2014旅游地产专项研究.ppt

,2014戴德梁行旅游地产专项研究,编制部门：营销管理部日 期：,二、旅游地产解析,三、农业地产解析,目 录,一、泛地产综述,泛地产综述,纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：,从炒家地产到用家地产阶段的升级；从实物地产到概念地产阶段的升级；从狭义地产到泛地产阶段的升级。,1、地产发展阶段,概念,特点、优势,泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等等。即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。,所谓泛地产，就是整合各种概念、理念而有机形成的复合体，它的直接意义在于，既能满足住房的基本需求，也能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神的需求。,2、泛地产概念解析,2、泛地产概念解析,区别于狭义地产，泛地产战略的实施过程即是广泛地整合利用教育、旅游、体育、养生、休闲与健康等等产业要素的过程。,2、泛地产概念解析,2,城镇化：指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程，它主要表现为随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其农村人口居住地点向城镇的迁移和农村劳动力从事职业向城镇二、三产业的转移。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历社会变迁的一种反映。,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会上谈及到：“改革是经济社会发展的强大动力，协调推进工业化、城镇化和农业现代化必须依靠改革。推进城镇化，要努力在改革攻坚中破解深层次矛盾。围绕发展方式转变和结构调整、土地节约集约、户籍和社会管理、资源环保等问题，实现体制机制创新，正确处理好利益关系，为发挥城镇化效应提供制度保障”。,随着城镇化改革步伐的加快，农业、旅游业与地产的结合度会越来越紧密，也是未来发展的必然趋势。下面将着重对地产与旅游业及农业的嫁接，即旅游地产和农业地产进行重点研究。,2、泛地产概念解析,农业地产：就是把休闲农业作为一大产业来经营，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，将区域旅游资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力和市场竞争力。,旅游地产及农业地产概念,2,旅游地产：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。,3、研究模型,旅游地产篇,旅游地产政策解读,国内“调结构，扩内需”促进旅游地产发展 进入11年下半年，国家出台的一系列严厉打压政策，限购令、信贷政策、行政手段的干预使整个房地产行业遭遇寒冬。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。国务院关于加快发展旅游业的意见提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，众多新启项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。,1、政策导向,在政策大力支持下，国家在购物、土地、财税和投融资等方面都给予了政策支持。7月10日，国家旅游局提出，国土资源部将加强旅游产业用地政策研究，对符合国家产业政策和供地政策的重大旅游产业项目在土地利用规模、结构、布局和时序上给予支持。根据旅游业发展特点，落实土地差别化政策，加大土地利用年度计划指标倾斜力度，适当增加年度新增建设用地总量和占用未利用地指标。据了解，国土部的上述政策已在新疆维吾尔自治区、云南省、湖南省、四川省展开试点。,2、针对旅游地产优惠政策,以海南建设”国际旅游岛“为例，国务院批准同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。,湖南省在差别化供地政策方面进行了改革：对报国务院审批的重点项目用地，加快用地预审和土地征收与农用地转用审批；对国家重点项目，除现行规定外，因季节原因有工期要求急需开工的工程，可申请先行用地；对突发重大灾害抢险救灾先行使用的临时用地，需要转为永久性建设用地的，可在使用结束后补办用地手续；对于一些确实能使国家旅游城市综合改革试验区旅游提质升级而目前属于限制或禁止的产业项目，允许该类项目初次落地。,旅游地产发展趋势,旅游业作为“朝阳产业”一个最具发展活力和潜力的产业，将随着中国旅游市场需求的持续增长和升级而日益旺盛。国家统计局统计数据：,1、旅游地产整体发展现状,在内需启动、消费升级、国民收入不断提高、政策导向下，中国旅游度假产业正步入黄金发展期。