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物权法知识讲座,农二师党委党校：王国强,2007年3月16日 第十届全国人民大会第五次会议通过 辗转5年8审、历时14年 10000多份征求意见稿100多次座谈会中国历史上审议最多的法律,一、物权法出台的背景和意义二、物权法的主要结构、原则和内容三、物权法民生热点解读,一、物权法出台的背景和意义,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，物权法自2007年10月1日起施行。这是我国政治经济生活中的一件大事。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。,物权法的争议,在起草和征求意见的过程中，争议的主要焦点之一就是物权法是否违宪的争议。比如北京大学法理学教授巩献田在2006年就联合718人联名发表公开信，并上书全国人大常委会，认为物权法草案在五个重大原则上违反宪法。争议1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？巩教授认为根据宪法的有关规定，和宪法赋予国务院的十七项职权，应当由全国人大来行使国有资产的管理权，防止国有资产的流失。这种观点经过讨论最后没有被写入物权法。,物权法是给富人制订的？,争议2、平等保护原则的争论。宪法第12条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”没有体现公共财产的神圣性，所以违宪。还认为，对富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护，不合理。你不就是保护富人吗！穷人的讨饭棍有什么值得保护的呀。,一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也”慎子佚文 一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也 商鞅,定分止争,物权法的作用,物权法与你息息相关,物权，简单来讲就是对物的权利。物权法要回答三个问题。一财产到底是谁的？二财产主人有哪些权利？三财产受到侵犯时怎么保护?物权法247条都是在回答上述三个问题。这部法的直接作用可概括为，第一、定纷止争。通过对物的归属，加强对物的保护，达到维护社会的正常秩序；第二、物尽其用。物权法通过规范物权人有哪些权利和哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。,国家所有权,第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十二条 国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。,集体所有权,（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。,私人所有权,第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。,二、物权法的主要结构和内容物权法共五编一个附则，共19章247条22000字。,第二编、所有权、建筑物区分所有权、相邻关系、共有、所有权的取得,第三编、用益物权：土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权,第四编、担保物权：抵押、质押、留置权,第五编、占有,第一编、物权的一般问题,（一）物的概念及特征,1、概念 民法上的物是指人体之外能满足人的需要并为人能够支配的具有经济价值的有体物或自然力。2、物的特征（1）物是人体之外的客观存在物（2）能被人支配与控制物（3）能满足人的需求（4）具有经济价值（5）物必须能够独立成一体,（二）物的分类,动产与不动产 依据是否可以移动物可以区分为动产与不动产：动产是能够移动并且不因移动损害价值的物；不动产是不能够移动或虽可移动但却会因移动损害价值的物。,（三）物权法的基本原则1、公私财产平等保护,第3条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第4条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,（二）物权法的基本原则,2、物权法定原则 物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依法律规定设立，当事人不得创设或变更物权种类、内容、效力、公示方法。就是说，物权的种类及内容等，采用法律限定主义。以法律明定物权的种类和内容，建立物权类型体系，有助于发挥物尽其用的经济效率。物权具有对世效力，物权的得丧变更，应力求透明。物权种类和内容的法定化，便于公示，以确保交易安全的便捷。总而言之，是物尽其用的效益原则、交易安全原则的需要。,物权的种类,1.所有权第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2.地上权：地上权是因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利 3.地役权 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。用益物权的一种。,4.用益权：是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。5.抵押权 抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。,6.质权 质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。7.留置权：理论解释：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。8.占有：指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。,3、一物一权原则,又称物权客体特定主义，是指一个物权客体应以一物为原则，一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。其理由在于：（1）从物权人对标的物的支配上看，如果一个标的物上存在多个物权，各个物权人支配的方式不同，支配在时间上相冲突，又达不成共识，那么，物权的内容就难以实现，物权人的需要不易得到满足，违反物尽其用的原则；（2）从交易安全角度看，物权客体特定、独立，便于公示，使法律关系明确，有利于交易安全；（3）从保护权利方面看，一物多权，无法划分每一个权利所作用的相应客体，权利归属不明确，不利于对其保护。,4、物权变动的原则：,（一）公示原则：在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。（二）公信原则是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。,第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。公示方法，不动产物权以登记作为公示方法。