巴中财富广场市场调研报告(79页.ppt

,巴中财富广场市场调研报告,2013年5月,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,报告目录,part1:巴中概况,part2:关键指标解读,part3:商业市场分析,part4:典型商圈分析,part5:后河片区商业分析,part6:其他,PART1：巴中概况,1.城市介绍2.城市总体规划3.巴中人口分布及分布概况,1.赢才网，专注房地产职业机会！2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！,城市介绍,巴中是川渝陕结合部的枢纽联结地，以发展新型工业，物流和旅游为主，宜居宜商宜业的现代森林公园城市，是四川东北部的门户。巴中面积占全省总面积的2.5%，总人口占全省的5%。巴中区域交通优越，与周边各市均有顺畅交通连接。2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。,巴中概况,巴中幅员面积12325平方公里，常住人口329.63万（户籍人口：389.4万）。巴中城市空间结构为：一城两翼，三幅五廊。“一城两翼”是指巴州城区，兴文城区，恩阳城区；“三幅”是指平昌县城，通江县城，南江县城；“五廊”是指巴广，巴南，巴达，巴汉，巴万五条对外交通廊道。从地理上来看，巴河将巴中分为河南和河北两个区域，城市外拓空间主要是向东西两面延伸。,巴中概况,巴中城市主体以新区为导向，“T”字型的发展形态，发展方向由北西东展开。巴中十分清楚自己城市发展的优劣势，在建市16年来，坚持“中心城区、重点镇、小集镇”三维互动，带动村庄建设，加快城镇化发展。2011-2020规划中，受城市空间的限制，与老城一河相隔的中坝区域乃至东部新城区域成为巴中城市新的开发重点。,巴中概况,从城市的长远发展来看，未来北部、南部的发展空间有限，东部区域纵深加长，与原中心一江之隔的城市东部土地价值得到大幅提升，将真正开启大河东时代。需求上：巴中市城市总体规划（2011-2020）：预计到2020年，巴中城市人口（中心城区）规模将达100万人。随着经济增长，中心区外扩，在此过程中与原中心相邻的土地价值更高。规划上：市政府所在地、产业资源和教育资源为基础的新区与老城区区相邻区域，是城市中心外延的主要扩散点。4.区域发展顺序上：后河区的重点打造在大河东的整体规划中起点最高，定义为河东的主中心。,巴中概况,大河东作为巴中四级城市公共中心的先导区，是巴中新时代发展的排头兵。此区域产业布局：一圈一带一组团一核心。一圈：传统服务业发展区。一带：江北大道产业拓展带一组团：现代物流批发区。一核心：现代服务业核心区,巴中概况,此区域建设分为一圈一组团三轴。主要以产业开发为主，项目所在地是单一的核心区，担负起整个大河东配套服务支撑功能。1.一圈：及城区圈层。2.一组团：巴中经济开发组团。3.三轴：巴南，巴陕，巴达高速公路和铁路为发展主轴。后河片区是大河东区域规划的单一核心点，是区域的核心聚集区。河东配套能力的增强，对老城区和巴人广场区域的配套需求将逐步减弱。,巴中概况,后河片区与街心花园商圈和巴人广场商圈相连，定义为城区商务服务中心，从地理位置和规划上来看都是未来整个大河东的中心区域。区旁拥有一所高校：巴中师范。大河东的发展需要一个综合服务配套区域，后河片区成为区域这一需求的承接点。后河片区是巴中河东建设的重要节点，是提升巴中城市形象的重要形象工程。规划区的功能定位是巴中的城市核心区，集休闲，商业，商务楼宇，金融，酒店餐饮，高档住宅等六项功能为一体的多功能核心区。它将聚集城市最优势的文化资源和最高端的商业商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活，营造最佳人居环境，成为巴中的城市地标。