《恒大案例讨论》PPT课件.ppt

地 产 公 司 分 析之广州恒大地产集团,1,讨 论 问 题,2008年恒大为什么会出现现金流问题？恒大能否起死回生？,快速销售？转让土地？再次融资？上市融资？,了解恒大集团以及许家印情况了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况试图分析采用这种战略的原因,2,恒 大 地 产 集 团 概 况,2007年销售额约为：33亿元；06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿恒大在19个城市拥有31个房地产项目；截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；,3,恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要,1997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长。1998年6月 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资,4,许 家 印 其 人 与 特 点,能吃苦、有抱负1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。良好的政治感觉 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年）中国民营经济十大风云人物。（2004年）许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年）以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年）慈善家 05年获十大慈善家称号07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万,5,恒 大 集 团 的 土 地 战 略,整体土地储备2006年底约600万平米2007年底约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍 主要拿地事件2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元平方米），广州市天河区新地王诞生。该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；2007年10月恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。,6,恒 大 集 团 的 融 资 策 略,恒大为上市,做了一系列的融资活动,具体分为3步骤:上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股,占33.3%股权；有赎回条款为15%的复合率回报2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人;2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；截止08年3月,已提取总额为430百万美元及人民币2千万,并且不再提取贷款伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；970万美元的结构性费用；08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。,7,恒大地产主要财务数据08年招股书/截止07年9月业绩,单位:人民币百万元,注:1.银行贷款=长期贷款+短期贷款;2.库存包括预付款;3.纯利调整后1：不含物业增值；4.纯利调整后2：不含物业增值与其它收益,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,8,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,销售收入情况,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,9,收入情况,支出情况,可支配现金与等价物:18.1 亿元08年销售回款:19.0 亿元融资:4.5 亿美元约（31.5 亿元RMB）-总计:68.6 亿元,于07年底未支付款项:61.6 亿元土地出让金及工程款:43.9 亿元短期贷款:8.4 亿元应付款:9.0 亿元-总计:122.9 亿元,资金缺口54.3亿元,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,注：详细预估销售收入详见附件-2,注：相关数据来自恒大招股说明书,恒大08年收支平衡分析,10,恒 大 集 团 的 战 略 分 析？,1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地；可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;,11,江苏启东万亩土地疑云项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的1/3，预计2010年左右开始预售。,项目难点海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。,附件-1,11A,探 讨 其 战 略 的 根 源？,1、许家印的个性？2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎”3、投行与发展商的心态？,12,恒 大 能 否 起 死 回 生,最直接有效的方式便是“开源节流”,能否再次融资？降价快速销售？资产处理（卖地）？上市融资？,13,恒 大 能 否 起 死 回 生,能否再次融资？,上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元:伦敦银行同业拆息4.5厘到5厘的息差;970万美元的结构性费用.2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。成本:100%的利息.,结论:恒大地产背负高利贷,已经没有可能进行再融资.两次融资对比相当于估值折让36%-60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,恒大,2006年11月 金融投资者投4亿美元，占33.3%股权 投资前 公司价值8亿美金 投资后 公司价值12亿美金2008年03月 拟上市 定价 HK$3.55.6 上市融资前 市值51亿82亿美金 上市后 市值64亿102亿美金2008年06月 新投资者投资6亿美金，占15.6%新投资者投资前 市值32.46亿美金 新投资者投资后 市值38.46亿美金估值&IPO时折让36%60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,降价快速销售？,结论:1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难；2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,15,第一、二类项目（单位：万平米）,第三类项目（单位：万平米）,第四类项目（单位：万平米）,16,恒 大 能 否 起 死 回 生,资产处理（卖地）,注：详细资产细分详见附件-1,恒 大 能 否 起 死 回 生,上市融资？,结论:行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”,国家宏观调控,房贷限制,银根缩紧等 严格限制外资进入内地房地产市场 大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债”上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价,当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态,17,恒 大 可 能 的 结 局,被瓜分?.,18,恒大土地资产分析,第一类项目主要资产简析,第二类项目主要资产简析,附件-1,19,恒大土地资产分析,第三类项目主要资产简析,附件-1,20,恒大土地资产分析,第四类项目主要资产简析,附件-1,21,附件-2,广东地区拐点论的重灾区受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。“御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠,22,附件-2,四川地区房市低迷、地震灾害的双重打击重庆、成都的房地产市场在年初已经受到了市场低迷的影响，只是由于重庆、成都的房价近年未出现暴涨的行情所以年初表现尚可，但5月12日汶川大地震的爆发使得重庆、成都的房地产销售更是雪上加霜，因此一般认为四川地区的房地产行业将是继深圳、广东之后最为沉闷的区域。,23,附件-2,华东地区 申沪低迷、拖累周边2007年底2008年初，从深圳、广东开始的市场低迷开始北上蔓延，上海也在其影响下开始表现低迷，受此推类整个华东地区更是不能幸免，虽然恒大4月在武汉取得了开盘当日销售额4.5亿的成绩，相信是以相对较低的价格入市，才引发的热销，但区域整体的低迷不是单纯降价可以幸免的。,24,附件-2,东北地区 相对稳定东北地区在本次市场低迷中的表现相对稳定，并未受到特别大的影响，且由于本区域的能源企业相对较多，因此个别区域然而成为局部的热点（内蒙），但在全国整体低迷的影响下不会有过多增长。,25,附件-2,其它区域 绝大多数均未销售依据招股说明书所列，其他城市的恒大项目，销售情况如下，可见由于市场低迷以及上市前途未卜，因此预计下列大多数区域的项目08年内不会进行预售。,26,