房屋租赁合同纠纷仲裁案件审理要素指引.docx

房屋租赁合同纠纷仲裁案件审理要素指引一、房屋租赁合同纠纷需查明的基本事实（一）仲裁管辖仲裁管辖的前提是存在仲裁协议，仲裁协议含三要 素，即请求仲裁的意思表示；仲裁事项;选定*仲裁XX或其 分支机构的意思表示。仲裁协议约束合同主体以及其他特 殊情形（如债权转让等）。（二）合同效力合同是否依法成立以及是否有效，决定着案件审理的 走向，因此，对合同效力的审查属于案件事实审查的重点。1、合同主体对合同效力的影响。合同主体对合同效力 的影响主要体现在：（1）出租人与承租人是否具备民事行为 能力，如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力 人等.（2）出租人是否有权出租标的物，可以查验案涉房屋 权属证书；房屋共有权人是否同意出租、是否设立抵押、 是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。（3）合同主 体是否存在特殊情况，比如被吊销营业执照、个体工商户 等.（4）在转租合同中，转租是否经过了产权人同意，是否 存在转租期限超过剩余租赁期限等要件事实。（5）订立合 同主体是否属于无权或表见。2、房屋状况对合同效力的影响。参照*审理城镇房 屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以 下简称城镇房屋租赁合同解释）第二条、第三条的规 定，如果能够证明租赁房屋属于违法建筑的，应认定合同 无效.一方面从权利基础上看，违法建筑在本质上违反了 人民城乡规划法等相关法律规定，而依据人民物权 法（以下简称物权法）物权的取得必须符合法律规 定的要求，违法建筑不能认定为合法财产.因此，以违法建筑 为出租标的物的租赁合同应认定为无效。为了促进合同交X, 在庭审辩论终结前取得相关合法手续的，还是应认定为有 效，因此应重点审查房屋的建设或登记的相关证书。3、真实意思表示对合同效力的影响，人法总则 （以下简称民法总则）第一百四十六条规定了以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。意思表示应结合租 赁合同实际履行情况进行认定，注意假借租赁行为进行虚 假仲裁.4、影响合同效力的其他情形.人民（以下简称）第五十二条规定的合同无效 情形。消防验收对合同效力的影响，参照2021年8月15日 省高级人民XX颁布的审理合同纠纷案件若干问题的解 答第5 4条规定，特殊情形下属于人民消防法（以下 简称消防法）第11条规定的大型人员密集场所和特殊 建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反 了消防法的强制性法律规定，租赁合同无效.（三）合同约定的基本事实根据第二百一十三条的规定，房屋租赁纠纷需要查 明房屋产权信息、坐落、面积、用途、租赁期限、租金及 其支付期限和方式、租赁物装修维修等条款。（四）合同履行情况对于出租方合同义务的审查主要包括租赁房屋是否及 时交付，交付的租赁房屋是否合法，租赁房屋是否符合合 同约定的面积、使用标准、特定要求，提供水、电、煤气等 是否符合双方约定，出租方是否需尽以及是否已经尽了维 修义务等.对于承租方合同义务的审查主要包括押金、租金 等费用是否按时足额支付、是否按合同约定的租赁用途使 用租赁房屋、是否存在擅自转租、是否擅自进行固定添附 等行为.二、房屋租赁合同纠纷常见争议焦点（一）出租人要求承租人支付租金租金的支付是承租人应承担的主要义务，迟延交付租金 的，应负迟延履行债务的相应责任。承租人主张不欠租金 的，需要举证。几种情形如下：1、因承租人单方原因而未 对租赁房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的 义务；2、租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、 收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少 或免除租金。这里所说的“法定或约定要件事实"，主要包 括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人 过错行为影响承租人正常使用房屋等事由；3、承租人以房 屋使用受到影响为由，主张减免租金或者延长租期的，应当 举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务 的要件事实。（二）出租人要求承租人赔偿损失根据第二百一十七条、第二百一十八条、第二百 一十九条规定，承租人应当妥善使用租赁物，否则应当承 担损害赔偿责任。妥善使用和保管义务的实质是“尽善良 管理人之注意”义务。出租人主张损害赔偿责任的，应当提 供证据证明存在相应的损害事实。（三）解除合同第九十三条、第九十四条分别规定了协商解除、约定解除和法定解除。1、存在如下要件事实时，出租人可以单方行使法定的 解除权：（1）承租人使用不当致使房屋受损的.承租人未按照 约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到 损失的，属于承租人违约行为，为了保护自己财产安全"艮 据第二百一十九条的规定，出租人有权利单方解除合同， 终止双方的租赁关系.(2) 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩 建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的。参照城镇房屋租赁合同解释第七条的规定，出租人可申请解 除合同。(3) 承租人擅自转租的根据第二百二十四条的 规定，承租人擅自转租的，出租人可以解除其与承租人之 间的租赁合同.需要注意的是，参照城镇房屋租赁合同解 释第十六条的规定，出租人应在知道或者应当知道承租 人转租之日起六个月内提出，否则其解除请求存在失权风 险.