合理，做好洁污分离、动静分离,应预留洗衣机位置。,3、卧室与卫生间之间不应设计错层。4、卧室的使用面积主卧不应小于12平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人卧室不应小于6平方米。卧室应有直接采光、自然通风。,5、起居室的使用面积，小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。起居室应有直接采光、自然通风。6、厨房必须独立可封闭。使用面积小套、中套、大套分别不能小于4.5、5.5、5.5平方米。低层、多层住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户。厨房应设排油烟道。厨房宜配服务阳台，并设污洗池。,7、卫生间至少应有一间，其使用面积不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通风；卫生间的门，不应直接开向起居室、餐厅或厨房;8、小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分，净宽不宜小于80公分。大套储藏使用面积不应小于1.5平方米。,谢 谢！,