2017南通城市进入报告.ppt

,城市板块研究南通,3,南通历史文化底蕴深厚，是全国首批对外开放的14个沿海城市之一，定位上海都市圈副中心城市，未来必定通过融入上海，接轨苏南，延续上海北海岸线都市圈，成为引领苏北城市群门户城市,历史轮廓：南通于周显德三年，至今已有一千多年的历史，1983年撤销南通地区，设立南通市。辖区范围：南通市位于江苏东南部，下辖崇川区、港闸区、通州区3个区，南通开发区、滨海工业园区两个开发区，苏通科技产业园一个功能区，海安、如东两个县，代管启东、海门、如皋三个县级市。城市面积：8544平方千米，市区面积 1692 平方千米功能定位：上海都市圈副中心城市，上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市，长江流域现代化物流基地。,4,长三角北翼经济中心、现代港口城市和历史文化名城，型大城市，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势,长三角规划核心城市,南通,南通发挥滨江临海优势，建设以海洋装备、精细化工为主的先进制造业基地和综合性物流加工基地，建设江海交汇的现代化国际港口城市。长江三角洲区域规划,长三角城市群各城市规模等级:,5,南通地区生产总值及人均生产总值均呈现出每年递增的态势，增速维持在8.5%以上，GDP全省排名第四，人均GDP全省第五；南通财政收入按照每年超10%的增速稳定增长，财政支出略高于财政收入。,GDP增速居全省前列，增速稳定，财政收入逐年增长，支出略高于收入,6,横向比较，南通房投占比处于全省中间占位，占比维持在15%左右，年度新开工面积维持在1000万方以上，房地产投资力度较大,7,南通产业结构近年来逐步优化，三产占比逐年提升，趋势明显；2016年南通首次三产占比超过二产,南通产业结构目前以第三产业发展为主，且增长趋势明显，2016年第三产业比重首次高于第二产业，城市多产业协调发展,8,城市人口|规模/居民收入,南通全市常住人口730万，人口数量变化小，城镇化率64.37，较上年增涨1.6，人均收支逐年增加，图标中显示数据，南通属于内生型城市,南通人口从1949年的464.52 万人一度上涨到1998年的787.49 万人后出现连续12年的人口负增长，近6年户籍人口稳定在766万人左右；2016年末全市常住人口730.2万人，其中，城镇人口达到493.5万人，增长7.7，城镇化率64.37，较上年增涨1.6；南通人均可支配收入、人均储蓄余额以及消费性支出基本呈现同步上涨趋势，收支比整体保持在60%以上。,9,城市交通|外部链接,对外交通升级，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，着力将南通打造成区域性综合交通枢纽,高速公路：沿江高速、204国道、宁通高速、沿海高速等；高速铁路：宁启铁路、海洋铁路、沪通铁路；兴东机场：日均10个航班往返于国内各大城市，定位为上海第三机场；南通港：国家一类开发口岸，上海国际航运中心组合港北翼重要港口，国际港口协会成员港；,10,城市交通|内部连接,现代化的城市综合交通系体快速建成，“一轴一环八射”的快速路快速形成，可以实现中心城区任意一点15分钟上快速路、25分钟上高速公路，35分钟内点对点到达的能力,11,城市资源|自然,南通的人文景观资源概括为：一山、一水、一人，提升了城市的人文价值和软实力,狼山：全国佛教八小名山之首,濠河：史载“城成即有河”,张謇：开创现代城市发展的“南通模式”,12,城市资源|人文,中心城区规划为“两轴三区四带”的空间结构。“两轴”：长华路-工农路-星湖大道、青年路；“三区”：崇川区、港闸区、开发区；“四带”：九圩港绿化带、通吕运河绿带、狼山风景区绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。,发展方向：主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局。公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、2个区级中心、6个片区级中心。居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。规划形成7个工业片区：港闸经济开发区、港闸经济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设南通港综合物流园区，同时拍套建设港闸物流中心、运河桥物流中心和开发区物流中心。