《主讲仲健心》PPT课件.ppt

主讲仲健心,总论 资产评估的基本方法 资产评估的前期工作 机器设备的评估 房屋建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 无形资产评估 长期投资和递延资产评估 流动资产评估 资源资产评估 企业价值评估,总论：资产评估及其特点 资产评估的目的和价值类型 资产评估的假设 资产评估的原则,资产评估的基本方法：市场法 成本法 收益法资产评估方法的比较和选择,资产评估的前期工作：资产评估的业务受理 评估机构的评估准备工作 委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实,机器设备的评估：机器设备评估的基本程序 机器设备评估的成本法 机器设备评估的其他方法,房屋建筑物及在建工程评估：房屋建筑物评估概述 建筑物评估 在建工程评估,土地使用权评估：土地与地价 地价的种类 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 土地使用权评估的剩余法 路线价法与基准地价修正系数法,无形资产评估：无形资产及其评估特点 无形资产评估的收益法 无形资产评估的成本法 专利权和非专利技术评估 商标权评估 商誉的评估,长期投资和递延资产评估：长期投资评估的特点与程序 债券投资的评估 股票投资的评估 其他投资的评估 递延资产的评估,流动资产评估：流动资产的特点和评估程序 实物类流动资产的评估 债权类及货币类流动资产评估,资源资产评估：资源资产概述 资源资产评估的基本概念 矿产资源资产评估方法,企业价值评估：企业价值评估及其特点 企业价值评估的范围界定 企业价值评估的收益法 企业价值评估中的加和法和市盈率倍数法 关于负债的评估与审核,CPV,S J T U,总论,资产评估及其特点,资产评估的原则,资产评估的假设,资产评估的目的和价值类型,资产评估 所谓资产评估，就是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。,资产评估的特点 理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有以下特点:（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性,现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现在以下三个方面：1.资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。2.以现实状况为基础反映未来。3.现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。,市场性资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。因此，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值，等等。,公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点:一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一涵义以外，还有另一涵义，即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化。,资产评估与会计计价的区别，表现在以下方面：二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体的持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。,几个需要明确的概念：资产评估主体资产评估的主体，是指从事资产评估的机构和人员。具体来说，就是具有资产评估资格的中介机构和注册资产评估师。资产评估客体资产评估客体，是指被评估的资产。作为评估客体的资产，有的是单项资产，有的则是若干项资产的组合体;有的是资产的所有权，有的则是资产的使用权，等等。我国的资产评估客体，最初是以企业为主体进行的，当然也不排斥各项独立形态的资产，如房地产等。资产所谓资产，是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。,资产具有以下几点基本特征:1.资产必须是经济主体拥有或者控制的。2.资产必须能以货币计量。也就是说资产能够运用货币计量其价值，否则就不能将其作为资产确认。3.资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体现金流人的资源。资产的分类1.按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。2.按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。3.按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。,二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收人或确定在新的组织、实体中的权益的依据。同时，会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。,执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且，资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远超过会计计价。,CPV,S J T U,总论,资产评估及其特点,资产评估的原则,资产评估的假设,资产评估的目的 和价值类型,资产评估的目的资产评估的目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也往往不相同。因此，明确资产评估目的，对于科学地组织资产评估工作，提高资产评估质量，具有重要意义。根据中国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估:资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁。对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后3种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估。,资产评估的价值类型资产评估的价值类型指的是资产评估价值的质的规定性，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。资产评估的价值类型是资产评估价值形式上的具体化。资产在价值形态上的计量可以有多种类型的涵义，分别从不同角度反映资产的价值特征。