《市场比较法》PPT课件.ppt

1,第五章 市场比较法,市场比较法,学习内容,主要内容1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例,市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。,（一）概念,关键,选择类似房地产,类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区（空间连续）和类似（空间不连续）地区。,（二）理论依据：替代原理,替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。,估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(3-1),直接比较调整公式,2.间接比较调整公式,（三）估价公式,1、直接比较法,区域因素与个别因素直接比较分值表,2、间接比较法,区域因素与个别因素间接比较分值表,适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。,可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有34个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。,（四）适用对象,（五）使用条件,运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。,（一）搜集交易实例,注重平时交易实例的积累,1收集交易实例的途径,（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供（7）其他途径,权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。,2收集交易实例的内容,（1）交易双方的基本情况及交易目的（2）交易实例房地产状况（3）成交价格及价格类型（4）成交日期（5）付款方式（6）交易情况,基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例,如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元等。,一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。,如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。,交易实例调查表,房地产类型：,调查人员：,调查日期：年 月 日,（二）选取可比实例,3个以上，10个以下,用途应相同 权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格,（三）建立价格可比基础,统一付款方式，例3-1统一采用单价统一币种和货币单位 统一面积内涵和面积单位，例3-2,【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。,1含义：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,2造成成交价格偏差的原因有特殊利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式交易 交易税费非正常负担的交易 特殊政策造成房地产价格的偏差,（四）交易情况修正,3交易情况修正的方法（1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度（2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正,可比实例价格比正常价格高（低）多少正常价格比可比实例价格高（低）多少,例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？,可比实例价格=1500*（1+10%）=1650,例如：正常价格比可比实例价格低10%，已知可比实例价格为1650元/m2，求正常价格？,可比实例价格=正常价格*（1+10%）,可比实例价格*（1-10%）=正常价格,1650*（1-10%）=1485,对于交易税费非正常负担的交易,【例3-3】一宗房产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,买方负担税费时：正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格,【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。,【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。,将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。,采用百分率法修正，其公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数在估价时点时的价格,交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定,假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T,在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1T）或：可比实例在成交日期时的价格,交易期日修正系数,（五）交易日期修正,交易日期修正的具体方法,利用房地产价格指数进行修正利用房地产价格变动率进行修正估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正,利用房地产价格指数进行修正,采用定基价格指数修正的公式为：在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格,【例3-6】某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2，试计算修正到2002年10月的价格。,采用环比价格指数修正的公式为：,【例3-7】某地区某类房地产2006年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年6月的价格为2000元/m2，试计算修正到2006年10月的价格。,利用房地产价格变动率进行修正,逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,【例3-8】评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2。试计算修正到2006年9月的价格。,3000（1+1.5）4（1+2）73658（元/m2）,利用房地产价格变动率进行修正,期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：,【例3-9】某个可比实例房地产2006年2月1日的价格为1000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇率2006年2月1日为1美元8.26元人民币，2006年10月1日为1美元8.29元人民币。试计算修正到2006年10月1日的价格。,10008.26（1+0.2）88393（元/m2）,在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：,一般物价指数或变动率建筑造价指数或变动率建筑材料价格指数或变动率建筑人工费指数或变动率房地产价格指数或变动率全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率,中房指数系统（CREIS中国房地产指数系统china real estate index system)：是一套以价格指数形式来反映全国主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。中房指数系统由全国综合物业总指数、全国分类物业总指数、城市综合物业指数和城市分类物业指数构成，其中城市分类物业指数为最低层级，包括住宅指数、办公用房指数、商服用房指数和厂房仓库指数，北京等城市又新增了别墅指数报告。,“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。,（六）房地产状况修正,（六）房地产状况修正,VA=VAK情K日K区K个,式中：VA为由实例A修正得到的比准价格；VA为可比实例A的成交价格；K情为交易情况修正系数，K情=K日为交易日期修正系数，K日=K区为区域因素修正系数，K区=K个为个别因素修正系数，K个=,5000元/、4500元/、5200元/、5000元/、4800元/、5000元/,5000元/,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,【例3-11】为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表37表310：,用于其他估价方法中有关参数的求取采用假设开发法估算其土地价格时，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益,案例,1估价对象概况估价对象房地产为居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表3-1所示：,3估价过程（1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。（2）采用市场比较法进行评估的测算过程 市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：估价对象房地产价格可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数 因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。,比较实例选取 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表3-12和表3-13所示。,比较因素修正表,4、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格（4997.20+5005.65+5121.67）35041.50（元/m2）,因素条件说明表,例1,比较因素分值表,比准价格计算表,比较因素分值表,比准价格计算表,比准价格计算表,例2,A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。,（1）建立价格可比基础,将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价,（2）计算比准价格,比准价格=实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数,路弄号室房地产价格评估,一、估价对象概况1、地址2、权益状况3、区域状况4、实物状况二、估价基本事项1、估价目的2、估价时点3、估价人员4、作业日期,三、估价思路与方法,1、估价方法选用2、估价方法概述,四、估价过程,1、搜集交易实例 5个交易实例的地址、成交日期、价格、来源等,2、可比实例与估价对象比较,3、比较因素分值,4、计算比准价格,习题1,1、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的使用面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。,习题2,2、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。,3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产交易中买卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和 7%，试求正常成交价格。,习题3,4、为评估某宗房地产于2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2003年10月末。调查获知：该类房地产价格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%；2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。,5、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。,习题4,6、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。,7、为评估上海某区一套住宅房地产于2004年3月的价格，在选取可比实例中有一可比实例成交于2003年12月，成交价格为8800元/平方米。2003年8月2004年3月的中房上海住宅指数如下：,6、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。,习题4答案,7、为评估上海某区一套住宅房地产于2004年3月的价格，在选取可比实例中有一可比实例成交于2003年12月，成交价格为8800元/平方米。2003年8月2004年3月的中房上海住宅指数如下：,习题5,假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。,