(4) 承租人无正当理由逾期不支付租金的。根据 第二百二十七条的规定，承租人无故不支付租金的，出租人 可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限届满 仍不支付的，出租人可解除合同。这里所说的“合理期限” 应视具体情况而定.(5) 不定期租赁的。根据第二百三十二条的规 定，当事人任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合 同时应当在合理期限之前承租人。2、存在如下要件事实时，承租人可以单方行使法定的 解除权：(1 )出租人交付的租赁房屋质量不合格(或不符合约 定的条件)，且不能满足租赁合同约定的用途，致使承租人 难以实现订立合同目的，此时出租人构成根本违约，承租人 有权根据第九十四条第四项的规定解除合同。(2) 租赁房屋存在危及人身安全或者健康等严重质量 问题的。根据第二百三十三条规定，这种情况下，不管 承租人在订立合同时是否知情，承租人仍可以随时解除合 同。(3) 租赁房屋非因承租人原因而毁损、灭失，不能实 现合同目的的.这类情形常见于租赁房屋由于暴雪、台风 等天气原因，导致房屋倒塌，此时租赁合同的标的已不存在, 合同无法继续履行，承租人可以根据第二百三十一条的 规定解除租赁合同。(4) 租赁房屋被依法查封的。租赁房屋被查封，并且 查封使房屋使用受到严重影响，致使租赁合同目无法实现， 参照城镇房屋租赁合同解释第八条第一项的规定，承 租人可以解除租赁合同。(5) 租赁房屋权属有争议的。因租赁房屋权属存在争 议，出现出租人可能不是真正权利人的情形，使房屋使用受 到严重影响，致使租赁合同目无法实现。因此，承租人可 参照城镇房屋租赁合同解释第八条第二项的规定，要求 解除租赁合同；如果不影响正常使用的，则继续履行合同。(6) 租赁房屋具有违反法律、行法规房屋使用条件 强制性规定情况的。对于违反了人民建筑法、消防 法等法律法规的租赁房屋，一般不会影响到租赁合同的效 力，但可能会影响到房屋的正常使用，承租人可参照城镇 房屋租赁合同解释第八条第三项的规定，要求解除租赁合 同.3、合同解除的时间及租金、房屋占有使用费。根据 第九十六条的规定，解除合同自到达对方时合同解 除。解除权为权，依解除权人单方意思表示即可发生合同 解除的法律效果。当事人在仲裁前以发出解除方式行使解 除权时，合同自到达对方时解除，到达对方这一条件应作 严格要求，对方对解除合同有异议的，可按合同约定或法律 规定请求仲裁机构确认解除合同的效力。对于当事人直接 提起仲裁行使解除权，仲裁庭确认合同解除，解除合同效 力可自载有解除请求的仲裁申请书送达对方时，发生解除合 同的效力.当事人可主张合同解除之前的租金，合同解除后 可主张房屋占有使用费，当事人对房屋占有使用费没有约 定，可以主张参照租赁合同租金标准计算。因租金和房屋 占有使用费性质不同，应在仲裁请求中予以明确。（四）确认合同效力合同效力的事实调查部分在前面已经阐述.在租赁合同 确认无效后，或者履行期限届满、租赁合同解除之后，承租 人占有、使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的 租金标准计算房屋使用费；承租人能够举证证明订立合同 时存在欺诈、胁迫等事实的，可以要求不参照该约定标准 计算。（五）一房数租在一房数租的情况下，参照城镇房屋租赁合同解释 第六条规定的履行顺位，要求实际履行的承租人应当举证证 明相应租赁合同的签订、履行等情况。（六）承租人优先购买权第二百三十条规定了承租人的优先购买权。承租 人主张行使优先购买权的，需要举证证明存在如下要件事 实：1、出租人具有出卖房屋的行为；2、承租人同意以同 等条件购买房屋。出租人或先买受人否定承租人主张的， 应当举证证明存在限制优先购买权行使的要件事实。另 外，城镇房屋租赁合同解释第二十四条规定了在四种 情况下限制承租人主张优先购买权.承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担 赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。优先购 买权属于债权范畴，该债权相应的权利义务仅存在于相对人 之间，不具有对世性，当承租人优先购买权受到侵害时，承 租人一般不能依据优先购买权来出租人与第三人之间的买 卖合同效力，只能参照城镇房屋租赁合同解释第二十 一条的规定，要求作为相对方的出租人承担相应的赔偿责 任.承租人主张损害赔偿时，要提供相应的证据，以证明存 在实际损害的要件事实。（七）房屋租赁中的添附问题第二百二十三条和城镇房屋租赁合同解释第 九、十、十一、十二、十三条规定了房屋租赁中发生添 附、装修情况下的处理原则。在合同无效或者解除后，承租 人主张装饰装修物损失赔偿的，应当举证如下要件事实： 1、装饰装修行为经过出租人同意，及同意装饰装修的范 围和程度；2、装饰装修物与租赁房屋了附合关系；3、出 租人对合同无效、解除负有过错或违约责任等。（八）商品房售后包租在商品房售后包租的纠纷案件中，当事人主张租赁合 同权利或义务的，除要证明租赁律关系相关事实外，还应提 供证据证明双方房屋买卖合同的签订、履行等相关事实情 况。（九）租赁房屋拆迁的问题租赁期间租赁房屋被拆迁，若房屋租赁合同中就租赁 房屋涉及拆迁事宜有约定的，则按约定处理。若无约定，且 在当事人无法另行协商一致的情形下，承租人不能根据拆 迁补偿安置协议主张出租人承担机械设备搬迁费、腾空让 房奖励费、企业停工停产损失等补偿。房屋租赁合同与拆 迁补偿安置协议是属于两个法律关系，即房屋租赁关系和拆 *置补偿关系。拆迁补偿安置是拆迁人以货币或其他形式 对被拆迁人进行补偿安置，而承租人非案涉房屋的被拆迁 人，即相关补偿费用的权利人.如承租人有证据证明出租人 签订拆*置补偿协议后，实际影响承租人在租赁期内的正常 使用，导致其产生损失，则可以依据法律规定或房屋租赁合 同的相关约定主张损失。下附房屋租赁合同纠纷审理要素表格.