这些不同涵义的价值不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异，而作为资产业务所要求的具体价值类型却是唯一的，否则，就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。关于资产评估价值类型的种类，从不同的角度出发，有着不同的表述。一种表述将价值类型归纳为四种，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。,重置成本重置成本是指在现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本的构成与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建设过程中全部费用的价格，只不过它是按现有技术条件初价格水平计算的。重置成本适用的前提是资产处于在用状态，一方面反映资产已经投人使用，另一方面反映资产能够继续使用，对所有者具有使用价值。决定重置成本的两个基本因素是重置完全成本及其损耗(或称贬值)。现行市价现行市价是资产在公平市场上的售卖价格。现行市价源生于公平市场，具有如下规定性:有充分的市场竞争、买卖双方没有垄断和强制、双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。决定现行市价的基本因素有:基础价格、供求关系、质量因素。,收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照将本求利的逆向思维以利索本，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。可见，收益现值是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。收益现值适用的前提条件是资产投人使用，同时，投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。清算价格清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖;其二，这种交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必定会极力压低成交价格，以从中获取利益。一般来说，在市场机制比较健全的情况下，资产价值会因竞争而趋于合理，以市场售价评定其清算价格仍有一定意义。尽管如此，资产的清算价格也往往会低于其现行市场价格。有些市场上不需要的资产，其清算价格甚至会大大低于账面价格。因此，清算价格一般取决于下列几个因素:资产的通用性、清算时间的限制。,资产价值类型选择综述 对于资产评估价值类型的选择，必须与资产经济行为的发生密切结合起来，不同的经济行为，所要求资产评估价值的内涵是不一样的。如果不区别资产经济行为确定评估价值类型，或者笼统地确定资产评估值，就会失去评估价值的科学性。实际工作中，资产评估的经济行为是多种多样的，要求评估机构和评估人员充分理解资产评估价值类型的涵义和适用前提，选择科学合理的价值类型。,CPV,S J T U,总论,资产评估及其特点,资产评估的原则,资产评估的假设,资产评估的目的和价值类型,资产评估的假设 假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用资产评估的假设有以下几种:一、继续使用假设二、公开市场假设三、清算（清偿）假设 在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了“三种假设”。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值;在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值;在清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解、判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。,CPV,S J T U,总论,资产评估及其特点,资产评估的原则,资产评估的假设,资产评估的目的和价值类型,资产评估原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即：一、资产评估的工作原则二、资产评估的经济原则。,资产评估的工作原则（一）独立性原则独立性原则要求在资产评估过程申摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。（二）客观性原则客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。科学性原则还要求资产评估程序科学合理。（四）专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。,资产评估的经济原则（一）贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（二）替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。（三）预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。资产评估价值的高低，取决于现实资产的未来效用或获利能力。,资产评估的经济原则 资产评估的各经济原则是相互联系的，在评估过程中应综合运用这些原则，以保证资产评估工作效率的提高和评估结果的合理性。应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。,CPV,S J T U,资产评估方法的比较和选择,收益法,成本法,市场法,基本方法,市场法 市场法也称市场价格比较法。是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。,应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件1需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。,参照物的选择与调整 运用市场法进行资产评估，应因市场条件的差异和参照物的不同，采取不同的方式。一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。但是，资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。因此，市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括:时间因素、地域因素、功能因素。,运用市场法评估资产的程序运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行:1明确评估对象;2进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;3分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以上的可比参照物;4把被评估资产与参照物比较;5分析调整差异，做出结论。