泰安东岳广场项目业市场定位及业态规划报告.ppt

泰安东岳广场项目业市场定位及业态规划报告,汉唐置地 东平项目组2013-09-02,目录contents,Chapter.1 商业市场定位及发展策略Chapter.2 各楼层业态品种、业态分布及商品组成Chapter.3 各业态商业条件举例Chapter.4 项目特色亮点策划,C,Hapter 1,商业市场定位及发展策略,VOGUE一场商业变革的活力命题东平商业国际广场Jining Commercial Plaza,V,东平商业国际广场未来新都心,我们相信每个人看到东平商业国际广场之前，都会有不同的想象和期待,V,它仅是一个先锋商厦、百货大楼、华联购物中心之后的复制？,还是一个能让东平体现国际化活力时尚消费的商业？,我们项目的着眼点应该从：经济效益、品牌效益和社会效益三大方面出发。,尽管万达标榜为最时尚的商业体，但从其招商的品牌来看，也无非是承袭了市场上犹如国内某大城市百货、大洋百货等传统商业的大众品牌。从整体商业格局来看，该区域缺乏能够与时代相一致的商业代言。,因此，今天本项目赢得市场的关键在于找寻突破口打造10年不落伍的先进标杆性项目,这就意味着必须要建立项目在东平商业范围的时尚消费的地位，从而在成为该区域时尚商业领导者的同时，释放此片区中高档时尚消费力。从而突破该区商业吸纳力的壁垒,V,但是，作为必须要做到突破区域消费引导力的项目单纯打造东平又一个时尚的地方是不够的。如果今天本项目仅仅是时尚商业的复制，无非又一个万达广场，很难引导区域消费，更难突破区域本身在招商上的引力问题。,我们的蓝海在哪里,一个城市的洞悉,SPORTS,VITALITY,将体育设施作为区域地标性建筑带动区域生命活力我们把代表运动的关键字活力、动感、健康注入进东平商业国际广场将全新的生活体验带入到商业中来在享受购物的乐趣之余还能体验到健康乐活生命力,时尚,娱乐,体验,便利,精品现代享受，时尚生活的代名词打造东平商业区域新都心精品|时尚|体验|活力,总体定位,东平尚品生活新都心,Slogan：吃喝玩乐购醇享地,Why?,打造 吃喝玩乐购醇享地 目的,定义一座城市的魅力所在,什么是 吃喝玩乐购醇享地,What?,以区域内为人们带来便利、主流、浪漫、独富情调的全新时尚体验业态为核心功能。同时主张品质生活的升华，改变并提升区域原有的商业档次与格局。,业态组合,Who?,谁是 吃喝玩乐购醇享地 目标客群,客群诠释|年青精英共享的时尚体验新生活方式,一个让精英集群乐享生活的购物天堂,一个让白领乐享生活的购物天堂,一个让男士沟通洽谈的私密会所,一个让潮人high翻的聚集地,一个让ITGirl都为之振奋的时尚热点,客群定位,核心客群：新区内精英集群,中高收入人群渴望生活品质的改善，期望有时尚与品质兼容的商业出现，本项目将建立“对于中高端收入人群的区域向心力”,辐射客群：追求新鲜刺激体验感的时尚集群,时尚人群对于新鲜事物不断有所追求，并且期待无限的刺激感，本项目将建立“对于时尚集群的体验型商业融入”,How?,如何打造 吃喝玩乐购醇享地,吃喝玩乐购,吃,“舌尖上的中国”,这里我们将展现中华饮食文化的精致和源远流长，对中华美食表达最诚挚的敬意和情感，让每个消费者在这里体验“乐活”的全新生活态度。,吃喝玩乐购,吃,夜娱乐越娱乐,下班后，约上好友来一杯小酌，倾诉、欢笑、团聚让你我的距离更贴近。,吃喝玩乐购,喝,享受醇味饮品,细细品味那份最醇香的咖啡、茶、果饮,吃喝玩乐购,喝,个性化影剧院,个性体验化的影院，每个影厅均配备舒适真皮座椅，让影迷置身艺术长廊。,吃喝玩乐购,玩,新体验快感生活,在此找寻到最为快感的生活节奏，一种新体验的乐活状态。儿童生活馆、运动体验馆感受最震撼的快感。,吃喝玩乐购,玩,全身心的释放自我,在此放松自我，享受生活的乐活状态。忘却忧愁，放下烦扰，让身心来场SPA。让处于亚健康的城市中人，返璞归真。健身房、SPA、理疗、足浴、按摩等休闲业态把人们带入一个释放空间。