中国商业地产开发战略研究报告.ppt

2010年12月,商业地产开发战略/研究报告,P2,壹,商业地产开发战略解析,国内商业地产开发背景概述,贰,叁,长三角城市综合体现状和未来趋势,肆,商业地产开发条件研究分析,附件：开发商访谈实录,P3,/国内商业地产开发背景概述/,壹,/关注市场和对手是战略中很重要的一部分，但这并不意味着你会赢/,P5,P6,国内商业地产发展经历四个阶段,A.第一阶段上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。市场上大 部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，市场以“住宅+商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少；,B.第二阶段90年代中期开始大型超市和卖场的兴起。商业性质物业以商厦形式在城市中心区域诞生，市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权，商铺经营一改以往的租赁方式，进而以房产销售为主，由此引发出投资商铺的营销概念，投资商铺可以由买家自主经营，也可以出租给商家谋利；,C.第三阶段进入2000年以后，各大城市开始建设CBD和商业步行街，在这一阶段开发商开始注重商业地产策划工作，市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力；,D.第四阶段shopping mall和城市综合体是商业地产发展趋势。特别是城市综合体是未来商业地产发展大趋势和大方向。在这一阶段，开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握，在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步，能已经开始开发城市综合体这样多物业组合的商业地产项目。,P7,商业地产起步晚但发展快，2008年全国商业用房投资近3千5百亿,一是从投资额增速上看：2003年以来连续6年开发总量一直保持年26%的增速，2008年全国商业用房投资额近3400亿元。二是从物业变化上看：不再是纯粹的零售百货，而是向购物中心和集住宅、酒店、办公、购物中心为一体的城市综合体发展。,国内商业地产起步始于80年代中后期，在北京、上海等大中城市出现百货店，商业地产发展整体上仍处于起步阶段，发展相对滞后。,起步晚,发展快,2000年2008年国内商业营业用房投资增速比较稳定，从当初的580亿元增长至3354.5亿元，增长6倍，平均每年保持增长15.39.5之间。可以看出国内商业地产已进入稳定发展期。,P8,国内商业地产进入稳定发展期，2008年投资额达3354亿元,资料来源：一联机构分析,国内商业地产的快速发展与外部环境的改善密不可分：国内城市化进程不断深化、服务业的发展、商业地产融资渠道的多样，居民消费力的提升，都为商业地产的快速发展提供有力条件。,P9,服务业发展、融资多样化、城市化进程，消费力提升为商业地产快速发展提供有力条件,经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求量，现代服务业发展和商业的丰富也带动了当地商业地产大发展，推动着商业地产的进程。现代服务业的迅猛增长，使整个商业消费链不断完善，在完善消费结构的同时，推动了商业地产的迅速发展。,P10,现代服务业推动商业地产发展,办公业,商业地产投资规模大、投资回收周期长是地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求更为突出，因此融资渠道的多样化对商业发展起到了积极的促进作用。过去融资渠道：银行信贷现在融资渠道：债务融资、权益融资、投资信托、保险基金,P11,融资渠道的多样化促进商业地产发展,商业地产主要融资渠道,债务融资,投资信托,1.,2.,3.,4.,保险基金,权益融资,随着国内经济持续快速增长，居民购买力增强也在不断增强，2004年至2009年国内城镇居民人均可支配收入从不到1万元上升至1.7万，增长率将近一倍；居民可支配收入的增加和对消费的提升，推动商业升级换代，促使商业地产向能级更大业态更丰富的综合体方向发展。,P12,随着国内经济持续增长，居民消费力和消费需求提升，推动商业升级促进商业地产发展,2004年至2009年国内城镇居民人均可支配收入增长示意图,中国城市商业地产发展中存在的问题,发展商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏：什么是商业地产？它的属性是什么？发展商业地产来干什么？怎样才能通过发展获取回报？