,巴中概况,后河片区以核心区域为为中心，生态中心区和活力生活区为综合性地块。1.核心区域：集工作，休闲，居住为一体。2.生态生活区：核心区域的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色；围绕巴河提升片区人文及居住环境，以吸引中高端居住人群。3.活力生活区：围绕后河区域展开利用，将成为一个以改善性需求为导向的活力生活区。4.商贸城区域：为商贸为主，居住为辅的大型商业区域。,后河土地开发以核心区域为发展基点，由北向南逐渐推进，所在区域吸引了不少知名房企进驻开发，以下为代表性项目：,巴中概况,巴中概况,2.城镇化进一步加强 随着工业比重的增加，巴中从2010到2011非农业人口增速在2%左右,1.城市实力提升使聚能效应进一步增强，人口数量稳步上涨，持续性带来新需求 09到11年间，基本人口增长率报纸在+0.6%左右。经四川省统计局审定，2012年巴中市常住人口达330.79万人，较上年增加1.16万人，增长0.35%，常住人口总量居全省第11位。,巴中年末总人口统计,2009,2011,2013,87.5,398,402,404,农村人口导出和外围区域人口导入双重作用下，巴州区成为城市人口最重要的承担区，并且进城的年轻人已融入城市生活，成为巴中城市话主要推力。仅2010年本地人在外务工带回的收入就达85亿元，消费群体巨大。,巴中概况,巴中人口总数在稳步增长：1.人口进一步向城市中心区域集聚：周边郊县的增长率均低于平均水平2.中心外围区人口增速加快,房地产的开发进一步增速了城市的外拓,巴中概况,优质开发项目基本集中在城市新兴区域，优质的项目品质，加之对周边配套设施的投入，带来舒适的居住体验。新区置业已是购房者的消费主流，带来新兴区域的人口大量增长。,巴中概况,后河片区人口主要集中在区域主干道和核心区域。本项目所在区域规划和是未来后河片区人口主要集中区。,PART2：关键指标解读,1.城市GDP运行分析2.固定资产投入分析3.社会消费品零售总额分析4.城市居民可支配收入分析5.交通网点规划分析6.城市房地产基本运营分析7.巴中经济指标分析,关键指标解读,巴中GDP增速加快，年均增幅超过10%，GDP规模是6年前的2.01倍。预估2013年巴中GDP总量480亿。,关键指标解读,2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。巴中市近5年人均GDP增长率均保持在10%以上，处于一个持续高速增长阶段，截止2011年，人均GDP首次突破10000元大关。,主线加强自身的新工业集群优势，带动整体经济提升产业结构化：作为发展中得三线城市，二次产业提升为城市带来最大动能，保证城市快速发展二产带动经济加速发展：2011年二产产值约是2001年产值的一倍二产带来三产进一步提升：二产的加速发展为城市的三产带来更多需求2011年从比重来看：二产业比重增加，由去年同期的21.8%上升至26.7%；一产比重由去年同期的4.9%下降至4.1%；三产比重69.2%，比去年同期下降了4.1个百分点,关键指标解读,关键指标解读,2008,2009,2010,2011,2012,81亿,186亿,252亿,320亿,481亿,巴中历年固定资产投资走势图,固定资产投入规模加大，年均增幅超过30%，投入规模比十年前翻13.6倍,投入规模加大，城区发展加速，2011建成区面积为18平方公里，现城区面积167平方公里 2011年全省建成面积比较图（单位：平方公里）,关键指标解读,关键指标解读,2011年巴中社会消费品零售总额135.4亿元，同比增长18.5%，连续5年保持15%以上增长速度,2011年城镇居民人均可支配收入14609元，增长15.8%；农民人均纯收入4667元，增长21.3%。