,吃喝玩乐购,玩,乐活生活新体验,在此得到最时尚的生活态度“LOHAS”,吃喝玩乐购,玩,畅享最便利的生活快感,精品超市、红酒会馆、雪茄私坊、礼品公馆，为周围的商务人群及住宅人群提供生活及商务便利。,吃喝玩乐购,购,时尚品牌集合地带,此处聚合了最为人气的时尚品牌，最为优质的品牌商户，成为东平最为热点的商业项目。,吃喝玩乐购,购,东平|尚品生活新都心全新概念的时尚生活中心满足所有成员娱乐、休闲、购物的生活购物中心惊奇、有趣、互动、体验的休闲设施商品丰富、业态齐全、时尚品味的购物中心,Where?,吃喝玩乐购醇享地 业态功能布局,C,Hapter 2,各楼层业态品种、业态分布及商品组成,打造本项目商业，吸引客流，打造时尚体验性商业目的地的目标,时尚,生活,娱乐,体验,时尚零售,家饰家居,珠宝名表,酒吧,创意商店,影院,运动体验,有机食品,儿童天地,游艺城,KTV,广场活动,世界美食,养生SPA,健身会所,精品超市,业态规划,各层业态【A|B方案】,B1 都市生活馆地下一层以精品超市及美食地带相结合，体现生活便利性。突出时尚生活的态度、时尚，既是对现代时尚的理性回归，同时也是对市场消费层次的再度升华。展现城市新生活的都市生活馆,精品超市,美食广场,B1【都市生活馆】,地下一层设置精品超市，满足生活配套，为周边社区居民及商务白领提供便利的品质生活，聚拢人气。,地下一层设置美食广场，满足周边商务白领用餐便捷的业态，且美食广场作为高租金及高聚集人流的业态设置为最佳。,B1【都市生活馆】,1 F潮流风尚馆该层业态以满足客群的时尚消费为主，汇聚各年龄层对时尚的理解及追求，打造东平城市的前沿流行阵地，无论是白领精英还是潮流达人，均可在此找到属于自己的时尚元素。主要规划有高端的全国性连锁专卖店，以及时尚主题酒吧等。追逐潮流品位阶层的潮流风尚馆,1F【潮流风尚馆】,此区域设置品牌旗舰店，通过国际快销品牌的影响力，吸引年轻人、时尚人士，从而带动该区域的人流，增强商业氛围。,餐饮区域分为两块，前端大门入口处引入国际快餐品牌，后端餐饮片区临近绿化带可做休闲餐饮，满足白领早餐、下午茶及商务会面等需求，又满足商场消费者小憩的需要。,餐饮,1F【潮流风尚馆】,酒吧,酒吧区域在一定程度上延续了本项目的在夜间的商业时间段。可吸引到下班后的白领到此进行聚会。,1F【潮流风尚馆】,2 F跃动魅力馆二层业态主要以时尚、活力为主，汇聚东平最综合、全面的时尚零售品牌，满足多层次、多选择的购物需求。主要以休闲、户外、时尚等品牌为主。凝聚城市青春色彩的跃动魅力馆,品牌旗舰店,品牌旗舰店,餐饮,餐饮,时尚零售,时尚零售,咖啡、甜品,咖啡、甜品,2F【跃动魅力馆】,以一层带二层的方式放置品牌旗舰店，开阔的品牌旗舰店能让购物逛街的时尚潮人享受到最舒适的购物环境。,与一层的时尚零售相互补，二楼以休闲服饰品牌店为主，如户外、旅行、牛仔等品牌，形成时尚动感集群的消费领地。,2F【跃动魅力馆】,此区域设置特色餐饮，集聚各地美食，打造饕餮盛宴。,2F【跃动魅力馆】,此区域设置咖啡甜品饮品等业态，供消费者小憩，满足消费者在逛街之余购买饮料、冰激凌等需求。,咖啡、甜品,2F【跃动魅力馆】,3F缤纷活力馆【A方案】三层业态主要以动感、活力为主，汇聚国内最综合、全面的运动品牌，满足多层次、多选择的购物需求。凝聚城市青春动感的缤纷活力馆,时尚零售,餐饮,影院,儿童生活馆,3F【缤纷活力馆】,聚合名品运动品牌，规划东平最集中的运动名品城，以品牌的聚合形成消费力的聚合。,时尚零售,此区域设置风味餐厅，满足消费者休闲娱乐之余的用餐休憩场所。,3F【缤纷活力馆】,此区域设置儿童生活馆，满足家庭中儿童娱乐需求和提供家庭亲子环境。以儿童消费带动整体家庭的消费。,3F【缤纷活力馆】,立足区域休闲时尚娱乐的需求，规划有电影院，以形成区域人群约会、聚会的目的地。【3-4F】影院此处建议打楼板，满足影院商务要求,3F【缤纷活力馆】,4F乐活形态馆【A方案】四层业态主要以休闲业态为主，吸引区域内外的商务、时尚阶层等消费人群，最大程度地聚集项目人气。