后海湾金龙项目前期策划200p.ppt

后海湾金龙项目前期策划,走向未来，并决定未来走向,探索未来走向,决定未来走向,发现“我”的未来,Part 1,Part 2,Part 3,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向探索区域未来走向,发现：,未来住宅趋于高端化市场供应愈发稀缺,深圳05年至今土地供应情况：土地供应面积少，2005年至今，政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万。07-08年为土地成交低潮期，按照2年内必须开工的情况预估，11年供应依旧紧缺,数据来源：深圳市国土局,未来趋势预判,深圳开发商07年至今拿地情况：地少价高，地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万，相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场，土地的供应缺口较大，这也是地价屡创新高的重要原因。高地价带来的高开发成本，未来2年内住宅必然要趋于高端化,2009年深圳住宅土地供应情况明细表,未来趋势预判,未来2年深圳市场供应类型：预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主，未来深圳项目高端化，将是市场的主流声音。,数据来源：中原CCES系统,未来趋势预判,未来市场两极分化：普通住宅将进入调整期，豪宅持续升温。,未来趋势预判,深圳湾片区,富力，容积率3.5-3.8，占地面积：3.2万，建筑面积15万,兰江项目，占地面积6万，建筑面积29万，主力户型为160-250平米,未来两年重点项目供应量,2010年,金龙项目，11年入市，建筑面积19万，住宅17万，商业3万,轩泰，占地面积3.7万，建筑面积6.9万，容积率2.0,名居，占地面积2万，容积率3.8，建筑面积10万,2011年,2012年,国富项目，占地面积2.1万，建筑面积5.6万，主力户型为160-180平米,华莱利项目，占地面积5万，建筑面积14.5万，主力户型为170-220平米,万泽项目，占地面积2.8万，建筑面积10万，主力户型为150-180平米,香山里项目，建筑面积90万，主力户型为160-180平米,莲塘尾片区,综合体,京基金融中心，高级公寓建筑面积15万,中航广场，高级公寓建筑面积10万,金地岗厦，高级公寓建筑面积14万,未来两年，“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点，莲塘尾将于10年底启动，由于片区尚不成熟，处于发展初级阶段，相对于11年后海湾的高峰，在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向探索区域未来走向,区域整体区域住宅,发现：,区域未来，决定城市未来走向,现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”,房地产的价值取决于“地”的价值,深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济,后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用,深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。,深圳市城市总体规划（2007-2020）,规划概况,区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！,占据最精华资源，关内规划最好的最后一块大型豪宅片区,后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2010年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。,【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,1,通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络深圳湾必将成为深圳的发展重心,2,滨海金融商务区，珠三角不曾有二处：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨,3,顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围,4,全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,5,未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心,6,世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？