2011年，城镇居民人均生活消费性支出11226元，增长15.8%;农村居民人均生活消费性支出4298元，增长9.9%.,关键指标分析,从巴中的经济指标上看全区工业发展速度较快，占据比稳步增加，同时巴州区成为全市人口导入的主要区域,关键指标分析,巴中的地理位置决定了其对外交通的枢纽地位，利于城市人口聚集。铁路：广达铁路（广元市-巴中市-达州市）广巴铁路以竣工,巴达铁路已经开工建设。巴汉高速于2009年12 23日开工。公路：广巴高速（广元市-巴中市），巴南高速（巴中市-南充市西充县李桥镇），巴达高速（巴中市-达州市），巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市），巴广渝高速（巴中市广安市重庆市）。上溯5路是四川东部重要的出川大通道。航空：巴中机场在2013年初步拟定地址在恩阳区兴隆场乡的凤凰庙村。,关键指标分析,市域交通布局较大调整强化市域内中心城市与周边三县之间的快速交通，中心城区综合交通网络的调整，有利于未来整个城市东西两岸的路网交通联系将更为紧密,关键指标分析,开发和投资同比保持增长2010年巴中房地产开发投资27.3亿元，比2009年增长19.3%，其中商品住宅投资23.9亿元，增长19.4%；办公楼投资0.2亿元,下降64%，商业营业用房2.3亿元，增长10.1%。,PART3：商业市场分析,1.商业市场概况2.商业零售市场发展3 商业零售网点规划4.居民消费结构5.居民消费特征6 商业市场特征7.商业各业态发展情况,.,商业市场分析,商业网点主要在老城区，以步行街区域为主。以本土超市为主代表类型：百信超市（东城店）,商业网点还是以老城区为主，外地品牌开始进入巴中市场，城市扩张使得区域性商圈地位开始提升。出现了纯百货卖场。以区域性超市为主代表类型：中天超市，盛华堂百货,传统商圈仍是消费主力，巴人广场等新兴区域开始规划高起点的商业项目。外资品牌开始进入巴中市场。单一的业态结构已不能满足消费需求，综合性项目开始兴建。代表类型：九州商业城，沃尔玛,上个世纪至2000年,本世纪初至2005年,2005年至今,从本土为主到外地、外资品牌进入，从超市为主进入百货乃至商业综合体，带动巴中新兴区域和商业发生全面变革,商业市场分析,巴中主体城市发展模式是单中心向江北区辐射，多个区域性商业网点规划形成。,巴中上个世纪90年代只有街心花园1个商圈。其他地区商业不成规模。,进入21世纪，通过巴人广场的修建，市政府相关部门的迁入，拉开城市扩张骨架，城市开始形成多板块，江北开始形成新商圈。,城市全面扩容，形成多个新兴区域商业点,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划巴中目前共规划有2个市级商业中心，但是目前形成只有巴人广场商业中心作为单一市级商业中心。回风商圈目前还未形成。辐射范围：地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。近期规划:巴人广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。远期规划:大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划城市东西两翼展开，大河东和城市西区进一步拓展延伸，未来需要规划大型购物中心及商贸商务等综合商业配套以满足需求，形成东一个区级商业中心和西一个市级商业中心。后河桥商圈辐射范围：以后河桥片区为中心，向东向北辐射。近期规划：建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施。远期规划：引入具有浓郁文化氛围的宾馆饭店和娱乐设施培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划城市拓展和居住人口增长，形成多个服务于区域的社区级商业中心。一般在居住人口5 万人以上的居民地区考虑设置区级商业中心。