追求的回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报。在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏发展商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业国内二三线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。,P13,二三线城市，尤其三线城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏 商业概念、资金实力不够雄厚，更缺乏运营能力，高层次商业开发的难度较大。因 此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一经营。,F.二三线城市商业环境不理想，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等亦望而却步，导致供应链困难，招商难。卖了一年的商铺还没能租出 去，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。,有鉴于此，二三线城市商业地产开发，应该勇于打破传统的思想框框，通过开发商持有经营的方 式，发展现代商业模式和商业服务供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。,中国城市商业地产发展中存在的问题,P14,中国一、二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面均占据领先地位，其商业地产市场的新格局正在加快发展过程中,二线城市 苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、青岛、重庆等为代表 城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域中心城市的地位。预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念强，预期商业地产总量有较大的市场提升空间 城市多中心商业格局正在形成，人均面积约1平米 现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以城市中心、能量中心为主，产品种类有较大的发展空间 原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入的机会，同时有新城市商业中心兴起的进入机会,一线城市 上海、北京、广州、深圳为代表 经济、文化、教育或医疗发达的全国性核心城市对人口的积聚力较强，城市规模扩展很快，商业面积供应从总量上尚有一定的上升空间。随着居住人口向城市外围转移，以及公共交通线路向郊外的延伸，城市商业布局将逐步向区域化转移，城市副中心和区域商业中心地位愈加巩固 城市多商业中心格局已经形成，人均商业面积近1.5平方米 商业地产项目存在同质化，产品和服务模式将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富 旧商业区和物业设施面临改建提升，存在市场进入机会 消费者/市场接纳能力很强，是创新概念购物中心的主要市场,中国一、二线城市商业地产发展格局 2009年,P15,受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段,商业地产发展的驱动因素,经济持续发展,消费水平提升,城市化发展,1,2,3,P16,由于中国各地经济发达程度和消费发展不均衡，内陆多数城市仍处于二线以下至三线的商业发展水平，城市新的商业地产市场格局在逐渐建立之中,中国二、三线城市商业地产发展格局 2009年,8,三线城市 三线城市：惠州、常州、徐州、临沂、湘潭、赣州、蚌埠、等为代表 城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低 开始开发购物中心，总量有一定的发展空间 目前产品以商业街、百货、hypermarket 为主，未来市场将以新型百货、hypermarketanchored的邻里购物中心、城市中心的产品为主 具有明显的“先行者优势”,二三线城市 二线以下至三线以上的城市：南京、大连、长沙、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、合肥、南昌、贵阳等 城市正力求打破现有的传统商业中心，通过新 区建设，实现商业中心分流转移，人均商业面 积约0.8平方米 开始开发购物中心，总量有一定的发展空间 目前产品以百货、商业街、大卖场、专业批发 