释放轻松快感的乐活形态馆,健身馆,影院,餐饮,SPA养生,KTV,4F【乐活形态馆】,此区域设置大型餐饮，满足区域内家庭聚会或商务宴请的需求。,立足区域休闲时尚娱乐的需求，规划有电影院，以形成区域人群约会、聚会的目的地。【3-4F】影院此处建议打楼板，满足影院商务要求,4F【乐活形态馆】,鉴于项目倡导“健康”的生活态度，规划健身会馆，营造区域消费人群日常工作之余的健身体验。,4F【乐活形态馆】,此区域设置SPA养生会所，倡导健康养生，快乐生活。,4F【乐活形态馆】,此区域设置KTV，满足朋友聚会、休闲娱乐需求。,4F【乐活形态馆】,3F缤纷活力馆【B方案】三层业态主要以动感、活力为主，汇聚东平最综合、全面的运动品牌，满足多层次、多选择的购物需求。凝聚城市青春动感的缤纷活力馆,餐饮,餐饮,儿童生活馆,游艺城,时尚零售,时尚零售,此区域设置时尚创意产品，展现全新创意生活体验。以体现创意生活方式的产品，在东平掀起全新的生活体验。,3F【缤纷活力馆】,此区域设置风味餐厅，满足消费者休闲娱乐之余的用餐休憩场所。,3F【缤纷活力馆】,此区域设置儿童生活馆，满足家庭中儿童娱乐需求和提供家庭亲子环境。以儿童消费带动整体家庭的消费。,3F【缤纷活力馆】,配合儿童生活馆业态，共同营造整体楼层的休闲娱乐氛围，儿童生活馆满足儿童的休闲娱乐需求，电玩城则吸引年轻阶层，突出项目业态的多元丰富性。,3F【缤纷活力馆】,4F乐活形态馆【B方案】四层业态主要以休闲业态为主，吸引区域内外的商务、时尚阶层等消费人群，最大程度地聚集项目人气。释放轻松快感的乐活形态馆,健身馆,休闲娱乐,KTV,SPA养生,餐饮,餐饮,教育培训,家居馆,此区域设置大型餐饮，满足区域内家庭聚会或商务宴请的需求。,4F【乐活形态馆】,鉴于项目倡导“健康”的生活态度，规划健身会馆，营造区域消费人群日常工作之余的健身体验。,4F【乐活形态馆】,此区域设置SPA养生会所，倡导健康养生，快乐生活。,4F【乐活形态馆】,此区域设置KTV，满足朋友聚会、休闲娱乐需求。,4F【乐活形态馆】,在此区域以桌球、桌游或是茶坊，突出“乐活”主义的休闲时尚生活态度。,4F【乐活形态馆】,在此区域规划精致家居超市，突出“时尚”主义的家居生活态度。,4F【乐活形态馆】,此区域业态满足教育、学习需求。,4F【乐活形态馆】,4F乐活形态馆,3F缤纷活力馆,2F跃动魅力馆,1F潮流风尚馆,B1都市生活馆,项目各楼层业态规划建议【A方案】,南区,北区,4F乐活形态馆,3F缤纷活力馆,2F跃动魅力馆,1F潮流风尚馆,B1都市生活馆,项目各楼层业态规划建议【B方案】,南区,北区,项目各业态比例分布建议,业态比例上，我们充分考虑市场环境及周边客群的需求，建议以大量餐饮吸引客群，形成商业氛围；辅助部分休闲娱乐设施以稳定客群；零售上以有别于区域零售现状为主，以快时尚零售品牌形成区域消费热点。,以上比例仅为初步建议，仅供参考,用时尚生活的各个层面构筑东平尚品生活体验商业中心,丰富的业态组合构筑MIX城市生活一站式吃喝玩乐购满足时尚集群的精神及物质需求,C,Hapter 3,各业态商业条件举例,小店铺,买场区,买场区,F2,F3,F1,办公室,收货区.,仓库,仓库,家乐福商场标准模式-2,屋面停车位(300-600 个),立面划分,招商对象主力店超市,按交通工具来划分商圈：徒步圈忍受的商圈半径单程15分钟；自行车不超过10公里；机动车商圈单程在30分钟左右。一般大卖场与后场办公库房为4：1比较合适，大卖场面积与停车面积之比为4：1比较合适。大卖场营业面积一般在500012000平米，超过12000平米，顾客会有累的感觉。