物业工程部操作规程 (6).docx

一、操作规程（一）安全程序及高空作业1、在开始执行任何任务或工程时,员工应检查施工现场并决定是否需要特殊设备.员工决不能让自已或他人冒险.无论多么重要的工作都不能忽视安全.2、如果存在摔下来的危险,员工需带上工程用叉梯,伸缩梯,脚手架,或液压升降台.3、如果用梯子,任何高度超过2.5米的需有另一位工程人员协助扶梯.使用伸缩梯或脚手架时,如果可能将顶部绑住.4、员工及保管者将对所有设备在使用前进行全面检查,并确保正常的安全运行状态.5、完成任务后,员工将认真,仔细地收拾好设备,并系统地检查设备的各种损坏或磨损情况.6、如果发现设备损坏或过多磨损已影响到安全使用,员工将立即通知工程部总工或副工程总监,负责安排修理或更换.7、普通梯子按工种（分部）分配，参杂各分部自行保管.但液压升降台及铝合金平台则由仓库保管.（二）电梯故障报告1、每天工程部人员对医院所有的电梯进行一次安全检查,如果需要将与电梯维修公司联络一同检查，确保所有电梯正常状态下运行。2、上午首先检查2#楼电梯，之后逐一对1#楼电梯进行安全检查，下午逐一对3#、5#楼所有电梯进行检查，检查时应留心异常的声音、气味和状态是否正常。3、当报告有问题或失常时,请尽可能清楚地说明是哪台电梯发生故障.简单描述故障情况.(如：2#楼第3号电梯开/关门时有抖动现象，电梯门在一层不能打开,电梯在3层被卡住等;而不是说:一台电梯在一层不能正常工作.)(三)紧急电源1、当双路电源停电时,位于负二层2台发电机将对大楼内的紧急供电电路系统供电。2、当发电机工作时,应及时查看负荷情况。虽然,发电机能轻易承载所有设计的应急供电载荷，(其中包括医院的电梯、消防设施及应急照明等)不必关闭任何线路。3、应记住当紧急供电时,并不是所有区域都供电。哪些区域供电：(1)医院所有区域内的紧急照明,能满足医院内外各处。(2)所有电梯回路用电。(3)所有生命安全系统。(4)所有出口标志。(5)消防警报/紧急疏散示意系统。(6)排污泵。(7)电话交换机。(8)电脑系统。(9)楼宇自控系统。(10)闭路监控系统。下列发电机各项指标需至少每小时定时监测：(1)引擎冷却剂温度。(2)引擎油压。(3)电压,电流及频率。(4)任何不正常的噪音。(5)箱内的燃料,工程部将指导燃料的提供。(四)工具分配1、每位工程部员工都有配锁的存放工具的工具箱.2、这些工具属于物业公司财产,当雇员与物业公司终止雇用关系时应归还给.3、当员工在执行公务时这些工具断裂或损坏,公司将予以更换.如果丢失或被偷,由员工负责赔偿.4、未经工程部经理同意这些工具不得带离医院.5、任何背离这一原则的行为,将受到处分.（五）工程工具及材料的出库和领用1 .所有工具,特殊梯子,材料,零件及物品都锁在工程部仓库保存.各专业人员登记领取出库或入库.2 .当不同人员申请使用工具或材料时,需向仓库保管员出示指定的工单.仓库保管员发给所需材料，并在工单上注明材料名称,并登记出库.如借用工具还须填写工具借用表并签字，工作完成后或每天下班时归还给仓库，并在工具借用表上签好归还时间，医院办公室维修人员可领出一些常用配件，保证办公区域工单得到尽快的维修。3 .如果工具被转借给另外的人员,仓库保管员或工程部总工将以原借出者名字登记出库.4 .只有仓库保管员,工程部总工,值班工程师可登记工具及材料.5 .当仓库保管员不在时,由值班工程师以上职位的员工保管钥匙,并负责当班时登记材料出入库。仓库保管员在接班时对库存工具及材料进行核对,任何差错都报给总工程师,并追究责任采取必要的处分.6 .各员工将对他所签字领取的物品负责,并负责安全归还.7 .任何的疏忽大意,滥用工具或设备,将会受到处分.8 .员工对所有工具及设备的操作都需遵守安全操作规程.（六）工具的借用1 .任何时候,各部门要借用工具应到工程部,于8:30AM-5:30PM之间向仓库保管员借用.2 .工程部仓库保管员凭该部门经理签署的借条和工程部总工的批准才借出.3 .工程部仓库保管员对申请的物品登记出库.借用部门的经理将对所借的物品负责.物品应登记上预期归还的时间,以确保工具和设备在需要时能使用.工具未经工程部总工同意不得借出过夜.4 .借用工具部门经理应确保借用者对所借设备性能了解并安全使用.5 如用户借用物品须得到物业经理的同意，方可借出，并做好记录O（七）公共区域灯泡的检查6 .值班工程师和电气技工检查所有公共区域不亮的照明灯泡更换情况。7 .当可能时,所有不亮的灯泡将立即更换。对更换有困难的区域的灯泡,将尽可能快地更换,但最多不能超过24小时.整个更换过程不能给用户带来不便。8 .所有更换困难区域的灯泡应成组更换,比单独更换好.这取决于工程部经理的意见,但不能超过48小时。9 .更换2#楼大厅天花LED灯等较高区域照明时，需使用液压升降梯，将升降梯推至损坏的灯具下方，使用插排连接电源，并将升降梯支臂支好，确保水平仪指示在规定范围内，实验升降梯运行是否正常。携带好工具、配件及抹布，站在升降梯平台内并系好安全带，升至天花灯具下方，更换灯泡或维修灯具，维修完成后要通电试验。正常后用所携带的抹布将灯具反光罩上的灰尘擦干净，以及清理维修时弄脏的灯具周围天花板。维修结束后要将升降梯推回指定位置，并对升降梯做好清洁，以便他人再次使用。5.维修电梯内照明时，要选择电梯不忙的时候，联系电梯维保厂家将电梯停在B1层，并立好'电梯维修中”的牌子，使用梯子时要注意保持电梯内的装饰，与维保厂家一同将照明维修好，并将弄脏装饰及时清洁好，维修结束撤出后将电梯回复正常，观察电梯可以正常运彳丁后方可离开O（八）工程维修1、所有的工单使用计算机程序登记.工程部员工将执行这些工单,并将自动追踪.2、所有工程任务将依次在24小时内执行.3、工程部员工将通知相关部门工程的进展及时间表.如果需要订购材料,将推迟完成时间一定要做好对用户的沟通解释工作。4、当紧急工单是以口头形式发出的,工程部将执行,但发出者必须在计算机程序上登记补下工单.(九)进入办公室程序1、前去用户办公室维修前，检查工服、工鞋是否整齐干净，所带维修材料是否齐全，还有必须携带工具箱。2、至少敲门3次并说:“物业工程部”.3、如果有人在房间内,告诉他们你是物业工程部的，并道谦说打扰了”,再说明你是接到客服部的通知来给您维修什么问题的.4、如果没有人应答暂不要进入维修，须过一段时间再来一次，或询问相关管理人员是否可以维修，谨记不可一个人进入办公室维修。维修时须有办公室人员陪同。（十）预防性维护1 .使用计算机软件追踪预防性维护及频率.使所有设备得到准时的维修和保养。2 .减少大修的费用.3 .减少运作费用.4 .减少设备的故障.5 .延长设备使用寿命.6 .为我们的用户提供始终如一的服务及设施.7 .追踪任务完成情况.8 .包括外包工程维修服务.