市场为主，未来市场将以城市中心、中型地区 购物中心产品为主 具有明显的“先行者优势”,P17,导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开发、交通系统建设和政策规划导向,人口规模的增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素,交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,政府政策、规划是城市发展的一个指导方向,1,2,3,4,P18,人口规模增长 区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率 人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求,消费需求变化 随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现 大型超市、购物中心的出现，影响着周边商圈的发展,人口迁移 从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。,居民购买力不断提高 区域人均可支配收入水平 居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有促进作用,P19,区域人口增长、迁移和购买力提高、消费需求变化是商业形成的内在驱动因素,中国经济快速发展和消费者持续增长需求水平，与跳跃式、层次化、多元化消费需求，将直接推动商业地产发展,中国经济以及零售市场将持续提升 单位：亿元,P20,中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一个契机,如：成渝城乡经济一体化试验区,更多的城市化责任,和消费观念的升级 但每年以1%2%的速度在发展 如珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群、,中部地区的长株潭城市群、以武汉为中心的产业城,市群、以郑州为中心的中原城市群等 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担,城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以及城,市群的交界处 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费品市场每年将新增市场规模约900亿元,城市化进程发展迅速 中国城市化率已经达到42%,但依然处于较低水平,城市群的发展改变扩张布局 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济发展,P21,随着中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构和质量的提升,中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元）,P22,随着中国金融体系的发展，逐步与国际资本市场接轨，为商业地产投资人、发展商和运营商提供了壮大发展的资本环境,国家会计制度对企业持有的不动产增值评估程序的确立企业通过引入海外投资人、IPO（上市集资）、REITS、发行债券等资本化运作模式，为商业资产在资本市场上寻找实现增值的出口国内房地产企业最近暂缓在资本市场IPO是短期内政府实施宏观调控、压缩市场泡沫的结果外资基金多采用发行REITS（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金的方式，实际上是一种证券化的产业投资基金REITS是通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。对于地产商或投资人而言，拥有多个能够产生稳定租金回报的成熟物业是到海外上市融资的前提,P23,而从开发商行为与市场经营模式来看，目前中国商业地产市场的发展整体上仍处于起步阶段,中国商业地产尚处于起步阶段,第二阶段投资阶段 以长期投资的思路进行操作 做到了只租不售，具有整体的商业规划 然而资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募，扩张有限,第三阶段证券化阶段 金融企业的行为 由金融公司发行基金，用长期的资金进行项目投资和开发 是投资证券化的行为，将同时被证券机构、证监会、交易所进行监督，审批程序严格,第一阶段销售阶段 房地产开发商行为 以住宅地产的手法进行操作，是 目前多数房地产企业所处的状态 