光明观澜学府项目区域市场报告38P.ppt

项目区位,根据大合肥“”城市发展战略：构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。项目位于合肥城市空间发展结构的西南部组团（经济技术开发区、上派镇）区域。项目位于金寨南路与云谷路交口，是肥西上派主城区与合肥经开区辐射圈，是肥西融入大合肥城市圈的枢纽地带，也是合肥主力发展方向城南新区的发展门户。,主城区,经开区,区域房地产市场主要板块划分,城南政务区板块,主城区板块,经开区桃花镇板块,根据肥西城市发展规划以及房地产开发项目集中区域现状，肥西房地产市场基本可划分为三大主要板块。主城区板块：站前路以北，方兴大道以南，沿金寨路线的主城区域。经开区板块：肥西桃花镇区域，金寨路沿线区域。政务区板块：主要指站前路以南，金寨南路以东区域。,区域市场主要住宅项目分布,金云国际,华地翡翠蓝湾,金宇天地城,华邦万派城,百大拓基广场,中街水晶城,水岸豪庭,蓝城丽景湾,名邦西城国际,名邦中央公馆,文一翰林水岸,春景花园,科创和谐盛世,华鑫项目6#地块,原树提香,开拓环球世家,禹州翡翠湖郡,锦绣大地城,绿地S1313地块,光明观澜学府,盛世珑门,名邦22#地块,华地翡翠蓝湾,华地翡翠蓝湾首期将以85平米和92平米的2+1户型入市，项目与本案隔路相望，共享同样的周边配套，对本项目的具有一定的客户竞争，具有较大的规模优势，预计入市价格将高于本项目。,建筑面积约：85平米两室两厅一厨一卫,华地翡翠蓝湾首期主推户型,建筑面积约：92平米两室两厅一厨一卫,华地翡翠蓝湾首推户型设计方正实用紧凑，动静分区，均具有多变使用空间，两房可变三房，具有较高的产品附加值和和较强的市场竞争力。,门,门,书房,门,此门取消,此门取消,此处打通,储藏室,此处客厅,此处餐厅,此门封闭,门,华地翡翠蓝湾近期营销动作,3月29日营销中心盛大开放，蜡像馆揭幕倒计时，邀请函即将全城派发,华地翡翠蓝湾项目形象将于3月29日面世，以“大事件”的营销方式斥巨资启动项目，以期达到轰动全城的宣传效应。在媒体通道上，采用报纸、户外、DM派单、短信等大众和小众媒体结合集中轰炸。,华地翡翠蓝湾扫单,金宇天地城,截至目前住宅共推出25幢楼约3720套，去化套数为3516套，剩余204套。其中1#公寓部分465套剩余131套（含销控房源）。,金宇天地城价格走势,金宇天地城近一年来价格持续走高，从2013年初的5200元/平至2014年3月份6100元/平米。,公寓,写字楼,高层住宅,滨河商业街,底商,项目规划,金宇天地城项目规划为住宅、写字楼、商业、酒店用地，住宅由高层、小高层构成。滨临派河，具有良好的自然景观。定位为60万平城市综合体，项目包含大型购物中心、商超百货电器、特色滨河美食街区、邻里服务街区及滨河景观豪宅。规划建后集购物中心、特色美食、五星级一幕影城、酒吧、景观豪宅、酒店式公寓为一体的南合肥城市综合体。,ART-DECO建筑风格,89平米,户型设计方正实用，多阳台设计，但私密性差，卧室正对客厅。动静分区不明显。,多功能空间设计,户型具有较高的附加值，有赠送面积和空中花园多变空间设计,产品设计,建筑面积约49，三室两厅一卫(公寓),优点：5.6米挑高复式，通风采光；不足：厨房区域小，居家不太适宜；,金宇天地城客户构成,客户构成-区域,金宇天地城客户来源方面，从居住区域来看，客户主要来自于肥西上派镇，三河镇，这部分人手头上资金较为充足，基本上是在县城做生意为主；部分来自于其他乡镇，为农村进城客户。合肥市在肥西购房的客户以经开区最主，一部分原因是主要是受到市区房价挤压，选择离工作地较近的肥西县城购房；另一部分是工作就近购房。外地客户选择这边主要是投资。,从成交客户职业分布来看，肥西县成交客户以企业员工为主，大部分是考虑这边总价较低；另外以县城做生意客户居多，这部分大都是来自乡镇，考虑后期生活方便性，所以选择在县城置业；企业员工大部分都是来自企事业单位或者国企单位，可以公积金贷款，同时按揭压力相对来说要小。,客户构成-职业,从成交客户年龄结构来看，主要集中在25-35岁，占到超过40%的比例，主要是考虑购买婚房或者自己住，基本上在项目周边上班或者在城里打工；这部分客户希望得到归属感，想有一套属于自己的房子，但是在价格的承受范围内，愿意选择一个品质相对较好以及交通相对较方便的小区。,客户构成-年龄,营销推广,大调性、大活动、豪宅论,金宇天地城为定位为肥西第一大盘，前期定位高端豪宅项目。在媒体投放上，前期大幅的报广和大量的户外等大众媒体占据了重要的推广渠道。根据后期客户构成来看，其高端的定位和渠道与客户群体有很大偏差。