《国有资产评估》PPT课件.ppt

第六章 国有资产评估,第一节 国有资产评估概述第二节 国有资产评估方法第三节 国有资产评估管理,第一节 国有资产评估概述,国有资产评估是资产评估的一部分内容。国有资产评估是国有资产进入产权市场进行交易和流动的基础，客观、公正地对国有资产进行评估是防止国有资产流失、提高国有资产使用效益的重要手段。所以也是国有资产管理的重要内容之一。,（一）资产评估的概念资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。早在16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所时就有资产评估活动。现代资产评估活动是在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。,一、资产评估的概念及其特点,资产评估的要素1、资产评估的主体，即资产的评估者，应是具有资产评估资格的评估机构法人主体，例如经国家授权的会计师、审计师事务所等。2、资产评估的客体，即被评估的对象，只有在国家规定评估范围内的资产或有关机构认为应进行评估的资产才是评估对象。3、资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因，是各资产评估项目所针对的某种特定资产业务需要或其他某种特定的要求。一般来说，评估的目的主要是服务于特定资产业务需要，如资产补偿、资产纳税、资产抵押或担保、资产处置等；特定的要求是指例如清产核资等特定的法律要求。4、资产评估的依据，即资产评估依据的法律、价格、技术等标准；主要是国家评估的有关法律及其要求的业务性资料。,5、资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；评估程序是评估工作规律性的表现、规范化的要求。6、资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法，是确定特定条件下评估对象的现行公允价格的特定的技术规程。7、资产评估基准期，即确定的资产评估价值的基准时间，确定基准时间是进行资产评估的前提。资产评估的目的就是评估出评估对象在特定时间的现实价值，资产的数量、结构、状态、和价值随时间变化而变化，因此，资产评估只能是评估某一时点的资产，不能完全反映各个时期的资产状况。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较近的时期。8、资产评估的参照系统，评估需要从评估对象的参照体系中选取合适的参照物和参数，参照体系对资产评估起到重要的矫正作用。9、评估的价值类型，即评估时所认定的资产的价值属性，是评估对象的作价标准。,（二）资产评估的特点：是由中介机构独立、客观、公正、不受任何方约束的情况完成评估工作。具有现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。,（三）资产评估的适用范围 往往在下列情况下需要进行资产评估：资产产权转移；使用权出让；组建合资、合作等企业；企业改制；资产重组、兼并；企业出售和清算；企业承包、租赁经营及企业业绩评价；抵押贷款、经济担保；国家法律规定或经济管理要求必须进行资产评估的事项；有关经济主体认为有必要进行资产评估的其他情形。咨询性,1、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；2、联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了以资产现值来确定参与投资各方合理的权益；3、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；4、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；5、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。,二、资产评估的对象,第一节 资产评估概述,(一)资产的含义1、资产是一种权利2、资产是一种获利能力3、资产必须为某一主体所拥有和支配(权属清晰),（二）资产的分类 1、按资产存在形态分类：有形资产 无形资产 2、按是否具有综合获利能力分类：单项资产 整体资产 3、按资产能否独立存在分类：可确指的资产 不可确指 的资产,案例,浙江罗蒙集团商标价值26亿元，经评估，以商标权质押成功贷款7.8亿元 位于浙江宁波奉化江口镇的罗蒙集团始创于1984年，是国家工商总局核准的全国性、无区域、跨行业、现代化的著名大型服装企业集团，罗蒙西服年销量居全国第一。西服国内市场综合占有率排名第二。出口量国内名列第一。2007年9月经国家权威评估机构北京北方亚事资产评估有限责任公司评估，其商标价值高达26亿元，成功在中国农业银行抵押贷款7.8亿元，开创了国内无形资产抵押贷款之最。,三、资产评估的价值类型,资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。评估价值是评估结果的量，受到评估目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于评估方法运用形成的。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。,第一节 资产评估概述,不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种：1、公开市场价值 公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。根据国际评估准则，价值类型中的市场价值是指：“评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的预期价值。”市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。,（一）资产评估的价值类型的内容,第一节 资产评估概述,2、投资价值 投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。3、重置价值 重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从产出角度评估资产价值，重置价值则是从投入角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。,第一节 资产评估概述,4、清算价格 所谓清算价格是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。清算价格通常适用于企业破产、抵押、清理等资产业务。清算价格属于非正常价格，一般低于现行市价。清算价格一般取决于下列几个因素：资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。,价值类型的另一种分类方法,根据资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号），资产评估价值类型包括：-市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。-市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。,投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。在用价值、账面价值等等,关于特定评估业务的价值类型,同样根据资产评估价值类型指导意见，某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：-以抵（质）押为目的的评估业务-以税收为目的的评估业务-以保险为目的的评估业务-以财务报告为目的的评估业务等,抵押和质押的区别,抵押的抵押物主要是不动产，如土地使用权、房产等；也可以是特别动产，如车、船等。质押的质押物是动产，如电视、机器设备等；也可以是权利，如存单、汇票、依法可转让的股份、股票、依法可转让的专利权中的财产权等。抵押的过程中，抵押物还是在抵押人的手中；而在质押的过程中，质押物必须存放在质押权人手中。抵押合同的生效，不动产抵押自登记之日起生效；特别动产的，自合同签订之日起生效。质押合同的生效自动产或权利凭证交付之日起生效。抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。,第一节 资产评估概述,（二）价值类型的重要作用 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。国际评估准则中指出：“专业评估师应避免使用未经限定的价值概念。