所开发的商业店铺被分割出售，开发商纯粹追求短期现金流,P24,相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划,国内外商业地产开发流程对比 国际成熟商业地产开发的基本流程,项目选址,项目规划,项目设计,项目招商,项目施工,获取土地,项目招商,项目施工,项目销售,项目设计,获取土地,目前中国商业地产开发的基本流程,规划先行是成熟商业地,产开发流程的典型特征 而国内缺乏对规划定位,的严谨论证，往往依靠经验判断，直接进入设计和招商阶段,寻找融资渠道,项目贷款,P25,国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招商的方向性指引，同时也是融资的重要依据,国际成熟商业地产开发的流程,项目选址 土地储备,项目规划 商业概念 目标消费,群 核心价值 行业组合 概念测试 租户组合,项目融资 一般是与适合商业,地产的基金合作,获取土地 获得土地的所有权,或使用权,项目施工 结构施工 装修,开业经营 开业 日常经营,委托专业经营管理公司,规划在前，项目具有清晰的方向与基金共同合作开发，解决发展商资金压力,项目招商 由专业策划公司为,项目目标租户进行实际招商,项目设计 建筑与结构设计,P26,国内商业地产项目缺失规划环节，造成项目整体运作的盲目性,中国商业地产的开发流程,项目设计 建筑与结构设计,获取土地 贷款购买土地使用权,项目施工 委托施工单位进行建设,项目销售/招商 直接进入销售,或独自招商或委托代理公司进行,开业经营 独自经营或委托专业经,营管理公司 全商铺销售型 项目导致不能 统一招租、无 法开业,无规划，项目盲目性极大独立筹集资金，独立运做，造成资金压力过大注重项目招商，关心的是能招到哪些租户，甚至招不到商，无法开业,项目融资 向银行抵押、担保，,获取贷款,P27,缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场需求，最终导致出租率、收益率双低的后果,先行战略规划,缺失战略规划,基于市场研究所制定的目标消费群、商业概念以及独特卖点，保证了项目与市场需求的匹配以及在激,烈竞争中的独特优势,明确的方向性，使得项目开发的各个环节具有高度的一致性，减少项目方向摇摆引起的不必要的高额,投入经过租户测试验证的商业概念设计，极大的提高项目初期的出租率，降低风险，保证了项目的初期成功,缺乏规划，项目定位模糊，消费者无法在日趋细分化的市场中识别本项目，进而形成偏好和忠诚度,经验性、草率的项目定位，由于缺乏对市场的深入,理解，不能准确捕捉和把握市场机会,模仿、照搬、跟风，造成市场同质化严重，竞争日趋激烈没有方向性规划，往往难以顺利招商，设计、招商、施工后续环节出现反复修改和调整，造成不必要的投入和成本,P28,尽管部分开发商已经开始在设计前进行项目规划，但往往停留在租户组合规划和主力店选择上，依然无法真正建立清晰和有竞争力的市场定位,P29,中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变,零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业城市综合体：融购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体复合式商业地产：以休闲公园、温泉、高尔夫、旅游、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展,现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向,P30,P31,随着一线城市土地缺乏和商业量饱和，商业地产正从一线城市向二线城市转移,随着一线城市土地资源的缺乏，二、三级城市金融支持的力度较强、信贷政策宽松等诸多多种条件的支撑下，各大房地产公司把开发商业地产的重点从一线向二、三级城市转移。,不少二三线城市正大力推进城市化进程，这为当地商业地产发展创造了机遇。,随着一线城市土地资源的缺乏以及商业竞争激励等原因，不少开发商已把发展重心转移至国内二三线城市。如百联到重庆、山东等地开发。,核心城市,二线城市,三线城市,目前二三线城市的商业地产水平相对一线城市比较落后，还停留在百货大楼和小型购物中心，商业亟待升级。,随着城市化进程推进，原本城市偏远区域已逐步成为城市副中心的区域，加之市中心区域土地越来越有限，市中心土地已成为制约一个城市商业发展的瓶颈。在这样背景下，商业地产的发展正从城中心向郊区发展。,P32,城区中心土地紧缺，使商业地产从市中心向郊区发展，同时商业开发体量及规模也不断扩大,随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，为商业地产市场迎来广阔的发展空间，市场规模稳步上升。