,城区规划为“两轴三区四代”的空间结构，城市主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局,13,城市规划|整体规划,坚持人口发展综合决策，促进人口长期均衡发展围绕“创新之都”，打造长三角北翼人才高地加快城镇化发展水平与质量，提高城市综合竞争力提高人口综合素质加快人口大市向人力资源强市转变积极应对人口老龄化注重利益导向，保障和改善民生建立健全家庭发展政策，增强家庭发展能力促进流动人口社会融合,加快人口大市向人力资源强市转变，促进人口长期均衡发展,14,城市规划|人口,经济技术开发区,崇川经济开发区,港闸经济开发区,滨江新区,五沿：沿海、沿江、沿上海、沿通道、沿重要节点沿海：重点发展能源、石化、物流等产业沿江：重点发展海工船舶、电子信息、新材料等产业沿上海：重点承接上海高端装备、电子信息等先进制造业和现代服务业沿通道：重点发展大宗物流、专业市场、机电设备等产业沿重要节点：重点发展都市型产业、先进制造业和特色产业3+3+N产业规划南通市产业将以高端纺织、船舶海工、电子信息三大重点支柱产业，智能装备、新材料、新能源和新能源汽车三大重点新兴产业，以及符合产业发展导向、有利于发挥自身优势的产业（即3+3+N产业体系）为发展重点,南通市重点产业“五沿”布局示意图,城区发展主要依托良好城市区位，发展沿江沿上海产业经济带，发展船舶海工、新材料、现代服务业等产业,15,城市规划|产业,南通交通规划完善，主力包括对外道路交通建设、本地枢纽站建设、城市地铁建设，城区通达性将进一步提升,地铁,港闸区,南通西站定位于大型综合客运枢纽，是沪通铁路、通苏嘉城际、盐城客专的共用车站，位于通州区平潮境内，距离新城区约19km，距主城区约13.5km,预计设有11个登机廊桥，24个国内，6个国际值机柜台，贵宾区设11个独立休息室，2300观光平台。1400绿化内庭。规划建成3座航站楼,16,城市规划|配套,义务教育优质均衡发展，板块商业配套愈发完善丰富，高端定位商圈崛起,港闸区,崇川区,开发区,17,思考1：城市基本面是否足以支撑进入？,长三角北翼中心城，城市发展提速,19,20,衰退期,成熟期,发展期,初始期,衰退期,成熟期,发展期,初始期,初期,中期,晚期,21,商品房市场|城市政策研究,2016年市场主力去库存政策效果显著，2017年房产新政出台，促进市场平稳，政府控价保量态度坚决,为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，针对当前我市房地产市场形势，为稳定市区（不含通州区，下同）住房价格，增加住房供应，合理引导住房需求，规范市场秩序，现就进一步促进市区房地产市场平稳健康发展提出如下意见：,增加住房供给,加大住房用地供应力度。提高市区普通商品住房用地竞买准入门槛。加快存量住房用地开发进度及时推出各类房源。多渠道筹集房源。,加强价格管理,做好商品住房价格备案工作。严格执行明码标价和“一价清”制度。,加强监管联动,加强组织领导。加强日常检查与执法力度,规范销售行为,严禁无证认筹。提高预售条件。公开销售信息。禁止捂盘惜售。严格商品住房合同网签备案管理。加强预售资金监管加强金融风险防范。适度提高公积金贷款门槛,各项控制举措将对2017年房地产市场具有一定的控价信号2017年，政府的主基调将是控房价、保去化,22,土地市场|供求及楼板价,12至今住宅土地市场供应放缓，其中，商品住宅用地在14年及16年供应有一定程度增加，土地楼板价呈现稳中有升的态势，16年年底土拍，拿地楼板价呈现较大涨幅，整体表现供不应求；商办土地供应未出现回暖趋势,23,土地市场|区域成交结构,区域近几年土地供应及成交以港闸区为主，占比46%，价格上崇川区仍为高地，开发区拿地价格较低,注：新城区因16年仅出让2幅地块且均为上半年出让，年均楼板价较低。,该数据为2016年土地数据,24,土地市场|重点地块分析,远创 R16023容积率 2.01楼板价 4055元/,恒大 R16026容积率 1.65楼板价 6533元/,致豪 R16029容积率 1.1楼板价 9554元/,碧桂园 R16031容积率 1.69楼板价 7799元/,中海 R16030容积率 1.5楼板价 10927元/,盛和 R16024容积率 1.11楼板价 10604元/,远创 R16028容积率 1.3楼板价 10454元/,碧桂园 CR16027容积率 2.62楼板价 4550元/,碧桂园 R16022容积率 1.71楼板价 6292元/,中南 R16025容积率 1.75楼板价 4583元/,16年土拍集中供应76万方土地，计容建面132万方，补充住宅市场资源，成交均价多破万，楼板价应声上涨，其中港闸区占据半壁江山，为名副其实市场热土,25,土地市场|待出让地块,17年南通市区商品房用地拟出让15块，占地共计118.6万，其中最大地块占地20万。