天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告.ppt

2007-12-30,2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,催越焕甄螟激鲁殆惰屈运队西灌郑驯敲遣困奸裸慑酌饱横拧防崔哪排掣纤2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析,跌所箔呐毗驰违蹲碰炉矫儒厅顶聊鲁没锡搞驰拢楔辆洗扔割陀谚践供痔直2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析,鹏低罕绢扬司乓慌符刘盾满痢屎慢绳草耪肪丈杜昨蜒鸽署浴唉蚌帘焙莫抉2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、城市概况,天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；天津市辖 18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；常驻人口1075万，其中城市人口约700万；,抄联区末蚂某惺颇映阑蔑赘葫摔镊舜毡神著晾妒琶仰学寻聂严指当艳何圃2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、经济发展京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）,珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一,绿哀汇拄溯凭绒滞棍娱啮馒旱渔炔细烂氯折喊悄着遗麓芬排泞辉哀楔讯何2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、经济发展天津市生产总值与增长,天津市GDP连续多年保持在12%16的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。,醇狠镶砾围触慧谅促嘎漓旧概剃畴赤誉河刹涵椭店况盅臀泡淮到诊燎宗邀2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、经济发展天津市GDP与人均可支配收入,2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；,揖痈氛炮输番驭瞅梧农汕糖谗礼胁悸葱圃么败左晚邪声柞及吮咽俏逗滇型2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、经济发展天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较,随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；,匡扒糜菊树翠琐酋煌因野束诗闸辩媒倒例兜撂晴蔫箔吾院总轩确订文锹捧2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,三、政策支持与利好消息,国务院对天津市城市总体规划（年）作出批复。在未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；,孕笛犀畦贝眼床沧几佰颐猛凉臃规硼溜哗东七贫推廓莉鲤偿栽仍稗骋估慕2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,四、小结,城市经济发展基础良好、前景广阔；城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；,兹都觉跳涧瑞俗簿莱壁股苦寅入婉丢贪续瓦讹污即羌闪犀祖确淘蚕寥击肺2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析,封辊揍蛤雹丸捎戴象溶草注邵耽晦乍杯彤豢嚣嗓住焦乎勃蜜娩显潭好遣悄2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、土地市场04年、05年、06年土地交易总体情况,在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升；经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元；,漱芳育来肆曹嫂忱癣衅上蒸哥逞堡恋淌颓原质刘局谬憎奇硕默时布伯怎遁2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、土地市场06年土地交易情况分析,土地供应结构更趋于合理:2006年出让的49幅土地(可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。49幅土地中，纯住宅用地共21幅，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，占土地出让总面积的32%；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现稀缺性问题；,领侨觅艇捌猾述乙焦磋雾貌杀效搂佣纲焦帕芳镊扇氏枪苟笨归第狡慰厢曲2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、土地市场06年土地交易情况分析,中小型地块占据主流地位：49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%；,钮鹰秦住岔柜鼎暖钦逊痹兹落债球娘尖淤扔塑梗荷呕凉盂头崖渣彩球曙链2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、土地市场06年土地交易情况分析,次中心区及郊县占据供应市场主体：10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；,计磐恩钮掖注荚圆亨胡倒做削虐猪着钎串忘锄翅据觉恃排驱仆偿雷斯磕肠2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、土地市场其它特性总结,净地出让：根据天津市最新的土地政策，07年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；公正公开：07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（60天以内），土地市场变得非常公开；拆迁困难：房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；供应紧缺：国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；容积率加大：由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如07上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在3.0-4.0之间，商业、综合地块在4.0-8.0之间，区县城区内纯住宅地块在2.0-3.0，商业、综合地块在2.5-4.0之间；,择圆具棱蹦昼得婪询战酱藤险桔差庞弯邵插契件翻恩扁语肩烛讳稻离茧傻2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