,P33,经济快速增长和城市化进程的推进，为商业地产提供了有力的发展空间和消费平台,宏观经济增长,城市化进程,人口大量导入,宏观背景,市场背景,社会消费品结构完善,居民人均收入提高,消费品零售额增涨,在宏观背景、市场背景的各项条件支撑下，为商业提供了良好的发展空间和消费平台，商业地产步入了蓬勃发展的时期；,经过商业地产在国内多年的发展，不少开发商看到了以往出售商业造成产权和经营权无法统一的弊端，认识到商业地产价值体现在运营过程中的不断保值增值，已经慢慢开始采取“只租不售”方式自持物业，自行经营。,P34,用出售模式开发商业地产违背商业规律弊端诸多，未来开发形式将以自持物业为主,P35,城市化称之为城镇化、都市化。是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程；具体包括人口职业转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。,P36,“城市化”是指农业为主传统乡村向工业和服务业为主的现代城市社会转变过程,促进劳动力就业,农业发展,服务业发展,剩余劳动力,工业发展,农业劳动生产率提高,城市化,社会经济发展,中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。目前中国城市化约在40%，正处在中期高速发展阶段；城市化的建设，将带动社会消费、产业、经济、人口等一系列的联动聚合，使整个社会经济发展呈现几何式增长。,P37,国内城市化发展三个阶段,中国城市化进程相对缓慢，城市化水平相对较低。从1949年的10.6%至2010年40%，增长不到四倍，比世界平均水平低15%，比中等发达国家低27%，比发达国家低47%。预计2025年增长至50%。,P38,1949年至2010年国内城市化比重增长示意图,资料来源：新浪地产,国内城市化进程发展缓慢，从1949年10.6%至2010年40%，增长不到四倍，比世界平均水平低15%，预计2025年将增长至50%,我国从80年代开始加快了城市化建设步伐，在过去的20年里，城市化发展取得了长足的进步。在东部，以上海为龙头的长江三角洲城市带，以北京、天津为中心的大北京都市圈；以香港广州为核心的华南城市带正逐渐形成未来我国城市框架的基本格局。,P39,国内城市化发展已有20年时间，已经形成以长三角和大北京都市圈和华南为主的格局,P40,城市化进程使城市范围扩大，人口导入城镇，致使商业需求量增加,城市范围扩大,人口大量导入,商业需求增加,1,2,3,商业需求增加，随着人口的导入居民生活区的建设，促进了商业发展,城市化进程造成影响：,人口大量导入，呈规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,城市范围扩大，市郊区域逐渐成为城市副中心或者大型居民生活区,随着我国城市化进程的快速推进，经济蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，商业地产市场正引来新的一轮发展机会。面对匮乏的土地资源，开发商合理利用土地资源，开发多物业组合城市综合体商业地产，合理最大化的利用有限土地资源。,P41,国内经济蓬勃发展、城市化人口导入以及消费的变化，促使商业地产向城市综合体模式迈进,1、良好的经济增长势头,2、大量的居住及消费需求,3、商业消费链的全面升级,聚合效应城市综合体,城市综合体是城市化进程中衍生出来的都市新型的地产组合形态，随着城市化的快速推进，城市综合体的推动了城区功能升级，在承载各种不同的功能城市综合体中，也反映出各自的形象价值。,P42,城市综合体的出现，充分提升并展示了城市形象,城市商务形象,城市人居形象,城市地标形象,P43,“城市综合体”为城市带来的价值,依据“城市综合体”各自不同的规模，分别提供了大量的职业需求，为区域创造了就业岗位，同时也为政府增加了巨额的税源，财政收入,创造就业 巨额税源,由于“城市综合体”具备了多种商业功能及业态，给第三产业带来新一轮发展高潮，为城市经济的发展形成了推动力量,带动城市经济发展,综合体拥有各自不同的功能侧重点，不仅拥有功能形象的展示，还以精美的外观、多形态的建筑物等与区域环境相在在融合，为城市带来了全新的面貌和形象价值,增加城市形象作用,城市价值：,城市综合体虽然是一个商业地产项目，但是它也承担了城市部分公共事业的责任。如：日本六本木城市综合体里托儿所、医院、邮局等，承担了社会一部分公共事业设施。,P44,案例：日本六本木，城市综合体还可以承担城市部分公共功能,六本木城市综合体功能布局图,P45,随着1998年亚洲金融危机后国内为刺激消费、拉动内需取消福利分房的住房制度改革。推动了房地产的迅速发展。