在未来很长一段时间内，旅游地产将呈现旅游产品多元化、复杂化的崭新发展方向,1、旅游地产整体发展趋势,随着中国经济的持续增长以及居民人均可支配收入的不断增长，以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强；其次，伴随改革开放的深入，享受自然、享受人生的时尚消费成为中高收入者的主流，单纯的观光旅游正向度假旅游过度。未来休闲度假类旅游需求强劲为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台。,2、旅游行业发展对地产的需求,休闲度假对地产的需求：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP在20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP在30005000美元，旅游形态开始向度假地产升级.如今国民水平不断升高，对于旅游方式要求将像旅游地产进军投资客对旅游地产的需求：随着国内的房产政策打压，投资客将目光转向前景大好的旅游地产，2007、2008年是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年，2010年以后以销售+经营的投资模式的旅游地产需求明显提升。养生对旅游地产的需求：据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群高达75%。通过调查随着经济、生活的提高人们越来越关注养生，而旅游地产的发展可充分满足养生的需求，,三大主流需求,国民经济快速发展，中国已经成为世界上规模最大的国内旅游市场，国家统计局发布2010年国民经济和社会发展统计公报显示，2010年全年国内出游人数达21亿人次，旅游收入12580亿元。据预测，我国2015年国内旅游将达33亿人次占国民消费10%。我国目前法定节假日加上带薪年休假，年休假日总共可达到全年的 1/3，有力促进了旅游度假产业。今年中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，旅游收入17.65亿元。2001年到 2020年是我国人口快速老龄化阶段。中国将平均每年增加 596 万老年人口，年均增长速度达到 3.28%，到 2020 年老龄化水平将达到 17.17%。目前我国 60 岁以上的老人已超过总人口的 10%，标志着我国已经步入老龄化国家。而老年人被视为需求最大且更具备旅游度假条件，是旅游度假地产发展的一个主要促进因素之一。,中国经济持续良性发展奠定了旅游度假地产的消费基础，国内节假日的增多及市场需求火爆，使我国正在全面进入旅游度假时代，也为旅游度假地产带了极大的发展前景和利润空间。,2、旅游行业发展对地产的需求,3、旅游行业发展趋势,背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。,国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。,观光旅游休闲旅游度假旅游,国内趋势,世界趋势,旅游地产开发模式,旅游景点地产、旅游住宅地产、旅游度假地产、旅游商务地产,1、旅游地产经营模式,旅游景点地产、旅游住宅地产、旅游度假地产、旅游商务地产,1、旅游地产经营模式,旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，旅游地产的盈利模式涉及以下3种：,2、旅游地产盈利模式,旅游地产案例解析,1、深圳华侨城,项目概况地理位置：深圳大梅沙，占地近9平方公里，规划面积：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人；开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”,1、深圳华侨城,功能构成：以旅游加多元（高尔夫、温泉等）度假功能开发为主，配以度假物业的开发建设；发展理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念，实现全生态体验；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”。客户特征：客户来自全国各地，包括部分香港、澳门客户，甚至还有少部分国外客户。,1、深圳华侨城,功能规划,主题区域,辅助区域,配套设施,创新体验,三谷,三镇,三街,三部落,云海快线,茵特拉根华侨城酒店,多功能生态剧场,自然与生态,健康与活力,传统文化与异国情调,自然与人工景观的完美结合,高尔夫运动,时尚运动,矿泉SPA,天禅晚会,国际山地歌会,观音座莲,核心亮点,韵味浓厚的主体规划,风格鲜明的特色项目,独具特色的亮点配套,零距离接触自然,第一线享受健康,最前沿体验文化,巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造独有的核心竞争力体系,1、深圳华侨城,项目启示,1、深圳华侨城,2、彝人古镇,在房地产开发中，引入旅游产业，形成房地产与旅游业的互动,合作模式：彝人古镇与云南最具实力的康辉旅游集团联手打造景区，景区建成后，他们将以转让部份股份的形式，与康辉强强合作，康辉保证每天辆旅游大巴进入古镇，提升古镇品牌知名度。