,7,接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中名校林立，成为深圳人文浓度的制高点,8,深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆,不久之后的“香港中环”,后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！,后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征！,世界通达性极强的交通网络强而有力的城市经济后盾独一无二的海岸线；环境优美的生态圈顶级运动/比赛场地顶级的休闲度假酒店奢华的商业购物中心名流汇聚，人文高地国际级资本的汇聚,深圳要成为国际化大都会，必须依托于关键力量的推动,比肩国际标准的规划连通世界的交通体系国际门户的地理位置国际标准的金融资源世界级的休闲资源，成为世界关注的焦点国际标准的人居模式,深圳的城市价值需要湾区来实现,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向探索区域未来走向,区域整体区域住宅,后海湾区域发展“三级跳”,初级阶段（08年-09年中）,片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发,中级阶段（09年中-10年）,片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模,高级阶段（11年-12年）,片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰,后海湾已售项目,皇庭港湾,卓越维港,富力曦湾,颐安阅海,百丽湾,卓越维港,230-285平米别墅,160-180平米高层,140-180平米高层,230-260平米别墅,开盘情况：08年6月推南区别墅，5万/平米，8月北区高层，2.4万/平米，9月南区高层，2.6万/平米，09年4月北区别墅，4.5万/平米，每次均实现80%以上销售率占地面积：6.5万建筑面积：13万容积率：2总户数：556户（合拼后）梯户比：2梯3户2梯2户物业类型：122套别墅+434套高层主力户型：别墅230-285平米，高层140-180平米核心卖点：深圳湾稀有别墅群落缺点：密度大,稀有高密度别墅群落，高端物业形态奠定价值基础,皇庭地块,开盘情况：08年12月，开盘销售1.5亿，约40套，销售较为缓慢，09年中左右销售完毕价格：2.4万毛坯占地面积：2.6万建筑面积：5.3万容积率：2.0总户数：213户梯户比：3梯2户物业类型：TH+高层主力户型：180-236平米核心卖点：六星级威尼斯人会所户型缺点：主卧尺度小,皇庭,皇庭港湾,产品优势不突出，市场冷淡，消化缓慢,开盘情况：08年12月，开盘销售80%，2次开盘基本售罄，剩余别墅单位在09年10月份推出，单价10万（发展商关系户、300%赠送率）价格：2.5万毛坯占地面积：1.4万建筑面积：4.8万容积率：2总户数：195户梯户比：2梯8户物业类型：TH（叠加别墅）+复式高层主力户型：89平米复式，30套TH核心卖点：户型稀缺，赠送面积大,富力曦湾,89平米复式,200平米叠加别墅,稀缺复式产品，顺势消化,颐安阅海,开盘情况：09年5月份开盘，一个月售罄价格：2.9万（报价）建筑面积：1.6万容积率：2总户数：106户（合拼后）梯户比：2梯7户车位比：1：1物业类型：1栋高层：26层，1栋多层：6层主力户型：60-89平米复式核心卖点：赠送面积大，产品稀缺,产品稀缺，高赠送率，顺势消化,百丽湾,开盘情况：09年5月份开盘，当月低调售罄价格：2.5万占地面积：6531平米建筑面积：2万容积率：2总户数：92户梯户比：1梯1/2户车位比：1.6：1物业类型：2栋多层主力户型：88-225平米跃复式核心卖点：产品稀缺，赠送大,产品稀缺，高赠送率，顺势消化,后海湾区域发展“三级跳”,初级阶段（08年-09年中）,片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发,中