房贷的计算方式.docx

你贷款买房了吗？贷款买房很多学问！不看完买房肯定亏！来源：廖翠容的日志朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的 贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万， 甚至上十万的利息。不信你就看一看。贷款计算公式贷款公式主要有两种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式 和等额本金贷款计算公式。 这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息（即本 金和利息都要产生利息），后者采用简单方式计算利息（即只有本金产生利息）。这样，在其 它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外， 等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同， 从还款前期都后期，金额逐渐减少。1。等额本息贷款计算公式：每月还款金额（简称每月本息）=月利率x（1+月利率）人还款月数贷款本金X（1+月利率）人还款月数-12。等额本金贷款计算公式：每月还款金额（简称每月本息）=（贷款本金/还款月数）+ （本金-已归还本金累计额）X每月利率 后期，金额逐渐减少。等额本息贷款与等额本金贷款比较关键字：等额本息贷款，等额本金贷款，贷款比较，提前还款国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭 秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款 40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：银行方在乎信贷额度还款方式不能挑售楼员关心提取佣金贷款银行不能选开发商希望早收放贷按揭律师不算帐购房者的利益谁计较你的利益谁知道等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。 但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了 解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方 式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。两种贷款的利息计算方式下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算 利息的方式不同。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和 剩余的本金（贷款余额）一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比''利滚利还要 厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金 （贷款余额）计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只 有本金才作利息计算。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利 息。所以，如果借款人无法调整（或选择）还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选 择等额本金贷款。两种贷款的每期还款特点让我们继续分析这两种贷款的区别。虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的、缺点是它的每期还款金额都不同， 而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。 而对于等额本息贷款来讲却没有这样的''缺点，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽 然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于”贷款分 析师”软件，展示了两种贷款的每期还款特点。等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同#作度日期|;|本金十利息利息本金贷款余翻©的师年1第1年）起始余额：500,000.001 01-013 124.262,662.50461.7&49g, 538.242 02-013 124.262?660.04464.224gg?074.023 03-015124.262,657.57466.S9498,607.334 04-013,124,262,655,08469.1S498,138.155 05-01124,26 k652,59471.&749766.486 06-013,124.26、 2.650.07474.19497,192.297 07-013124.25V647.55476.71496715-588 08-013124.26645.0147.25496,236.339 09-013124.262W.46481.80495?754.5310 10-01124.26a海，由484.2749570.1611 11-013j 124,26AM494753.2112 12-013124,26寺瓠!.牛息其匙HlI母期_Emm布莉一详49293.672。了年（第2年）.L：上:TL.H史汩P=!版权:-TH-贷就分折网www. EKFX. cil)等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同#作废日期本金+利息利息本金货款余额|02005年1第1年）起始余颤:500.000.001 01-01 14,051.392,562.501,388.89498,611.112 02-01 14,043.992,655.10l.sss.eg497,222.223 03-01 14?036.602?647.711.3S8.89495?833.224 04-01 |4,029,202,640.31185,89494,444,445 05-01 1gL日12j 632.92188,8949055,556 06-01 14,014.412,525.521,388.89491,666.667 07-01 14,007.02k2,618.131,388.89490,277.778 08-01 13,999.62 2,610.731,388.8g488,888.88g og-oi 1292.22603.22lj388.Bg487399.9910 10-01 13,904,53295.94lSS.SS4S6J11.1011 11-01 1377,43等取衣金货款的每期484722.2112 12-01 13,970.04容款耐郡不同483,333.322006年（第2年）版枳：货款分析网(www. DKFJE. cn)下面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。两种还款的比较前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以 造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷 款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利 率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。超越等额本金贷款之一：双周加速还款归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地 掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。 这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款 期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相 同的效力。下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准 月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。 下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。等额本息贷款截图：标准的月还款（用等额本息贷款计算器计算）等额本息还款-选择要计算的项目。贷款全额本金)。还裁即数。贷教利率。大额尾付金额利息累计；斗73拓还款殖合计：L124,了监巧还款期数台计：36口利息/本金: 124,95 %每期利率(%): 口,用25 %年杂费利率四PR (%)： 6,3卯 第n期还款信息策门期：|1|还款利息：2应巳5还教本金461.7&第1阳亍 r 1 rd ru版权：贷款分析网(we. DEFk m) |等额本金贷款截图(用等额本金贷款计算器计算)琴额本金还款-选择要计算的项目。贷款金额(本金)。还就期数。贷款利率 妙果计付息合计每即本全：口能，四还款额合计：驼口胡LNS还款期数合计：3况利息/本金(%)：洞12 %每期利率(%): 口.5325 %第n期还款信第门斯：|还款利息:2,&&2.5还款本金：1,388.89.亍 t+rij_l I I .l版枳：贷款分析(www. DKFK. ctl)等额本息贷款截图：双周加速还款(用等额本息贷款计算器计算)等额本息还款I-选择要计算的项目一I贷敖方案比较。货款金额(本金) 回还款即数 O贷款利率金甑。每期本息合计计篇因蜜成96,62 % .245769230769231%6.30 %第r期还款信息一第口期：|i还款利息：1,228.85还款本金！ 