推广范围：面向整个大合肥，重心向城区偏移，与实际目标客群存在一定偏差,2013年下半年至2014年初，金宇天地城在推广上弱化了豪宅的概念和定位，逐渐走务实路线，在推广渠道上减少大众媒体的投放，以DM、短信、网站、户外等形式为主力营销推广。,华邦万派城,截至目前住宅共推出6幢楼约930套，剩余约14套。即将推出8#、9#楼。,项目规划,公寓,集中商业乐购,住宅,建筑面积223699.93平米，占地面积54860平米，容积率3.65，绿化率43.61%，商业面积达5万多。项目是集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住等多功能于一体城市综合体。项目规划为住宅、商业用地，共规划10栋楼，分3期开发，一期1#、2#、3#，三栋楼均为18层高层；二期4#、5#，其中4#楼为33层高层，5#楼为11层小高层；三期6#、7#、8#、9#、10#，其中6#、7#、8#楼为6层多层，9#、10#楼为4层低层。,产品设计,产品有空中花园、多阳台设计，高附加值，分区合理，功能性强。,营销推广,华邦万派城在营销上走务实路线，除了部分户外大众媒体渠道选择较少，多采用小众媒体和线下推广，多以暖场活动制作话题和吸引客户。,盛世珑门,盛世珑门位于肥西上派镇主城区，地段较佳，区域认知度高，客户定位面向肥西县城及下辖乡镇客户，为新入市产品，与本项目客户群大量重合，入市后，将对本项目客源产生一定分流。,B1户型：2房2厅1厨1卫2阳台84.34（普罗旺斯）,优点：户型设计方正，紧凑实用；南向宽大阳台，景观、采光俱佳市场主流产品。,缺点：动静分区不明显，次卧采光与衣柜不兼得卧室门均朝向交叉动线，私密性差,A3户型：3房2厅1厨2卫2阳台119.92（爱丽舍宫）,优点：户型设计方正，南北通透；玄关设计，动静分区，较好私密性南向两阳台设计，采光、景观皆佳。,缺点：动静分区不完全，一次卧私密性差,A2户型：3房2厅1厨1卫2阳台107(香榭丽舍),优点：户型设计方正，南北通透；玄关设计，动静分区，较好私密性,缺点：动静分区不完全，一次卧私密性差,城改春景花园,2013年12月份首次开盘，推出14#、15#两栋多层和21#、22#两栋高层，共约256套，目前已去化98套，剩余158套，去化率38%。,建筑面积：约86.36平米,建筑面积：约97.87平米/97.83,多层产品，具有稀缺性；在产品设计上，户型方正实用，南北通透，全明设计、动静分区，私密性好。多阳台设计，采光、通风、景观皆好；其中市场主流产品，接受度高。,建筑面积：约104.16平/104.59平,建筑面积：约114.7平米/115.17平米,户型方正通透，动静分区，私密性好。多变空间设计，增加了产品的附加值。,户型方正实用，两卧+起居室南向布局，采光佳；动静分区不明显，私密性略差；动线区域有面积浪费。,其他竞争个案分析,竞争个案分析原树提香,推出14幢别墅60套，去化37套，剩余23套，高层住宅推出8幢，共约1224套，去化约1137套，剩余套数为87套。,竞争个案分析中街水晶城,截至目前住宅共推出24幢楼，前期房源所剩无几，加上在售的22#、12#、14#楼，剩余套数约为53套。,竞争个案分析锦绣大地城,住宅推出约1214套，截止目前去化约1064套，剩余150余套。,竞争个案分析名邦中央公馆,截止目前推出住宅5幢约722套，去化562套，剩余160套，去化率78%，面积区段为100132。,竞争个案分析名邦西城国际,住宅基本推售完毕，进入扫尾期，剩余房源32套左右，1#公寓剩余1套。办公约290套剩余190套。,竞争个案分析科创和谐盛世,高层住宅剩余无几，目前在售多为多层产品，剩余房源40套左右，,竞争个案分析翰林水岸上园,2014年初推出最后一幢住宅182套，截止目前共去化约92套，剩余90套，去化率49.5%。,潜在竞争市场,大合肥城市发展战略的逐步落实，项目所在区域发展速度加快，正在加快融入大合肥城市圈的步伐，区域价值逐渐凸显；肥西与经开区结合部区域房地产市场发展如火如荼，随着几大实力开发企业的不断进驻，将加剧区域内竞争态势；肥西市场畅销的面积段均集中在80-100的产品,特别是90左右的小三房受欢迎程度较高，大于110户型产品去化速度缓慢。在产品单价上金寨南路沿线由北向南从价格基本呈递减趋势，在肥西城中心位置并非是价格高地。目前肥西市场多数楼盘处于销售尾期，所剩房源有限，新增竞品即将入市，2014年5月份后将会产生新一波次的产品和客户竞争；2014年上半年即将入市的华地翡翠蓝湾和盛世珑门项目会对本项目的客源产生分流，绿地项目也即将入市，区域竞争将逐渐加剧。,THE END,