快速走量的大盘研究.ppt
快速走量的大盘研究,参考长沙半年销售排行榜&10月销售排行榜,放眼长沙：瞄准30万平/年、快速走量的大盘市场典型代表湘江世纪城|恒大系列|保利麓谷林语,数据来源：长沙房地产研究中心&世联市场监测,持续高销代表1：湘江世纪城总体量约400万，08年销售近3000套，09年1-6月消化3695套，月消化600套,湘江世纪城：湖南第一大盘占地面积：约100万总建筑面积：约400万商业面积：约20万户数：约20000户规划入住居民数量约为6万人湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。,解析：如何保证连续旺销，月售600套？动作一充分突显规模优势，“我们造城”,湘江世纪城400万建面，长沙首屈一指，其同时占据“三江一带”，对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位,动作二户外+报广大力造势，保持力度宣传,2008年四月开盘，开盘前期依托户外+报广集中造势，全市范围集中制造知名度：2008年4-5月集中报广轰炸：“三水汇聚，方成一城之大”；户外广告集中造势：芙蓉北路7块集中户外，气势轰炸,动作三现房|准现房销售，快速落实配套,北雅中学09年9月1日正式开学：占地78亩，建筑总面积约为54000平方米，仅8个月，学校就完成了从签约入驻到正式开学的过程；“全配套”迅速推进：湘江世纪城咏江苑汇佳幼儿园也将于今年9月开园，湘江大道浏阳河隧道预计将于10月实现通车，112路公交车已改线至湘江世纪城，酒店和购物中心目前也正在紧张施工之中，预计明年竣工并筹备开业；,市中心核心商业圈,5min,湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，当前生活、教育配套的迅速落实更加坚定了业主对其的信心,湘江世纪城各项团购优惠：老师团购（开福区教育网公告团购）公务员团购/医生团购旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁户，将享受特殊团购折扣优惠。散客团购：聚集一定人数就可享受团购价,动作四密度的推售策略，以及广泛的团购等价格策略搅热整个长沙市场,持续高销代表2恒大系低价大盘恒大华府，总体量约55万，1月开盘，当天销售220套，狂销2.3亿恒大名都，总体量约82万，5月开盘，09年半年消化1160套，开盘销售2.5亿,恒大名都基本信息：占地面积：约18.53万总建筑面积：约82万配套：5200平米多功能超豪华会所，6400平米贵族式双幼儿园，27000平米国际名店街；户数：共约4664户开盘时间：2009年5月3日,恒大华府基本信息：占地面积：145,000平方米建筑面积：550,598平方米容积率：3.2建筑类型：17栋11层小高层、5栋28层高层、23栋32层高层地址：岳麓区金星大道长郡中学（新址）对面开盘时间：2009年1月1日,恒大华府开盘销售情况：,动作一明星造势，迅速引起市场聚焦,恒大华府开盘：任贤齐、范冰冰助阵开盘，冷淡的楼市迎来少有的火爆场面。,恒大名都开盘：5.1黎明、李冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热,动作二轰炸式报广推广，保持市场热度,推广频率：项目报纸广告维持一周6次以上的推广频率，高密集推广。推广内容：5月3日开盘，成本价发售，2900元/起，送1500元/豪装，认筹额外85折，开盘当天赢取1000项大奖。,报纸、电台、短信、行销集中密集推广,恒大名都推广节奏,动作三“园林实景+准现楼+精装修”展示策略,展示价值一五星级会所展示价值二皇家水景园林全景展示，气势恢宏展示价值三精装样板房空间展示,样板房实景,五星级会所,园林展示,开盘前展示区、样板房开放，不断冲击客户眼球，最大限度提升项目价值,动作四低价高性价比策略核心驱动,恒大名都营销动态记录：2009年4月3日 恒大名都即将开盘，本周认筹额外85折 2009年4月20日 开盘特惠,本周认筹外85折送100万电器抽奖券 2009年5月3日 隆重开盘。2900元平方起送1500元平方豪装。开盘额外特别85折 2009年7月22日 恒大名都新推双景楼王，3530元/起送1500元/豪装。2009年8月8日 恒大云湖，8月16日成本价开盘，3280元/平米起，送1500元/平米豪装，本周最高优惠16万。,随着项目展示体系不断完善，线上推广价格不断下调，营造心理差价，低开高走，通过价格差不断吸引客户,恒大华府开盘前一个月，媒体宣传价格39805980元/起，高于市场价为项目造势；开盘前一天，媒体宣传成本价开盘，2880-3780元/“仅限一日”，逼定客户。开盘当天，实际实现价格32004500元/。,2008年12月5日，潇湘晨报,持续高销代表3：保利麓谷林语总体量约115万，7月4号开盘4小时狂销620套，不足4个月销售2100套，,麓谷林语：大河西第一大盘，围山造城占地面积：55万总建筑面积：115.46万户数：约10800户规划入住居民数量约为4万人保利麓谷林语，地处长沙市麓谷高新产业园区，位于长沙市大河西“两型社会”先导区核心位置。330亩山体公园全部纳入社区内部；4万平米星级酒店、2万平米商业中心、九年制名校以及社区医疗等众多配套。,4月14日：【1】大河西 先导区 市内桃源总结概念【2】环山二公理 ALL IN ONE璀璨新城诠释概念,4月29日：【1】主题形象语：林语境界 欢享人生【2】项目价值点罗列，河西、品牌大盘vip升级,5月14日：【1】央企保利 豪掷60亿图谋大河西【2】项目价值点深化,5月22日：【1】百万规模将成河西第一盘【2】项目价值点深化，重点为绿色建筑,重点突出价值点“规模”：“河西第一盘”通过各种表述始终贯穿始终,动作一“品牌+规模大盘”，核心气势制造,动作三入口+售楼处核心展示，建立品牌大盘实力信心,第一招 项目入口鲜花、水系、棕榈打造自然生态感第二招 园林展示增加花卉展，通过花卉点缀，辅助登山车、鸟笼、花船等生活场景的塑造，使园林区个性更为丰富。第三招 售楼处添加树叶，鸟等自然元素，辅以绿色盆栽，整体氛围轻松舒适，更具亲和力和沟通力。第四招 样板房展示现代感的装修风格，整体色调清新明亮,动作四高价造势，低价开盘，价格策略保证销售旺销,高价造势，低价开盘前期重点宣传项目规模、资源及品质（节能环保、绿色建筑），对外报价3800-3900，拔高客户心理预期；园林展示后对外均价3600，起价2998，报价降低后，超高性价比吸引大批客户上门，结合样板房开放及算价，客户对项目认可度较高；开盘前一天对外公布开盘折扣及均价3400,