目前开发区林萃路西地块以及东方大道西地块已经挂牌，将于6月16日拍卖。,26,南通市区（除通州区）目前新地供应渠道趋于单一化，通过建设用地网上交易平台，网拍报价竞得地块，流程为土地挂牌、土地交易、结果公示，企业预先在交易平台报名竞买并交纳一定保证金后，在土拍当天参与网上竞价；在此种单一渠道下，前期在土地挂牌之前，开发商与政府具有一定商谈空间，政府可以根据品牌开发商在拿地条件上进行硬性指标规定（自有资金要求、开发资质等），从而增加品牌开发商拿地成功的机率。,联合开发：2016年土地拍卖出现由一家竞拍，几家联合开发的合作模式，例如2016年11月17日南通新东区R16019地块（佳期漫项目），由弘阳竞得，开发则由中南、碧桂园、弘阳三家联合开发，由中南操盘；,目前拿地渠道趋于单一化，但开发商与政府前期具有一定协商空间,土地市场|取地模式分析,27,土地市场|土拍新政,竞得人在约定交地后12个月内开工建设（办结施工许可证和桩基开工）；竞得人首次动工建筑面积不得少于宗地总建筑面积的30%且竞得人在约定交地后48个月内全部竣工，并通过规划、建设、消防等相关部门验收备案；地块应采用装配式建筑技术建设，采用装配式建筑技术的房屋总面积不少于总建筑面积的30%，装配式建筑单体主体结构装配率不低于25%，全装修成品住房建筑面积不低于总建筑面积的40%。,地块建设要求,土地竞拍规则,两宗地块最高限价均为11250元/，在限时竞价期间，地块网上竞价达到最高限价时，将改为现场摇号确定竞得人。,土地市场限价政策显现，开发区新挂牌两幅地块均为限价地，最高限价11250元/，且土地开竣工时间明确，12个月内开工，48个月内竣工，开发商囤地行为将受到限制,28,南通住宅市场供求比呈下降趋势，15年开始低于1.0，市场供不应求；市场价格从12至17年呈现“V”形走势，16年市场价格开始上涨，整体表现为成交量价同趋势发展,商品房市场|住宅供求分析,29,商办市场供应呈现逐年下降趋势，成交量价稳中略有上升，供求比在16年首次低于1.0；目前南通商办市场走量较低，近三年月均去化仅1.6万方，同时以前年度供应积累，市场存量体量较大，办公市场存量97万方，商业市场116万方，以目前去化水平，去化周期冗长。,南通商办市场目前供应降低，成交走势稳中有升，近三年月均去化1.6万方，市场库存压力大，实现去化周期冗长,商品房市场|商办供求分析,30,全市及区域物业占比无明显趋势变化，港闸区普通住宅比例均在80%以上，2014年达到94%，表现与市场热点区域相符,商品房市场|物业占比趋势变化分析,31,主力面积段：85-100 刚需型产品、115-135改善型产品注：市场主力购买需求以刚需及改善为主，面积需求呈现一定程度分化；,主力售价：60-120万元注：其中60-100万元总价占比为45%，市场对于普通住宅价格的主力接受范围仍在100万元以内。,目前南通普通住宅主力成交集中在85-100、115-135，总价段为60-120万元，整体表现为刚需型市场至改善型市场过渡时期,商品房市场|住宅成交结构分析|别墅,32,主力面积段：140-260注：低密度市场目前主力销售面积以140-360为主，大户型别墅占比较低，市场独栋产品稀缺，占比仅为1%，其余产品占比分别为联排双拼叠加；,主力售价：160-340万元注：160-340万元市场总占比为54%。,目前南通别墅市场主力成交面积集中于140-260，中小型别墅为主，经济型别墅产品入市，多以联排产品为主，主力总价段为160-340万元,商品房市场|住宅成交结构分析|别墅,33,16年住宅市场中，港闸区项目占据半席，中海碧林湾成交量占据首位；在通房企中海、景瑞、世茂、万科包揽前四，品牌效应显现,商品房市场|住宅成交排行,34,目前南通商办市场在售库存较大，主力集中在主城区，其次为开发区，可以看出，商办市场集中程度反映出区域市场发展程度,南通商品房可售库存245.63万方，住宅仅占22%，商办产品库存形势较为严峻，住宅市场去库存效果明显，主力存量为未拿预售存量,商品房市场|存量分析,35,