2013碧桂园内部资料绿化景观对项目的贡献141p.ppt

绿化景观对项目的贡献,梁国坤,2013.04,一、你对项目的工程了解有多少;,三、完美绿化的工序；,二、如何管好园林工程质量；,四、社会发展、生活诉求的转变；,五、品质领航市场。,一、你对项目的工程了解有多少,你知道一个项目都有哪些工程吗？土建？道路？机电？市政配套？装修？园林？作为项目总，要有全局观，统筹开展各项工作 要全盘了解整个项目都有哪些工程 要知道这些工程的施工步骤先后顺序 要关注各工序，要特别关注所有隐蔽工程 制定详细可实操的施工组织计划 要做好事前控制，要知道哪些要做 现在存在普遍现象：为了赶形象进度而忽视隐蔽工程，为了赶进度而忽视质量、工艺和产品保护。,二、如何管好园林工程质量,如何管好园林工程质量？,一.学会审美，提升鉴赏能力首先你要有审美观，要能分辨好坏，会欣赏什么是好品质、什么为美二.首先自已有要求自已都没有要求，施工队做好做坏一个样，一样收钱，是很难做出好品质、好景观。有追求完美的决心，并将其贯穿在整个施工过程中，成为整个团队为之努力奋斗的目标。不能为了追求速度而牺牲质量，努力做到主席提出的“目之所及，处处皆完美”之要求。,三.选好施工队 选好施工队就成功了80%在定标前有没有考察过施工单位？实力如何？做过什么好的样板工程？对施工流程、施工程序是否了解？是否了解我们公司的质量、工艺与进度要求？能否达到快速开发、又快又好的要求？,如何管好园林工程质量？,四.做好图纸会审、技术交底 熟悉图纸 了解设计要求 了解工艺要求 图纸与现场是否吻合 解决图纸中存在的问题,如何管好园林工程质量？,五.做好过程管理过程精品 专人负责质量管理、各专业统筹协调。要求管理人员对图纸非常熟悉，带图纸、工具巡检工地。做好检查验收工作，特别管线等隐蔽工程检查验收工作，按要求 预埋好各种管线（雨水、污水、给水、电气、消防、煤气、热力等），避免后工序做完后进行开挖破坏。特别提醒，车库顶板上的排水系统工程要严格按图施工，一旦积水，轻则使植物生长受影响，出现烂根死亡现象，重则建筑物本身会因为压力过大受到威胁和破坏。回填土做好分层夯实或灌水沉降，有必要的情况下采用砂石换土回填，或加布钢筋，或在建筑边植筋保护。尺寸、标高、放线准确；倒混凝土前要装好模板。,如何管好园林工程质量？,六.注重工艺，关键从细节抓起1.路侧石2.规则块料3.不规划块料4.水洗金砂5.工艺品6.细节是完美的体现,如何管好园林工程质量？,1.路侧石,1、放线：路侧石的顺滑与否，现场放线很重要。具体做法：直线段，两头拉一拉线即可放准；曲线型的时候的放线，在现已施工好的道路的基础上(未铺沥青)，沿路边用14钢筋(或者)dn20左右的PVC管，不考虑已完成结构层路面的弧度，沿着路边顺滑弯曲成型，然后再依次在两端及中间等几个主要的端点打几条短的12钢筋，固定好已经弯好形状的钢筋（或者PVC管）。注：放线必须保证规划道路设计的路宽，不得缩窄车道路路宽。,灰麻石路侧石工程,灰麻石路侧石工程,2、安装：安装路侧石时，先平整好底部回填土，夯实；然后铺C20素砼垫层，素砼层铺好后应该洒水，保持湿润；路侧石底部应按图纸设计的，铺1:2.5水泥砂浆，把路侧安装上去,路侧石顶面要求平齐，缝宽要求一致(可以用辅助工具，如在安装的时候，每两块路侧石间夹一条8光面圆钢筋来均匀隔开)，安装过程中随时用水平拉线检测路侧石的顺直度，用水平标尺检测顶面的平整度。安装时侧石向着道路的一面始终要与之前放好线的钢筋（或PVC管）紧贴，以求侧石顺滑，不起折。(上图是错误的做法，要用湿浆：1:2.5水泥砂浆),3、整体微调：在以上放好路侧石的基础上，水泥砂浆未干之前，要求由一个施工人员在最边上一角，用目测的方式来看施工的路侧石是否顺滑，另由一个施工员在他的指挥下，对不顺滑的部分用包胶安装锤进行微调。（详见示意图）微调的工作完成后，才在侧石后侧，按图纸设计要求的，压一条宽80通长的C20细石混凝土，以达到设计的强度，在平时能受到住小车车轮的碰、压。,灰麻石路侧石工程,4、勾缝:路侧石安装完成后需进行勾缝。勾缝时用M7.5水泥砂浆回缝，然后用工具勾凹缝。做法：准备一些短的，且一头经过弯曲的8光面圆钢筋，M7.5水泥砂浆回缝后，用以上的钢筋的弯的一头顺着缝抹，利用圆钢筋刚好抹出完好、光滑的凹缝。