,建筑是凝固的音乐，是砖石搭建的历史，彝人古镇，也将是一部承载、记录现代彝族文化的建筑史诗。,2、彝人古镇,楚雄位于昆明与大理之间，此前长期以来，由于该地缺乏特色旅游项目，不少游客只把楚雄作为从昆明去大理的途径之地，一般只短暂停留甚至不停留。每年大量的游客在此途径却无法产生旅游消费，是当地政府急于解决的问题之一。在彝人古镇建成后，通过利用原汁原味的彝族文化和现代商业的结合，让文化对商业的发展产生巨大的推动力，让大量的游客在楚雄停留、消费，目前彝人古镇已经成为了楚雄最知名的旅游景点之一。彝人古镇的以特色民俗古镇引爆文化旅游，以商带动住宅销售，以康辉旅行社合作提升强大消费人流的模式成为了楚雄当地最亮丽的名片。目前彝人古镇的投资商已经受到多地政府的盛情邀请，以零地价为条件，在当地复制开发同类型的民俗旅游商业项目。,2、彝人古镇,项目启示,2、彝人古镇,开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等,营造社区氛围，满足现代人的居住心理,利用社区完善的配套功能，举办各种活动,深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求,成功关键因素总结,风险规避,1、旅游地产如何规避投资风险,首先，投资者在选择项目之初，要明晰项目所在区域的规划和定位，这是决定该旅游地产项目是否有发展前景的决定性因素；第二，要考虑项目所在区是否有相关产业支撑，这是判断该区域有没有经济发展的动力所在；第三，要明确目标客户群和有无客户群的支撑要明确目标客户群和有无客户群的支撑，这是保障项目投资收益的最直接因素；第四，要看交通、休闲等配套设施是否完善和便利，这是该项目运营不可缺少的必备条件。,农业地产篇,农业地产政策解读,中央一号文件“三农问题”全党工作重中之重 2004年2月8日中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见全文公布。这是时隔18年后中央再次把农业和农村问题作为中央一号文件下发。此后，中央每年的一号文件都是紧紧围绕农业和农村问题，充分体现了党中央、国务院在新形势下把解决“三农”问题作为全党工作重中之重的战略意图。农业农村工作的总体要求是：把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。,1、政策导向,党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，要求稳定和完善农村基本经营制度，“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，政策指向十分明确，目的就是要更好地稳定农民对土地经营的预期，给农民吃长效“定心丸”。我国农村土地依法属于农民集体所有，实行土地家庭承包经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度，核心是稳定和完善农村土地承包关系，关键是赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，保持现有土地承包关系稳定并长久不变。国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。承包期内，除法定事由外，发包方不得收回承包地，不得调整承包地。土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。,1、政策导向,保持现有土地承包关系稳定并长久不变政策 为农业地产发展提供强有力支持,国家相关政策 2011年8月23日，农业部颁布全国休闲农业发展“十二五”规划(以下得称规划)，规划称，到2015年，休闲农业将成为横跨家村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。规划称，休闲农业发展潜力巨大。大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民幸福指数具有重要意义。,2、针对农业产业优惠政策,浙江省在关于加快发展休闲农业与乡村旅游的若干意见中就“休闲农业与乡村旅游用地扶持措施”指出：鼓励租赁集体或国有闲置房屋发展休闲农业与乡村旅游。国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，紧紧围绕富民强省目标，充分发挥新型城镇化引领作用。,中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见中明确提出要提高现代农业装备水平，促进农业发展方式转变，发展旅游观光农业和生态农业，创建国家现代农业示范区。