动产物权以交付作为公示方法，登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。,三、物权法民生热点解读,（一）物权法与房产 1、买房应办理物权登记，不登记，房子不算真正属于你。物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,2、异议登记15天内不起诉，失效,物权法第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,“一房两卖”,3、预告登记，防止“一房二主”,第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,4、登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任,第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,5、不动产登记费用按件收取,第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。,房产权益保护相关内容,资料:根据1990年出台的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，居住用地的土地使用权最高年限为70年，而且，一旦土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年,6、建设用地使用权期满自动续期,第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。续期时是否该收费,（二）物权法与小区,1、道路、绿地、公共场所属于业主共有,第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,2、地上车位归业主，地下车位由当事人约定,第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,3、业主共同行使权利需同时满足两个三分之二,第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,4、住宅改变为经营性用房有程序,第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,碧兴园众业主“炒”掉管家 2004年7月，海淀碧兴园小区的第一届业委会成立。当年冬天，因碧兴源物业公司没有将代收的2003年、2004年部分供暖费交给供暖公司，碧兴园停暖了。原本就对物业公司的服务不满，停暖促使业主“炒”掉管家北京碧兴源物业公司。但是，碧兴源物业公司并不愿就此撤出。几经诉讼，北京道格物业于2006年5月10日进驻碧兴园，担负起保洁、保安、维修等工作，但由于物业用房等多项必要设施没有交接，道格物业一直无法正常办公。最终，上岗7个月、垫支了70多万元的各项费用后，道格物业公司无奈撤离。,（三）物权法与相邻关系,1、邻居维修管道要提供方便第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。2、采光权、通风权受到法律保护 第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,（四）物权法与善意取得,1、买受人善意取得财产可不归还第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。,2、拾到财物应当及时通知权利人,第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。,事例李珉诉朱晋华、李绍华悬赏广告酬金纠纷案。原告李珉拾得被告朱晋华、李绍华遗失的公文包（包内可以找到失主的联系方式）后予以保管，既未通知失主，也未转交公安机关。丢包五天后，朱晋华、李绍华先后在有关媒体刊登寻包启事，称“一周内有知情送还者酬谢万元”。李珉看到寻包启事后即送还公文包，但两被告以寻包启事系被迫、非真实意思表示为由，拒绝按约支付万元。,一审法院审理认为，李珉未按照公文包内的线索寻找失主或转交有关部门处理，反而坐等寻包启事，违背了社会公德，朱晋华、李绍华在寻包启事中所定的酬金，并非其真实意思表示，不具有法律效力，遂判决驳回李珉的诉讼请求。但二审法院认为，寻包启事系被告的真实意思表示，具有法律效力。经二审法院调解，双方同意支付酬金元,3、拿回失物，悬赏承诺应当兑现,第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。,遗失物有关规定,第109条：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第113条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。,国外立法,出租车遗失物如何处理？日本：按照遗失物法规定，凡是乘客遗失的大宗钱币，司机拾到归还可得到5至20的酬金。美国：出租车司机多是黑人移民，捡到钱物是否归还视其自愿，不过一些州提倡返还，规定返还时间从1个月至12个月不等，如果在规定时间内无人认领即归司机所有。法国：司机捡到钱物后，若在一年内无人认领可归出租车司机所有。,荷兰：失主认领钱物时必须送司机一束郁金香国花，以表谢意，多数失主还给司机适当报酬。奥地利：司机捡到贵重物品和数量较多的物品后，上交车辆管理部门登记，一年后找不到失主退还给司机。摩纳哥：当地媒体刊登失物招领启事，失主认领时需交给出租车司机20的酬金并且担负广告费，若半年后无人认领，归司机。澳大利亚、新西兰：依据物权法，司机捡到钱物后应还给失主，失主认领时给司机最低10的报酬。,相关问题,1、单某家的爱犬跑失，被谢某捡到。谢某要求单某在领取爱犬时，将5天内小狗的饲养费用交给他。此要求是否合理？A.是 B.否(提示：物权法第一百一十二规定，权利人领取遗失物时，应向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。)2、上题中，若小狗被上交到公安部门，公安部门发布招领公告，单某多长时间内不去认领，小狗可归国有？A.3个月 B.6个月(提示：物权法第一百一十三条规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。),3、老张丢的手机被小李捡到，小李把手机转让给了老王。老张应在多长时间内向老王要回手机？A.一年 B.二年(提示：物权法第一百零七条规定，遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。),4、老张曾网上发消息寻手机，并称“有知情送还者酬谢2000元”，三日后，小李将其丢失的手机送来。老张此时是否必须向小李支付酬金2000元？A.否 B.是(提示：物权法第一百一十二条规定，权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。)5、老张丢失的手机若被老王通过拍卖购得，老张向老王索要时是否需要支付费用？A.是 B.否(提示：物权法第一百零七条规定，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。),（五）物权法与征收,二、征地、拆迁法律规定,（五）物权法与征收,1、拆迁、征地应当给予足额补偿第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。