级阶段（09年中-10年）,片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模,高级阶段（11年-12年）,片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰,后海湾在售项目,三湘海尚,鸿威海怡湾,新天时代,宝能太古城,宝能太古城,开盘情况：9月份开盘，南区售罄，当天实现15个亿，价格：2.66万，后期实现3万后续情况：高层价格接近4万占地面积：6万建筑面积：43万容积率：3.5总户数：1950户（合拼后）梯户比：2梯8户2梯2户物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅核心卖点：都市综合体缺点：户型尺度偏小,最高级别的物业形态，区域发展尚未成熟，价值无法全部发挥,开盘情况：预计为09年11月底或者12月初价格：4万左右占地面积：5万建筑面积：10万容积率：2总户数：594户梯户比：2梯3/4户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：564套高层，30套TH核心卖点：深圳湾海景地标缺点：户型尺度偏小,鸿威海怡湾,占据稀缺资源，别墅提升价值，但尺度偏小,TA,TB,TC,TD,TE,A,B,C,D,E,F,G,H,J,89平米两房、143平米3房,主力面积：268-289平的TH,主力面积：145、150、165的三、四房,A,B,C,D,F,E,N,P,M,G,H,J,K,L,9月分两批次推出M、N、P栋及K、L栋别墅,11月中下推北区140、170平米的产品,三湘海尚,开盘情况：9月份推出2批单位，170实现价格3.2万，楼王实现价格4.2万，当天售罄，别墅实现8-10万的价格，每套约2500万占地面积：9万建筑面积：29万容积率：2总户数：1107户梯户比：2梯2户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：1070套高层，37套TH核心卖点：智能化、纯粹大社区，纯板楼缺点：户型尺度偏小,纯粹、大社区、高品质成就高价，别墅带动作用不容忽视,君汇新天,11月中下旬推出,开盘情况：第一批单位预计09年11月份推出价格：3.3-4万（报价）占地面积：4.5万建筑面积：9万容积率：2总户数：370户（合拼后）梯户比：2梯3户2梯2户物业类型：高层大宅主力户型：南区159-233平米平面大宅核心卖点：纯粹、尺度舒适,纯粹大宅社区，尺度舒适，客户对产品品质认可度不高,后海湾区域发展“三级跳”,初级阶段（08年-09年中）,片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发,中级阶段（09年中-10年）,片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模,高级阶段（11年-12年）,片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰,轩泰占地3.7万，容积率2.0，11年入市,名居占地3.4万，容积率3.5-3.8，11年入市,富力占地3.2万，容积率3.5-3.8，11年入市,置业后海湾，就在现在,后海湾后续供应,2011年，预计有四个项目同时入市“金龙项目”成为后海湾“第一大盘”,金龙占地4.9万，容积率北4，南3.8，11年入市,2010年，地铁2号线基本完成建设，正式启用，地铁将成为太古城的私家交通工具2010年，南山体育中心完工并投入使用，将更好的服务于后海湾居民2010年，15公里长滨海长廊初步完成建设，生态湾区近在咫尺2010年，深圳湾滨海金融商务区初步成形，将极大的提升片区价值2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用，国际化文明程度将大力提升2012年，占地2.9万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成,用2年之后的价值观看待今天的湾区它的璀璨未来从未如此清晰,于此迎接巅峰时代的到来,Part 2,发现“我”的未来,在未来的趋势中我扮演什么角色？,发现：,我们具备决定未来人居方向的潜质,雄踞后海湾核心位置,最牛区域巅峰时刻的最大规模项目,地铁上盖，占据城市最高的土地价值,湾厦站出口,项目地块分析,湾区的中心，最短的生活半径、最强的湾区资源可达性，可以最便利的到达15公里滨海长廊带，不受货柜、口岸影响，干扰性最小。