,省内相关政策（河南加大休闲农业扶持力度）2011年5月，河南省农业厅与河南省旅游局举办了全省休闲农业与乡村旅游经验交流会。会上农业厅与省旅游局就下一步推动全省休闲农业与乡村旅游发展签订战略合作框架协议。同时，设立农业产业化专项资金中用于扶持大型休闲农业企业，把观光休闲农业作为社会主义新农村建设产业支撑的一个重要组成部分。中共郑州市委、郑州市人民政府关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的实施意见把旅游观光农业作为社会主义新农村建设产业的一个重要组成部分，指出要大力发展旅游观光农业，实现由传统农业向多附加值的现代农业的转变、加快郑州市城乡一体化进程、优化城市生态环境、提高城市居民生活水平、推进社会主义新农村建设、拓展旅游空间、增加就业机会。,2、针对农业产业优惠政策,当前，随着中原经济区、郑州都市区、郑州新区“三区”建设的叠加推进，中牟进入新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调发展的黄金期。省委常委、郑州市委书记连维良要求中牟在郑州都市区建设过程中，要切实发挥好率先、示范和带动作用，在郑州市第十次党代会报告中明确提出“要用工业的、景观的、生态的理念打造郑州新区（中牟）都市型现代农业示范区”。在招商、用地、税收、基础设施配套、资金、服务与管理等方面上给予大力扶持。,2、针对农业产业优惠政策,为推动郑州新区（中牟）都市型现代农业示范区快速健康发展，在高标准规划的基础上，在国家法律法规和政策允许的框架内，从政策层面上予以倾力支持。用地政策方面：（一）都市型现代农业示范区内的土地用于发展生态绿色农业、观光休闲农业、高科技农业、农产品加工业等相关农业项目。（二）投资者用于发展生态绿色农业、观光休闲农业、高科技农业等项目用地，按农业用地管理，通过土地流转，整合土地资源，使投资者依法使用土地。流转出的土地，采取租赁制。（三）投资者获得土地经营权后，在租用地上修建道路、晒场、管理用房、仓库等附属设施用地按国家有关政策执行。（四）以农业为依托的休闲观光项目及农产品深加工项目需改变土地性质的，符合土地利用规划，将优先安排建设用地指标，实行“一企一议”，按有关政策依法办理建设用地审批手续。（五）北部旅游观光农业示范区先导区土地租期面议，租金800-1500元/亩/年，每五年增加200元/亩。（六）地块选择采取先交保证金优先选择，兼顾先入先选原则。（七）北部先导区内项目用地范围内的地表附属物补偿款，从专项经费中列支，企业不承担附属物补偿款，净地进入。,农业地产发展趋势,严格地讲“农业地产”是中国社会发展进程中出现的一种违规现象，开发商在农村违规租地，建房售楼，却以农业项目向政府申报，以掩饰自己的违规行为。但是，将农业与地产业结合起来，组成合法意义的农业地产，则是未来的一个投资重点。目前农业地产主要侧重于休闲农业地产。国内休闲农业目前的发展还处在初级阶段，表现为规模小、档次低、管理弱、服务内容单调、经营管理权分散、盈利模式单一等，因此需要在这些方面进行完善。一些休闲农业地产或是农业地产，最大的发展瓶颈在于农业用地没有产权，因此也就无法进行开发贷款。这就需要企业具备足够的自有资金或获得充盈的资金支持。另外获得各级政府的支持也是农业地产成功的最关键一环。目前，我国休闲农业发展已经形成了农家乐、休闲农庄、农业产业园等各种业态。很多企业已重点关注这一领域。一些涉农企业更是有所行动，包括汇源、中粮，而更多的知名公司和企业已悄悄地把资金向农村转移，投向了现代农业，比如联想、万科、京东商城、正大集团、卓达集团等等。,1、农业地产整体发展现状,处于初级阶段，存在发展瓶颈，各大资本以及地产企业已开始纷纷介入,各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高，中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要议程，国家出台土地扭转等相关政策，农业、农村和农民将获得新的发展空间。同时，伴随着旅游和地产这两大行业的不断发展，在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的，结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。如何使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为一个新的亮点。,2、农业地产整体发展趋势,农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点,中国很有可能会在未来的510年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。首先，大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。其次，租赁土地的财团、机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。