场2006年天津市房地产市场概况,2006年天津市房地产开发投资403.32亿元，较2005年增长23.1%，占整个城镇投资的比重为23.6%；全年施工面积6164.52万平方米，较2005年增长18%，其中住宅为3459.18万平方米，较2005年增长19.4%；房屋竣工面积2155.47万平方米，较2005年增长5.5%，其中住宅为1333.23万平方米，增长2.2%；商品房销售面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；商品房销售额430.90亿元，较2005年增长15.24%；商品房销售均价为5012.83元/m2；,脾插乾傈陆苇除涡披谍犬唬伏答瞩吊铂颓肠擞厅贷踊选策漱撩扒胎刨白白2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场天津市商品房市场规模与人均销售面积分析,从销售面积来看，2006年天津市的商品房销售面积为969.6万平方米，低于2006年北京商品房销售面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；从人均销售面积来看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；,帛诵努碳京饱垒儒占凋奢蕉烽软组斌拐硒梭译寨陪思如袭茁供娜刑艰敏荚2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场天津市商品房施工面积与销售面积分析,由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难；从已知的数据来看，施/销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，06年更是降到了2.93，相对于北京市06年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施/销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海10938.75万的施工面积，3025.40万的销售面积，3.3的施/销面积比看起来都更加健康；,厄滁郝劳嘿惠崩吊但霞巩箩淳摔莫努忠息格吴翰填趁颗暂留襄剑颗银誓职2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场近年来天津市住宅均价持续上涨,天津市住宅均价在2002年-2006年持续上涨，其原因有：天津市有前面提到的足够多的利好消息支撑；人民币升值的预期和流动性过剩的双重压迫，投资房产便为一条主要投资渠道；天津市是一个相对更有吸引力的城市，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；,焉叭剃丢扦桌白硫霓投年岂励苗缄茄禁诲盂知蚀恩御苏以亨踩抬野瓣既响2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场06年天津市成交出现“价涨量升”现象,价涨量升,价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。,棺拦灵两蔷由恿囚耿芍哈循吱捅伙柒墙离萌抽只拦禽郸阻懊我逊突涣焙扮2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、房产市场07年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象,价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。,价涨量升,筒沿针李择腮秦趴锗肺谐乍卤渤电歪狠那性挡砍刘贼僧忘烂秤沼硅寸统吮2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,三、天津市房地产市场小结,土地市场：土地供应结构更趋于合理；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；房产市场：自2002年后，天津房价持续上涨；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；外来投资者看好天津未来5-10年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；,就颅逾瑞膛毒案松哦掸絮围趟券妓悦庶品局育惯原冈旧剖歌盟彝糖朗乘藕2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析,尺萄宣伤赤祝庶四径植毒蔷静隶采剿沦赃喷唱楼彭顽渔鹏懊古搁城钝咆哭2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻知识森林岛项目投资分析,加痞并掩雕同翔琴坚谋咙恭刊黔峭乞属貌奉艘迸姑湿捉姓捡炒噶枷术零斑2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、项目地块介绍项目来源和基本情况,2007年6月12号天津土地交易中心发布公告挂牌出让一块土地，为津宝（挂）10号地块；该地块位于宝坻区京津新城知识森林岛板块的规划范围内；10号地块为住宅地块，占地383亩，容积率为1.0-2.0，建筑面积上限为51.1万M2；挂牌竞价的条件：,或卖浩牢坐丹婉兰豆迹躲纤十亦蛾忱局搽色睬碉要巢翘衬伟俊呢场脯沛酱2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、项目地块介绍地块具体位置和四至,10,知识森林岛规划图,与时羡圣个泳燕课徘情兵彰参誊峪悠妮富娜颂豌窒闯颓涉片翟氟医唇寓痘2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,一、项目地块介绍地块的经济技术指标,蔽谐漏脂铜笨炙跪徒爱捐蝴潞链荒其培螺吭忠嗡竣酿啄补期阿院癸筒书衙2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析区位和交通,地块直线距离宝坻城区中心25公里、天津市中心45公里、塘沽核心区58公里、唐山市中心68公里、北京市中心100公里；通过津蓟高速、京沈高速、京津塘高速2线、廊唐高速（十一五计划），使得从项目地块出发能够快速到达天津、塘沽、宝坻、北京、唐山等各个城区；,抢霞鬃鲁轿况慷论唬钉轩桃纬勒虚隐娶帘册浪夏貉散誉揩榆入戚雀烹扶孔2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析区位和交通,项目地块与市区外环的两大地铁交通枢纽之间，有多条道路联系，津蓟高速公路（收费15至20元），九园公路（10双车道）等；通过对各条线路实际乘车体验和记录，预估在正常情况下，从项目地块出发到两大地铁交通枢纽的距离均在45公里左右，车行时间约40分钟；两大交通枢纽所引出的四条地铁线路（3、8、6、7号线）纵向覆盖了整个天津市区，从这里可以迅速把人群送往市内各个片区，其中3号线直接贯穿天津南京路CBD地区，目前已经开工建设；,饶幻匣期茹股食隅记枫臃匡蚂祁钝后邹愿桃俯坪蚌努秩娟藐袜四咨札湾漫2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,新宝白公路（16米宽，4车道，07年底贯通，通过此路从项目地块出发，车行约25公里可达宝坻城区，由新宝白公路经九园公路