老城区街心花园商圈比较特殊，其是因历史原因形成的，但是其在巴中城市总体规划2011-2020里并未体现。这里就先不详细介绍，在后面的商圈分析里将详细说明。随着政府部分部门的北迁，政府板块周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托江北大道，重点发展商务、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”等。,商业市场分析,在巴中商业市场三个层次中由老城区从低到高逐步向区域外展开。近几年内城市综合体项目的上市，继续促进整个城市商业品质的进一步提升。,综合性购物中心还未真正形成。未来供应量加大，成为主流。,在巴中内中档目前主要还是以盛华堂百货为代表。,低档城区内均有分布，主要集中在未成形的商圈内。,商业市场分析,消费结构转变的更为均衡，基本的衣食住行交通费消费都有所增加。基础性消费向多元化消费转变：收入的提升有能力满足更多需求基础性支出占总支出较大：衣食住行占总支出的比例仍较大交通和通讯支出大幅增加2012年，巴中市实现社会消费品零售总额157.4亿元，同比增长16.3%。其中，限额以上单位实现社会消费品零售额56.1亿元，增长35.6%。从经营地看，城镇消费快于乡村，分别增长17%和13.1%；从消费形态看，餐饮收入增长快于商品零售增长，分别增长16.7%和16.2%。,商业市场分析,巴中消费者在当地购物时间平均一个小时左右，好消费，追求商品品质，消费需求趋于多样化1.重品质交通便利性、商品质量、购物环境和商品服务价格是当地居民选择消费地点的最关键因素2.购物欲望较强居民消费欲望较强，大多有在居住区附近购物逛街的习惯3.逛街时间在当地逛街普遍在一个小时左右，因当地集中性商业较少，多为临街商铺4.消费年龄年轻化中青年人城市购物消费的主力人士，娱乐消费和餐饮消费的比重提升5.需求多样性对于购物中心和综合性的商业网点较为偏好，但是目前巴中市场恰恰缺乏综合性商业网点,商业市场分析,巴中商业市场特征巴中商业市场主要表现为两大特征，一是以百货商场为核心。二是以大中型超市或民生商业集聚为主要标志。1.百货商场：巴中的百货商场主要是面对“人民大众”。2.主要商业街区的品牌集合店。品牌集合店主要经营中高档商品。3.城市中心和居民生活区的超级市场。目前巴中的超市出现了大、中、小三种类型。这与超市附近居住区的居民量、交通状况、消费水平等因素相关。现外资超市已进入巴中市内，在这种局势下，相信巴中超市在规模、档次、分布上将以更快的速度发展。,商业市场分析,巴中商业业态发展传统商圈仍是最大的商业聚集地。百货商店仍属商圈主要业态且以经营中档消费品为主。随着居民绝对收入提高和消费观念的转变，中高档消费品的需求也将有一定程度的增加。因此，巴中传统仍是零售业争夺的黄金地带，以经营中高档消费品为主的百货商店、专业店将继续成为传统商业圈中的主要业态形式。,商业市场分析,巴中商业业态发展随着商业聚集地吸引的消费人群，百货店专业店以及衍生的各种餐饮娱乐等业态共同聚集成繁华的商业街区。传统商业圈仍是零售业争夺的黄金地带，百货商店、专业店聚集成人流最为繁华的地段，餐饮娱乐休闲等业态也随大量人流衍生，与百货、专业店共同聚集成繁华的商业街区。,商业业态分析,巴中商业业态发展随着人口扩散逐渐形成新的市级商业购物中心或区域商业购物中心，业态也由中档百货转为与餐饮休闲等混合经营方式新兴商业圈“外围崛起”，新的商业中心将是多业态经营混合带。随着老城区的拆迁，人口向东西区域扩散，形成了外围城区的购买力需求。,商业业态分析,巴中商业业态发展随着外围小区形成，以底商形式为主开始发展为小型商业街区，主要业态以中型超市为主。便利店、超市将形成气候并蓬勃发展。今后几年内，巴中便利店将迅速发展。,PART4典型商圈分析,1.巴中主要商圈分析2.巴中商业经济指标分析3.巴中各商圈概况4.