,没有足够大规模的体量，无法引领湾区的未来规模，永远和影响力成正比,交通决定地段价值，地铁，城市最畅行的交通工具，作为最高级别的交通形态，大力提升土地价值,我为“圆心”纳湾区为半径湾区中心地标,地铁无缝接驳对本项目意味着什么？,地铁辐射物业,地铁沿线物业,地铁上盖物业,土地价值：城市物业价值的最高形态，发展方向为都市综合体，顶级豪宅，深圳代表项目：万象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古广场（位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点）,土地价值：城市物业的理想居住形态，物业价值高于非沿线物业，通常发展为中高端住宅，代表项目：都市名园、中海华庭、锦绣花园,土地价值：城市物业的基本居住形态，随着地铁网络的铺排，城市中多数物业都属于辐射物业，受到地铁带来的好处有限,占据城市最高土地价值，将深圳最精华城市资源一线相连成为本项目的私家交通工具,一个城市的“终极”珍藏,深圳关内豪宅,后海湾豪宅,金龙,深圳湾近20万平米巅峰之作,正如撼世珍品，只与惊世伟业比肩而至,态度,在不曾不再的湾区，打造不曾不再的项目,目标,Never before，Never again！,Part 3,决定未来走向,湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向,在操作湾区各项目（卓越维港、宝能太古城、鸿威海怡湾）的过程中，我们通过客户来访调查、客户深访、认筹客户分析、成交客户分析等诸多沉淀，总结出了湾区客户的演变规律，作为事业七部的专署沉淀。,我们的湾区客户资源,后海湾购房客户组成变化,后海湾购房客户承担社会职业变化,客户来源国际化、全国化，突破区域化，成为国际人士、外地来深置业焦点后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域,客户群趋于高端化，社会顶级财富阶层越来越青睐湾区后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。,客户来源突破区域化，趋于国际化、广泛化,08-09年初后海湾置业客户来源,09年下半年后海湾置业客户来源,传统豪宅片区的客户成为后海湾的置业主力，主要为“换房”需求在湾区发展的第一阶段，客户周边化，其他豪宅片区的客户比例较低，随着湾区的发展，和产品的逐渐创新，客户来源逐渐趋于广泛化，传统豪宅片区的客户的置业比例越来越高，主要的置业目的为投资兼自住，而自住方面主要考虑为换房需求。,传统豪宅片区客户逐步涌向后海湾,2000年2001-2003年2004-2006年2007-2009年,中端深圳高科技人士,年龄30岁以下占主力,港人、外区域人,中端深圳高科技人士,年龄30岁以下占主力,年龄30-35岁成为占主力,港人与深圳人持平外国人开始占一定比例,年龄35-45岁成为占主力,港人与深圳人持平外国人比例攀升,中原代理一手楼购房人群家庭年收入比例演变,数据来源：中原CCES系统统计,高端财富阶层聚集后海湾,人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变南中国国际人群聚焦新核心,生活形态引领深圳乃至南中国典范国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况,裂变,原居民/新区,产业及规划导入外区域人,高素质港人、国际人,国际人,昨,今,明,朴实居住形态普通投资观念,受惠投资、跟风投资，以及在面子上对心理的满足,奢侈的居住观，身份标签,后海湾客户演变规律,后海湾销售情况走势,时间,价格,08年,09年,10年,2,3,4,5,6,7,8,9,维港南区均价5万,维港北区均价4.5万,三湘别墅均价8万,曦湾别墅7万左右,鸿威别墅预计10万,维港北区2.4万,维港南区2.6万,曦湾复式2.5万,皇庭2.4万,百丽湾2.5万,颐安阅海2.9万,太古城2.7万,三湘3.2万,三湘4.2万,第一阶段,第二阶段,后海湾，低估了客户的需求,大面积户型需求强劲：别墅整体需求高于目前配比，180平米户型需求高于目前配比,卓越维港户型配比,卓越维港客户需求,89平米以下,113-133平米,150-170平米,170-200平米,66%,13%,13%,8%,42%,10%,24%,24%,大户型需求强劲，在来访客户中，60%关注大户型，其中80%客户关注150平米以上户型，1/4客户关注200平米左右户型，中小户型客户关注较低原户型配比中，小户型占据66%，大户型仅占34%，但在实际接待客户的过程中，客户对150平米以上户型关注度非常高，处于供不应求的状态,后海湾，低估了客户的需求,宝能太古城客户需求户型分析,后海湾，低估了客户的需求,89平米以下,143-147平米,150-170平米,272-291平米TH,21%,47%,1%,10%,40%,10%,26%,5%,15%,15%,20%,240平米,200平米以上户型需求高达35%由于项目占据深圳湾稀缺海景资源，因此，吸引了众多高端客户关注，项目户型配比以140-170平米的大户型为主，其中200平米以上户型占到6%，但实际需求高达35%。