再过去的十多年中，国内住宅地产量价齐升，部分二线城市房价接近万元，部分一线城市房价高达2万左右，国家数次用政策杠杆进行调控，但是收效甚微，房价持续一路飙升。,P46,上世纪国内取消福利分房后，房地产业快速增长，目前部分一线城市房价高达2万左右,P47,1993年至2010年房地产市场宏观调控政策列举,P48,1993年至2010年房地产市场宏观调控政策列举,根据住房和城乡建设部公布的计划，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。根据以往国家对房地产相关政策来看，房价一旦出现上升趋势，国家将继续对房地产行业以政策手段对住宅市场调控，以解决这一民生问题。,P49,未来国家会继续以政策手段对房地产市场进行宏观调控，同时进一步推进保障房制度,面对调控开发商认为“专做住宅市场，抗风险能力较弱。”从做住宅到涉足商业,多管齐下才是未来发展之道。商业地产作为住宅发展的有利补充，更能成为未来企业长线发展“助力”平衡风险作用。随着国家对住宅的严厉调控，不少投资者把目光转向商业地产领域，为推进商业地产的发展提供了有力销售支撑。,P50,房地产政策调控主要针对住宅市场，间接为商业地产发展创造了条件,不动产投资,政策调控,投资市场变化,投资方向转变,商业地产,住宅市场受限,长期以来，由于政府对住宅市场不断出台宏观调控政策，致使整个住宅市场受限。除住宅刚性需求的客群以外，热衷于不动产投资的群体，由于整个市场的变化，开始从以往对住宅的投资逐渐向商业转型，使资金纷纷挤入对商业的投资，催生了整个商业地产的蓬勃发展；,随着住宅地产成为国家重点调控的对象，政府在地块出让方面也逐渐推出大块商业用地，希望地产向着多物业组合的城市综合体方向发展。仅以福州为例：2010年共推出49宗土地上市交易，而商住地块就有37宗，占比超过七成。未来5年内，至少将有30个商业地产项目（含城市综合体）接连上马。,P51,各地政府相继规划、出让大量商业居住综合用地，决定了未来城市的商业和住宅将趋于平衡，出现以多物业组合的发展潮流,政府规划,商业,住宅,土地,属性,模式,办公,纯商,酒店,公寓,别墅,高层,多层,复式,多物业组合城市综合体发展模式,P52,2009年上海大宗商业地块成交信息列举,从2009年上海部分商业地产地块出让情况看，大体量的商业地块也同样集中在城郊区域，其中宝山有一幅超100万平方米地块，嘉定一幅66万平方米地块。,P53,2010年上海大宗商业地块成交信息列举,从以上2010年上海部分商业地产地块出让情况看，大体量的商业地块集中在这样的嘉定和闵行城郊区域，特别是闵行一幅地块达117万平方米，嘉定一地块88万平方米，在单块土地体量上远远高于2009年。,P54,总结：面对宏观调控和城市化深入，加之万达在商业地产的成功，开发商意识到商业地产是未来房地产发展重点开始陆续加入,一、住宅受到宏观调控的影响以及城市化进程加快，不少开发商意识到商业地产在未来市场中的发展空间，因此把资金转向商业地产行业，有力的促进了商业地产的发展；,二、面对宏观调控下不少开发商开始涉足商业地产领域，以万华润为例：2004年面的宏观调控的压力，集团住宅销售进度受到影响，面临资金巨大压力，集团凭借自身零售优势涉足商业地产领域，丰富地产业务的同时，又为企业找到了一个新经济增长点；,三、在随后的几次调控中，面对巨大资金压力的同时不少开发商看到万达、华润在商业地产取得的成功也纷纷加入；,四、目前宣布加入商业地产开发领域的大型知名企业多达几十家，为商业地产的繁荣和发展起来了积极推动作用。,市场投资转型,战略转型契机,成功模式引导,开发趋势转变,四项总结要点如下：,P55,P56,商业消费客群分类,P57,生活水平的提高和消费能力的提升推动商业地产升级换代，向着大型商业地产迈进,消费观念升级,物质消费,精神消费,服务消费,品牌消费,商业模式升级,街铺商业,百货、卖场,购物中心,随着社会发展更替，现代人的消费观念不断升级的情况下，对消费种类的需求也随之增长，使整个商业消费环节趋于完善，同时伴随而来的是商业模式的升级。,城市综合体,消费结构链的完善和提升，决定了商业模式的升级。从单一的业态模式，逐渐向多业态组合发展，融合了便捷式、体验式、品牌化等诸多元素，使各类商业项目具备更多的功能性，朝着大型商业体发展。,P58,商业地产投资客群分类,P59,个人投资者分为：经营商户和投资客，看中是商业繁荣带来的客流和物业升值,个人投资者分为：经营商户和投资客。经营商户：作为进驻商业的经营商家，看中的是商业繁荣带来的强大客流。投资客：都是投资面积较小的商铺，看中的是高于住宅投资回报和商铺租金的稳定性。投资意图：一种购买物业进行自营；另一种购买物业等待物业升值出售套现。