323.28利息累计：出3,1口口,27 还款瓶含汁！ 982,579.77 还款期数合计： 利息/本金(%)； 每期利率(%)： 年杂费利率四PR (%)：第1版权：贷款分析M(W7TW. Dim. cn)双周加速还款与等额本金贷款的对比根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。等额本息贷款之标准 月还款(参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周 加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额¥3,124.26 （月）¥2,723.84 (月平均值)¥3,124.26 （4 周）利息累计¥624,733.6¥480,581.25¥483,100.27还款期数360期360期629期节省利息¥144,152.35¥141,633.33节省天数0天2,135 天每年需多还款每年还款不等¥3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款 方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付 2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一 部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起 来更方便、更灵活、更省钱。超越等额本金贷款之二：额外还款在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是 最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还 款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是 在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算 来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金 贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次， 贷款年利率为6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付 上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。等额本息贷款之额外还款表（部分）#作废日期 本金+利息1利息本金货款余额I*羽血年（第1年起始余敲：500,000.00101-013,036.442,550.00486.44499,513.56202-013,036.442,547.52488.92499,024.64303-013,036.442?545.02491.41498,523.224n4-m2.542.52493.9249829.31.1厂正/款表的每年最后一期连款中2,540,00496,44497,542,676多付上一军3, 兀也款则需瓢537.47498.97497,043.90F本 忌奥款利息既升旗 少 1 吾酬 中苦2,534.92501.52495,542.38F页云-旧刊时532.37504.0749&,038.31Sg-oi 3,036.442?529.80506.64495,531.671010-01' 2,036.44r527.21509.23495,022.441111-01 3,036,44>,524,61511,S3491510,611212-01036.442,522.00514.44493,996.17air12-01S,360.003,360.00490,636.17如口了年（第2W）1301-013,036.442,502.24534.20490,101.71402-013,036,44J>,499,52536,92489,565,05153-013,036,44496,78539,66489,025,391604-013,036.442,494.03542.41488,482.981705-013,036.44491.26545.18487,937.801806-013,036.442,488.48547.96487,289.841907-013,036.442?485.69550.75486,829.09200S-01'3,036,44fWBN3B553,564S6.2S5.532109-013,036,44280,06556,38485,729,152210-013,036.442,477.22559.22485,169.933311-013,036.442,474.37562.07484,607.862412-01,36.44471.50564.94484,042.92提亨12-013,360.00?360.00480,682.922003年（第3年）25U 1-013,036.44451.48584.96480,097.96262-013,036.44448.50587.94479,510.022703-013,036.44版权：贷款分析网（www. DKFK. cn）额外还款与等额本金贷款之比较#付款合计付款减少利息合计y利息减少天数合计天数减少|1960,275.00460,275.0010,927等ffii本金之正富还就 _2960.123.54151.46460,123.54Q51.4E?> 8,798129.00：等市点之正常还就十莓年额外还就335。一_ A在相同贷款条件下磁外还款最大差值与等颈本金贷款比较的结果。 付款合计费用合计利息台计本金合计期数天数合计I1 匚I壬1、IF 4F-?-i-i -ili情版枳:货款分析网 g nm. cn）上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利 息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则 比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等 于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息151.46元，节省贷款时间5年10个月（2129天）。 所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。 综合对比将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的 差别。等额本金贷款等额本息贷款+额外还款原始本金50万50万贷款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额¥2,667.43 （月平均值）¥3,036.44利息累计¥460,275.00¥460,123.54还款期数360期290期节省利息¥151.46节省天数2,129天（5年10个月）每年需多还款¥3,360.00贷款成本率92.055%92.024%对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的 经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本 息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为 出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。备注观点：目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却 要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式（例如要求缴纳提 前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额）只允许老百姓按 照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩 短贷款周期和贷款利息。通过文章''提前还款与贷款违约金可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷 款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。 当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。 而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的、遵循国际惯例 或''与国际接轨的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老 百姓权益和利益的盘剥。.一些人将双周加速还款称之为让利于民，其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我 盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨，更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富 服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和 谐社会。.如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不 同的贷款方式和还款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯一选择呢？