,鸿威海怡湾客户需求户型分析,启示：,整个片区趋于国际化、全市化，外地来深置业首站富人越来越集中成为历史必然传统豪宅片区的“换房客”涌入后海湾片区目前供应尺度偏小，“200平米以上”大户型需求强劲高端物业形态可实现高利润：1年的时间内别墅涨幅60-100%，高层涨幅30-50%高品质、稀缺产品利于实现高价,巅峰区域,巅峰项目,巅峰人群,这样的人群现在住在哪里？TH，传统高层他们目前的居住状况是什么样子的？为“什么”疯狂买单？,Part 3,决定未来走向,湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向,倾听客户的声音,根据中原操作多个豪宅项目的经验，众多的高端客户集中反映了目前所谓的高端物业在打造上存在的不足，后文将对集中存在的问题进行阐述，并寻求突破点。,调查项目包括：,卓越维港红树西岸圣莫丽斯观澜湖别墅宝能太古城鸿威海怡湾,水榭山万科棠樾星河丹堤天麓百仕达乐湖波托菲诺,首地容御东方尊峪三湘海尚君汇新天半岛城邦,银湖、蛇口大南山，代表楼盘有翠林别墅、龟山别墅等。,第四代豪宅（容积率1.6以上）,第三代豪宅（容积率1.0-1.6）,第二代豪宅（容积率0.6-1）,第一代豪宅（容积率0.6以下）,大梅沙片、尖冈山片、西丽片、二线拓展豪宅区，代表楼盘有水榭花都、香蜜湖1号、星河丹堤、圣莫丽斯等。,大华侨城、香蜜湖、莲塘沙头角豪宅区，代表楼盘有仙湖山庄、万科东海岸等。,后海湾片区，代表楼盘有三湘海尚、曦湾、鸿威海怡湾等。,联排为主，无独立,少量多联排和叠加,土地严重集约，别墅“越挤越高”，“越挤越密”请问：别墅的舒适度在那里？,独立别墅为主，双拼为辅,多联排和叠加,我们一直以为有钱人的生活很光鲜，被人仰视的社会认同感！随叫随到的物管服务，阔绰到奢侈的居住空间，社会优质财富的专享者,5层,为提高其他空间尺度，缩减楼梯尺寸,吃完饭，从1楼爬上4楼之后，就再也不想下来了,地点：三湘海尚售楼处受访者：刘志光先生年龄：35岁以上客户描述：此客户对别墅物业情有独钟，90年左右做生意没赚到什么钱，买不了别墅的大户空间去享受，现在事业蒸蒸日上，发现只有多联排和叠加别墅了，独栋别墅只能找别人住过的，之前住过一个叠加别墅，地面以上4层，我吃个饭还要从4层楼上爬下来，非常麻烦，我父母腿脚不方便，真担心走楼体不小心摔下来，更让人生气的是，现在楼体通道越来越窄，下楼想去搀父母都觉得困难，小孩子下楼都怕摔跤，设计太不合理了，现在来看下联排，让自己省心，父母住的更舒服。,客户语录,像过隧道一样，两边亮中间黑,地点：海怡湾售楼处受访者：吴志鹏先生年龄：40岁左右客户描述：此客户刚去三湘海尚看过联排，在多个项目中间考虑联排别墅的居住舒适度，看过海怡湾的联排后说：“它那别墅设计的实在太不合理了，进深接近30米，前面阳台和后面花园部分还有点亮光，中间如果不开灯就是黑的，像过隧道一样，深圳这边的湿气这么重，联排又是接地气的物业，长时间采光不好，装修高档的墙纸不就废了，我还有点风湿，怕的就是湿。”一顿的批判后，直接在海怡湾认了一张VIP，打算换面积大点的高层。,户型进深太长，采光差,客户观点,客户语录,我们家有6层,地点：海怡湾售楼处受访者：赖小姐年龄：45岁左右客户描述：该客户原来住在蔚蓝海岸的高层，对卓越的物业比较认可，卓越集团开发的卓越维港在市场上的名气挺大，就去买了一套，那个户型没有电梯，因为赠送的面积比较大，性价比很高，就买了一套，好高的楼层，有6楼，简直就是一栋楼，负2层是车库，地下一层是影音室，一层是客厅加餐厅，2层是次卧室，3层是主卧，上面还有瑜伽房，再上去就是天台花园，爬得我好累啊！住别墅也是要有代价的吗？,楼层太高,客户观点,客户语录,老妈的关节炎又犯了！,地点：圣莫丽斯售楼处受访者：戚先生年龄：45岁左右客户描述：该客户住在万科东海岸，工作在罗湖，父母的身体不是很好，考虑到父母养老的问题，在东海岸四期买了一套联排别墅，后来就把家搬了过去，刚开始住进去的时候，一切都挺好的，周边环境很好，配套也还可以，但住了几个月之后，老妈的关节炎又犯了，后来去医院检查了一下，医生说是周围环境湿气太重，我才恍然大悟。