巴中各商圈分析5.巴中各商圈典型项目分析6 停车位薪酬分析7.未来开发项目跟踪,典型商圈分析,目前巴中已经形成了，以江北大道为主轴，街心花园广场、巴人广场等为核心的市内2大集中商圈。未来随着人口的外移，老城的局限。新商圈定能在商业繁荣度和结构上超过老商圈，并引领巴中的商业,典型商圈分析,巴中各商圈主要以百货超市为核心搭建起区域的商业形态,典型商圈分析,巴中新兴商圈定位档次与街心花园商圈和巴人广场商圈有一定差距，同样以百货超市为核心搭建起区域的商业形态。巴中各大商圈内核型项目主要为中档/中低档商业项目，年销售额与项目档次成正比。巴中正进入城市高速发展阶段，优质商业供应量逐年增加，占据市场主导地位。巴中优质商业划分：总建面积1万以上，位于主要商圈或有影响力的百货、购物中心项目。随着城市发展的加快，分布在居住人口密集区的边缘区域性商圈逐渐形成，比重加大。优质商业目前主要集中在江北商业区，购物中心业态还未充分发挥作用。,典型商圈分析,巴中两大商圈简介：,街心花园商圈街心花园商圈业态较为齐全，但是经营档次较低，以沿街专卖店为主。,巴人广场商圈是目前超市百货购物中心最多的聚集区，商圈内新兴业态发展迅速，加之巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力。,典型商圈分析,全市主要商圈（含规划中商圈）离街心花园距离都不超过3.5公里，全市商业需求导向容易被稀释。,典型商圈分析,目前街心花园商圈是配套较好，经营品类齐全，也是巴中目前人气非常旺的商圈。该商圈的大型商业网点主要包括百信购物中心（大型超市）、四家百货店（新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城、帝豪商城）、四家电器专业店（迎春家电超市、8090数码，大信电器、巴中电脑城），以及一些小得专业店和专卖店。街心花园商圈包括：中城街、南泉寺街、钟鼓楼街、新市街、东城街、文庙街等区域。优势：此区域内包含300多家专卖店，主要业态涵盖百货的所有细分类，在巴中当地老百姓中已养成深刻的消费习惯。并且地处老城最中心的位置。劣势：经营档次较低，经营品牌残次不齐，既有如国内2线品牌：哥弟、声雨竹等，也有货源来自于荷花池无品牌的大众商品，大多数品牌以大众品牌为主。并且大多数专卖店受本身建筑结构限制装修档次较低，经营情况也是千差万别。机会：此区域内或旁边有不少旧城改造项目，如体量较大的有凤凰国际城等，可以通过其的进入，改善街心花园商圈的经营业态。威胁：随着巴人广场商业的繁荣，街心花园商圈的人气和商家资源都大大的被稀释。并且随着巴中城区其他商业中心的兴起（如本项目所在的后河商圈），其在巴中当地的商业价值和商业人气都会受很大的影响，并最终被兴起的商圈取代。,典型商圈分析,街心花园商圈主要商业物业：商圈内众多专卖店密集分布在中城街、南泉寺街、钟鼓楼、东城街交汇的周边。街心花园商圈整体业态分析街心花园商圈业态较齐全，以中低档为主，经营状态较良好。百货业趋向饱和所针对的消费群体主要是中低层消费者同质化竞争激烈。,典型商圈分析,街心花园商圈整体商业水平,典型商圈分析,案例分析：百信购物中心地点：文庙街周边环境：旁边有巴州区广电局，巴中广播电视服务大厅运营商：四川德惠商业股份有限公司发展历史：于2005年开业建筑面积：8000m2主力租户：在其1楼外租区的百货品牌都是非知名品牌档次：中低档，偏大众化目标客户群：35-45岁偏中低端收入群体入住率：100%,典型商圈分析,各楼层业态分布及经营品牌：,装修风格：装修一般电梯配置：无电梯中庭面积：无中庭标准层：利用原住宅楼底商一二楼改造成的卖场层高：估计层高3.2m空调：中央空调系统老旧消防：消防系统均已设置顶喷车位：无停车位,典型商圈分析,优势区位处街心花园商圈黄金地段，区域商业气氛良好好。附近交通较便捷。是巴中城区最早成规模的大型超市，已在当地有一些口碑。