,招商对象主力店超市,百货选址需求,位置：商业中心 面积：2万平方米左右 楼层：12楼或13楼 单层面积不小于5000平方米 层高：首层不小于5米，23层不小于4米 楼板荷载：不小于550kg/平方米 柱距：不小于8米8米 配套设施:扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等 停车位:200个以上,招商对象主力店百货,招商对象娱乐休闲,水疗选址类似桑拿，层高一般4.5-6m，由于用水量大，因此要考虑政府对水资源利用有无强制性政策规定。,招商对象娱乐休闲,招商对象餐饮,招商对象餐饮,从国内多个成功的购物中心案例，可以得出一个购物中心功能业态的黄金比例”30：20：50“，也就是功能比重为休闲娱乐：餐饮：购物=3：2：5。因此本项目建议休闲娱乐、餐饮、购物三部分的比例尽量靠近3:2:5，与“黄金比例”接近。,案例：广州天河城 上海正大广场 香港太古广场,功能和业态比,附件：部分商家选址要求,超市选址,超市选址,电器选址,原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。,电器选址,家电选址8原则,电器选址,各种业态区别连锁快餐店：原料加工配送成品销售传统餐饮业：原料加工成品销售 其他连锁业态：商品配送销售,餐饮选址,普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。,餐饮选址,消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。,餐饮选址,餐饮选址,餐饮选址,娱乐选址,京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司选址要求,美容店“扎堆”易共荣存活，最好临近百货等客流大的业态。,美容健身选址,C,Hapter 4,项目特色亮点策划,商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺的KPI包括位置、交通、视野和质素。,商铺是商业街区的基本元素，是街区商业价值的最终体现。,24h不夜城室外天梯的打造,1,下沉式广场消除地下负一层不利影响，可进入性和昭示性更强,直通三四层的观光电梯不但可提升项目品质和形象，更有助于提升三四层铺位价值，有利于打造不夜城。,多处扶梯、楼梯的设计可进入性强，三四层的商铺销售和运营丝毫不受一二层铺位影响，独立而自由的功能划分提升整体价值。,天街打造,沈阳万象城,顶层多一些阳光房等，增强购物舒适性,观光电梯带来便捷的通达性,龙湖时代天街,线上线下结合的商业模式,2,电子商务迅猛发展,电子商务如火如荼的发展，但不是所有行业都适合也适应线上发展，且更多的产业行业找到了一条更有利于发展的道路线上结合线下的全新商业模式。O2O:通过线上贸易和线下的展示、洽谈的复合推广和传播方式，弥补了线上和线下的不足，为电子商务跨越性发展提供了最有效的模式和途径。,O2O模式OnlineOfflineOnline,线上结合线下,家居行业国内总产值1万个亿，国内GDP总额40万个亿。占1/40的份额2010年家居类目线上成交200亿 2011年线上交易额达到700亿2011年上半年淘宝家居行业线上交易额与2010年同期相比增长468%2011年家居行业继服装.3C数码.图书影像又成为一个爆发性增长的行业,家居行业,家居行业,家居产业从线下走到线上，改变传统经营模式，打通线上线下购物壁垒的消费习惯。在家居行业的升级和变革中，仓储、物流、大额支付和平台运营的发展都起着重要作用。因此，阿里巴巴家居类目的发展和变革将决定中国整个家居产业的走向，对本项目也是非常有利的发展契机。,家居行业O2O模式,2011年5月27日，北京的商业地产商爱蜂潮摒弃传统的家居卖场经营方式，与淘宝合作建立了首家家居体验馆，第一个提出了F2C(Factory to Consumer)模式：从工厂到消费者的原产地直销。“同城物流+专业安装+售后服务”服务体系，“产品集约展示+情景展示（六大风格超过270间情景间）+多媒体网上展示”三位一体的情景体验。