,市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;（2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在:（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用;（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,CPV,S J T U,资产评估方法的比较和选择,收益法,成本法,市场法,基本方法,成本法成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据是:1资产的价值取决于资产的成本。2资产的价值是一个变量。,采用成本法评估资产的前提条件1应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。2形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。,运用成本法评估资产的步骤运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：1确定被评估资产，并估算重置成本;2确定被评估资产的使用年限;3估算被评估资产的损耗或贬值;4计算确定被评估资产的价值。,成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点是:1.比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用；4.有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。,重置成本重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。1复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计;格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。2更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。对于某些资产，其设计、耗费、格式几十年一贯制，更新重置成本与复原重置成本是一样的。应该注意的是，无论更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。,重置成本的估算重置成本的估算一般可以采用下列方法:1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。2物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。3功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。4规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。,物价指数法与重置核算法是的区别（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,运用成本法评估资产的步骤运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：1确定被评估资产，并估算重置成本2确定被评估资产的使用年限3估算被评估资产的损耗或贬值4计算确定被评估资产的价值,CPV,S J T U,资产评估方法的比较和选择,收益法,成本法,市场法,基本方法,收益法的前提条件1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。应该注意的是，运用收益法对资产评估时，是以资产投人使用后连续获利为基础的。资产作为特殊商品，在现实买卖中，人们购买的目的往往并不在于资产本身，而是资产的获利能力。如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又很不稳定，则不能采用收益法。,收益法评估资产的步骤1收集验证有关经营、财务状况的信息资料2计算和对比分析有关指标及其变化趋势3预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率4将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值,收益法评估资产的优缺点采用收益法评估资产的优点:1能真实和较准确地反映企业本金化的价值;2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。采用收益法评估资产的缺点:1预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;2在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。,CPV,S J T U,资产评估方法的比较和选择,收益法,成本法,市场法,基本方法,资产评估方法之间的联系 从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和本金化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和本金化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不象市场法运用表现的那么直接而已。,市场法与成本法的区别资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。两种方法的区别表现为:1成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定;后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。2市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。3市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。4成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值;市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。,资产评估方法的选择可用于资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。资产评估方法的多样性，为评估人员提供了适当选择评估途径，有效完成评估任务的现实可能。选择合适的资产评估方法，有利于简捷、合理地确定资产评估价值。