《住宅交易税》PPT课件.ppt
二手房交易税费计算,房屋的产权性质,商品房已购公房/央产房回迁房（按经济适用房管理的房屋）经济适用房使用权,名词解释,商品房：是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。已购公房：是指城镇职工根据国家住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，房都是以分配的方式分给本单位的职工居住，随着住房制度的改革，单位逐渐按照房屋的成本价售房给本单位的职工。,名词解释,回迁房：回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济 经济适用房适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。使用权：房屋使用权为房管局所有，与房屋使用权的使用人是长期租赁关系。,各类型房屋上市交易的前提,商品房:持有房屋所有权证即可直接上市交易已购公房：单位放弃优先购买权或单位没有优先购买权即可上市交易央产房：业主本人持身份证、房产证、原购房协议、物业供暖结清证明，办理“中央在京单位已购公房变更通通知单”(央产上市)，即可上市交易。（朝阳门蓝岛大厦一层央产办公室）经济适用房（向社会公开销售的经济适用房）：满五年（契税票或房产证），并且开具各区住房保障办公室的放弃优先购买权证明，即可上市交易按经济适用房管理的房屋:持有房屋所有权证即可直接上市交易,普通住宅与非普通住宅,只要符合以下三点中的任何一点，即可认定为非普通住宅。（反之则为普通住宅）1.单套房屋建筑面积大于等于140平米2.住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）。容积率=地上总建筑面积可建设用地面积3.实际成交价高于同级别土地住房平均交易价格的1.2倍注：针对第3条补充：广安门区域过户单价上限是￥3456/平米，如过户单价超过此单价，属于非普通住宅，契税按3%收取,住宅二手房交易税费的种类：,契税（只要是产权过户都会产生契税）营业税个人所得税土地出让金（存在于已购公房与回迁房）综合地价款,契税,契税税率：1%1.5%3%买方首套：90平米（含）以下1%90平米-140平米（不含140平米）1.5%140平米以上（非普通住宅）3%注：买房二套均按3%征收 已购公房都属于普通住宅，契税都在1.5%（含）以下,营业税,营业税税率5.6%征收标准：普通住宅满五年，不征收。未满五年全额征收5.6%非普通住宅满五年，差额的5.6%未满五年全额的5.6%,个人所得税,个人所得税：税率差额20%或全额的1%征收标准：房本满五年且唯一住房的免征收。房本满五年不是唯一住房按差额20%不满五年不唯一的按差额的20%征收 不满五年是唯一住房的按全额的1%征收 差额=过户价-原购房价-合理费用（装修费、手续费、利息）装修费：商品房不得高于原购房价的10%，已购公房不超5%（装修费地税局只认地税发票）利息：原购房人银行贷款的还款利息手续费：原购房人购房时所缴纳的税费,已购公房土地出让金,1.成本价(计算公式)：15.6建筑面积=所要交的费用2.优惠价（=标准价）（计算公式）：15.6建筑面积6%=所要交费用,回迁房的土地出让金,回迁房：土地出让金分两部分征收(1)超出面积网签单价3%=所要交的费用（2）回迁面积15.6=所要交的费用（回迁面积分三种：1.成本价2.优惠价3.标准价（优惠价=标准价）注：房本面积减去回迁面积等于的面积是超出面积，两部分,纯经济适用房综合地价款,满五年方可出售（已原始购房发票、房本、原购房合同）在缴纳其他税费的基础之上须缴纳：过户价10%的综合地价款在交易之前须在户口所在地的住保办（保障性住房办公室）办理放弃优先回购证明（填的价格不能低于回购价）使用权：使用权是不允许买卖的，是以置换的方式来操作，到房屋所在房管所去做置换手续。费用由业主与房管所协商。,问答题：请列出公式即可,1.业主出售一套朗琴园100平米的住房，（原购房价100万，当时装修款10万元，已还款利息8万元，当时交纳税费2万元）现售价400万，房本满五年，不是唯一，现有一个客户首次置业全款购买此房都需要交纳什么税费？2.业主出售一套远见名苑80平米住房，其中成本价面积50平米，售价300万，满五年唯一住房，现客户名下有一套房产，全款购此房须交纳税费？3.业主出售小红庙一套成本价房60平米，满五年唯一住房，客户首次置业全款购此房须交纳税费？注：此区域最低过户指导价20000/平米，具体以权证专员核查为准,答案：,一.首先确定此房所涉及的税费：契税1.5%，个税20%（差额）100平米20000/平米=200万（过户价）200万-100万（原购房价）-20万（合理费用）=80万（差额）200万1.5%=3万 80万20%=16万（客户交税合计￥19万）二.涉及税费：契税3%两部分土地出让金 80平米20000/平米=160万3%契税=4.8万 80平米-50平米=30平米20000/平米=60万3%=1.8万 50平米15.6元=780元（客户交税合计￥66780元）三.涉及税费：契税1%成本价购房的土地出让金 60平米20000/平米=120万1%=1.2万 60平米156011%=936元（客户交税合计￥12936元）,每天学习一点点就是积累的开始每天积累一点点就是进步的开始每天进步一点点就是成功的开始,谢 谢,
