假设开发法.ppt

假设开发法,一、假设开发法的基本原理 1、概念 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,2、理论依据 预期原理 3、假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。,对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性,在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。,4 假设开发法的操作步骤,调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值,二、假设开发法的基本公式,假设开发法最基本的公式为：开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费,说明：,1、运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等,2、投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。,房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法,现金流量折现法与传统方法的区别,(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。,2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减,(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较,现金流量折现法和传统方法的优缺点,现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确,4 假设开发法中各项的求取,1 开发经营期 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期,确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。,2、开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期开发,完成后的房地产价值一般是通过预测来求取 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。,3、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率测算。,4 投资利息 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列几个个方面：(1)应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息,(2)计息期的长短。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间(如开发期或建造期)内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分,(3)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。(4)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。,5 开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应,6 投资者购买待开发房地产应负担的税费 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。,7 折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分,说明：,计算中的其他问题 在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的(当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多)。,五、假设开发法运用举例,有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：熟地的开发成本、管理费用等经测算为25亿元k；贷款年利率为10；投资利润率为15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,解 设该成片荒地的总价为V：该成片荒地开发完成后的总价值800X 2 000 000X 6096(亿元)开发成本和管理费用等的总额25X 25(亿元)投资利息总额(V+VX 4)X(1+10)3一1+5X(1十10)1.5一1)0344V+0768(亿元)转让税费总额96X 60576(亿元)开发利润总额(V+VX 4+5)X150156V+075(亿元)购买该成片荒地的税费总额VX 4004V(亿元),V965一(0344V+0768)一0576一(0156V+075)一004V V1627(亿元)故：荒地总价1627(亿元)荒地单价8135(元),