而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”“在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响。”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。,第一节 资产评估概述,通常情况下，资产发生的经济行为不同，其使用价值实现的市场环境的条件也不一样。价值类型选择不同，直接影响评估价值数额。一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估，其价值涵义不同，评估值也不一样。用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评估，则只是考虑该机器设备在新投资企业中的是否有用及其有用程度。显然，这时的需求者及其市场条件就会产生差异。而且，不同价值类型下的评估价值与实际资产交易值的差异度是不同的。,第一节 资产评估概述,2、价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。,第一节 资产评估概述,3、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免委托方误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。,第一节 资产评估概述,（三）价值类型的影响因素 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）评估的特定目的（经济行为）；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后，直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。,土地开发经营,融资租赁,考核经营业绩,国家征用不动产,四、资产评估的原则,资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。（一）资产评估的工作原则-独立性原则-客观性原则-科学性原则-专业性原则,（二）资产评估的经济技术原则,1、贡献原则 某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。2、替代原则 指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。3、预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。,五、资产评估报告,资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告。是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。评估报告包括正文和附件两部分。资产评估报告实例,根据国务院国资委2005年发布的企业国有资产评估管理暂行办法规定，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：,（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、破产、解散；（4）非上市公司国有股东股权比例变动；（5）产权转让；（6）资产转让、置换；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）非货币资产偿还债务；（9）资产涉讼；（10）收购非国有单位的资产；（11）接受非国有单位以非货币资产出资（12）接受非国有单位以非货币资产抵债,第二节 国有资产评估方法,一、市场法（又称市场比较法）,（一）基本原理 理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。评估思路 运用的前提条件-充分发育活跃的资产市场。-参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。,（二）基本程序及有关指标1、寻找参照物参照物的成交价必须真实。参照物的基本数量要求(一般三个以上)。参照物与被估资产相类似（基本可替代，即功能相同或相似)。参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。尽可能选择近期成交的交易案例。2、调整差异 完全相同的参照物是很少见的，通常是获得相似参照物，因此需要按时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素、交易情况等相关因素作相应的差异调整，从而便于获得更为准确的评估资产价值。3、确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,1.时间因素2.区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，,调整差异方法,3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整,（三）具体操作方法,常用直接比较法（一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况补正系数,例某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：单位：,该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）3 27,614被评估资产总价27,61450013,807,000元,二、成本法（The cost method）,应注意问题1.历史资料的真实性2.形成资产价值的成本耗费是必要的,（一）成本法的基本原理成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费,成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗,实体性功能性经济性,（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,基本公式：被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值 经济性贬值 被评估资产评估值重置成本综合成新率,1、重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格和费用计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：-更新重置成本比复原重置成本便宜；-用更新重置成本形成的资产性能可改进。,（1）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,（2）功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。,功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。,（3）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。定基物价指数环比物价指数注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。,（4）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：将被估资产按一定标准分类。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。计算调整系数K。据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本K,2、实体性贬值（有形损耗）及其计量 计量方法:（1）观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）（2）使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。,有形损耗率,（3）修复费用法 如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。通过估算修复费用估算贬值。