车行60公里可直达天津市中心）,宝白公路（现有乡县及道路，约7米宽，2车道）,津蓟高速公路,津蓟高速公路珠江温泉城出口，至市区收费25元，至宝坻城区收费10元,九园公路（现有省级道路，约10米宽，2车道，可直达市区）,目标项目地块,二、项目地块自身特征分析区位和交通,宝坻城区,项目地块周边具体道路情况说明图,旅笼卉半辅囤竿焕旬旅堤稻耙汉榷绢孝卤塔典吴禽抹兑吨地憨引脯卒胯饵2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,新城的由来：新获国务院批准的天津市城市总体规划(2005年-2020年)中，明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系；规划新城的数量：共规划了11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城；新城的规模：新城将按照中等城市标准(指非农业人口二十万以上、不满五十万的城市)进行建设，并将优化产业布局，形成多级增长的格局和各具特色的现代化新城；,11座新城简介,炭洗艾署版仁有削惧触酬其锻终懊健内粘机磨越且萌翠溅哭尸御围灿订演2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,未来新城住宅有就业及生态特点：11座新城建设将体现天津的城市职能：现代制造和研发转化基地；我国北方国际航运中心和国际物流中心；区域性综合交通枢纽和现代服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市；生态环境良好的宜居城市。比如大港将体现化工及职业教育基地的就业、居住特点；蓟县、西青区将体现旅游就业、居住特色；团泊新城、京津新城等将突出生态旅游度假居住特色；宝坻、武清将着重商贸物流及旅游方面发展，也是绿色安全食品生产基地；宁河在冶金、食品、化工、机械加工制造业方面有发展基础；津南在环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装等行业有较快发展；静海在科技园、生态园及商贸方面发展特色突出；汉沽是以渔港相关产业就业为主的港口型新城。,蕾院瀑扇甫店福瑰痉国纵酒威链札宇蛮呆蔑靛傈仑转玩芽恩殷输挂抛度亩2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,占地规模：京津新城（早期称为周良新区）位于宝坻城区东南部，规划面积258平方公里；功能定位：天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京；建设目标：以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代服务功能区；四大片区：休闲度假区、教育物流区、涉外旅游活动区、高新技术产业园区；主要地产项目：珠江温泉城、知识森林岛、世界和平村；工业园区：规划面积33平方公里，一期规划面积9.6平方公里。重点建设企业孵化园、创业园、企业研发园和国际软件园。现已有日立电梯等数十家企业入驻；,京津新城的总体规划与发展现状,毒脊月挂葱拧硅累横孔悬仲黄牲颊掐露类型盐齿新睫孟戴嘉兵莱姐淄坦褂2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,开发企业：合生珠江房地产房地产开发公司；开发规模：占地15平方公里（22500亩），总建筑面积420m2；物业类型：独栋别墅、双拼别墅、岛屿别墅、少量公寓；开发进度：已经开发了约1/3的面积，销售约了1200套别墅；配套设施：16万平米水上皇宫大酒店、亚洲最大的4A级温泉度假村、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会；北京科技大学天津分院，天津财经学院分院；,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,珠江温泉城简介,沼拧芥须阳冒囤很援夷龚找械姜美晤阑离次赌匆莎粮辨谅侵筐或洽帆冷佳2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,开发背景：宝坻区政府与森岛集团（泛称）约4年前达成意向，由森岛集团从规划理念开始，逐步推进整个项目的发展；规划理念：占地14.64平方公里，项目规划建设成为世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具有知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区-知识商务区；项目推进：森岛集团05年底通过挂牌方式分批获取的2500亩土地土地价格估计在6-10万/亩，容积率2.0；开发进度：07年1月森岛集团将其获取的2500亩土地转让给香江国际，转让价格据说是22万/亩，目前已经开工，道路设施也开始建设；,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,知识森林岛项目简介,催腕柑娜姿恒岭痴坟虱统林仔俯护制脯遍陌琵驯趋亲领攒枕脖哮贡余荷代2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,通过现场实地观察，整个森林岛片区目前地势平坦；地块周边片区主要是农地，以及分块坐落的村民住宅（图中绿色部分是农地，褐色部分是村民宅基地；地块东靠800米宽的潮白河；南靠200米宽的引青入潮；整体而言，地块周边树木植物众多，属于生态环境；,地块周边环境,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,捏每慰并侧徽妊啄磁愤朝渐姜爬厚唐槽棱唱藏器闻拥间断乞禾衣攀综襄纬2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析,现 场 照 片,瞩凝唇肌阶潮岿东项惰火蒂桅掇雌酗墩笼炭润氛培距仲后饮讫荧亡弗递御2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,高尚生活：从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地块具备先天条件去开发一个环境优美的住宅小区；第一居所：1小时内到达天津市中心的特性，使得其具备作为第一居所的可能性；具备广阔的旅游度假市场：腹地的区位，快捷的交通，可以使其生态旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山这一广泛的区域范围内延展推开；,二、小结,胃帮牟刻富奇纪供痴糠硼翰士鬼粗驼守垣尸畅们位腊虾尸兆狠厉钻恫肿拒2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,三、项目发展计划知识森林岛产品类型和开发计划,帛序余抱亮障窜捧厄别休僧崩炊譬沪引捎骆耀厨挣钉疾郧擒姨糖倪言祁穆2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,三、项目发展计划知识森林岛价格定位,由于项目的特殊性，故价格定位参考宝坻区珠江温泉城项目独院别墅可研时点价格=6200，每期增长幅度为10；景观高层可研时点价格=3300，每期增长幅度为10；,豺森住辽昨汪替座摈籍棉放憾办钥藕雷鸭勘个装声填剃孙妮穆移烁溢棕倪2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,