2014-2016年整体月均去化21.35万方,潜在库存出清周期：17个月整体（包括地块存量）市场出清周期：27个月,住宅市场潜在库存371.9万方，按近3年月均去化量推算，出清周期为17个月（1.4年），市场已拿未开发地块206.42万方，预计将于17年集中推售，则整体出清周期为27个月（2.3年）,商品房市场|出清周期研究,36,价格,住宅市场价格上涨趋势依旧；土地市场拿地价格高升，从源头带动产品价格，预计10月年底地拍项目入市后将有所显现；,存量,市场可售库存见底，总体市场走量仍需2.4年，整体表现供不应求；,需求,市场主力需求从刚需至改善过渡，产品品质呈现上涨；,政策,2017年新政政府控价态度明显，去化仍是市场主力目标；,住宅市场将在一定时间内呈现稳定发展趋势，价格涨幅降低，市场存量减少，市场投机被压制,商品房市场|发展趋势研究,37,2010-2012年住宅市场品质项目主要集中于崇川区，成交单价居高，港闸区以刚需高层产品为主，开发区主力发展为狼山低密度项目,2010-2012区间住宅市场特征:崇川区：因区域城市中心形象，多品质型项目，以依托濠河的低密度项目为主，成交单价居高；港闸区：刚需型板块，以北大街为中心，多高层项目，主力客群为北部乡镇，成交单价较低；开发区：依托狼山风景区优势，北部低密度项目发展。,数据区间为2010-2012年,市场特征研究|发展阶段研究|2010-2012年,38,2013-2015年港闸区及开发区高速发展，项目数量猛增，以高层刚需产品为主，新城区与新东区依托主城优势，居住氛围提升,2013-2015区间住宅市场特征:主城区：高品质项目区域；新城区：板块住宅发展迅速，区域规划利好；新东区：项目新开速度较慢，人民路沿线发展；港闸区：区域高层项目品质提升，保利、华润等品牌房企入驻；开发区：北部低密度墅区，南部高层产品项目兴起。,市场特征研究|发展阶段研究|2013-2015年,39,2016年南通市场发展迅猛，刚需板块项目品质提升，低密度项目市场追捧热度上升,2016至今区间住宅市场特征:主城区：高品质项目区域，新开项目稀少；新城区：居住氛围愈渐成熟，生活配套完善；新东区：板块发展潜力巨大，已形成以国城广场为中心的生活区域；港闸区：区域高层品质项目增加，低密度项目发展；开发区：低密度墅区发展良好，高层项目品质提升。,市场特征研究|发展阶段研究|2016至今,40,市场特征研究|当前价格,目前各区域价格以主城中心外沿降低，各板块内部价格亦有所差异，短期内不会形成以环线为标准的价格区域,港闸区,新东区,主城区,新城区,开发区,41,市场特征研究|发展趋势研究,市场低密度产品兴起，发展趋势明显，高层产品品质提升,价格洼地，区域投资机会放大，产品趋向高层产品,区域产品将趋向以18层高层产品为主，大平层产品将逐渐增多,区域呈现差异化发展，整体市场产品发展趋向大户型产品，刚需小户型产品占比将逐渐减少,新东区11000-14000元/,主城区1500018000元/,五水商圈1000014000元/,北大街950013000元/,市北高新80009500元,新城区1600022000元/,开发区75009000元/,42,市场特征研究|典型项目,万科白鹭郡万科低密度，别墅产品创新,盛和九里香堤首创退台洋房，产品品质感强,中南漫悦湾纯大开间短进深户型，市场发展方向,万科城市之光16年大开间典型项目，户型附赠价值高,冠城大通棕榈湾早期入市典型项目，产品附赠及景观设计当时市场较为抢眼,世茂新界小户型典型项目，户型设计较为极致,43,44,地下室,地上1层,地上2层,客厅上空挑高，二层可作卧室附赠,万科白鹭郡项目为万科在南通首个纯低密度社区，首创100经济墅，产品创新力强,市场特征研究|典型项目|万科白鹭郡,45,市场特征研究|典型项目|冠城大通棕榈湾,中轴景观带+水系景观带,冠城大通棕榈湾2011年开售，新东区大体量项目，项目特色在于户型附赠及社区景观打造,46,市场特征研究|典型项目|万科城市之光,附赠一半,全赠,全赠,附赠一半,附赠一半,全赠,全赠,全赠,附赠一半,万科城市之光2016年开盘，东区市场低密度项目，产品创新大开间户型，居住舒适度提升,47,市场特征研究|典型项目|世茂新界,87 3室2厅2卫三开间朝南，功能间数量多附赠价值高,120 3室2厅2卫三开间朝南，空间设计合理附赠价值高,项目分四期，一共由14幢住宅组成，共5800户，于2016年3月25日首次开盘，户型面积为87-138平米的3房，均价5900元/平米，目前整盘均价7100元/,世茂新界为世茂深耕开发区的第二个作品，小户型产品设计极致，87做到小三房，附赠价值较高,市场特征研究|典型项目|中南漫悦湾,中南漫悦湾110 