《商业地产销售》PPT课件.ppt

商业地产,主讲-周伟涛,地产分类,住宅地产工业地产旅游地产商业地产,商业地产特点,总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长,什么是商业地产,商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。,商业地产分类,一.使用功能分类二.地域性分类三.服务对象,使用功能分类,泛指用途为商业、服务业的物业。,地域性分类,根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。,服务对象分类,有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。,商业地产类别,1：“沃尔玛”模式产品极其单一化，目标客户极其准确。2：百货公司模式同一个地域各种产品同时做，产品也多样化。3：做精品店的模式主要在少数高端的市场进行精品店的经营。,加拿大西埃德蒙顿购物中心,商业地产经营模式,1，出售2，只租不售3，租售结合,出售,最原始的模式缺点：一，整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二，自己经营时，由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。,只租不售,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通过招商合作，以租金作为主要的收入来源。目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资,租售结合,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一方面销售。,商业地产的六大要素,一、只租不售二、准确定位三、招商在前四、规划设计五、成本控制六、物业管理,只租不售,做商业地产，是长期投资，这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流。商业地产要做大，就要这种经营模式。这也说明要有比较雄厚的资金。,准确定位,（一）定地址:能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。（二）定客户：目标客户的定位决定消费层次。（三）定规模:1，业主每平米租金收入；2，经营者每平米收入。,招商在前,一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：一：（一）确定主力店 二：（二）选择次主力店,规划设计,主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：一：（一）交通体系二：（二）高度、荷载 三：（三）留有余地,成本控制,成本方面注重三点：一、集权控制从招投标到采购，各自为政容易抬高成本二、准决算管理施工图纸预算做好三、从设计上控制成本。,物业管理,物业管理是购物中心能否保值升值的关键。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。,谢 谢,