管理是德惠集团，在川内大小超市共经营有30多家。劣势环境周围的商业形态需要完善，娱乐休闲场所比重相对较低。无停车位因建成时间较早，建筑结构不符合要求。,典型商圈分析,巴人广场商圈与老城隔江相望，是巴中城市商业发展较快的区域，并集中有巴中档次较高的宾馆和市政机关。巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力，该商圈的发展前景十分看好。巴人广场商圈包括：地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。优势：该商圈的大型商业网点主要包括盛华堂百货、人民商场云风购物中心、九州商业城等，国美电器、北山超市、大通名店等品牌商家均已进驻该区域，沃尔玛也进驻其中。相比街心花园商圈，巴人广场商圈的商业网点数量较少一些，但新兴业态发展迅速。劣势：其优势也是其劣势，因为除沃尔玛超市外，其他超市因经营时间较久，设施老化，经营档次和卖场环境都不是很理想。盛华堂百货本身经营定位较符合巴中目前消费水平，但是其经营品牌较一般和卖场布置较差，经营动线不是很理想。机会：随着此商圈人气的不断繁荣，有极大可能其能代替街心花园商圈成为巴中消费者心目中得“春熙路”。威胁：因巴中城区内大面积旧城改造和项目开发，这些新兴商业点1.争夺此商圈的人流，2.如在业态规划上更能满足巴中当地人的需求才会保持其在当地人心目中得地位。,巴人广场商圈主要商业物业：以集中式商业为主，周围有大型百货超市，沃尔玛已在今年3月正式在该区内开业，酒店餐饮娱乐等在该区域内较为集中。该商区内商业网点少于老城区，但整体的经营规模和档次高于街心花园商圈。巴人广场商圈整体业态分析巴人广场商圈业态齐全，以中档为主，经营状态良好。,典型商圈分析,典型商圈分析,巴人广场商圈整体商业水平,典型商圈分析,案例分析：九州商业城地点：巴人广场南侧周边环境：旁边有巴人广场这个市政广场运营商：未知发展历史：于2007年开业建筑面积：30000m2主力租户：大通名店、德克士、北山超市等档次：中高档目标客户群：25-35岁偏中高端收入群体入住率：90%平均租金：150-250元/月/m2停车位：无停车位,典型商圈分析,各楼层业态分布及经营品牌：九州商业城业态配比不是很合理，晚上人气比白天人气更旺。,典型商圈分析,商贸城商圈:巴中国际商贸城总建设用地面积1000余亩，总建筑面积120万，是集建材装饰、城市综合体、高端居住与一体的大型城产综合项目。商贸城商圈包括：黄家沟大道及其向王家沟郑家沟延伸部分。优势：项目集商品交易、仓储物流、产业服务、信息会展、电子商务、餐饮娱乐、文化休闲、办公居住等八大功能于一体。并且开发商开发和运营此类项目经验丰富。劣势：此商圈离巴中老城和江北区域都较远，从地理形态上来看是个较为独立的商圈。机会：目前巴中各类批发市场非常分散，本身巴中当地也较需要一个此类项目。威胁：商贸城商圈因是以批发为主的大型综合性商圈，此类商圈白天人气较旺，但是晚上单靠商贸城自身住宅里的人流能否支撑此商圈内大型购物中心所需人流。是否会形成白天和晚上人流的巨大差异。,典型商圈分析,后河桥商圈：以我项目为核心和汇鑫浅水湾共同构成。后河桥商圈包括：我项目开发面积约15万，浅水湾60万，总和75万。优势：1.紧邻主城区，相邻的地区商业和住宅地产开发成熟。2.未来城市对外交通便捷，江北大道贯穿商圈地块。劣势：所在区域城市建设起步较晚。机会：正是因为起步较晚，其也能尽快的形成商圈，因物业结构和招商引资均可按照城市目前发展的需求来定制。威胁：地区经济基础薄弱将影响市场容量的质量和后续力量，对项目的开发定位也需做的更加贴近。由于交通的改善，势必引来更多开发商来投资，在改变供需关系的同时，势必加大项目之间的竞争。,PART5：后河片区项目分析,1.项目周边分析2.区域人口分析3.区域供应分析4.区域商业点分析5.