重要：这个时候海绵的作用就用上了！用钢筋抹完缝后，用海绵（用水泡过，但已经把大部分水挤掉后的）在勾缝处轻轻擦拭，把多余的水泥擦掉。这个工序很重要！不然等水泥干了，就很难清洁了。勾缝处水泥干后，需进行洒水保护处理，以免勾缝处开裂。,5、切割:在转弯处，按以上所说规格的路侧石，已经不能满足做弧边的需要，这个时候，就需要对路侧石进行切割，切割机有大小不同型号，施工时均需配备。以前有些施工队连砌割机都没配备，以致在侧石转弯处，就随便铺砌，起折、做出来的东西完成不能验收。,灰麻石路侧石工程,6、统一打磨与抛光:因为安装过程中，两块侧石间的接口处肯定会有不太齐平的地方。那么，最后的统一打磨就起到了很重要了。由施工人员用轻便型的石材切割机对已经安装成形的侧石的顶面及侧面（主要是两块石接缝处）进行轻轻打磨，以求达到整体的平整性。打磨完成后，还需用轻便型的抛光机对打磨处进行抛光处理,才是最后的完工。,7、注意事项:路侧石工程完工后,要注重产品的保护(如在倒沥青时要铺尼龙薄膜以防止污染路侧石)。,麻石路侧石优良工程范例,要求：安砌稳固、顶面平整、缝宽均匀、勾缝密实、线条顺直、曲线圆滑、顺畅自然。,麻石路侧石优良工程范例,麻石路侧石优良工程范例,麻石路侧石优良工程范例,麻石路侧石优良工程范例,麻石路侧石优良工程范例,路侧石优良工程范例,规则块料施工质量要求：施工前要做好基层清理和湿润，块料无色差、开裂、崩烂、破损等，块料粘贴面杂物清理，铺设前先进行定点放十字线或者分格线；须按要求进行抹缝或扫缝及洒水养护；施工完成后要求不积水、不空鼓、表面平整、对缝整齐、缝宽均匀、线型提拔、曲线顺畅自然，无施工污染；须按要求进行抹缝或扫缝及洒水养护。,2.规则块料,铺装平台做法,1：铺干硬性水泥砂浆,2：浇水泥膏后铺石材,3：对齐,4：微调、敲平,烧面黄锈石，规格：L300W300H20，工字密缝贴,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,工艺优良的施工,施工范例,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,工程范例,施工范例,工艺优良的施工,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,工艺优良的施工,施工范例,沥青路面铺设质量好，沥青铺设平整、沥青骨料分布均匀、与块料铺贴收口好,沥青路面铺设与块料铺贴收口差,问题：路面沥青砼铺设厚度不均匀、碾压不密实、沥青砼温度级配不合理,块料面层工程的施工质量要求,块料面层工程的施工质量要求,工艺优良的工程,块料面层工程施工质量要求,工艺优良的工程,块料面层工程施工质量要求,工艺优良的工程,块料面层工程施工质量要求,工艺优良的工程,块料面层工程施工质量要求,工艺优良的工程,块料面层工程施工质量要求,优良工程,曲线流畅,优良工程,精致工艺,优良工程,机压砖停车位要求与范例,1.首先要平整场地，然后用夯土机夯实（若由压路机压实效果更好）后再铺100厚碎石粉垫层;铺150厚C20混凝土、找平;铺20厚干硬性水泥砂浆，后再铺机压砖;2.安装过程中随时用水平拉线检测路的顺直度，用水平标尺检测顶面的平整度。3.完成的停车位铺装面安砌稳固，顶面平整、排水坡向合理，保持围边线顺直、平滑；安装时，为避免材料浪费以及保证铺装的美观，尽量以整块或者半块材料收口,铺装尺寸在不影响整体景观的情况下可根据需要在5CM-8CM的范围内进行合理调整；4.铺装完成后需进行中砂扫缝。用中砂铺一层在完成的机压砖面上，用扫把将中砂扫平，扫之后再洒水；退场前清洁干净铺装面。,素土夯实(密实度90%),机压砖铺装人行道做法简示图,机压砖铺装人行道优良工程范例,植草砖基层未按要求施工，安装不稳固,植草砖的基层做法：1、素土夯实-碎石垫层-混凝土垫层-细沙层-砖块及种植土、草籽。2、素土夯实-碎石垫层-细沙层-砖块及种植土、草籽。,停车位植草砖,不规则块料施工质量要求：要求冰裂纹的形状以五边形为主，六边形、四边形为辅，不允许用三角形，内角小于90度，外角大于135度，缝不能成直线，不能成十字交叉，每边长度不等，铺时应将平整的一面朝上；以三角形为主的内角不能小于45度；铺完后需表面平整，不积水、不空鼓、缝宽均匀、无施工污染；须按要求进行抹缝或扫缝及洒水养护。