《大桥地块分析》PPT课件.ppt
扬长江房地产开发有限公司,大桥镇地块规划方案建议（初步设计前概念方案）营销部2012年10月10日,扬长江房地产开发有限公司,目录一、地块现状二、项目定位三、产品定位四、总平面布局五、设计元素,扬长江房地产开发有限公司,一、地块现状 大桥地块规划控制指标 地块位置：大宜路西侧、新城北侧、排涝河东侧 地块面积：126亩（83992）容积率：2.2 建筑密度：30%总建筑面积：184782 其中商业：14782 地块俯瞰图：,扬长江房地产开发有限公司,地块区位图：,本案,安置小区,开元寺,小学幼儿园,扬长江房地产开发有限公司,该地块周边配套 该地块位于大桥滨江新城的门户位置，周边配套日趋成熟：欧乐福购物中心、华斯超市；白塔河风光带；学区优势明显，中心小学、幼儿园、初级中学、高级中学分布周边；新城的建设特别是滨江科技城必将给此地段的发展带来强劲的活力；大桥条石古街（开元寺）风景区更让此区块作为住宅开发的前景值得期待。,扬长江房地产开发有限公司,二、项目定位 1、市场环境 江都区城市总体规划（2010-2030）中至2030年江都市域形成中心城区、重点中心镇、特色镇、一般镇的四级等级规模结构体系，其中包括：1个65万城镇人口的中心城区，中心城区（主城区和港区）共同组成的市域核心，是江都城市竞争力集中体现的区域，规划加强组团之间协调，尤其是主城区与港区之间在城市功能、产业、交通、市政基础设施等方面加强衔接，形成“一主一副”的空间发展格局。上述可见大桥镇在江都后续发展中的重要地位及发展前景。大桥镇大桥镇面积155.66平方千米，人137071人，辖8个社区、42个行政村。西傍扬州，东邻泰州，南抱长江，北枕古运河，地势平坦，交通便捷。上海都市圈与南京经济圈在这里重叠，沿江经济带在这里交汇，沪宁IT产业走廊在这里平行。已建成通车的扬州安大公路，将苏中沿江与苏北大地连成一片，穿境而过的京沪、宁通高速公路和沿江高等级公路，使这个千年古镇与苏南融为一体，已通航的苏中江都机场更将给大桥的发展带来广阔空间。,扬长江房地产开发有限公司,滨江新城 为积极呼应扬州“一体两翼”发展战略，进一步拓展城市发展空间，加快100平方公里城市主功能区建设，着力打造现代化的滨江生态园林城市，36平方公里滨江新城建设拉开大幕。江都滨江新城是以大桥镇为主体的沿江开发区，滨江新城东连江都沿江开发区和滨江科技城，北接现有城市建成区，规划面积为36平方公里，该区域重点建设一批总部大楼、会展中心、精品商务楼、星级宾馆、大型购物中心等配套设施，体现商务、居住、会展、体育、文化、旅游等七大功能。重点 持续 前景,扬长江房地产开发有限公司,江都软件园规划 目前，扬州（江都）软件园已落户项目8个。其中，上海惠普有限公司将在园区设立惠普（扬州）智能电网外包服务研究院和惠普（扬州）IT外包服务学院（目标培训规模5000人），易宝（中国）有限公司将在园区投资设立外包服务研发机构，百利宏控股有限公司将重点为落户项目提供专业基础配套建设和服务。为加快推进项目落户，开发区已已建成4万平方米滨江科技大厦和5万平方米生态广场，即将启动建设3万平方米惠普研究院，10万平方米人才公寓，2万平方米商务会所和4万平方米五星级酒店，以满足未来2000多名软件人才的工作、生活需求。产业支持,扬长江房地产开发有限公司,滨江科技园五星酒店该项目投资约5亿元位于宁通高速以南滨江新城核心地段，总占地面积28万平方米，总建筑面积12万平方米，其中酒店4.7万平方米。规划建设的五星级酒店高度约100米，计划3年建成投入运营。项目建成后将集购物、游乐、休闲、美食、文化、居住、商务为一体，对引领全市酒店服务行业迅速提档升级、促进第三产业发展将产生积极的推动作用，同时对完善新城功能、提升新城品位、展示新城形象、促进新城发展具有重要意义。配套支持,扬长江房地产开发有限公司,2、地块因素地块SWOT分析,扬长江房地产开发有限公司,3、公司实力 扬州长江房地产开发有限公司经过江都城区香格里拉项目和旺角公馆项目的建设在资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等方面都有了较快的提升，应该说建设18万方的项目应是绰绰有余的。