五章反担保项目评估.ppt

第五章 反担保项目评估,反担保：担保人为债务人向债权人提供担保时，担保人为了分散、化解风险而要求债务人向其提供的担保措施。反担保的本质是债务人向担保人承诺适用：中华人民共和国担保法方式：债务人提供的抵押、质押 第三人提供的保证、抵押、质押措施：物的反担保 权利的反担保 信用的反担保,广东金融学院,反担保评估的要点,要确定评估基准日的价值要确定未来代偿时的价值及变现难度、税费等要根据项目风险和反担保措施的种类分别设定折扣率由于反担保评估专业性强、涉及面广，因此要慎重选择评估中介机构,反担保措施的审核,广东金融学院,反担保措施的审核在进行反担保价值评估前，要审核反担保措施、反担保人的合法性和担保标的的权属，为未来工作奠定法律基础。合法性审核：见担保法、担保法司法解释（1）关于保证人的规定（2）关于是否可以抵押的财产的规定（3）关于可以质押的票据及权利的规定 反担保物和权利的权属审核：有关权属凭证的真正所有人 几方共有时，确定是否经过共有人同意 是否存在权利瑕疵,反担保措施的生效,保证反担保措施的生效；抵押反担保措施的生效；质押反担保措施的生效；其它反担保措施的生效。,反担保措施评估的原则,广东金融学院,客观性 科学性 替代性 公开市场 稳健性 变现性,反担保措施评估的标的物特点,无暇性 可变现性、易变现性 未来性 完整性 变现的税费,反担保措施评估的方法,广东金融学院,市场价格比较法：在市场上寻求相似的参照物，得出被评估表的的评估值。重置成本法：重新购置的成本减相应的贬值的计算方法。反担保标的评估值重置成本实体性贬值经济性贬值 功能性贬值 反担保标的的评估值重置成本成新率（现行价值与重置价值的比重）收益现值法：按照未来预期收益折为现值的方法。n Ft P=-t=1(1+r)t清算价格法：以清算价格为标准进行评估的方法。适用范围：企业破产、资产抵押、停业清理 评估方法：现行市价折扣法、模拟拍卖法,广东金融学院,目的 提高企业违约成本，防范道德风险企业固定资产抵押（国土房管局办理登记手续）股权质押（工商局办理登记手续）股东个人连带责任其他反担保措施：设备抵押（发票、工商登记）、地上建筑物、按揭房、集体土地、宅基地、动产质押、知识产权、收费权、存货质押、账户监管、名义持股、应收款、票据质押等增加违约成本的措施。,反担保评估的类型,机器设备的评估(海关监管、租赁设备不可抵押）房地产的评估土地使用权的评估在建工程的评估未来收益权的评估无形资产的评估债券的评估股权质押与企业价值评估,广东金融学院,设计反担保措施,机器设备的评估 权属审核 评估方法选择（市场价格比较法和重置成本法为主，一般不采用收益现值法）预测变现价值，确定抵押率。抵押率不高于6070,房地产的评估 房地产的3种形态地产(指土地或者土地使用权)建筑物(指不含土地的地上建筑物)房地合一(指土地与建筑结合在一起的状态)标的合法性和权属审核对共有财产的审核变现费用的预测,广东金融学院,土地使用权的评估 按用途分类：商业娱乐用地 工业用地 住宅用地 交通用地 公共事业用地 按开发程度分类：生地、毛地、熟地 按地理位置分类：城市中心区、一般市区 市区边沿区、郊区,广东金融学院,在建工程的评估“在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资金以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程作为担保措施的抵押贷款，需用于在建工程的继续建设；在建工程进行抵押时，其合法取得的土地使用权必须同时抵押。（在建工程作为反担保措施时，应同样遵循）审核时应该着重审核项目是否符合抵押登记条件,广东金融学院,未来收益权的评估 1、汇票、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单；2、依法可转让的股份、股票；3、依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；4、依法可以质押的其它权利。以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的,无形资产的评估特征：不具有物质实体，但却又要依托于一定的物质实体；具有某种权利或信誉，且是由其自身发展形成的；能够为生产经营持续带来经济效益，并由其主体排他 性地控制；为其主体带来的经济利益具有一定的不确定性。分类：自创无形资产，外购无形资产 专利权、商标权、非专利技术、商誉获利能力低并难以转让的无形资产不宜作为质押标的。