,3.不规则块料,不规则碎拼做法中，板的尺寸要均匀，缝宽要一致，勾缝的水泥面要低于板材成活面，且水泥面的高度要保持一致。板材避免出现锐角，色彩搭配要美观。,1块用来做面碎拼的模型板，是用5厘板做；将模板压在整板花岗岩上，定位切边及勾缝；加工切边及加深碎拼缝；安装模板，可以做到上下，左右都能拼接的模块化；勾缝、清洁，完成,工艺优良的施工,施工范例,施工范例,工艺优良的施工,工艺优良的施工,工程范例,工艺优良的施工,工程范例,工艺优良的施工,工程范例,不规则块料铺贴缝宽大小不一，缝隙形成直线、十字交叉，且有色差,不规则块料按要求铺贴，无施工污染,要求：不规则板料面层施工要求冰裂纹的形状以五边形为主，六边形、四边形为辅，采用三角形的，内角大于90度，外角小于135度，缝隙形成直线、十字交叉，且每边长度相等，铺贴时未将平整的一面朝上，以三角形为主的内角大于45度，转角部位采用碎砖拼接的,对比,4.水洗金砂,铜条放线,上粘结层,调配金砂施工,图纸做法：,水洗金砂拼花的施工步骤与要求,先做大面,大面边角位细心处理,大面基本凝结，再做拼花,拼花边角位细心处理,完成,完成后全景图,完成后全景图,水洗金砂拼花的效果,精心打制的石花瓶,5.工艺品,粗糙打制的石花瓶,不按图施工的案例,艺术创造，严把艺术关,不按图施工的案例,设计图纸,现场图片,艺术创造，严把艺术关,现场图片,设计图纸,不按图施工的案例,现场图片,设计图纸,不按图施工的案例,摆件(陶罐)结合绿化造景,种植与摆放装饰小品很好地结合在一起,摆件(石鹿)结合绿化营造生动的景观,摆件再现童话故事,注重细节 追求完美,天下大事，必作于细。-老子,6.注重细节追求完美,化妆井盖,统一材质注重细节 追求完美,井盖上的材质与环境相结合,铺装对缝,不同材质延用。,化妆井盖,统一材质注重细节 追求完美,路灯柱头处的收口，并精心装点,注重细节 追求完美,注重细节 追求完美,施工中要求石材严格地对缝,注重细节 追求完美,道路边人行道铺设平整，无破损，对缝整齐，缝宽一致，且井盖铺贴与周边缝隙一致,道路边人行道铺设观感一般，且井盖铺贴未与周边缝隙一致,化妆井盖,统一材质注重细节 追求完美,道路井盖高度符合要求，且与沥青路面收口好,道路井盖高度不符，且与沥青路面收口较差,井盖下沉原因：安装在砖砌雨水井顶上，局部碾压时，井盖下砖砌体局部承压力不足,化妆井盖,统一材质注重细节 追求完美,道路井盖高度符合要求，且与沥青路面收口好,道路井盖高度不符，且与沥青路面收口较差,化妆井盖,统一材质注重细节 追求完美,绿化带井盖符合要求，且隐蔽较好,绿化带井盖过高，且未有绿化隐蔽,注重细节 追求完美,道路划线完成且美观,道路划线转弯处不够圆滑、顺直,注重细节 追求完美,样板区与施工区有效分隔且美观,样板区与施工区未有效分隔且不美观,注重细节 追求完美,泳池沿铺贴不圆滑,且排水沟设置不规范,泳池沿铺贴圆滑,且排水沟设置规范,注重细节 追求完美,二、完美绿化的工序,完美绿化的工序,A、园林艺术的最高境界；,（1）、怎样利用保护当地天然资源、人文、历史文化、古迹；,（2）、怎样把握借景；,（6）、准确定位；,（4）、天际线的把握；,（5）、对当地植物的了解公园、植物园、当地最好楼盘；,（7）、植物设计；,（3）、地形的设计；,园林艺术的最高境界,怎样利用保护当地天然资源、人文历史、文化、古迹,怎样利用保护当地天然资源、人文历史、文化、古迹,园林艺术的最高境界,怎样把握借景,园林艺术的最高境界,怎样把握借景,园林艺术的最高境界,怎样把握借景,园林艺术的最高境界,怎样把握借景,园林艺术的最高境界,准确定位,园林艺术的最高境界,准确定位,园林艺术的最高境界,天际线的把控,园林艺术的最高境界,天际线的把控,园林艺术的最高境界,地形设计,园林艺术的最高境界,地形设计,园林艺术的最高境界,对当地植物的了解公园、植物园、最好楼盘,园林艺术的最高境界,对当地植物的了解公园、植物园、最好楼盘,园林艺术的最高境界,植物设计,园林艺术的最高境界,植物设计,园林艺术的最高境界,B、绿化施工的工序,（1）堆山造形,绿化施工的工序,（2）大树种植,绿化施工的工序,（3）石头，汀步石及 