美克美家(北京)全案策划.ppt
汇报体系,市场调研报告市场定位报告产品建议报告招商推广报告,市场调研报告,相关指标分析,2004年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长12.6%，人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%人均住房面积近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率为13%，比上年同期下降了3.8个百分点 2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米,增长29.1%，北京别墅、公寓交易面积为134.6万平米商品房平均售价小步上涨，全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长6.7%和6.5%。,对家居市场的影响,国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更新换代等）2002年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至2005年，高档房产将大幅度投放市场,北京市“十五”时期商业发展规划,繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈,北京市未来发展规划,北京市家居建材市场分布,家居市场的分类,品牌专卖店建材家居超市家居零售市场专业细分市场建材批发市场,南城家居建材市场概述,南城家居建材供应特点,总体供应量大，形成了较强的区域影响力分布密集，业态齐全，专业氛围较成熟,项目交通分析,区域竞争现状,中高档家居产品商户调研,商户开店意向,对本项目的看法,消费者调研（针对高收入人群）,各类商户进如本项目的意向,市场定位报告,本项目的SWOT分析,“Other life,实景美克”-寻找自我的家居购物场所,本项目的主题定位,本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到提升品牌，促进销售的作用。,根据市场现状，家居装修资金投入比例，厨房第一。按平方米计算，通常厨房资金投入占总投入的四分之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；再次是客厅(不包括家具)。也就是说厨卫产品接近占家庭总装修费用的一半,业态选择的依据,具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率的品牌商户 所经营产品的档次要与美克集团所经营产品的档次相匹配 在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商户 具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金压力 较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的品牌形象，聚集商气,经营商户定位,消费人群定位,产品建议报告,产品设计的主题定位,首先，美克美家自身将风格定位于美式家具，包含传统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市场上的普遍认可 其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致 第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补 第四，为了保证美克美家与招商区作为一个整体物业的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的消费理念,外部交通导引,门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。,道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩鲜明,内部交通组织,内部指示牌布置,东侧主入口处：标明美克美家综合物业的经营主题、风格及各楼层业态简介 前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传 一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层内的主要产品及风格 营业区电梯内：美克美家综合物业各楼层产品业态 营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态及具体品牌 三层通往招商区入口处：标明招商区的LOGO 招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外标明各层主要产品，二层与三层分别标明上一楼层内的主要产品及风格 招商区电梯内：三至四层业态简介,室内广告位的设计原则,不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃幕墙上不要设立广告位）要充分利用各种设施设备的外展示面 广告位的尺寸大小要比例协调 要保证各个广告位的形象统一性 不要影响美克集团的品牌形象,室内广告位的设立位置,租赁区域内的柱子四周 设备用房的周边外墙 消防分区墙面 卫生间、消防楼梯门的装饰 电梯的内部,室外广告位的设立,从2004年10月1日开始，户外广告设施须由市、区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，即使是自有产权的建筑物也须依照此规定,关于三层防火分区门的设计方案,两侧门加高，采用防火卷帘门，南门加宽，门两侧做引导设置,三、四层业态规划,招商推广报告,必要的法律文件的准备,客户确认书：主要是我司在招商过程中将意向商户的名单与贵司进行确认时签署的文件；认租意向书：主要是在商户确定进驻意向时与贵司签署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；商铺租赁经营合同：商户与贵司签署的最终租赁合同，其中包括租赁期限、起租期、免租期、管理費、水、电、空调、电话、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）及违约责任等；管理公约、装修协议：这两类合同协议将作为商铺租赁经营合同的附件与商户签字确认。,招商必要的准备,招商推介书商户的进场流程各项管理规章制度人员的培训,招商的实施策略,招商的价格策略,根据前期项目定位报告的结果,厨卫商户可承租价格的范围.待招商区域所处的层数(三、四层)限制。为了有效地吸引品牌商户的加入。各层不同区位影响产品展示、人流动向的要求。,招商价格制定的依据,经济效益分析,方案一 租金计算公式：租金=各层基础租金*1-（“面积”折扣%+“位置”折扣%+“业态”折扣%）,方案二 租金计算公式：租金=各层基础租金*1-（20%+3%+20%+5%）面积位置业态品牌号召力,方案三 四层租金计算公式：租金=3.12*90 三层租金计算公式：租金=3.64*95%整层出租平均租金=（四层租金+三层租金）/招商区域总建面,租赁方案比较,推广计划表,后期的商业物业管理,纯物业的管理（如公共区域的保洁、保安、绿化、秩序的维护、设备的维保等）整体的促销推广活动二次招商的准备其他配合商户的工作,