,别墅接地，湿气重,客户观点,客户语录,我不敢让孙子自己上下楼,地点：宝能太古城售楼处受访者：林先生年龄：50岁左右客户描述：该客户住在城市山谷别墅，共4层，家里的楼梯是90公分宽，孙子今年3岁，今年4月份在家里的楼梯上摔了跤，摔得好严重，现在都不敢让他上下楼了，只让他在客厅和餐厅活动，要是睡觉的话就把他抱上楼，楼梯太窄了！,楼梯窄，层数多,客户观点,客户语录,别墅的景观还不如高层好,地点：宝能太古城售楼处受访者：王先生年龄：45岁左右客户描述：该客户购买了三湘的联排别墅，在买的时候被高科技打动了，觉得非常先进，之前没见过，品质感非常高，之前住在 红树西岸，因为近几年生意很好，赚了不少钱，想改善一下生活环境，对湾区价值非常认可，所以买了三湘，当时买的比较冲动，很快就决定了，后来仔细看了一下项目规划图，发现别墅其实没啥景观，后面倒是可以看花园，但前面临科苑路，看联检大楼，但是同期推出的高层前后都有景观，而且不临路，我都想考率买个高层了。,别墅密度大，景观差,客户观点,客户语录,我家曾经被偷过,地点：圣莫丽斯售楼处受访者：刘敏达先生年龄：42岁左右客户描述：该客户住在圣莫丽斯的别墅里，联排端头位，靠山，景观资源非常好，赠送的花园面积非常大，周边绿树掩映，在买的时候非常的喜欢，入伙之后迫不及待的进行装修，在最短的时间内住了进去，当时居住氛围还不是很浓，周边环境阴森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他们睡了之后，有个小偷进了家门，保安没有发现，在家里相当的嚣张，客厅的音响搬出去了都不知道。,环境阴森，安全防范较为困难,客户观点,客户语录,别墅，能看到对面的主卧，还不如住高层复式,地点：宝能太古城售楼处受访者：周博先生年龄：45岁客户描述：此客户是某IT公司老总，在卓越维港买了一套叠院别墅，但是总觉的空间实在太小，从了解建筑的朋友那里得知，原来卓越维港用一套半别墅的面积，造了两栋别墅。对面不到10米就是高层住宅，另外一面的对面就是叠加别墅的主卧，只要他们不拉窗帘，看得一清二楚，他们被人看，我们也在被人看，家里要爬5层楼，现在后悔了，还不如买个复式，在这个社区，其实住高层比住别墅好，住高层比住别墅好，过段时间，我准备在家里装个电梯，不过这个户型装了电梯之后中庭花园就没有了，会影响采光。,别墅对视情况非常严重,客户观点,客户语录,背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，杨生和祝女士应约准时到来，还带上他们的宝宝孩子雨琦深度访谈客户：杨先生/祝女士 职业：中心区贸易公司老总 时间：2009年10月26日上午10点 地点：COCOpark的星巴克 访谈人：刘利华访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、杨）刘：杨总，您对现在居住的环境有什么看法，如果未来换房是什么样的要求？杨：我觉得现在家里 人太多，特别是父母过来后在一起生活有诸多不便，我希望与女儿和妻子有一个相对私密和独立的环境，又想兼顾到我的父母，最好不要离的太远。,我很孝顺，但说实话，我不想和父母住在一起,客户语录,背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，王先生和彭女士姗姗来迟，最后携一家三代人来到售楼处接受我们的采访。深度访谈客户：王先生/彭女士 职业：某集团董事 时间：2009年10月27日上午10点 地点：售楼处 访谈人：刘利华访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、王）刘：王先生，您对居住的空间有什么看法？对您以及您的家人，会如何考虑？杨：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人开开心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快乐很安心，但日常应酬和朋友聚会，总怕吵到他们，让父母自己住又不放心，如果能有空间互不干扰，但又是连在一起的房子，就完美了。,我从来不敢在家里聚会，我老婆也不敢带朋友回来，怕吵到他们,客户语录,儿子成年了，但很少在家里活动,地点：宝能太古城售楼处受访者：张先生年龄：48岁客户描述：我儿子上大学了，在深圳，但很少在家里活动，叫也叫不回来，宁愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他说可以带朋友回家来玩，但他不原意，跟在外地上学没啥两样，现在管不了他了，回了家之后就一个人待在房间里，和家人的沟通也比较少，我是不是要给他个独立的空间，难道要再给他买套房？