绿色胶带,绿化施工的工序,（4）灌木、地被及时花种植,绿化施工的工序,（4）灌木、地被及时花种植,绿化施工的工序,（4）灌木、地被及时花种植,绿化施工的工序,（5）草皮和玉龙草的种植,绿化施工的工序,（7）、完工，小品摆设、成品保护,绿化施工的工序,四、社会发展、生活诉求的转变,一、从“量”向“质”转化时期 随着房地产市场的逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，各类产品越来越大，并各具特点和特色，以满足市场上各种购房者的不同消费需求。然而如果认真研究我们目前房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，所谓“得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，已成为一个企业发展的核心竞争力。尤其是在新的社会条件下，面对“城镇人口剧增，环境日益恶化，生态受到严重威胁，人们不能被动等待自然界的恩赐，只能主动改善和创造良好的生存环境”的情况下，购房者选择品牌的地产商、选择产品能注重功能的前瞻性，既能具有观赏又能实现增值的产品，已成为越来越重要的组成部分。,(清远碧桂园新亚山湖城实景),(容桂碧桂园实景),(容桂碧桂园实景),二、品牌化是产品差别化的进一步深化 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。我们中国人的“成家立业”，“成家”排在“立业”前面，可想而知“成家”是多么重要的一个事件，这也决定了我们的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，但是因各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目的去“踩盘”，但是他们在踩盘的同时所接受的信息大部分来源于“口碑”的一传十、十传百。所以,一个有影响力的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。比如，一个客户正处于买房观望期，有一天到顺碧朋友家或是亲戚家做客，进入我们的小区发现原来碧桂园这么漂亮，环境这么好，某一天刚好看到了碧桂园推出的十里银滩，抱着去看看的心态来到了我们的十里银滩，一到现场对我们十里银滩打造的海洋元素的社区环境震撼到，海边、沙滩，,推窗就临海，“面朝大海，春暖花开”的情结，一冲动就定下来了。成交后觉得能够成为这样优美精致环境的社区业主很骄傲，然后告诉周边的朋友，亲戚，带动更多的潜在客户，这就是我们的“品牌”影响力，所以，打造精品工程,(十里银滩实景),加深品牌美誉度,运用品牌这一无形资产来提高消费者对我们产品的忠诚度,这个也是目前发展的一个趋势。,(十里银滩实景),(十里银滩实景),三、重视园林景观战略化的深化，即企业对健康人居环境的社会承担 未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且，企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功，而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧，形成明确且合乎实际的企业发展战略。我们都知道，科技的发达促进了城市的发展，但它在给人们带来生活诸多便利、快捷的同时也带来了很多对自然景观地貌和人居环境的破坏。尤其是在利益的驱使下，某些唯利是图份子置社会人文于不顾、置科学环保的人居环境于不顾，对民众居住环境及身心健康造成更大更多的破坏。重视园林景观，不仅仅为项目打造完美环境，将之放于企业的长远发展战略中去考虑，这更是我们碧桂园企业履行“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的神圣使命，是碧桂园通过打造五星级的居住环境来承担对人们健康人居环境的社会责任。