《土地登记办法》PPT课件.ppt

,土地登记办法 土地登记规则和 土地登记办法的前后对比,土地登记办法主要内容,一、土地登记办法框架二、确立的土地登记基本原则 三、土地登记的概念四、土地登记的效力 五、土地登记的类型 六、土地登记的程序 七、其他问题,一、土地登记办法框架,第一章 总 则第二章 一般规定第三章 土地总登记第四章 初始登记第五章 变更登记第六章 注销登记第七章 其他登记第八章 土地权利保护第九章 法律责任第十章 附 则,二、确立的登记基本原则,（一）依法登记的原则（二）属地登记的原则（三）依申请登记的原则（四）土地权利保护的原则,二、确立的登记基本原则,（二）属地登记的原则 物权法：第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。土地登记办法：第三条 土地登记实行属地登记原则。房屋登记办法：本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。国土资发200870号：坚持属地登记原则。各地要严格按照土地登记办法确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。,二、确立的登记基本原则,（三）依申请登记的原则 土地登记办法：第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。台湾:除了台湾土地登记规则第29条规定的径为登记和第30条规定的嘱托登记外，其他登记都得需要当事人提起才能进行。日本:不动产登记法第25条：“登记,除法律另有规定情形外,除非有当事人的申请或官厅、公署的嘱托,不得进行”。,二、确立的登记基本原则,（四）土地权利保护的原则第七十条：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,三、土地登记的概念,规则：国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。办法：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。,三、土地登记的概念（续1）,弄清三个问题（一）由谁进行登记（二）登记什么（三）为什么登记,三、土地登记的概念（续2）,（一）由谁进行登记1、政府2、部门3、处（科、股）室4、人：持证上岗,三、土地登记的概念（续3）,（二）登记什么1、人的信息2、地的信息（自然状况与权利状况）3、地上物等其他信息,土 地 法 律 制 度,土地权利制度,土地权力制度,土地物权体系,权利救济制度,土地登记制度,土地市场制度,征收征用制度,土地利用制度,执法监察制度,土地用途管制制度,土地规划计划制度,基本农田保护制度,耕地动态平衡制度,农用地转用审批制度,土地开发整理复垦制度,土地节约集约利用制度,土地所有权,土地使用权,土地他项权利,土地权利体系,三、土地登记的概念（续5）,（三）为什么登记1、行政管理2、确权公示3、税收等其他原因,四、登记的效力,物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”办法第七十条：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,四、登记效力（续）,证书与登记簿之间的效力物权法第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。办法第十六条：土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。,五、土地登记的类型,土地登记,初始登记,注销登记,土地总登记,查封登记,更正登记,异议登记,变更登记,预告登记,土地登记类型,总登记,初始登记,注销登记,其他登记,变更登记,(一)土地总登记,规则：初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。办法：在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记与设定登记从字面上难区分为什么要保留？怎么操作：仍然可参考规则的规定注意：通告、公告,(二)初始登记,规则：初始土地登记等同于总登记。办法：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。注意：之外之后；设立新设立初始登记原设定登记是否需要公告,(三)变更登记,规则：是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。办法：因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。区别如何认定名称变更还是权利变更面积变化是否是变更登记,(四)注销登记,因土地权利的消灭等而进行的登记。直接注销的情形依法被全部征收的集体、依法收回的国有土地、因生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的一般程序限期办理、注销公告、公告收回证书不得随意注销,(四)注销登记（续）,抵押权注销登记:办法第55条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”条件:抵押权注销应当双方申请抵押权消灭(主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃）,(五)更正登记,办法第五十八条 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。第五十九条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。,(五)更正登记（续1）,注意事项1、要确有错误2、权利人、利害关系人、登记机关3、要收回或通知当事人更换证书，否则公告作废4、涉及权利归属须公告更正登记与异议登记的区别：1、都有可能存在错误2、都有可能改变登记结果3、更正登记错误的可能性比异议登记要大,(六)异议登记,定义：一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。目的：暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。