3室2厅2卫四开间朝南，卧室全南向动线设计合理，附赠价值高,中南漫悦湾122 4室2厅2卫四开间朝南，卧室全南向动线合理，附赠价值高,中南漫悦湾为南通首家纯大面宽短进深产品项目，108产品即做到四开间朝南,49,2011年,冠城大通棕榈湾,项目创新产品附赠，附赠价值较高，社区景观打造在市场上较为抢眼,盛和九里香堤,2015年,港闸区首个纯低密度项目，首创褐石电梯退台洋房,世茂新界,2016年,项目小户型产品设计较为极致，90一下即做到小三房，且附赠价值较高,万科城市之光,项目为市场首个大开间户型，居住舒适度极大提升,2016年,2016年,万科白鹭郡,项目进行产品创新，首创100经济墅,中南漫悦湾,项目户型设计以大面宽为特点，四开间朝南,2017年,市场特征研究|典型项目总结,50,房企特征研究|重点房企汇总,数据截止2017年3月,51,发展历程：万科于2010年12月在南通拿下港闸区商办住地块，正式进驻南通，打造了港闸首个综合体项目万科金域蓝湾，随后陆续拿地，在通所推出项目涵盖别墅、小高层、高层等产品，客户范围从主城区向外延伸，涉及北部乡镇、东部主力乡镇；万科目前布局港闸区与崇川区（主城区与新东区），均为南通热点机会市场，目前仅在售项目操盘，未储存新地块。,房企特征研究|重点房企|万科,52,房企特征研究|重点房企|景瑞,发展历程：景瑞地产于2010年竞得开发区CR9046地块，打造了其在南通市区首个项目景瑞望府，项目包含别墅及高层两大住宅类型，还同时涵盖了商业及会所配备，并于2015年7月再次拿下开发区南通大学南地块，同样以别墅与高层产品形式入市，获得市场追捧。目前景瑞在售仅景瑞御府项目，且项目剩余体量较少，暂未储存新地块。,景瑞在南通深耕六载，在开发区打造了两个高低配项目，剩余体量较少,53,房企特征研究|重点房企|世茂,2013年,2015年,世茂公元,世茂新界,占地面积：13万方容积率：2.1产品线：别墅、洋房、高层,占地面积：10.6万方容积率：2.89产品线：小高层、高层,发展历程：世茂在2012年拿下开发区R12035纯住宅地块，正式挺进南通，打造了多产品线的世茂公元项目，并于2013年4月一举拿下能达商务区两块商办住地块，打造了目前开发区唯一大型综合体项目世茂广场，其中住宅部分的世茂新界一经开盘便持续热销，目前世茂在通项目均布局开发区。,54,房企特征研究|重点房企|中海,中海碧林湾项目2013年6月开盘占地面积：19.96万方容积率：2.97产品线：小高层、高层,R16030地块占地面积：9.4万方容积率：1.5建筑体量：14.1万方,发展历程：中海地产首驻南通项目为港闸区中海碧林湾项目，项目体量20万方，项目于2013年6月开盘，目前为4期在售，剩余体量较少，中海于2016年年底拿下R16030地块，转战主城区。,中海目前在南通仅港闸区1盘在售，剩余体量较少，即将转战主城区,55,发展历程：目前碧桂园在南通共7个在售项目，其中市区项目有开发区的南通碧桂园以及新城区的翡翠华府，在2016年底土拍大战中，碧桂园又竞得3块地块，其中主城区2块、新东区1块，且地块容积率从1.69至2.6不等，且3块地块以开始进入规划，预计入市时间相差无几，碧桂园布局南通的脚步正不断加速中。,特色鲜明城镇住宅企业，2012年入驻开发区，在通持续发力，3项新盘联动,房企特征研究|重点房企|碧桂园,56,房企特征研究|重点房企|盛和,发展历程：江苏盛和房产成立于2002年，为江苏本土开发商，盛和在南通项目众多且入市时间较长，产品类型及客户层覆盖较广，永兴花苑、翰林府、花半里、九里香堤等，盛和项目不仅仅有刚需类项目，也有市中心改善类豪宅项目，企业实力可见一斑。,盛和为实力本土企业，深耕南通多年，项目层次广，市场接受度高,57,房企特征研究|重点房企|中南,发展历程：中南作为从南通走出去的实力企业，在南通市区在售2个住宅项目，待售2个项目，精装为其在市场上树立了独特的竞争优势，中南置地旗下“中南世纪城”品牌是江苏省最具知名度的房地产品牌之一，包括商业及办公产品，致力于打造一城的商务中心，在多地均有开设。