再次，从事土地租赁中介业务的“土地买办”获得相应的劳务费用。第四，广大农民通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。,2、农业地产整体发展趋势,农业地产开发模式,1、农业地产发展阶段,人均产值达到3000美元时：以到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来。此时不宜进行农业地产开发。人均产值达到7000美元时：真正的休闲阶段，市民主要在农场食宿。此时可适度参与农业地产开发。人均产值达到13000美元时：开始进入度假农业阶段。此时适合大规模开发农业地产。,不同的人均产值对应着不同的发展阶段，只有按照发展阶段进行开发才能取得成功。,3000美元不适合开发,7000美元适度开发,13000美元规模开发,农业地产开发模式多样，以产品类型为划分依据可以将其分为5大类型。,2、农业地产开发模式,2、农业地产开发模式,农业地产开发模式多样，以产品类型为划分依据可以将其分为5大类型。,2、农业地产开发模式,农业地产开发模式多样，以产品类型为划分依据可以将其分为5大类型。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第一类：餐饮为主、娱乐为辅。单一的餐饮服务，带来的更多是“午餐经济”；娱乐项目的辅导，增加消费者的停留时间，加大二次或多次消费机会，将“午餐经济”提升至“一日经济”、“两日经济”。案例：和道源，2010年营业额1100万，餐饮占据70%，今年提质增加娱乐项目，收益增加且均匀。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第二类：会议为主，环境为辅。目前商务会议在休闲农业中的发展突飞猛进，各大机关单位、企业机构更多流行了“半日会议、半日休闲”的一种新型模式，工作休闲两不误。那么休闲山庄的竞争对手就是市区中的星级酒店，从硬件而言很难与高档酒店媲美，那么休闲山庄商务会议的核心竞争力就是“生态环境”。案例：锦绣生态农庄，2010年营业额超过1200万，75%收益来自于单位企业的会议。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第三类：项目为主，创意为辅。让客户“娱乐”变得更加丰富，区别与城市公园或游乐场所，让普通的项目体验通过创意的思维和手法变得更具有参与性和趣味性。案例：长鹿农庄，几百万发家的农庄，经过十余年发展，五大主题公园2010年光门票收益一个多亿。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第四类：产业为主，体验为辅。传统的种养殖的产业是不具备高附加值的产品，只有通过体验才能增加产品的附加值和扩宽产业链。水果自采不光有门票收益，而且水果的售价一般是市场的一倍甚至两倍，大大提升了产品的附加值。案例：百果园，20多种水果200种系列，一年四季瓜果飘香。2010年营业额1300万元。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第五类：精致为主、文化为辅。精致需要耐心和底蕴。并不是买一些名贵的装饰就代表精致，精致一定是具有内涵，文化就是内涵最有效的表现手法，也是让精致山庄良性持续发展的必备手段。案例：龙聚福，十余亩地段，共8个包厢，以佛文化最为底蕴，配以民间文化遗产，成为长沙最具品位的庄园之一。最便宜一个包厢最低消费4500元起，最贵15000元起，年营业额超过1300万。,农业地产的盈利模式涉及以下6种：,3、农业地产盈利模式,第六类：品牌为主，管理为辅。每个企业家都想把自己的企业或产品做成品牌。品牌最值钱的地方在于可以进行连锁，连锁是企业盈利最快最有效的手段之一。那么要实现企业品牌连锁经营，除了核心产品或技术外，最重要的就是要有标准的管理模式。这也是诸多连锁机构难以做大的核心问题。案例：薰衣草森林，2个外行美女，2001年创业，十余亩的薰衣草庄园，十年时间，打造了五个休闲农业品牌，年营业额达到五个亿台币。,农业地产案例解析,1、黄河湾国际庄园度假区,一、项目概况地理位置：项目毗邻京港澳高速及连霍高速，郑汴高速公路贯穿全境，距郑州中心城区30公里，距离开封中心城区50公里。规划面积：总占地11000亩开发理念：借势黄河文化，将生态旅游、康体度假、郊野休闲、商务会议、农业示范等功能结合在一起，通过新农村社区建设，黄河生态提升，休闲度假升级，近郊旅游开发，打造一个面向国际、创新先行、原乡生态的国际庄园度假区。,1、黄河湾国际庄园度假区,1、黄河湾国际庄园度假区,项目规划三大体系,三大体系之一：沙滩休闲体系,黄河湾国际庄园度假区是郑州唯一黄河滩地，有着不可比拟的天然滩地资源优势。未来将集合沙浴、沙疗、沙滩瑜伽、沙滩运动、沙滩餐饮、沙滩演艺、五星级度假酒店、高端会所、高端会议会晤中心于一体，构建动感沙滩产品体系，使之成为黄河滩休闲最重要的区域，也是沙滩浴场最有价值的区域之一，为中原人们提供一种集闲适和格调于一体的滩地休闲生活。