,3、功能性损耗及其计量,(1)功能性损耗的两种形态-超额投资成本-超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超额运营成本的计算步聚：-计算被评估资产的年超额运营成本-计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）-据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）,4、经济性损耗及其计量（1）经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）表现形式-资产利用率下降-资产年收益额减少,（3）计算方式 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额重置成本经济性贬值率 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）,5、综合成新率及其计量（1）含义:资产的现行价值/资产的重置成本（2）计量方法 观察法 使用年限法 修复费用法,为什么不能直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二，折旧年限的确定，资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同。这时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性，而且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是按折旧年限直接确定。,（三）运用成本法评估资产的程序 运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1确定被评估资产，并估算重置成本；2确定被评估资产的使用年限；3估算被评估资产的损耗或贬值；4计算确定被评估资产的价值。,（四）成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：1比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平 2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；3在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件可广泛地应用。4有利于企业资产保值。成本法评估资产的缺点是：工作量大；以历史资料为依据，需要分析各种假设；经济性贬值不易全面估算。,三、收益法,（一）基本原理理论基础效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。收益法的评估思路预期收益折现 收益法运用的前提条件-资产的收益可以预测并用货币计量-资产所有者所承担的风险也能用货币计量该方法最适宜：-资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；-成本费用无法或难以计算的资产。,（二）收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。1.未来收益有限期 每期收益不等额 每期收益等额,2.未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法:(1)稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 注意:方法更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。,(2)分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。,前期（设n=5）后期,选择前期期限的基本原则:-延至企业生产经营进入稳态；-尽可能长，但也不宜过长。,(3)纯收益按等比例级数变化（递增或递减）,(4)纯收益按等差级数变化（递增或递减）,3、未来收益有限期下的特殊计算公式,（1）分段法（2）纯收益按等比级数变化（3）纯收益按等差级数变化（递增或递减）,（三）收益法中各项指标的确定1.预期收益额(1)预期收益的类型税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流税后净利润+折旧追加投资从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,税后利润 净现金流 利润总额,税后净收益，被普遍采用,(2)预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况,表 评估前每年收益,按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）164 717,表 预测年收益,因素分析法-确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；-预测这些因素未来可能的变动情况；-估算基于因素变动的未来收益水平。,2.折现率与资本化率(1)二者无本质区别;内涵上略有区别:折现率无风险报酬率+风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率(2)若资产年收入增长率为零，则二者相等。,(3)确定折现率的基本方法加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 其中，风险报酬率的确定：-风险累加法,-系数法 CAPM：(资本资产定价模型),市场平均风险报酬率,资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占投资总额的比重 长期负债利息率（1所得税税率）+所有者权益占投资总额的比重所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率无风险收益率+风险报酬率,市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。,(四）收益法评估资产的程序 1收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。,（五）收益法评估资产的优缺点1收益法评估资产的优点是：(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值；(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。,2收益法评估资产的缺点是：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。,（一）与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：（二）受可搜集到的数据和信息资料的制约,成本法适宜评估,可复制的资产专用资产单项资产,收益法适宜评估,资源性资产无形资产整体资产,市场法：具有一定通用性、能在公开市场出售的资产,四、资产评估方法的比较和选择,第三节 国有资产评估管理,一、我国资产评估业发展与管理进程 资产评估行业进入中国二十多年，经历了从无到有、从小到大的发展历程。,（一）我国资产评估业发展的进程,（二）我国资产评估业管理的进程,（三）我国资产评估业发展和管理中存在问题分析,二、资产评估业管理模式的选择,（一）资产评估业管理模式,第三节 国有资产评估管理,（二）资产评估统一管理的必要性,1、政府管理模式；2、行业自律管理模式；3、政府监管下的行业自律管理模式。,三、资产评估准则与行业统一管理,（一）制订中国资产评估准则的必要性 1、制订资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理。制订统一的资产评估准则，是资产评估行业统一管理的基础。2、制订资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律管理转变。3、制订资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高。衡量一个国家评估业务水平的标志之一是其准则体系形成情况。,（二）中国资产评估准则的定位 1、有利于资产评估的行业管理；2、有利于资产评估业务规范化；3、有利于资产评估工作效率的提高；4、有利于资产评估结果的科学性、准确性：5、有利于有序资产评估市场的形成；6、有利于与国际惯例接轨；,一、本章复习题 1、什么是资产评估？资产评估的特点有哪些？2、如何理解资产的概念？3、如何理解资产评估的价值类型？4、资产评估的工作原则和经济原则是什么？5、资产评估的方法有哪些？适用的前提条件是什么？6、如何选择资产评估管理模式？7、说明资产评估准则与行业统一管理的关系。二、本章讨论题 如何研究把握资产评估与国有资产管理的关系?,