,(南沙天玺湾实景),(南沙天玺湾实景),五、品质领航市场,市场，不管是一个好的市场还是不好的市场，你在这个市场里面要想求得生存，都应该是有自己定位和自己坚持的一些东西，而不是说市场好的时候你做什么东西都可以拿出来卖，市场不好的时候你再说下功夫、要研究怎样对付市场。我们一定要非常客观的把我们的产品核心利益和竞争能力做出来，那就是高品质。我们碧桂园早几年的时候，在园林绿化方面都是去学习万科、雅居乐这些标竿企业，但是近些年来，我们悄然的发现我们的同行们在研究、学习我们碧桂园的经验，被雅居乐等同行誉为七星级园林景观，在我们深圳观澜项目开盘热卖间，据说万科派人在我们附近楼盘住了一个多星期研究我们的产品，学习我们碧桂园的园林绿化。这些都足以证明，我们碧桂园这几年的发展已在同行里面有了话事权。此外，我们的施工单位天开、棕榈等公司如今在与我们合作时候也发生了很大变化，以前是我们去找他们招业务，包括预算、结算这些我,(西苑钻石郡实景),(西苑钻石郡实景),(西苑钻石郡实景),们都没有他们做的专业，但是现在反过来了，现在是他们主动想与我们合作，学习我们的园林绿化、种植手法，尤其是我们碧桂园最具核心竞争力的将高尔夫地形建造设计融入我们的园林设计中。更有他们的现场工程师表示要跳槽到我们顺茵，我们问他跳槽的原因，他说，不是工资和价钱的问题，而是顺茵在元素、种植手法等方面学习的空间大，这是其他地方不可给予的。什么是高品质？真正意义上的高品质是什么？从园林景观的完整体系来看，我们可以将房地产园林景观从时间角度来展开，即分为短期销售展示和长期交付使用。短期销售展示包括：营造销售环境氛围；体现项目品质；展示地产公司实力。,(新会大泽山湖湾实景),(新会大泽山湖湾实景),长期交付使用包括：提供户外游憩场所和居住空间；持续体现项目品质；持续展示地产公司实力。那么，如何确保一个项目的园林景观有一个很好的高品质，如何让高品质领航整个市场，这就需要我们将园林景观的商业价值与社会价值进行完美的结合，并充分发挥使用者公共景观需求和私密性需求这双重需求，在方案设计初期能够与项目加强沟通与联系，对项目进行精准定位，在景观概念（元素）设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、施工图交底与施工配合方面加强过程管理、尤其是在软景、硬景、水电结构等方面的管理方面加强专业管理，做出我们碧桂园的品牌。这样，我们才会在不管是市场好还是不好的时候，我们所善待的那个消费群体，才会善待我们、回报我们。,(海南文昌碧桂园实景),(东莞天麓山实景),其实，纵观全国房地产市场成功项目，我们不难发现地产商高品质生活塑造者共同的价值观都集中在园林上。大家可以再看看我们碧桂园近两年来的项目，不论是十里银滩、新亚山湖城、南京句容还是近期的南沙天玺湾、海南临高等项目，我们都是通过完美的整体规划和细节设计，使园林景观不再是房地产的附加值，而成为项目的核心价值。我们也不难发现在这些项目中一个共同点，那就是这些项目的园林绿化景观都极具特色，传承了碧桂园近年来的园林绿化特点：1、利用高尔夫设计专长运用到社区的园林绿化景观之中，实现绿化地形立体、富有艺术；并将人与建筑小品、山水、植物之间的和谐共处达致“回归自然”的效果。2、遵从自然，注重生态、因地制宜，把大自然的天际线与社区绿化完美结合，融入到生活居家三尺之内，达致“开门一幅画，移步一景”的空间层次意蕴，让业主享受绿色生活。,（原外包设计施工的绿化，现已不能适应现今公司发展的要求),(我们把高尔夫地形融入到社区之中),(武汉花山生态城实景),(茂名水东湾城市花园实景),(武汉花山生态城实景),此外，顺茵在园林施工方面也真正意义上的以适地适树为前提，引入适应当地气候环境的园林绿化植物，乔、灌、花、草有机搭配，合理布局、搭配，通过空间的塑造和材质的处理，将人们置身于景观环境中，体会到主线园林概念里许多细节的三维的变化和处理，最大限度地发挥了园林绿地的综合功能，深受业主好评和青睐，同行效仿标竿。所以，好的产品加上合适的销售手段是不愁卖不出去。我们项目在开发时一定要严格按照主席的要求：用最便宜的树打造当地最好的楼盘。明确好定位，只有高品质才能引领市场，才能稳健在行业的先锋，希望在座的各位区域总、项目总都能够通过本次的课件加强对园林景观的重视度，与顺茵一起为碧桂园集团打造更多的精品工程。,谢 谢！,