,广东金融学院,债券的评估特点：偿还性 安全性 流动性 收益性影响因素：内部：债券期限长短 债券票面利率高低 税收待遇 债券的流动性 发行主体的信用 外部：基础利率 市场利率 债券市场供求关系 其它影响因素,广东金融学院,股权质押与企业价值评估1、股权质押股份股份的表现形式股权质押 股东的权利和义务 权利：经营管理权 财产权 监督权 义务：足额认缴出资 连带补缴出资差额 不得擅自抽回出资 以出资额为限对公司债务承担责任,广东金融学院,2、企业的价值 表现形式：企业各类资产的价值总和 企业投入资本的价值 股东权益价值 基本方法：加和法 收益现值法 权益法 市盈乘数法相关问题：担保机构设定股权质押的目的 评估方法的选择 转让、变现的条件和难度,广东金融学院,反担保设计：存货质押,XX公司，主要是经营钢材生意的，现阶段，钢材价钱较低，价格波动幅度大，该公司大量囤货，现钢材存货价值约万，需要大量的现金，故向担保公司申请融资授信担保，申请额度为500万元。抵押物：房子40万元，车子110万元.(原价）是否可将现库存的钢材做为质押？在反担保措施中应注意哪些问题？,存货特点,钢材经营户担保。钢材经营户属于典型的流通企业，不仅具有流通企业固定资产少、抗风险能力弱等本质特点外，而且具有其行业的特点，如价格变动频繁、预付帐款和存货较大、经营户之间钢材调拨频繁.,分析,这种操作情况属于存货（机动车）质押，在质押之前，最好调查清楚是否已办理了抵押登记，在确认不存在抵押登记的情况下，再予以质押登记（部分地区尚不能提供质押登记），这样在法律上就不存在瑕疵了，之后就是仓库管理问题。1、签订动产抵押合同，并到工商管理局办理抵押登记，以对抗第三人。2、找到合适的仓储方，签订三方协议。协议要求仓储方负监管义务，未有担保公司书面发货指令，钢材不得出库。3、担保公司与XX公司设立共管帐户，签订帐户共管协议，要求出库钢材卖的的货款，直接进入该帐户。可以分批出库，上批钢材款入帐户，再发下批。、针对钢材价格变动频繁的情况，如果为钢铁公司的协议户，钢铁公司每月底按当月的平均价进行结算，质押率不要太高。,采矿权抵押登记政府有条件限制，而不是任何单位都可以。有的地区的国土资源局不给担保公司办理采矿权质押登记。但可以和银行协商，将采矿权质押在银行的名下，若出现代偿，请银行配合对此反担保资产的变现手续。采矿权存在一个年检的问题。现在我国的采矿证年检比较严格，基本1年年检一次，如在一年经营期内出现任何重大事故，基本就停止采矿资格了，这样采矿证虽然年限可以申请30年或者更长时间的采矿权利，但是由于年检不合格，也会导致采矿证被国土资源管理局收回、注销。如用此证办理抵押贷款，风险较大。有些采矿行业目前在我国确实是一个暴利行业，其中的企业经营状况确实良好，如不排除其中的不确定因素（如：人际关系，一般能开矿的都不是老百姓，那个开矿的老板不认识个当官的？），有些采矿企业担保贷款可以做。,某矿产公司反担保措施设计采矿权能否质押,1、首先用该采矿企业的现有矿产库存货作为抵押，联系监管公司就地监管。2、用该采矿企业的大型挖掘设备作为抵押。3、用该企业50%的股份质押押。同时追加企业法人作为反担保人。4、追加两个下游企业作为反担保企业，连带共同还款责任。、POS机收款帐户共管、托管或动态监管；、采矿权质押。,某矿产公司反担保措施设计,药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押?,根据物权法的规定只有法律规定可以质押的财产和权利才能质押应该不能质押。生产许可证和经营许可证只是该企业的特许生产和经营的资质证明，不能转让和买卖，所以，不能质押。这东西是资质证明，非属可以质押、抵押的财产或权利。它们不属物权法质押中的列举的权利或动产，且其他法律法规也未允许质押，相反，药品监督管理法规禁止它们的转让、借用等。如果这些东西可以控制企业的经营行为的话，可以作为辅助性的非担保措施，让企业出具托管声明，由担保公司保管之担保责任解除之日。,商品房预售许可证能否质押？,预售许可证仅仅是允许开发商熟房的许可证书，不能带来任何现金流。根据物权法的规定，预售许可证不能质押。,设置反担保措施应注意的几个问题,1）在保前调查时，应充分了解反担保物的状态和特性，这是反担保设计的基础2）确定公司核心资产，落实第一和第二还款来源3）注意区分标准抵押物（对抗第三人，优先受偿权）和非标准抵押物（不能对抗第三人，没有优先受偿权），担保公司应尽可能争取标准抵押物4）要在安全性和可操作性方面适度权衡，充分考虑第三方的配合程度及实施成本5）重点关注动产是否重复质押6）核实质押物的权属7）以共有财产抵质押的，一定要有共有人同意的书面证明。归公司所有的要提供股东会决议,非标准抵押物案例汽车合格证质押融资,主要针对汽车经销商,操作程序:,汽车经销商,银行,汽车厂商,支付10-30%的车款,支付70-90%的车款,担保,汽车合格证,每辆汽车都有一个相对应的合格证,具备汽车合格证才能出售,经销商每销售一辆车，把相应额度的贷款还给银行换取合格证。,汽车合格证是汽车出厂时,厂家出具的一个合格证件,有此证的车才可以出售,出售后方可办理上牌手续(上牌时合格证车管所会收回)。,注意:汽车合格证不属于法定的抵押或者质押的形式,质押不能对抗第三人,不能够从法律效力上阻却汽车销售商对于汽车的转让,融资贷款商在汽车财产和汽车的价款问题上也依法不享有优先受偿的权利,也无法根据破产法的规定用汽车财产或汽车的处分得款实现债权.,