《养老地产报告》PPT课件.ppt

目录 一、前言二、养老地产的概念三、养老地产的发展四、养老地产的运营模式和养老模式五、养老地产的配套和相关政策六、建议参观的项目,一、前言,我国人口已经进入老龄化,根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。,备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会五大特点：,二、养老地产的概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,1、概念,二、养老地产的概念,消费群的专一性：针对中老年人提供的住宅产品；产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。,2、和一般住宅的区别,养老地产，作为复合地产开发的一个重要分支，在美国已经有了50年的历史，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。,3、发达国家养老地产的情况,在中国，养老地产是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以养生、康体、生活、养生于一体的人居服务，是全新的高品质复合人居生活蓝本。目前处于由政府福利向社会盈利转化的过程中。,4、中国养老地产的发展,三、养老地产运营模式和养老模式,目前，中国市场上养老地产的运营方式包括:全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。,（一）养老地产运营模式,模式一：全部出售以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。案例：北京东方太阳城,区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积区间：为78-716平方米不等开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年,本项目通过复合的产品、优美的景观环境、完善的养老配套的打造，以及社区养老软环境的培养，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念，获得成功。,运营模式二：出售与持有相结合养老地产的相关物业全部进行销售，将住宅建设与社区管理相相结合的。案例：北京太阳城,区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万（623亩），总建筑面积30万，容积率0.7，绿化率60。总投资5亿多人民币 产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户,本项目由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售。开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。,模式三：会员制销售养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式案例：上海亲和源,区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里占地面积：84000平方米建筑面积：100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住,在运营上，项目采用了A卡（销售概念的长租性质）和B卡（租赁概念的短租性质）A卡：需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万6.98万元不等的会费（根据房型不同）。B卡：该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让。有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费。运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用。,亲和源运营模式,只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金。案例：北京燕达国际健康城,区位：位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔。地理位置优越，距天安门30公里，距首都国际机场25公里规模：占地面积50万平方米(不含附属用地)总建筑面积106万平方米总投资约70亿元人民币项目运营方式以出租为主（土地性质为医疗用地）,项目以医疗健康社区为主题，依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区。项目定位面向全球中高端人群，来访客较多，但目前入住率不高，长期住的只有几十个人，以中国人为主，多为短期居住，长期居住较少。入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中国人的思想观念还没有转变过来，对这种形式接受度不高。,运营模式的优缺点,养老地产对开发商的要求,1、养老地产资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长；2、开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。3、老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。,（二）我国目前养老模式,家庭养老,机构养老,社区居家养老,新兴养老模式（见表格）,五、养老地产的配套和相关政策,（一）配套（以北京万科幸福汇）为例,万科幸福汇试点的养老地产有两种形态：一种为“活跃长者之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。另一种为“活跃长者住宅”，“万科幸福汇”将推出3-4栋楼试点该产品，面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。,五、养老地产的配套和相关政策,（二）相关政策,政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及门多，存在协调难、落实难，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。,六、建议参观的项目,1、北京东方太阳城（全部出售）2、北京太阳城（出售和持有）3、上海亲和源（会员制）4、北京燕达国际建康城（只租不售）,THE END,