区域未来开发项目跟踪,后河片区项目分析,项目区位本项目位于巴中后河桥中心区域,江北大道和插旗山路交汇处。江北大道为贯穿江北城区的主干道。项目四至：北接莲花街南接宕梁路西接插旗山路东接江北大道 临近的主干道都有公交车站，并且都在500米内。,后河片区项目分析,项目区位交通便捷的交通对人流分流到本区域起到最大的促进作用。项目对外交通便捷。临近巴中火车站，也是去达州的必经之路。,后河片区项目分析,项目周边目前城市公共配套项目周边生态环境良好，公共配套完善。同时周边以新建政府机构、医院为主。,后河片区项目分析,周边写字楼目前巴中还未有纯写字楼，目前巴中只有一个在建在售的写字楼项目碧水云天，写字楼总建筑面积约2万。,后河片区项目分析,周边酒店目前巴中高端酒店主要集中在江北大道中段，老城以经济型酒店和快捷酒店为主。,后河片区项目分析,周边主要住宅项目周边小区众多，绝大多数住宅为商住两用住宅。购房人群以30-45岁年轻群体为主，居民具备较强的消费力；本案区域房地产开发由环线向四周扩展的趋势比较明显，有利于本项目周边居住生活氛围的成熟。（1）浅水湾广场（2）中交王府景（3）蓝湾国际（4）丰泽园（5）滨河世纪城（6）西部国际商贸城（7）东方鑫村,后河片区项目分析,区域商圈概况现区域内分布商圈：后河片区商圈和商贸城商圈,后河片区项目分析,后河片区商圈以本项目和浅水湾项目为支撑，辐射周边居民区。商业业态：以日常生活配套和中小型餐饮为主，满足周边社区基本生活需要，在建的商业有购物中心，星级酒店。商圈商业特点：以集中性商业和日常零售街铺为主。租金水平：整体租金水平在30-120元/平月，街铺价格较低，临近大型超市或专业卖场附近较高。辐射范围：以项目为辐射中心，辐射范围为2-3公里.经营特点：以出租为主,后河片区项目分析,未来供应商业项目,PART6：其他,1.巴中沃尔玛分析2.千和谷市场分析3.巴中礼品市场分析4.巴中儿童用品分析,其他,项目名称：千和谷市场经营业态：原计划经营业态以批发为主，现开业商铺以零售为主所在区域：由西外街，南泉寺街，草坝步行街合围而成。所属商圈：街心花园商圈建筑面积：约18000m2所属楼层：1F-2F营业情况：1F临街位置300-330元/m2/月,2F150-190元/m2/月（招商中心报价）。了解临街商铺其租金价格也是在300元/m2/月左右。现项目临街处经营情况一般，靠后区域和背后区域基本上都无商户经营，2楼整层更是空置时间很长。分析其长时间空置原因：1.前期定位不明确，其前期定位为取代南池市场，但是实际招商和销售情况是散招和散售，不利于明确前期定位。2.商业无统一管理的思路。其实商业在前期出售后，通过后期的统一管理，一样可以明确其整体经营思路。3.物业方面：1F到达2F不方便，共有4个消防梯，但是消防梯无指示标志。1F后面动线死角较多，在前期规划中未考虑到位。4.招商思路问题，2F其要求大面积租赁，至少租赁面积都是1500m2以上，其市场目前经营状况给想入驻的商户压力很大。如前期2楼空置时间较长，可考虑重新设计2楼业态，进行2楼动线的重现设计，并不是一定要拘泥在整层招商或大面积招商。如2楼长时间空置，开发商其实也可从租金上给予一定的扶持，要有放水养鱼的思路，只有经营情况好转后，其现自持物业才可以从售价上体现。,其他,公司名称：沃尔玛经营业态：主要以超市为主所在区域：巴中滨江北路滨河玉盘所属商圈：巴人广场商圈开业时间：与2013.3月开业经营面积：约6000m2所属楼层：-1F项目情况：目前沃尔玛已在川内10个城市布点营业情况：外租区：金大福珠宝月销量20-30万元/月。开业第一周，超市日估前三天销量120万元/日。之后生意平常，周一至周五日预估销量30万元/日，周末45万元/日左右。共24个收银台，星期五12:20人流一般，开放6个收银台。营业时间：07:30-22:00分析现销售一般原因：1.导入口不明显，进入超市内部只有一个通道，1对平行扶梯上下客流有限。