,机构投资分为：境内和境外，境内主要以：国企、央企、基金，境外以：以黑石这样的投资公司为主；这些机构投资一般购买大型物业，面积数万平方米不等，投资额较大少则数亿多则几十亿元，它们看中的是物业营运后产生价值和物业本身升值后进行买卖套取现金。,P60,机构投资：境内国企等和境外投资公司，看中是物业升值套取现金和物业营运后产生的价值,P61,自营案例：黑石集团收购原长寿商业广场（调频壹),黑石集团是全世界最大的独立资产管理机构之一，其业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金。黑石进入中国后连续购买了长寿路附近三处物业。2008年6月以11亿元价格买下长寿路上的原上海长寿商业广场，这是黑石集团在中国房地产的首笔买卖。,调频壹,P62,重新定位为适合年轻消费群体的购物中心，调整后成为沪西年轻人的时尚聚集地,过去：调频壹的位置是原上海长寿商业中心以餐饮为主，面积约5万平方米。长寿路商业重心在亚新广场，因此这里一直缺乏商业氛围。现在：项目定位成“面向年轻消费群体”一站式大型购物中心。是上海首家面向年轻消费群体的全新一站式时尚购物基地。开业后成为上海西部年轻人时尚聚集地。业态：14层服装为主，ZARA，H&M，优衣库等衣服卖场，Tennie Winnie，Chamber，JACK&Jones，ONLY，5层6层餐饮。,P63,套现案例：南京西路东海广场，上海最知名“烂尾楼”项目,东海广场坐落上海中心地带，曾是1994年天怡房地产有限公司与浦发银行社保部、上海计算机公司达成三方协议，建立“东海广场”项目。是上海最有名的“烂尾楼”。项目地上总建筑面积7.17万平方米，写字楼高217米是上海摩天大楼之一。,东海广场,P64,东海广场十年内七次易主，项目市值却从最初5.6亿元涨至24.5亿元，增长四倍,但该项目从1994年起被频繁倒卖，曾经被安联投资机构、开开集团、绿城集团等多个集团拥有，被称为“上海第一烂尾楼”。但经过10多年，项目市值已经从当初5.6亿元升值到24.5亿元，增长四倍。2009年被soho中国收购。,P65,总结：机构投资在商业地产发展中有积极作用，特别是境外机构为商业发展带来了新理念、新思路,1、从以上两个案例不难发现，国内商业地产繁荣，作为境内境外的投资机构也在发挥着积极作用；2、特别是调频壹案例中，黑石集团作为国际知名投资机构，看中国内商业地产的发展契机，进入中国并采取收购物业的方式进行着商业地产的扩张，为国内商业地产带来了国际上先进的管理理念和新思路，积极推动商业地产向国际化迈进。,P66,P67,总结：国内商业地产起步晚但发展快，动力来源于经济增长、城市化深入、消费力递增等诸多原因，未来是开发商业地产的大好时机,国内商业地产起步80年代，经过十多年的发展，经济的快速增长、二三线城市化不断深入推进、服务业的发展、融资渠道的多元化，这些都推动着商业地产前进步伐；近十几年也是我国房地产行业飞速膨胀时期，随着国家对住宅地产市场宏观调控力度加大，面对压力的开发商不得不寻找新发展机会点，从而进军商业地产；中国加入WTO后，各种境内外的投资机构、财团、国际商业集团等都纷纷看准了中国的投资市场，同时商业地产投资成为了投资者们相当重视的投资渠道，对国内商业发展起到了积极作用。,国内目前高速的社会经济增长，人口在各级城区的高密度集中，随着人均收入的提升，商业消费链的完善，消费观念的升级等因素，均为商业地产的飞速发展提供了有利条件；商业地产的正从传统的模式形态逐渐向结构完善，集约化和多样化的消费整合体方向发展，进入一个商业核裂变的时代。城市综合体的诞生，正是在各方面聚合效应下的必然产物；,消费总结,投资总结,P68,/商业地产开发条件研究分析/,贰,/把战略目的、步骤，尤其是出了问题如何应对，一步步一层层都想清楚；要有系统地想，这不是一个人或者董事长来想，而是有一个组织来考虑/,，,P69,P70,专业人才需求,开发资金渠道,商业土地储备,商业资源建立,贰,商业地产开发条件研究分析,总结,P71,商业地产具备“高风险、高回报、高技术”特性，因此开发条件和难度远远高于住宅,商业地产因为不像住宅，采取销售的开发模式，它是一种利用经营管理长期收租的开发模式，因此技术含量较高，一直以来就被比喻成“三高产品”，即高风险、高回报、高技术。,高风险,高回报,高技术,从土地选择、市场调研、项目定位、产品定位、到后期的招商执行商业地产充满高技术含量的投资路线。,商业精髓在于后期运营的利润增长。一个成功商业项目其利润远高于住宅。,在商业地产开发的执行过程中，每个环节都环环相扣，任何阶段都会影响投资的成功与失败。,商业地产开发的基本特性,P72,万达作为成功商业地产开发商，董事长王健林总结四点开发必备条件,缘由：万达开始从银行贷款，04年调控资金链紧张。集团决定寻找可低成本长期使用的资金，最终从投资者拿到几十亿。