黄圃镇谢木通“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

黄圃镇谢木通“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，黄圃镇人民政府拟对位于中山市黄圃镇大雁村的谢木通旧厂房用地进行改造，由土地权利人谢木通自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市黄圃镇大雁村，北至雁南路，南至圃灵路，东至中山市稳信电器实业有限公司，西至中山市玉龙电器有限公司,用地面积LOO27公顷（IOo26.8平方米,折合约16.5402亩）。（二）标图入库情况改造地块尚未纳入“三旧”改造标图入库图斑，改造地块涉嫌闲置问题，拟通过中山市旧厂房升级改造实施细则（修订）第二十二条规定进行放行。经中山市黄圃镇人民政府核实，该宗地于2009年12月31日前地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分之一及以上并使用至今，符合“三旧”改造要求，未被认定为闲置土地，现申请实施改造，根据中山市旧厂房升级改造升级实施细则（修订）第二十二条规定，视为非闲置土地。待改造方案经镇党政领导班子集体审议通过后，出具非闲置土地意见后办理标图入库手续。改造地块拟纳入图斑面积1.0027公顷（10026.8平方米，折合约16.5402亩），全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地使用权证号为中府国用（2010）第010809号，为土地权利人谢木通自2010年9月开始使用。（四）土地利用现状情况改造地块现用途为工业，有17栋建筑物，为谢木通自2009年6月开始使用，未办理规划报建手续，现有建筑面积8581.32平方米，现状容积率0.9,作工业厂房和配套用房使用。目前该地块尚未拆除建筑，改造前年产值为5521万元（亩均年产值333.8万元），年税收为190万元（亩均年税收11.5万元）。改造地块不涉及抵押和历史文化资源要素等情况，改造地块不涉及土壤环境潜在监管地块情况。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地1.0027公顷（Ioo26.8平方米，折合约16.5402亩）。在中山市黄圃镇大雁工业片区控制性详细规划调整（2022）（中府函（2022）48号）中，一类工业用LoO27公顷（10026.8平方米,折合约16.5402亩）,规划容积率L0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度50米。改造地块已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）o改造地块位于城镇开发边界和工业用地保护红线内，不涉及到永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及谢木通一个权利主体，黄圃镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划,经批复规划条件论证管控要求实施建设。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由谢木通作为改造主体实施全面改造。改造后以智能家电及智能制造产业为主。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于1.83,新建建筑面积不小于20225.52平方米（无不计容建筑面积），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值不低于9924.12万元（约600万元/亩），年税收不低于496.206万元（约30万元/亩）O四、资金筹措改造项目拟由改造主体拟投入资金9924.12万元，其中自有资金9924.12万元，具体以资金筹措的实际情况为准。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分1期开发。开发时间为2023年9月1日，拟建建筑面积20225.52平方米（无不计容建筑面积），主要实施工业厂房建设。六、实施监管详见黄圃镇人民政府与改造主体签订的项目实施监管协议。