,中南世纪城,中南为海门实力地产企业，精装实力雄厚，在南通品牌影响力高，各区域均有布局,58,客户研究,以区域客户及北部乡镇为主，轨道交通及沪通高铁带动区域投资客源,区域住宅项目兴起，驱动主城区小石桥、易家桥周边客户，观音山本地客户亦占据一定比例,以区域客户为主，港闸区、新东区置业客户亦占据一定比例,南通客户以区域客户为主，各板块客户流动性亦较强，分区域投资客群增加,区域及周边客户，海门、启东投资客户为主,区域主力客群为本地及周边通州区乡镇客户为主，苏州及上海投资客占据较大比例,59,部分区域拿地资金存在外资比例需求，目前水平为500-1000万美金不等,市场政策处于不稳定阶段，近期政策调整较为频繁,房企在通取地模式单一，目前新地统一网拍渠道，公开透明，政府公关勾地难度较大,外资需求,市场政策,取地模式,进入壁垒,土地竞拍,南通开发区两宗地块对土地价格进行了限价，并且设置了摇号获地的规则，土地溢价受控制，竞争激烈。,60,思考2：市场基本面是否健康运行？,供不应求发展中市场,62,分,目录,3,开发区,城市呈带状分布，房地产市场自南向北分为五个板块，其中崇川区发展较早，分为主城区、新东区和新城区三个板块，港闸区和开发区属于相对较新板块,市场格局|板块分布,目前主城区和新城区板块发展成熟，为全市价格高地，港闸区发展热度高，开发区和新东区发展增速逐步加快，产品类型愈发全面丰富,市场格局|板块特征,南通2016年全市住宅成交395万方，从板块横向供求对比来看，港闸区和开发区占据供求主力，成交均突破百万方；新城区和新东区供应量最低，新东区成交量最低，与区域土地供应及在售项目量较少有较大关联；主城区和新城区为全市价格高地，港闸区和开发区相对较低，城市整体价格敏感度较高。,港闸区和开发区为目前全市住宅供求主力板块，2016年供应占比达75%，成交占比达67%，品牌开发商、规模大盘集聚、板块发展增速加快促进住宅供求体现,市场格局|区域供求,板块分析|港闸区,板块分析|港闸区|概述,港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原；港闸区常住人口28万人，总面积134.23平方公里，拥有9公里长江岸线，于1991年区划调整，经过25年的发展，已经形成以工业为主，居住和服务业相配套的城市组团。,港闸区地处南通市北，被称之为北翼新城，经济生产在三大板块中位居第三，房地产投资在2016年表现首位,板块分析|港闸区|交通条件,区域通达性高，集公路、铁路、轨交于一体，工农路、通京大道等城市主干道快速连接主城区、通州区，15分钟连接宁启高速,三条地铁初始站点均有设于港闸，目前地铁一号线站点确定，预计今年年底开建,69,板块分析|港闸区|商圈,五水商圈及北大街商圈已形成较为成熟的商业氛围，品牌企业入驻提升商圈价值，市北高新商务氛围逐渐形成中,港闸区目前已发展成北大街、五水商圈、市北高新三大板块，其中五水商圈及北大街已经形成较为成熟的商业氛围，市北高新致力于打造创业商务城区；五水商圈商业：万达广场、宜家、欧尚、赛格、1912（已入驻）喜来登、山姆会员店（待入驻）房地产：万达、保利北大街商业：万科广场、华润印象城、圆融堤调房地产：万科、华润、中南市北高新：挪宝全球研发运营中心、衣谷创意园暨北极绒区域运营总部、南通“长江智谷”科技园、智翔人才培训基地等生产性服务企业,70,板块分析|港闸区|规划,市北新城区域规划，东生态居住区，西商住综合区，中综合商业商务区，南娱乐休闲,调性高：北翼新城规划定位城市副中心集生态居住、交通枢纽、现代服务业、高新技术产业、区级政治文化中心为一体。核心区：生态居住区：全力将核心区打造成北翼新城最具生态特色的居住区。商务集聚区：精心打造北大街，永和路以南重点发展商业、旅游、娱乐等消费项目，永和路与永兴大道之间重点发展企业总部、高档写字楼、文化创意、研发等以办公及生产贸易为主的项目。主题游乐片区：沿通吕运河主题乐园（探险王国）,71,板块分析|港闸区|产业,港闸区产业布局仍以第二产业为主，主打电子及制造业，第一产业占比已小于1%.，第三产业比重逐步增加。,区域三产中第二产业占比最多，以制造业为主，第三产业比重逐年上升，产业区分布明确，区域组团发展,72,板块分析|港闸区|人口,港闸区人口变化较低，常住人口基本维持在28万人，近三年常住人口增速有所上涨，人口流动较为稳定,港闸区常住人口近5年基本维持在28万人，14年至今增速有所上涨，户籍人口为19万人以上，增长幅度较小，年增长人数不超过2000人，区域人口较为稳定。