第八章　土地增值税法ppt课件.ppt

第八章,土地增值税法,第八章土地增值税法,第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人与征税范围第三节税率第四节应税收入与扣除项目第五节应纳税额的计算（含清算）第六节税收优惠第七节征收管理,第一节土地增值税基本原理,一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。,第一节土地增值税基本原理,二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,第二节纳税义务人与征税范围,一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。,第二节纳税义务人与征税范围,【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校 B.税务机关C.外籍个人 D.国有企业 正确答案ABCD,第二节纳税义务人与征税范围,二、征税范围（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。包含的三个判断标准：转让的土地使用权是否国家所有；土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；转让房地产是否取得收入。,第二节纳税义务人与征税范围,第二节纳税义务人与征税范围,【例题单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.投资于房地产开发企业的房地产项目 正确答案C,第三节税率,土地增值税实行四级超率累进税率,第三节税率,【例题单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%正确答案A答案解析增值额占扣除项目金额比例（50004200）4200100%19.05%，适用第一级税率，即30%。,第四节应税收入与扣除项目,计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：,第四节应税收入与扣除项目,第四节应税收入与扣除项目,土地增值额应税收入扣除项目合计。新建房地产转让，如果是房地产企业，那么扣除项目有5项；如果是非房地产企业，那么扣除项目有4项，房地产企业多了一项“加计扣除（20%）”。存量房转让，如果转让的是房屋建筑物，那么扣除项目有3项；如果转让的是土地，那么扣除项目有2项，两者的差别是房屋的评估价格。,第四节应税收入与扣除项目,二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。,第四节应税收入与扣除项目,2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。,第四节应税收入与扣除项目,地价款、开发成本，一般情况下，按实际发生额扣除。另外，要注意和应税收入进行配比，地价款配比时，根据“总支出*开发的项目占用土地面积的比例*出售的部分所占建筑面积的比例”计算扣除项目。,第四节应税收入与扣除项目,3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。,第四节应税收入与扣除项目,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内,第四节应税收入与扣除项目,4.与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。,第四节应税收入与扣除项目,5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%,第四节应税收入与扣除项目,（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率,第四节应税收入与扣除项目,重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。,第五节应纳税额的计算,一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。,第五节应纳税额的计算,二、应纳税额计算应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,第五节应纳税额的计算,【例题单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元,第五节应纳税额的计算,答案解析根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：（1）计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；（2）计算土地增值额1400070106990（万元）；（3）计算增值率69907010100%99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。,第五节应纳税额的计算,三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,第五节应纳税额的计算,（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。,第五节应纳税额的计算,2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。,第五节应纳税额的计算,（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,第五节应纳税额的计算,（四）土地增值税的扣除项目1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另由规定外，不得扣除。,第五节应纳税额的计算,（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,第六节税收优惠,一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。【提示】20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。,第六节税收优惠,二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。三、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,第六节税收优惠,四、个人转让房地产的税收优惠（2008-11-1有变化）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：1.居住满5年或5年以上的，免征；2.居住满3年未满5年的，减半征税；3.居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,第七节征收管理,一、完善土地增值税的预征办法对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。,第七节征收管理,二、纳税地点与申报时间纳税地点:房地产所在地。申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内。,谢 谢,