4、项目的受众面 定位人群主要以大桥镇所辖区域居民城市化进程中的居住条件优化、外来企业员工、区域外的幅射群体。基于以上考量，各自群体对应的基本代表高、中、低的定位思路，项目定位需要一定宽度、广度，不能过窄、过高。5、市场空白 在大桥镇已建住宅项目中，多为普通多层与小高层，住宅的需求局限在舒适度的需求上还未出现改变生活方式的需求引导。以江都城区为中心来考虑的话，城区核心为高层公寓住宅，城郊结合地带为高层和低层的过渡产品如洋房、叠加、联排，城镇区则为别墅式住宅。大桥镇作为江都区副中心城打造，人口的密度及未来繁荣程度则是现在江都核心城区的复制。概念地产空白主要在中高端定位。,扬长江房地产开发有限公司,大桥镇目前市场情况：项目名称：北湖国际地址：惠普软件园 占地面积：57209建筑面积：119313 容 积 率：1.85绿 化 率：35%产品：多层、小高层未开盘,扬长江房地产开发有限公司,大桥镇目前市场情况：项目名称：莱茵城邦地址：大桥小学对面建筑面积：500000 产品：多层、小高层高层、别墅已开盘,扬长江房地产开发有限公司,大桥镇目前市场情况：项目名称：中江临川国际地址：大桥镇白沙路南侧 兴港路西侧 占地面积：54163 建筑面积：128192 容 积 率：1.85绿 化 率：35%产品：多层、小高层高层未开盘,扬长江房地产开发有限公司,市场情况总结74万 13万 输出 输入 时间 空间 展望？,扬长江房地产开发有限公司,6、项目价值与价格 任何项目定位开发商的目的肯定利润最大化，那就需要资源最大化利用。,扬长江房地产开发有限公司,7、最大利润与风险规避,转变,乡镇,城市,舒适居住,转变,高档生活,高端,中端,低端,优质高价,随行就市,优质低价,均好,最大利益,扬长江房地产开发有限公司,综上所述本项目定位建议为：高端形象定位 低端产品为支撑高端产品为主体,扬长江房地产开发有限公司,三、产品定位产品建议 为了控制建筑密度、营造高档社区的空间感，低端产品建以高层住宅；为了提升整体项目高度，过渡产品建以低层退层露台观景洋房；为了资源、利益最大化，高端产品建以“TOWNHOUSE”、“双拼别墅”总建：184782住宅：170000 商业：14782,扬长江房地产开发有限公司,四、总平面布局金角银边南低北高西低东高前照后靠东达西聚藏风聚气,商业,水景,水景,水景,高层,高层,高层,高层,水景,水景,水景,水景,水景,水景,水景,商业,商业,高层,高层,高层,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,洋房,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,排屋,排屋,排屋,排屋,别墅,排屋,排屋,排屋,排屋,排屋,排屋,叠加,叠加,叠加,叠加,叠加,叠加,叠加,叠加,叠加,扬长江房地产开发有限公司,设计理念 繁杂 简洁 抽象 具象 高档 低配,扬长江房地产开发有限公司,五、设计元素建筑风格突破以往欧式和中式的风格，打造一个典型的东南亚风情社区东方文化神秘异域热带风情 雅致、闲散华丽、低调碧海、蓝天巴厘岛,扬长江房地产开发有限公司,建筑立面高层立面灵魂于线条通过横向的切割使高层建筑立面层次丰富饱满挺拔,扬长江房地产开发有限公司,建筑立面花园洋房立面灵魂于空间的层递感 退层 露台,扬长江房地产开发有限公司,建筑立面叠加与排屋突破传统欧式和中式的别墅认知简洁现代下沉式庭院,扬长江房地产开发有限公司,建筑立面商业立面以玻璃立面为主增强透视感、与户外增加融合、亲和。现代亲和创新 视线分割,扬长江房地产开发有限公司,建筑色彩,乳白色红褐色现代纯粹与简约浓浓的温馨生活气息,扬长江房地产开发有限公司,建筑景观景观移植魅力东南亚风景，南洋动物小品、木质廊架、柔美水景景观轴线与天然水系有机结合水景的打造,扬长江房地产开发有限公司,建筑景观东南亚风情小品石像棕榈木屋,