,73,板块分析|港闸区|土地市场|供销分析,区域住宅土地市场价格因16年年底地拍出现上涨，楼板价涨幅明显，商办土地市场近两年供应下降，成交价格有所回升,74,板块分析|港闸区|土地市场|重点及待出让地块,区域16年年底土拍出让5块居住用地，目前均未入市，17年待出让2幅居住用地,75,板块分析|港闸区|商品住宅市场|供求分析,区域房地产市场仍以住宅市场为主力；住宅市场供求比在15年开始低于1.0，市场供不应求，同时价格在15年开始呈现上涨趋势，至今价格涨幅已达78%；商办市场表现与住宅市场呈现相反态势，整体市场供应远大于成交，仅16成交略高于供应，价格则呈现下降趋势，14年至今价格下跌39%。,区域房地产市场以住宅成交为主力，近三年月均去化7.46万方，市场供不应求，价格涨幅达78%，商办市场表现乏力，月均成交不足1万方，14年至今价格下跌39%,76,板块分析|港闸区|商品住宅市场|普通住宅供求量价,区域普通住宅市场整体呈现供不应求态势，15年开始供求比小于1.0，供应有所上升，而成交量上涨更加明显；普通住宅年度成交价格出现回升，呈现“V”型增长，且涨幅明显；2017年1-2月市场供应及成交量下降，而市场价格仍旧呈现上涨姿态，价格拉升迅猛。,普通住宅市场成交远高于市场供应，成交价格涨势迅猛，涨幅趋势明显,77,板块分析|港闸区|商品住宅市场|普通住宅成交结构,主力面积段：90-140产品，其中占比最高的为100-120注：港闸区市场需求以刚需首改为主，100-120产品户型尺度较为宽裕，生活舒适性提高，最受市场青睐；主力总价段：60-120万元注：成交总价段以60-100万元为主，占比共50%，因区域120-140产品（洋房及小高层居多）的出现，大面积户型带动了总价升高。,目前区域普通住宅成交100-120产品占比最高，消费者对居住舒适性要求提高，总价主要集中在60-100万，区域价格上涨及大面积产品带动总价段升高,78,板块分析|港闸区|商品住宅市场|别墅-供求量价,区域别墅项目在2015年开始出现，年成交仅0.4万方，成交均价仅10000元/，别墅市场开局并不火热；2016年3月盛和九里香堤项目开盘，迅速成为市场热点项目，市场对低密度产品需求被带动；2016年整体表现供不应求，成交量价齐升，目前价格已达22000元/。,区域别墅市场15年开始起步，经过16年火热市场影响，量价齐涨，目前上升趋势依旧,79,板块分析|港闸区|商品住宅市场|别墅-成交结构,区域别墅产品于2015年首次入市，成交单价低于其他板块，目前均价18000元/，主力面积段集中于140-260，成交总价集中于400万以下,主力面积段：140-260产品注：区域别墅以140-260产品为主，其中140-180、220-260占比最高，户型面积具有一定差距，经济型别墅在港闸具有一定市场；主力总价段：200-400万元注：港闸区低密度产品2015年开始入市，起步较晚，成交单价相较于其他房地产板块较低，目前均价18000元/，整体总价段主力集中在400万元以下。,80,板块分析|港闸区|商品住宅市场|板块内典型项目,港闸区在售项目较多，为各板块市场在售项目数量榜首,81,港闸区|商品住宅市场|板块内典型项目,港闸目前以高层项目为主，低密度项目增加，市场已推剩余房源较少,82,板块分析|港闸区|商品住宅市场|发展趋势,断供,港闸区狭义存量150.24万方，广义存量200.74万方，整体实现去化周期需27个月,月均去化7.46万方下，市场总量去化周期27个月（2.25年），市场容量可挖掘潜力大；普通住宅及别墅产品价格上涨趋势明显，增速或因市场供应及政策因素放缓,数据截止2017年4月,83,板块分析|港闸区|客户分析,区域本地及周边乡镇客户：60%主城区客户：20%外县市客户：10%投资客：10%,客户来源及占比,区域客户来源多样化，本地及邻近乡镇客户占比60%，亦有优质项目及价格优势吸引的主城区、投资客户,84,板块分析|港闸区|市场研判,85,板块分析|港闸区|市场总结,港闸区主要关注板块,板块分析|崇川区,崇川区是南通的核心区，自古有“崇川福地”的美誉，全区总面积100平方公里，下辖10个街道、1个省级开发区，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域。崇川区为市府所在区域，拥有一个国家5A级旅游风景区：濠河风景区，一个4A级旅游风景区：狼山风景区；,崇川区，城区核心区域，市府所在地，全市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域,板块分析|崇川区|地位,崇川区常住人口基本维持在70万人以上，整体呈现一定上涨，户籍人口为52万人，略有起伏，年波动人数不超过3000人，区域人口较为稳定；区域经济稳步上升，增速有所放缓，15年开始低于10%，仍高于全国6.7%的增速水平。