为什么要创设异议登记制度：本来为张三的土地登记给了李四，张三申请更正登记或者提起诉讼的过程中，很有可能出现李四将土地转让并过户给王五的情况，张三的利益将难以得到保护。,(六)异议登记（续1）,办法第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。,(六)异议登记（续2）,注意事项1、目的：临时保护2、申请人应该有利害关系3、应当及时办理：1个工作日(房)4、办后要通知登记权利人5、15日起诉失效，如何操作？6、异议登记证明？7、不得随意变更、抵押8、同一事项再次申请不予以受理9、是否以申请更正登记为前提?,(七)预告登记,定义：一般是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,(七)预告登记（续1）,办法第六十二条 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。,(七)预告登记（续2）,注意事项1、目的防止一物多卖2、申请要有约定3、应当及时办理：10个工作日(房)4、债权消灭或者自能够之日起三个月内未申请土地登记的，预告登记失效，如何操作？5、预告登记证明？6、证明发给谁？7、不得随意办理变更,(八)查封登记,关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）通知制订背景不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查。在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。查封错误怎么办？法院错误查封怎么办？,六、土地登记的程序,规则的规定,申请,地籍调查,权属审核,注册登记,颁发或更换证书,六、土地登记的程序,办法新规定,六、土地登记的程序,申请第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记或者异议登记；（七）名称、地址或者用途变更登记；（八）土地权利证书的补发或者换发；（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。第八条 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。,六、土地登记的程序,申请（提交资料）物权法第十一条：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。,六、土地登记的程序,审查（物权法）第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。,六、土地登记的程序,审查实质审查还是形式审查？实质审查与形式审查利弊审查到什么程度？1、身份证件的真伪2、土地证书的真伪3、其他如部门的批准文件等,六、土地登记的程序,受理审查（办法）第十二条 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。,七、其他问题,（一）关于宗地的概念一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块。二维、平面。办法第五条第二款：宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。三维、空间。地上、地下建设用地使用权的登记,七、其他问题,（一）关于宗地的概念出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。,七、其他问题,（二）关于土地证书第十七条 土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。,七、其他问题,（三）关于时限申请类时限：办法删除了除注销登记外关于其他登记类型申请时限的规定（52、53）。办理类时限：第十九条 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。公告类时限：未对公告时限做出具体规定,七、其他问题,（四）关于土地登记资料的应用土地登记资料公开查询办法经营服务性收费加强信息系统建设第七十一条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。,七、其他问题,（五）抵押登记抵押登记工作的重要性银根和地根关系金融安全具体依据土地登记办法关于土地使用权抵押登记有关问题的通知农村集体土地使用权抵押登记的若干规定,七、其他问题,（六）不得登记行为及责任土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。,七、其他问题,（六）不得登记行为及责任违反土地管理规定行为处分办法第七条 行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：（一）违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的；（二）明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其办理用地审批、颁发土地证书的；（三）在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前，下发用地批准文件的；申请，无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的（四）对符合规定的建设用地申请或者土地登记；（五）违反法定程序批准征收、占用土地的。,七、其他问题,（七）土地用途按照国标填写（国土资发（2008）86号）出让合同:宗地用途按土地利用现状分类（国家标准GBT 21010-2007）规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。,四、具体的操作与方法,集体土地所有权、农村集体建设用地使用权和宅基地使用权登记发证工作是在权属调查和土地勘丈工作基础上进行登记的。因此，该项工作应按以下方法进行操作：,（一）收集土地权属资料。