但我想每天都能看到他，这样我比较安心。,子女没有独立的空间,客户观点,客户语录,因为装修，我都想和老公离婚了下次一定要买个带装修的房子,地点：首地容御售楼处受访者：黄女士年龄：30岁客户描述：“师奶”级人物，在家里带小孩，自由职业者，偶尔炒炒房，买了一个高层大平面，200平米，装修时间4个月，老公因为工作忙，基本不管，但有时也会发表自己的意见，因为和老婆意见不和，装修过程中多次吵架，差点离婚，所以装修时间拖的比较长，每一样材料都要去砍价，不砍价就会有被骗的感觉，后来一气之下，就找了朋友用过的装修队，按照一模一样的装修同样的价钱再来一遍，但过程中还是要监工，稍微一不盯就会偷工减料，都要崩溃了。下次一定要买个带精装的房子，但是市场上供应的大户型,装修太麻烦，精装房供应太少,客户观点,客户语录,批判不尊重人性的建筑 别墅土地高度集约下的畸形儿,密度越来越高，诞生了众多伪别墅产品“叠加、叠院”层数越来越高，5层、6层，舒适性无从谈起户型平面越来越细长，产生了“户内隧道”楼梯越来越窄景观越来越差，多数别墅几乎无景观私密性越来越差，被高层围观的感觉,他们真正需要的不是别墅，是“空间感”和“身份标签”,批判高层大平面 在千篇一律的市场下，有没有考虑过客户的真正需求？,他们需要生活的自由，“两代居”成为明显的潜在需求,传统的四房功能是这样用的，1间主卧，1间子女房，1间书房，1间父母房，在受访中，80%客户提到和父母一起住的不便50%的客户子女已经基本到了独立的年龄，希望给到独立的空间但是市场无供应只能不得已而为之,批判毛坯房大户型总是想要给到客户个性化的空间，但有没有考虑过客户发挥个性化的艰难,高品质精装是顺应未来趋势之举,77%的客户提到未来的趋势是精装的趋势自己装修麻烦、时间成本高在选择精装的客户里面，94%的客户希望高品质精装,亟待解决的问题,关于别墅居住空间的问题,关于多代空间居住模式的问题,未来走向哪里,？,降密度？！,降楼层？！,容积率限制，高度限制，别墅降下来，高层怎么办！,NO!,大 面 宽？！,楼梯做宽？！,诸多限制，根本实现不了！,户型做大？！,NO!,客观存在的矛盾：城市别墅本身就缺乏外部景观，要能享受好的内部景观，必须被高层围观！私密性无从谈起！,优 化 景 观？！,提高私密性？！,NO!,难道只能复制湾区成熟模式？,150-200平米的主流面积段？把户型尺度做大一点？智能化、用材用料再高端一点？,OK！,没问题！,But！,这样会降低利润空间，“理想”告诉我们：这样会辜负这块地的价值！,面对市场“利润最高”的物业形态，我们如何突围？！,湾区需要一场“空间”的革命,只有真正能满足人居需求的产品，才能实现高价值,作为湾区未来的第一大项目，复制和模仿任何一种现有模式都是一种倒退，我们有能力创新和满足客户真正需求,Part 3,决定未来走向,湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向,从地面到空中的蔓延,解决别墅“空间”的问题,户型设计示意（仅供参考）,二层,双大露台设置，给足客户对空间尺度的需求，同时在露台之上布置大片绿化空间，具有别墅“前庭后院”的居住感受，可分设在两楼上。,“后花园”,局部的越式布局，给客户空间的层次感,阳台的设置在增加室内采光的效果、提高居住舒适度外，增加面积的赠送比例。,越式布局,“别墅前庭”,可布置在一层,可以解决：,内部楼层多的问题景观差的问题湿气重的问题治安差的问题户型狭长的问题空间尺度小的问题私密性差的问题,可以实现：,优化别墅各空间布局的大尺度别墅式的前庭后院别墅式半室外的活动空间,无敌视野，一览无余的王者气概,豪宅本应匹配的“大”尺度在此实现,室内，是阳光的容器,6米客厅挑高，给客户大气与尊贵感,局部跃式设计，凸显居住空间的层次感,空间的“跃”升,前庭后院，让您充分享受阳光和别墅的居住享受,Sky villa,她是地面的升华,来到空中你会忘记地面,无聚攀比的“空中别墅”,空间：200平米为起步面积，延续别墅的大气景观：一改别墅的高层景观，体会一览众山小的王者气概居住感受：延续别墅的前庭后院，别墅般养花溜狗的感受密度：双向数百米超宽视野布局：跃复式布局，保证私密性尺度：大客厅开间，大卧室面宽，大厨房、大卫生间，大楼梯尺度采光：方正布局，体会让让阳光照进室内的感觉通风：感受穿堂风把自己吹醒的感觉精装：把世界带入您的生活,首屈一指的湾区，首屈一指的项目,N+1户型革命性扭转传统人居空间,N+1户型说明：“N”是指主要的居住空间，通常为舒适型2房和3房，“1”为独立的一房，两者之间通过空中花园连通，分别从独立的如户门入户,解决多代空间居住模式的问题,南区楼体规划建议（仅供参考）,花园,连廊,三房,二房,+,+,一房,平层两房和三房通过花园（入户花园等）、连廊与另外一个单体一房连接，共同组成项目独特的2+1和3+1户型。