,1、黄河湾国际庄园度假区,项目规划三大体系,三大体系之二：有机农业体系,项目经科学合理规划后，主要以有机生态农业为发展方向，在不同区域根据实际情况发展生态果林、生态粮食种植、生态养殖、四季花海和生态观光农业等，打造主题农业庄园、观光体验农业、绿色有机农业等，铸就一个集观光、采摘、体验于一体的绿色生态度假胜地。,1、黄河湾国际庄园度假区,项目规划三大体系,三大体系之三：庄园居住体系,前瞻国际视野，打造北美风格的田园生活居住社区，用浓郁的异域风情和闲适的休闲度假生活，为中原人民创造一种最适宜人居的庄园生活方式，实现回归自然的绿色理想。,项目模式一,1、黄河湾国际庄园度假区,大河小城,大区小镇,项目地位于黄河流域，面朝黄河，周边有水塘包围；在项目地内部有水系串联各个功能区域。而我们所要打造的庄园，作为城市功能的配套和延展，作为未来郑东新区的一部分，是一个小城的概念，最终形成一个“水中有城，城中有水”的布局形态。所谓“大河小城”由此而生。,作为一个以农业为主题的大园区，现代农业、现代渔业的创新和创意是亮点，在整个园区中有若干个小镇，它们之间相互补充、相互促进，最终推动整个园区的发展，而大园区的发展同时也会带动每个小镇的发展。,项目模式二,1、黄河湾国际庄园度假区,黄河湾国际庄园项目未来将成为国家级的休闲旅游度假景区，与黄河景观带相结合，形成一个辐射中原地区的大景区。未来景区内的新农村街区、度假庄园、现代农业示范点等都将成为景区中的景点。,作为一个以农业为特色的园区，农业产业必然成为该区域的一大产业支撑，或通过农业生产，或通过农业观光，以园区来支撑景区和社区。,我们打造的社区是集居住和度假为一体的新型社区。整个社区划分为若干街区，每个街区作为一个组团，外围做商埠，面向游客，内部作为街区休闲的公共场所。这种模式，既给未来社区居民提供了生活保障，又实现了新旧村民的和谐共荣。,园区,二、项目启示,1、黄河湾国际庄园度假区,一、项目概况地理位置：沈阳市光辉现代农业示范区规划面积：规划用地8400亩（其中住宅1400亩，农业7000亩）开发定位：项目以有机生态与无限温泉结合为核心开发理念，以农业会展中心为突破口，以田园生态旅游为载体，打造一个以自然生态为基础，以休闲度假为亮点，集会展、农业、温泉、旅游及度假于一体的欧洲田园风光生活小镇。,区域24平方公里规划为现代农业发展用地，除发展高效农业外，在片区只规划两块生活区及服务区作为配套，突出项目住宅的价值。,2、沈阳大德光辉城,项目以周边农业产业链的基础，以农业展馆为市场引爆点，在确保土地获取的前提下，与政府约定益价分成（或低价获取土地）,2011年投资企业与沈阳市光辉现代农业示范区管理委员会签订光辉示范区道路代建项目协议、光辉示范园区自建项目协议书。由投资企业以BT模式代建农业会展馆，完工后由政府返还工程款，并保证供地计划与第一期供地较低价格，以约定由益价分成及供地的时间。,合同约定：第三期土地供应说明：摘牌价格低于100万元/亩的差额部分，由乙方直接交给甲方（止损1.3亿元）；摘牌价格高于100万元/亩的差额部分，由甲方承担，交给乙方，由乙方摘牌；若乙方主动放弃摘牌，被第三方低于100万元/亩摘牌，差额部分由乙方直接交给甲方，如高于100万元/亩摘牌，差额部分由甲乙双方按7:3分成。,二、项目特点,2、沈阳大德光辉城,三、项目启示,2、沈阳大德光辉城,3、上海多利农庄,一、项目概况多利农庄在上海拥有两个基地：浦东基地位于上海市浦东新区大团镇，2005年始建，总占地面积1750亩，总投资超过2.5亿元，是市、区两级政府的重点支持项目，历经5年的土壤无害化有机转换以及6600万元的河道及灌溉用水改良投入，从源头上保证了有机蔬菜的卓越品质；崇明基地位于上海市崇明县，2011年始建，总占地面积1620亩，计划投资也将超过2亿元，目前由三家世界一流的德国公司分别承担基地生态环境系统、水系统及能源循环再利用系统的规划设计，将建成国际一流的低碳有机农业示范区。,3、上海多利农庄,二、项目启示,3、上海多利农庄,4、四川绵阳国际香草庄园,一、项目概况 项目地位于绵阳市南部所属的杨家镇团阳寺村，占地2376亩，距绵阳市区12km。交通状况良好，可进入性强。香草庄园种植的鲜花种类众多，有西洋菊、向日葵、薰衣草、百里香、鼠尾草、花薄荷、迷失香等等；该项目计划投资10亿元，在杨家镇打造休闲养生度假区、风情小镇和田园风光新农村。,4、四川绵阳国际香草庄园,二、项目启示,4、四川绵阳国际香草庄园,风险规避,农业地产如何规避投资风险,首先，休闲农业项目的成功不仅需要有足够的资本，也需要了解产业业态，有明晰的产业运作模式。其次，休闲农业的开发应坚持科学的发展观，按照“因地制宜、统一布局、生态循环”的原则，根据当地的自然、经济、社会条件，考虑到市场需求状况，充分体现当地的历史人文景观和自然农业资源，切忌“求大、求洋”，贵在因地制宜，形成特色优势。最后，在休闲农业开发过程中，需要政府平衡好农民与市场效益的关系。休闲农业要想发展更要解决好土地问题和了解政策信息。现在进行现代农业开发的土地多是企业租用，甚至是向当地村民租用，期间变化性较大。,THANKS,