,商业地产长期需要低成本资金,缘由：请美国托伯曼公司帮忙看项目，他们提出修改意见，修改之后每年可增加2000万的租金，这说明专业的人才对商业地产的发展非常重要。,拥有专业人才就是拥有财富,缘由：市中心土地非常稀缺，不得不选择一些远离城市中心的区域。所以在商业地产开发中，有商业价值较高的土地储备，对项目的发展至关重要。,储备具有商业价值土地,缘由：万达广场商业体量大，招商周期长难度大。集团决定自己做商业零售，建百货开影院作为主力店进驻，缩短招商周期，并在全国项目中复制。,拥有商业资源便于快速复制,拥有专业人才 低成本的资金 储备商业土地 拥有商业资源,P73,商业地产人才要求：需要既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才,要求一：既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才,商业地产人才要求：,要求二：为商业地产开展包括商业前期定位、营销、出售出租的完善的服务流程,要求三：实现商业与城市、与房地产最有价值的对接。,由于商业地产发展起步于上世纪八十年代，整个行业的发展历史仅20年左右，所以整个商业地产的人才培养机制尚未建全，能够真正符合商业地产一系列环节的人才属于相当稀缺。,P74,商业地产人才标准,商业地产人才标准：1、要有商业地产理论知识；2、要具备商业地产实战经验；（参与过商业选址、开发、零售运营、市场营销）3、面对困难的坚韧毅力；4、很强自学能力。,P75,商业地产人才短缺，供求关系不平衡,随着国内商业地快速发展，对人才的需求量明显增加，但目前这样的人才非常紧缺，大多都是从百货和零售转行而来。而迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产专业或课程，所以也缺乏科班出身的专业人才，所以商业地产人才大多都是从实践中培养的，因此行业内人才短缺。,求,供,P76,从业人员来源：零售和住宅地产行业，和少量定向培训,零售：此类人才由于熟练掌握产业下游资源优势，更容易将商业资源与地产开发整合。住宅：熟知房地产开发运作等领域，这一类人才也是商业地产不可或缺。定向培训：专业人才较少，多为集团和教育机构联合办学，采取定向培训方式。如宝龙集团与“宝龙地产商学院”。,商业地产人才,P77,人才获取方式：社会招聘和企业培训,企业培训,社会招聘,社会招聘：通过社会招聘的形式引进优秀人才，这是各个企业常用直接的办法。这一获取方式因为随机性大，有时会出现偏差，加之人才流动性大，因此这一方式并不能成为企业获取人才的核心手段。企业培训：企业通过内部选拔，挑选潜力人才，通过专业培训使之成为企业源源不断的人才输送渠道。这个渠道才是企业获取商业地产人才的核心竞争力。,P78,商业地产人才紧缺主要以管理层为主,目前有经验而又能出色完成任务的管理类人才并不多见，也就是真正紧缺的人才。目前中高层管理者人才有了一定经历，但缺乏理论指导，没有理论的指导，对风险的把控也缺乏理论的支撑。具体岗位有：项目总经理、营销总监、招商总监、运营总监。特别是招商要有品牌商家资源，甚至要具有国际商家资源。,P79,总结：建立人才培训机制，是考验物业和企业能否持续发展首要因素,人才的专业,商业地产在国内发展时间较短，加之高校没有专业的学科，目前市场上的从业人员大多是通过相关行业的“实践”学习成长起来的，因此在专业度上参差不齐，直接影响到企业的发展运作的效率和谐调性；,人才的储备,人才的培养,未来商业地产竞争就是专业人才的竞争，企业唯有建立一套完善的人才培养体系和计划，才能为企业源源不断输送商业地产各类人才，保障企业在行业内的核心竞争力，为可持续发展做好准备。企业在涉足商业地产开发运营之前应具备前瞻性，从人才储备入手，为企业开发的成功奠定坚实的人力基础；,目前以高薪“挖人”为主流的现状，应逐渐转变为以培养人才为主的方式，这对商业地产的成熟和长期运营至关重要。因为一个好的商用物业和好的品牌企业都需要一个中长期的培育和培养过程，建立一个稳定和专业的结构优化的团队将是考验一个物业和企业能否持续发展和价值最大化的首要因素；,P80,专业人才需求,开发资金渠道,商业土地储备,商业资源建立,贰,商业地产开发条件研究分析,总结,商业地产的开发运营，包含了高投入、资金回笼周期长的特性，所以对企业而言需要保证稳定的现金流支撑和支出与收益的差额的风险控制。在融资渠道方面，应选择低息、低成本的融资方式，以保证企业在开发和运营过程中能够抵御商业地产本身具备的高风险隐患；,P81,商业地产的开发通常以持有物业为主，对资金需求较高，企业应选择低息、低成本、低风险的融资方式,商业地产开发资金收支特征,土地竞拍、开发成本,物业持有营运投入,投入,特征,开发、运营成本高,资金回笼周期长,商业地产是资金密集型行业，其开发周期长、投资大等特点需要的资金量巨大，并且投资回收期长，因此如何融资