,2、国家抢险救灾可以征用房屋,第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。,相关问题,1、某县为开发商业住宅区，拟征收城郊农民的土地，这种做法是否合法。A、合法B、不合法(提示：物权法第四十三条规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。)2、一条新建公路要穿过一个村庄，将占用一部分民宅和耕地，当地贴出告示，同时提出补偿。这种行为是否可行？A.是B.否(提示：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。),3、某县山体滑坡，张某房屋危在旦夕，抢险指挥部临时征用张某的货车用于抢险，虽然房屋保住了，但货车因抢险损坏严重。灾后张某可获得补偿吗？A、可以B、不可以(提示：物权法第四十四条规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。)4、为了公共利益还是国家利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产？A.公共利益B.国家利益(提示：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。),（六）物权法与共有,第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,（七）物权法的救济途径,第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。,相关问题,甲将一套房屋卖给乙后，又将该房卖给了丙。丙持买卖合同等证明在登记部门进行了房屋登记。此时，乙是否对该房屋拥有所有权？A.是B.否,15、三楼住户王某的楼下两层商铺将唯一室内楼梯封闭，王某是否有权要求商铺开放室内楼梯，为其通行提供便利？A.有B.无(提示：物权法第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。)16、甲将自己的住房出租给商户，经营电脑维修，邻居乙是否有权干涉？A.是B.否(提示：物权法第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。),17、邻居间发生纠纷，若法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯处理吗？A.不可以B.可以(提示：物权法第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。)18、小区二楼住户程先生的暖气管道老化，需重新铺设，但必须经过一楼住户徐某的厨房，并影响了徐某厨房的美观，程先生是否应当给予徐某赔偿？A.是B.否(提示：物权法第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。),19、朱某房屋的院子地势较低，邻居崔某屋檐流水从朱某院内排水沟经过，朱某是否有权阻挡？A.是B.否(提示：物权法第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。,相关问题,1、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？A.是B.否(提示：物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。)2、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？A.应该B.不应该(提示：物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。)3、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？A.物业公司B.业主共有(提示：物权法第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。),4、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？A.建筑面积过半业主同意B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意(提示：根据物权法第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。)5、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(提示：根据物权法第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。),6、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？A.按户B.按建面所占比例(提示：根据物权法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。)7、某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？A.可以B.不可以(提示：物权法第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)8、业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？A.有权B.无权(提示：物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。),1、三楼住户王某的楼下两层商铺将唯一室内楼梯封闭，王某是否有权要求商铺开放室内楼梯，为其通行提供便利？A.有B.无(提示：物权法第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。)2、甲将自己的住房出租给商户，经营电脑维修，邻居乙是否有权干涉？A.是B.否(提示：物权法第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。)3、邻居间发生纠纷，若法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯处理吗？A.不可以B.可以(提示：物权法第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。),4、小区二楼住户程先生的暖气管道老化，需重新铺设，但必须经过一楼住户徐某的厨房，并影响了徐某厨房的美观，程先生是否应当给予徐某赔偿？A.是B.否(提示：物权法第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。)5、朱某房屋的院子地势较低，邻居崔某屋檐流水从朱某院内排水沟经过，朱某是否有权阻挡？A.是B.否(提示：物权法第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。),