资产评估方法的选择主要应考虑下面因素:（一）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应（二）资产评估方法必须与评估对象相适应（三）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约（四）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑 有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。这种情况是很常见的。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。,CPV,S J T U,资产评估的 业务受理,评估机构的评估准备工作,委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实,前期工作,资产评估业务受理的基本程序（一）项目接洽，明确评估基本事项（二）查勘评估对象和查阅关于评估目的、评估对象、评估范围及评估基准目的基础材料（三）风险评价（四）签订资产评估业务约定书,CPV,S J T U,资产评估的业务受理,评估机构的评估 准备工作,委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实,前期工作,评估机构的评估准备工作在签订资产评估业务约定书之后，评估机构应着手以建立项目小组和制定评估计划为主要内容的前期准备工作:一、组成资产评估项目小组二、制定评估计划评估计划指注册资产评估师为履行资产评估业务约定书拟定的评估工作的总体思路和详细实施方案。该项工作涉及以下环节:（一）前期调查（二）要素分析（三）制定评估综合计划三、编制资产评估程序计划,CPV,S J T U,资产评估的业务受理,评估机构的评估准备工作,委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实,前期工作,委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实 资产评估的质量不仅取决于评估机构的水平和工作态度，同时也与委托方的配合工作有着密切的联系。其中委托方的评估准备工作是否充分，直接影响着评估机构的评估工作进度和评估质量。由于资产评估工作专业性很强，即便是委托方积极进行评估准备工作，通常也需要在评估机构和评估人员的指导下进行。在签订了评估委托协议书后，评估机构及其评估人员即可着手安排和指导委托方进行评估准备工作。,委托方的评估准备工作主要有以下内容（一）准备好有关的法律文件和经济技术文件及相关资料这方面的材料包括:1资产评估立项的批文;2有关资产评估行为的主要依据，如合资协议、股份制改制批文等;3被评估对象的产权证明文件及原始凭证;4被评估对象原始价值证明材料，如主要建筑物和在建工程的单位工程竣工决算书或预算书、主要进口设备进口合同等;5委托单位现状及发展概要介绍;6委托单位组织机构图和生产工艺流程图;7评估基准日企业的财务账表;8委托方厂区总平面图和地下管线图等。（二）委托方应组织力量搞好委托评估范围的资产自查委托方在积极准备与资产评估有关的法律、经济技术文件资料的同时，应积极组织力量对委托评估范围内的资产进行清查。清查的结果应该是账账相符，账表相符和账实相符。对资产清查中出现的盘盈盘亏应按权限做妥善的处理。在清查处理后，按评估机构的要求填好资产清查评估登记表。,资产清查评估登记表及其主要内容 资产清查评估登记表是评估机构根据资产评估的需要，按统格式或自行设计的格式供委托方在评估准备阶段进行资产清查评估资产申报时使用的表格。该表载明了评估对象，以及表明评估对象基本状态的有关指标。在正常情况下，清查评估登记表是委托方资产清查后填列的，它是评估机构进行资产评估的最基本的依据和资料来源。下面概要介绍一下主要登记表的基本内容:（一）建筑物的登记表（二）机器设备登记表（三）库存物资登记表,清查核实资产、评价委托方准备工作的质量清查核实资产是评估机构在委托方自查的基础上，以委托方提供清查评估登记表或评估申报明细表为准，对委估资产进行核实和鉴定。（一）资产核查的目的（二）资产核查的主要内容（三）资产核查的基本要求（四）清查调整（五）搜集整理资料,CPV,S J T U,机器设备评估的其他方法,机器设备评估的成本法,机器设备评估的基本程序,机器设备的评估,机器设备评估的基本程序机器设备评估大致经历以下阶段一、评估准备阶段二、现场工作阶段三、确定设备评估经济技术参数阶段四、评定估算阶段五、撰写评估报告及评估说明阶段六、评估报告的审核和报出阶段,CPV,S J T U,机器设备评估的其他方法,机器设备评估的成本法,机器设备评估的基本程序,机器设备的评估,机器设备评估的成本法成本法的适用范围从资产评估的工具和手段角度来看，成本法可以评估任何资产而没有范围设定。但是从资产评估的效率和相对合理性角度，按各种评估方法的特点划定其最适宜发挥作用的范围，有利于提高资产评估的质量和效率。正是从这个意义上，我们提出成本法适用范围的问题。1成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。运用成本法评估处于在用、续用状态下的机器设备，无论是重置成本构成或其他别的因素，不需要作太大的调整。2成本法一般不宜评估非续用状态下的机器设备。如果事实上只能运用成本法评估非续用状态下的机器设备，则需要在成本项目构成要素和其他因素方面上作出必要的调整。,机器设备重置成本的基本构成（一）外购设备的重置成本构成外购设备就其重置成本构成的大项来说，主要包括:设备自身的购置价格;运输及杂费;安装调试费三大项。但是，外购设备又包括了外购国产设备和进口设备两种，而进口设备的重置成本除包括上述三大项以外，还包括设备进口时的有关税费，如关税、银行手续费等。（二）自制设备重置成本构成自制设备的重置成本主要包括:制造成本和相配比的期间费用（如应摊的管理费用和财务费用）;大型设备的合理制造利润;其他必要的合理费用（如设计、论证等前期费用）;安装调试费用等。自制设备也可分为标准设备和非标准设备。对于标准设备的重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在通盘考虑了质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。在明确了外购及自制设备重置成本的大致构成的基础上，下面将按国产设备和进口设备两种类型讨论重置成本的估测方法。,进口设备重置成本估测（1）进口机器设备重置成本的估测在思路上与国产设备的重置成本估测没有大的区别，通过询价的方式当然是估测进口设备重置成本最直接的方法。1进口机器设备重置成本构成。进口机器设备重置成本的基本构成是:现行国际市场的离岸价格（FOB）+境外途中保险费+境外运杂费+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费。2进口单台（件）设备重置成本估测。