,对属世居又无土地权属来源资料的宅基地，应由该村出具土地权属证明依据，以此作为土地登记的法律凭证（此种情况对1993年农村宅基地清理登记中极少数漏登记的适用，应从严控制）；1993年农村宅基地清理登记以来，新建、改建的房屋宅基地必须提供有关的批准文件，作为登记的合法权属依据。,（二）地籍调查及勘丈。,目前我县无条件按规程规定的方法进行地籍勘丈，采用乡（镇）为街道、村为街坊进行控制，在各宗地界址点设置标志，实丈宗地边长，计算面积，图解调绘地籍草图，以县级行政区为单位开展地籍调查，地籍编号分为三级10位编号，即：街道（乡、镇）街坊（村）宗地。例如秭归县第1街道第2街坊第115宗地，其地籍编号为1012050115,其中,101表示第1街道(茅坪镇),205表示第2个村（九里村）,0115表示第115号宗地。,界址点编号以宗地为单位统一从左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。根据地籍图绘制宗地图作为土地登记发证的依据。在查清土地权属后，实地设置界桩，采用宗地勘丈、绘制宗地图，并标明宗地相关地籍要素，按土地登记程序进行土地登记。,（三）农村集体土地登记的范围。,县城规划区、乡镇集镇规划范围内集体土地不纳入此次调查范围。1、集体土地所有权登记发证；2、农村集体建设用地使用权登记发证；3、宅基地使用权登记发证。宅基地面积按照实际房屋及附属设施的垂直投影占地面积确定。,五、涉及相关问题的处理办法,基本原则：凡是有权属来源的，一律登记发证；坚持一户一证。,1、未批先建的，符合建房条件的，先补办用地手续，再登记发证；2、超审批面积的：符合用地条件的，在规定面积以内登记发证。,3、超法定面积的：原来已登记发证的，按实际面积统计；未发证的只对主要建筑在法定面积以内的部分登记，其余部分只统计，不登记。4、农户手中没有用地通知书，但有个人建房收费票据，直接登记发证。,5、在1993年以前房屋已经建成，但在93年农村宅基初始登记没有登记发证的，由个人申请，村委会出具证明，村内公示一个月后，直接登记。6、一户多证的，将主屋与附属屋绘制到一张宗地图上，收回原证，重发新证。,（二）只统计不登记的,1、未经审批、与各级公路间距未达到规定距离且未发证的，只统计，不登记。2、一户多宅的，除法定继承的以外，只登记一处宅基地，其它的只统计，不登记。,3、未经审批，在已查明的地质灾害点上建房的，只统计，不登记。4、户籍不在本村（就地农转非的除外）建、购房的，只统计，不登记。5、有权属争议尚未解决的，只统计，不登记。,（三）收回证件及权属资料的,1、土地已经征收，证件未收回的。如库区175米水位线以下的土地和征收转为国有土地的。2、房屋已经拆除或因灾灭失损毁的等其它应该收回证件而未收回的。3、新建住宅，应当收回老宅基地证件或用地通知书而未收回的。,强调几点,一、证书填写：秭归集用(2009)第1010115号证书号采用分年度、分乡镇流水号，7位编号，前三位为乡镇代码，后四位为流水号；地号为地籍号，图号为国际分幅图幅号；地类（用途）：土地利用现状分类 二级分类：农村宅基地；机关团体用地；科教用地；医卫慈善用地 等,使用权类型：批准拨用宅基地，批准拨用建设用地；截止日期可用上斜线划去，不能填为“长期”。使用权面积：独用的填使用权面积和独用面积；共用分摊的填使用权面积和公摊面积。宗地图与证件之间须加盖骑缝公章二、关于在图上打点编号：编号以图斑为单位顺序编号，1、2、3，记载于统计表中。,关于编号的说明,三、关于各个表号的说明 申请表编号、地籍调查表编号、审批表编号要统一，建议与证书号一致。1010001。前三位为乡镇代码，后四位为流水号。四、土地归户卡号、共用宗登记卡号 采用流水号，从1开始顺序流水编号。,土地登记严把“四关”,为进一步严格日常地籍管理，规范颁证行为，局委会特别强调必须严格执行土地登记制度，严防出现错登、漏登或弄虚作假的行为，避免因工作失误形成重大差错。,严把土地登记申请资料的初审关,工作人员收到申请人提交的土地登记申请书和其他证明文件后，要及时进行申请审查，即对申请人提交的文件资料进行真伪鉴别和对土地登记申请的程序进行审查，特别要注意对土地权属来源证明的审查。此阶段对土地权属来源证件进行的审查，主要是对有无权属来源证件和已提交证件的真实性，证件、证明的效力等内容进行审查。对发现的疑点，不经处置核准，不得收存。,初审人员应对宗地权属来源、申请人条件、宗地界址范围、测量方法和面积计算等进行具体审核，确保登记质量。登记初审意见一般应包括：登记的主要依据；取得权利的性质、类型、面积、用途、使用期限等；建议予以登记的意见。变更登记初审意见一般应包括:变更的主要依据;变更内容；建议予以变更登记意见。,严把地籍调查现场关,地籍调查是权属审核、注册登记和颁发土地证书的依据，它分为权属调查和地籍测量两部分。工作人员对每个土地登记申请者，每宗地都必到现场。在确定每宗地的四邻界限时，召集或走访宗地的四邻进行认真核实，切实做到界址清楚无争议。现场勘测时，要做到工作认真负责，四至描述清楚，测量方法规范，测量数据准确。,地籍调查应按原国家土地管理局城镇地籍调查规程的要求进行，界址需要相邻方指界确认的，应通知相邻方现场指界。如相邻方不予以配合的，可按缺席指界的有关规定处理。,宗地图要素,宗地图必须绘制清楚，要素齐全，主要内容应包括：a.图幅号、地籍号；b.本宗地号、地类号、面积；c.本宗地界址点、界址点号（含与邻宗地共用的界址点）、界址线；d.本宗地内建筑物、构筑物；e.邻宗地界址示意线；f.相邻道路、沟渠、房屋及名称；g.比例尺、指北方向、图廓线、绘图员、审核员及日期等。,严把权属来源审核关,权属审核是土地登记的核心环节。权属审核的依据有法律依据和书证依据。应达到的标准是三条，即权属合法、界址清楚和面积准确。不符合权属审核三条标准的土地登记申请资料，坚决不予上报。,严把土地登记资料管理关,土地登记过程中产生的文件资料，是按必定法律程序形成的法律依据，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律凭证，其法律性极强。每一次登记，无论初始登记、变更登记，还是抵押登记、查封登记、遗失补证登记、注销登记、更正登记等都应在土地登记卡上予以登记记载，并加盖县人民政府土地登记公章。,对土地登记资料严格管理，定点定人，要求不得遗失、涂改、拆散、剪裁、勾画和随意批注，确需更改需加盖公章。同一卡、表、证划改不得超过两处。土地登记资料应在2个月内整理归档，以宗地或共有人个体为单位组卷，严防资料遗失现象的发生。,谢谢各位！欢迎批评指正,