,温馨、情调、舒适的“慢”生活,满足两代人不同的爱好和空间的需求,繁忙、喧闹、个性与社交宣泄的“快”生活,温馨、幸福的“共赢”空间,N+1户型解决人居模式的最佳方式,居住感受：自由的个人居住空间，兼顾家庭成员感受布局：两代分开，保证私密性尺度：无论大客厅开间，大卧室面宽，大厨房、大卫生间，大楼梯尺度采光：方正布局，体会让让阳光照进室内的感觉通风：感受穿堂风把自己吵醒的感觉精装：把世界带入您的生活,首屈一指的湾区，首屈一指的项目,决定未来走向，还不止如此,湾区需要真正的标杆！,很遗憾，之前的项目没有实现，巅峰时刻，我们有条件实现,湾区极致巅峰之作,400平米起步面积，匹配人生的极致前后退台设计，超大前庭后院绚丽城市夜景，比肩香港维多利亚港,私家空中宴会厅,延伸至天际的私家空中泳池,像“皇冠”一样加冕人生成就，仅数席！,全国范围内的标杆豪宅,竞价购买：PRICE FOR TENDER仅，面向全球公开竞拍,The one,值得收藏和等待的撼世珍品一生的另一半，非君莫属,除此之外，我们还有,水晶幕墙立面湾区地标,水晶幕墙设计，成为后海湾水晶宫全城首个住宅项目引入直射天际的光柱效果，顶部闪烁冠冕，光柱连天气势，尽显皇者地位，身份象征。,中心园林景观示意,项目密度较高，园林面积较为有限，建议运用有限的面积打造特色水景园林，成为营销上的卖点。,园林特色水景,室内恒温泳池,世界级大师的后海湾计划,日本顶级建筑师：古谷诚章,香港设计之父：高文安,香港著名设计师：梁志天,邀请世界级大师为本项目设计装修标准，采用世界级的装修标准、带全套家私家电,国际一线品质精装,德国米勒，德国原装高仪、杜拉维特，厨卫精装并配备全套顶级品牌家电，从细节处入手，打造深圳最人性化、最高端的精装修,我们需要用“多大的空间”来实现理想？,户型配比研判,户型研判,户型配比研判思路,市场供给户型,市场供给户型,2,客户需求户型,未来供给户型,通过未来潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,第四次通过潜在竞争项目的户型和比例修正本项目户型和比例,通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间系统分析,第三次通过本片区二级市场客户喜好和需求户型修正项目户型区间,通过对片区已售项目的户型区间和比例进行系统分析,第一次通过已售项目的户型区间和比例初步推导出本项目户型和比例,1,通过对片区在售项目的户型区间和比例进行系统分析,第二次通过在售项目的户型区间和比例初步推导出本项目户型和比例,3,4,户型配比确定,6,通过以上4次户型系统分析，得出最终项目户型配比,目标客户验证,根据目标客户的需求进行验证,第五次通过目标客户实际的换房需求进行验证,5,结论:,项目的最终户型配比如下,三拼、四拼已不是问题,面对90/70政策下的户型合拼,设计院已经有成熟的研究成果,北区户型拼合演示（仅供参考）,奇数层,拼前,拼后,拼前,入户花园 洗手间,搭板,餐厅,厨房,客厅1,客厅,主卧,露台,露台1,打通为大露台,合为客厅,衣帽间,厨房和储物间,合为餐厅,作为入户花园,入户花园,洗手间,餐厅,厨房,客厅,合并为卧室,改为卧室,改为洗手间,改为衣帽间，扩大主卧面积,偶数层,南区户型拼合演示（仅供参考）,客厅+餐厅+洗手间,餐厅+厨房+小阳台,父母房+厨房,2个阳台,次卧+洗手间+主卧,改成厨房和大餐厅,改成大的客厅,改成主卧,打通,厨房改洗手间,客厅改次卧,通过以上小复式和小户型、小户型之间的合拼，可以实现如下利好：,合拼实现的利好,规避90/70政策；实现项目的大户型打造，体现项目高端形象，以及品牌影响；合拼的同时可实现功能区域的变换以及扩大，给予客户不同的居住享受和空间的身份感；可合可分，降低开发风险，实现项目利益最大化。,Part 3,决定未来走向,湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向,土地根据其所占资源、交通情况、展示性、私密性环境等因素，具有不同的功能价值,地块价值评价体系,依据地块价值评价体系，可以分析得出各地块所具有的开发价值和最匹配的物业功能。,功能选择与地块属性,物业功能与地块属性：依赖性最大的属性决定了功能选择与功能档