（1）可查询到进口设备现行离岸价（FOB）或到岸价（CIF）的，可按下列数学式估测:重置成本（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费重置成本CIF价格现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费,机器设备有形损耗率及成新率机器设备的有形损耗率亦称实体性陈旧贬值率，是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值相对于机器设备重置成本的比率，有形损耗率也可以理解为机器设备实体损耗状况与全新状态的比率。成新率反映评估对象现时的新旧程度，亦可以理解为机器设备的现时状态与设备全新状态的比率。机器设备的有形损耗率与机器设备的成新率基本上互为1减的关系，即:成新率1有形损耗率或 有形损耗率1成新率,机器设备的功能性贬值机器设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。在机器设备这类资产上具体有两种表现形式。第一种，是由于技术进步引起劳动生产率的提高，其再生产价值制造与原功能相同的设备的社会必要劳动时间减少，成本降低，从而造成原有设备的价值贬值。具体表现为原有设备价值中有一个超额投资成本将不被社会所承认。第二种，由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式设备己经落后，从而引起价值贬值。具体表现为原有设备在完成相同生产任务的前提下，在能源、动力、人力、原材料等方面的消耗增加，形成了一部分超额运营成本。原有设备的超额投资成本和超额运营成本便是评估人员判断其功能性贬值的基本依据。,CPV,S J T U,机器设备评估的其他方法,机器设备评估的成本法,机器设备评估的基本程序,机器设备的评估,运用市场法评估机器设备如前所述，市场法是获取资产价值的较为简捷的方法。对机器设备评估而言也是如此。在市场经济及市场发育比较完善的国家和地区，运用市场法评估机器设备价值是比较普遍的。具体的作法是，通过对市场近期同类设备或类似设备的成交价或报价进行分析、对比，调整获取被评估设备的评估值。采用市场法评估设备的基本步骤和要点是:（一）明确鉴定被评估对象（二）选择参照物（三）选择适当的方法估测比准价值（四）确定评估结果如果评估时所选择的参照物不只一个，大概就会出现若干个评估对象的比准价值。按照资产评估的要求，最终要给出一个评估结论。这就需要估价师结合每个比准价值及其参照物的情况，分析给出最终评估结论。,运用收益法评估机器设备运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力和获利能力。就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力。因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，则可以采用收益法评估。,CPV,S J T U,在建工程评估,房屋建筑物评估概述,房屋建筑物及在建工程评估,建筑物评估,评估标的物的界定这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。从第一个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称。从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益。不论是房地合一状态下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它们都具有房地产的共同特征。为了叙述方便，关于这部分资产的特征和评估特点等，我们以房地产来总括地加以说明。,房地产的特征每一类资产的评估都有其特殊性，这种特殊性与该类资产自身的特性相联系。房地产的特殊性表现在以下几个方面:（一）位置固定性（二）使用的长期性（三）影响因素多样性（四）投资大量性（五）保值增值趋势,房地产价值及其决定因素(一)房地产价格的种类尽管房地产评估并不是直接去评估房地产的实际成交价格，但房地产的评估值是不可以完全脱离房地产的市场价格，它应非常接近房地产的市场价格。因此，每一位评估人员都应熟悉房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:土地价格、建筑物价格、房地价格。除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:房地产单位价格、楼面地价、拍卖价格、招标价格。,(二)影响房地产价格的因素房地产的市场价格受到许多因素的影响。这些因素对房地产价值的影响方向、影响程度都不尽相同。熟悉和掌握影响房地产价格的各种因素，并了解这些因素在影响房地产价格申的关系，无疑有助于房地产的评估。为了便于了解影响房地产价格的因素，可以将其进行适当的归类。通常将影响因素分为自然因素、社会因素、行政因素和经济因素四个方面。此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。这里着重介绍后一种分类方法中的各类影响因素。因为这种分类方法是采用市场比较法进行对比分析影响因素时通常采用的分类方法。所谓一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。或者说是对某市场范围内房地产价格总体水平发挥影响作用的因素。这些因素又具体包括:行政因素、经济因素、社会因素、其他因素。影响房地产价格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、国际因素等其他一般因素。,须明确的概念房地产评估必须明确两个概念，即房地产价格和房地产价值。房地产价格，通常称之为房地产市价，它是房地产交易双方的实际成交价格。作为成交价格，它是一种历史事实。同一宗房地产的成交价格，既使在同一时点上，也会因交易双方的地位、心态、偏好、动机、素质的不同而不同。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚末进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种既符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。为了避免在概念上混淆，房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。,房地产估价的原则房地产评估除了遵循一般资产评估原则外，还要遵循合法原则和最佳使用原则。(一)合法原则房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。(二)最佳使用原则房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。,房地产的评估程序房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成:明确评估基本事项;拟定评估方案;实地查勘搜集数据资料;选用评估方法评定估算;确定评估结果;撰写评估说明或评估报告