沈阳时尚地下街调研2013年.ppt
,沈阳时尚地下街,调研报告,Shenyang Report,FASHION shopping Street,目录,项目基本情况项目业态规划项目租售情况项目借鉴总结,项目基本情况,位置,和平区位于沈阳市的中心区域，东以青年大街、三经街与沈河区交界；西以沈大线铁路与铁西区交界；北以沈山线铁路与皇姑区交界；南跨浑河与东陵区浑河站东街道相连。区域面积61.06平方公里，下辖13个街道办事处、89个社区和10个行政村，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜、锡伯等29个民族，户籍人口约64.6万人。,项目位于沈阳市和平区，处于沈阳市的最中心位置,项目基本情况,交通,中华路,北二路,建设路,时尚地下街,胜利街,南京街,和平街,北五路,地铁2号线,沈阳时尚地下商业街位于太原街核心地段。道路交通：胜利南街：连接市府广场、长白区域南京南街：连接黄河大街，是沈阳市贯穿南北主干道和平大街：连接太平街、沈水路横向交通包括北五路、北二路、中华路、建设路以及新开通的地铁二号线,四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁开通是新利好。,项目基本情况,交通,中华路情况,太原街情况,拍摄于2013年3月29日星期五,道路情况,项目基本情况,商圈,太原街定位为都市时尚的中高端现代化国际商业中心。,项目基本情况,商圈,太原街,中华路,太原街北向延长,天津北街,北二马路,太原街商圈主要业种有服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品多条街。,项目基本情况,商圈,拍摄于2013年3月29日星期五,周边商业,项目基本情况,商圈,大型百货区域：包含：万达广场、时尚地下、中兴购物、百盛购物、新加坡购物广场、新玛特、春天百货。沈阳工艺美术商厦、北京华联商厦、新世界租金：营业额的20%30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按2530%扣点、新世界三店按2530%扣点、联营按2030%扣点、中兴商业大厦按2030%扣点,步行街区域：包含：太原街、太原街北延、天津北街、北二马路租金：太原北街商场内：240300 元/.月 太原北街临街商铺：15001650 元/.月 太原南街临街商铺：9001000 元/.月,时尚地下商街基本情况总结,沈阳时尚地下街位于沈阳市最中心位置，交通通达性好，四横三纵道路多为城市主干线、在项目周边分别有沈阳站以及太原街站两站地铁。沈阳时尚地下属于沈阳最成熟商圈太原街商圈，业态、客群是多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。沈阳地下周边多为大型百货商业，经营业态以服装、餐饮 为主。,项目业态规划,自然情况,项目业态规划,负一层,沈阳时尚地下街负一层将分为18个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口负一层设有五个扶梯连接负二层，以及配置有3个卫生间以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、小饰品、音像制品调剂时尚服装街的单调负一层规划业态主要为服装、鞋帽，配有餐饮、小百、针织等业态,商城整体布局为环状街区式商业，负一层分区较多，主题规划为时尚。,项目业态规划,负一层,负一层商铺总计约为663户，主力户型面积偏小，在4-15平之间。,项目业态规划,负一层,项目业态规划,负一层,负一层按照品牌数量计算，女装与饰品占比最大，在30%以上，其次为化妆品。,项目业态规划,负一层,拍摄于2013年3月29日星期五,美食广场,项目业态规划,负一层,入口及档口,拍摄于2013年3月29日星期五,项目业态规划,负一层,入口及档口,拍摄于2013年3月29日星期五,项目业态规划,负二层,沈阳时尚地下街负二层将分为14个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口负二层设有五个扶梯联通负二层，以及配置有1个卫生间以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、小饰品、音像制品调剂服装街的单调负二层规划业态主要为服装精品店、主题商街，辅助有餐饮、水吧等,项目负二层分区较负一层少，每个分区面积相对较大，主题定位为精品消费。,项目业态规划,负一层,负一层商铺总计约为392户，主力户型面积偏大，在15-25平之间。,项目业态规划,负一层,项目业态规划,负一层,按照品牌数量计算，负二层女装占比最大大道39%，鞋帽、箱包皮具位列其次。,项目业态规划,负二层,拍摄于2013年3月29日星期五,圆厅与档口,时尚地下商街业态规划总结,沈阳时尚地下街属于环形动线的商街，死角较少，不过区划不明显沈阳时尚地下整体以服装、鞋帽、小百货为主，辅之以餐饮、化妆品等。其中负一层面积较小，商品价格在20-200元之间，属于较为低端的时尚消费区域；负二层面积相对较大，商品价格在100-500元之间，属于精品时尚消费区域，但对比同区域其他百货类商业档次仍较低沈阳时尚地下的客群主要以年轻人为15-35岁为主打，不少沈阳学生群体，购物实力一般，人流大。,项目租售情况,租金,6F面积：10租金：兑金：96000元,精品街面积：30租金：2500元/月兑金：78000元,3F面积：10租金：1800元/月兑金：180000元,4F面积：8租金：兑金：10000元,圆厅面积：5租金：500元/月兑金：25000元,美食广场面积：25租金：兑金：120000元,项目租售情况,租金,蓝街面积：10租金：1000元/月兑金：40000元,金街面积：7租金：兑金：15000元,时装街面积：18租金：2500元/月兑金：250000元,圆厅面积：110租金：50000元/年兑金：,藏宝卷面积：18租金：1800元/月兑金：,圆厅面积：8.6租金：1000元/月兑金：40000元,时尚地下商街租金总结,沈阳时尚地下街租金处于太原街商圈较高位置，区间范围较大，但基本在5-20元/平月，根据位置、面积大小不同上下浮动。目前沈阳时尚地下街没有空铺，只能跟档口进行转租以及转兑的洽谈。租金每两个月收取一次，合同期为2-3年，租金包含税费，商户需要缴纳电费，进场缴纳押金1000元。沈阳时尚地下街商户货源主要来自沈阳五爱、大连鞋城、广州批发，商品同质化严重。,项目借鉴总结,优劣势分析,优势地理位置优越，靠近火车站、地铁站、批发城，位于太原街核心区域定位准确，将消费客群锁定年轻消费群体，与周边 万达、百盛、中兴形成差异化竞争经营模式：太原街商街出了温州批发市场外的一个租赁型的商场装修包装：独具个性的装修风格，已经成为沈阳的一个重要的旅游景点，同时给业主提供免费的店铺设计，很好的保证了整体商场的协调性与美感。每两年能够翻新一次。,劣势硬件设施老化严重，虽然可以用每两年装修翻新来进一步的弥补，但是卫生间的卫生条件、设备的老化是掩盖不了的。另外周边最近又出现了煤气爆炸事件，更是把老化问题带到了民众的关注点上。租金较高，经营条件与竞争较大，加上原本的客群中有不少是试水业主，对于高租金、高竞争的环境下生存较为困难，所以商铺出租、出兑情况较多，业主更替也较为频繁。,项目借鉴总结,借鉴总结,差异化定位与项目周边城形成差异化的定位,统一设计对商户给予统一设计服务，可以整合当地设计资源，给客户统一规范管理的购买信心,价格与货源给客户提供差异化的货源支持，前期销售产品也给提供转租户类似服务，奠定良好的竞争环境,出入口及动线规划可以借鉴多设计出入口以及出入口的形象树立以及设计，达到项目宣传以及精神堡垒的作用,项目借鉴总结,借鉴总结,地下街入口夜晚有灯光效果,拍摄于2013年3月29日星期五,项目借鉴总结,借鉴总结,主题背景墙效果,拍摄于2013年3月29日星期五,