2.所在楼盘无专属广告位，其广告位在2-3层区域有但是不明显，其主要广告位在楼顶但是不易被看到。3.经营面积所限，经营品类受限，品类不齐全。4.由滨河玉盘停车场改造而成，物业结构不合理，在卖场布置受限。5.因其开业时间为今年3月份，还未在巴中当地超市中起到引领作用。6.无停车位。,其他,其他,巴中礼品市场调查我市只在牡丹巷有五家专门经营工艺品、花艺、装饰画的礼品店，八角楼街千禾谷商场有一家同类礼品店，东岳庙街有一家电子盆景装饰店，江北新区北山超市有礼品区，中坝全友家具城有工艺礼品区。其余大部分礼品散落在超级市场、糖烟酒市场、农贸市场、百货批发市场、文化用品店、珠宝店、服装店，精品屋、饰品店，专门的礼品包装不多，常常是附带销售，没有成行成市，没有集中经营，没有规模的专业礼品市场。现巴中礼品市场情况1.缺乏品牌经营，专业度不高2.产品单调，同质化严重建议：可强力推出文化系列、家饰系列、商务系列、绅士系列、车饰系列、庆典系列、情侣系列、玩具系列、DIY系列等能够使不同消费群体在不同的人生阶段（0-100）岁都心仪的礼品。打造全市唯一规模最大、品种最齐的高端礼品商场！,其他,儿童用品市场调查1、老城区此片区为巴中市老城区，街道众多，均为老街，现将主要街道店铺分布列举如下：中城街、钟鼓楼街有9家童装店，2家童鞋店，为中等档次店铺；文庙街和民主街有“小鬼当家”、“ABC”、“JoJo”等童装（含童鞋）专卖店8家，孕婴用品店3家，为中上档次品牌店铺；八角楼街和红军路有儿童影楼2家及少量零食玩具文具摊点；严公庙街有2家中低档次童装店、1家“咦，宝贝”孕婴用品专卖店；文庙街百信超市有童装童鞋玩具文具婴幼儿用品区，为中等档次商品；南泉寺街惠裕商场有少量童装为中低档次商品。土星街巴中第一小学、民主街第二小学和严公庙街第四小学及此片区内的私立幼儿园周围分布着儿童零食、玩具、文具摊点，价廉质差。2、南池片区此片区包括西华街、商业街、南池南路、北路、东路、南池河街、水井街、新市街、牡丹巷、红碑路南龛段，为南池百货、装饰材料、家具市场区。商业街有中型商场3家，内设童装童鞋区，为中低档次商品；南池河街人民医院对面有2家孕婴用品店；南池东路云风超市有部分儿童用品出售；牡丹巷是巴城多年形成的小商品市场，第三小学位于此巷，儿童玩具，文具及小礼品店分布良多；南池市场是我市最大、历史最久的百货批发市场，内有多家童装、童鞋、玩具、文具、婴幼儿用品批发商，品种繁多，批零兼营，为中低档价位。,其他,3、后坝片区此片区包括通佛路、后坝街、圣水街、凤谷街、红碑路西龛段，属城西开发区，无儿童用品专卖店，仅有部分小商店有少量商品出售。4、回风片区此片区包括红军路、桂花街、滨河南路西段、回风北路、长寿路、巴州大道，属回风开发区，无专卖店，仅有两家小型超市有售。5、后河片区此片区包括后河街、插旗山路、晏阳初大道、白塔路，属中坝开发区，主要为建材家具城、装饰材料城、汽配市场，无儿童用品商店，我司开发项目位于此区域。6、南坝片区此片区包括老观桥路、滨河南路东段、太子路、将军大道、水井湾街、丰碑路、金蝉巷、玉皇庙街、梧桐树街，为南坝开发区，该区域医院众多，开设有“咦，宝贝”等2家孕婴用品店，无儿童用品专卖店，民旺超市有童装童鞋玩具区，中档价位。7、江北片区此片区包括巴人广场、老江北、江北新区等范围，大小街道众多，此处不一一列举。巴人广场周边品牌童装聚集，有玩酷世家、迪士尼、JoJo、嗒嘀嗒、balabala等5家专卖店，有1家“咦，宝贝”孕婴用品店，为中高档次店铺。新区大小超市众多，人民商场、北山超市、沃尔玛、乐惠购物中心均设有童装童鞋、玩具文具区，为中档价位。,其他,建议：1.可以项目中设置专门的儿童专区，在其区域内招商儿童百货类，儿童娱乐类和儿童早教类的商家。,Thank 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