不仅给消费者价格上的实惠，更优化了线上线下一体的购物体验。,“网上购物”和“线下体验”和“一站式送货安装”无缝对接,成功案例-淘宝商城爱蜂巢,2008年2月，美乐乐正式成立。美乐乐是中国领先的集装修、建材、家居于一体的O2O网站，率先提出了“家具网购”的概念。2012年9月，美乐乐装修网上线，至此美乐乐成为集设计、建材、家具、家电于一体的一站式综合性电商平台。,目前全国已有182家美乐乐家居体验馆,成功案例-美乐乐家居网,取人均年出生平均数1600万乘以7得出的大约是1.2亿个孩子，即是说此时期有1.2亿个妈妈要负责孩子的消费支出，按照18.9%计算上网人数约为2000万。无论从市场基数还是增长率来看，母婴行业的市场发展前景十分广阔。,根据国家统计局相关数据显示：,母婴行业,成龙主演的宝贝计划中出现的千平米实体店就是国玩具反斗城(toysrus)下属开发的成功产品，在香港发展成熟；在日本这样一个出生率极低的国家，西松屋、365等类似模式的育儿网站的年收入都可以达到70亿元人民币。该种模式的优势在于提高网民用户的体验，线上看效果图，线下购买，两种方式有效的整合在一起，可以提高消费者的忠实度，从而提高网站的品牌效果。,成功案例-西安其乐网,主题商业的发展和未来研讨,第一代,第二代,第三代,第五代,百货业态,商业形态,商业市场,地摊市场,主题商业地产,第四代,商业模式,自选商场,连锁经营,Shopping Mall,主题式商业,大棚市场,沿街专卖店市场,新型商城市场,供销社模式,主题运营模式,超市模式,连锁模式,城市生活休闲中心模式,随着房地产快速发展、城市化进程的加快、居民消费能力提高，中国商业地产发展依次走过了五代的商业模式。,我国婴童产业创造了9000多亿元的产值，2011年中国0-12岁的儿童市场总规模约为1.15万亿元，且未来几年儿童市场将保持15%左右的高速增长，有专家预测，到2015年儿童市场可能会达到2万亿元，远景规模则可达3万亿元。,国家统计局、中国儿童产业研究中心的统计数据显示，,城市要求,区域要求,项目要求,一线城市或者人口基数大的二线城市，儿童人口基数大重视儿童教育，儿童教育理念领先,主城区区位，不宜偏远有地铁或者专属公交直达市区项目周边停车位充足，道路交通便利,商业综合体内，具备复合一站式商业氛围层高5米以上，单层面积5000平米以上,儿童主题商业选址要求,儿童体验主题运营的竞争力KPI,成功因素分析周边商业聚集效应,杭州DODO城位于市民中心，周边多为市民休闲的服务类业态；但其周边1公里范围内有24万平米的杭州万象城作为支撑，未来将建设有100万平米的商业中心，能够完全满足其发展需求。未来尚益项目所在区域将发展成为东平市商业新中心，未来建成商业体量将足以支撑中小规模的儿童体验主题商业。,案例借鉴-杭州DODO城,对于陌生区的商业项目，儿童主题作为主力店可以拉动消费人群流入，启动带动项目。场外设有丰富的业态可供家长休闲消费，在延长顾客停留时间的同时，带来更多经济效益。目前国内儿童主题商业的消费配套商业比较欠缺，导致无法满足商业综合体的需求，不能发挥最大的效率。,成功因素分析周边商业聚集效应,案例借鉴-上海星期八小镇,1、儿童体验主题商业对区位交通、周边商业氛围有最基本的要求，加上东平市目前的目标市场容量和培育难度的考虑，本项目后期引入类似商业业态的机会有限。2、目前国内市场的儿童体验主题商业的售票价格均约150-200元左右，对于东平市的整体消费水平来讲，能够承受这种消费水平的家庭不在多数，因此需要对传统的儿童体验式主题商业进行适宜的改良。3、然而东平市地处交通咽喉位置，与泰安、济南等城市均不远，因此若项目考虑做主题性质商业为项目驱动，则可考虑以5000-7000规模以下的儿童体验主题商业，配套相关儿童主题的商业进行有机结合与带动，增强开放性，打破客源地域限制，吸引周边城市庞大客户群，提高儿童消费人性化水平。,Thanks a lot汉唐置地顾问提案2013/09/02,