,区域人口基数及密集度为全市最高，经济发展增速快，发展水平处于全省地级市核心城区前列,板块分析|崇川区|人口,崇川区产业占比中第三产业占比最高，已达75%，是南通各板块中第三产业比重最高的区域，板块城市化进程已经基本完成，城镇化率已达100%。,第三产业比重为全市最高，已达75%，产业结构不断优化，技术型产业增加,板块分析|崇川区|产业,地铁1号线计划站点：1平潮站 2南通西站站 3集成村站 4惠民路站 5永福路站 6永兴大道站 7深南路站 8城港路站 9江海大道站 10汽车站站 11孩儿巷路站 12.环西文化广场站 13.环城东路站 14中级法院站 15.青年路站 16.虹桥路站 17.洪江路站 18.世纪大道站 19中央商务区站 20南通大学站 21盘香路站 22太平路站 23通沪大道站 24居美路 25居康路 26宏兴路 27能达商务区站 28振兴路站,城市主干道：工农路、青年路、人民路快速路网：通京大道高架、通启路高架、通盛大道高架、长江高架轨道交通：1号线2017年年底开建，28个站点中一半位于崇川区,板块交通路网发达，城市主干道集聚板块，快速路网基本形成，轨道交通即将开建,板块分析|崇川区|交通,南大街商圈：传统老城核心商圈，业态丰富，能级参差不齐，如文峰大世界、八仙城等；圆融商圈：以工农路和青年路两条主干道交叉口为核心，以圆融城市广场为代表的新兴商圈；中南商圈：新兴发展趋于，发展起步较早，配套成熟完善，能级较高，以中南城为代表；观音山新城商圈：起步较晚，发展速度滞缓，以国城广场为代表，大润发旗舰店即将开业,城市成熟发展板块，配套完善，能级较高，形成以南大街为核心、中央商务区、圆融、观音山新城等为副中心能级的板块配套格局,板块分析|崇川区|商圈,区域住宅土地近几年供应较为稳定，商品住宅土地紧俏，楼板价一直处于高位，商办土地市场供应及成交近几年处于低位，成交价格呈明显下降趋势，16年无成交,板块分析|崇川区|土地,板块分析|崇川区|重点及待出让土地,区域16年年底土拍出让4块居住用地，目前均未入市，17年待出让4幅居住用地,碧桂园R16031容积率 1.69楼板价 7799元/案名：公馆1895,地址：一二三印及周边占地：180亩,中海R16030容积率 1.5楼板价 10927元/,碧桂园R16022容积率 1.71楼板价 6292元/案名：碧桂园九玺台,碧桂园CR16027容积率 2.62楼板价 4550元/案名：碧桂园时代悦城,地址：任港路南、第二机床厂及周边占地：180亩,地址：原麦客隆及周边占地：75亩容积率：2.5规划用途：居住,地址：青年路北、通富路东、胜利路西占地：262亩,区域房地产市场以住宅市场为主力；住宅市场整体表现供求比呈下降趋势，市场仍具一定规模，15年至今价格涨幅31%；商办市场整体表现为供应高于成交，市场存量较大，达到101.5万方，月均去化仅0.78万方，市场去化周期冗长，价格呈现下降趋势。,区域住宅市场月均去化3.1万方，15年至今价格涨幅31%，商办市场整体表现供大于求，市场存量已达83.35万方，月均成交0.78万方，价格整体呈现下降趋势,板块分析|崇川区|主城区|商品房,区域住宅市场整体表现呈现较为健康的发展态势，16年供求比降为0.6，16年成交量价上涨明显；住宅年度成交价格出现回升，15年至今涨幅为31%。,住宅市场呈现较为健康的发展态势，成交量价均有上涨,板块分析|崇川区|主城区|住宅成交量价,区域住宅成交面积段目前无明显集中成交区域，占比最高面积段为120-130，主力成交总价为120-200万元,板块分析|崇川区|主城区|住宅结构,区域房地产市场以住宅市场为主力；住宅市场供求比16年降至0.3，市场去库存效果明显，可售库存仅为12.65万方，价格呈现上涨趋势；商办市场近3年供应放缓，市场库存28.3万方，月均去化0.61万方，去化周期46个月，价格出现回暖。,新城区住宅市场月均去化2.39万方，16年成交远高于市场供应，商办市场12至13年市场投入积累库存高达27.88万方，近3年月均成交0.61万方，价格回暖,板块分析|崇川区|新城区|商品房,区域住宅市场12-15年整体表现较为稳定，积累库存较少，16年市场成交高涨，库存量下降，16年供求比降为0.3，成交价格明显上涨；区域住宅年度成交价格较为稳定，2017年价格涨幅较大。,新城区整体住宅市场发展较为健康，累计库存较少，成交价格呈现较大涨幅,板块分析|崇川区|新城区|住宅成交量价,