楼盘SWOT分析-案例.ppt

,潼南45亩项目全程策划 初步建议,二一年十二月十三日,一 项目背景及市场研究,潼南概况,潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接 四川遂宁县，幅员面积1594平方公里。潼南是重庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块，成渝经济圈的桥头堡。,遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。,涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。,“一圈两翼”发展战略对潼南县的影响,潼南发展空间无限广阔,潼南是连接四川的桥头堡,潼南经济的发展,分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走势平稳；另外，投资增长未达到重庆市（35.2%）平均水平。,GDP,潼南人口构成及发展,据公安户籍人口年报统计：2008年末，全县总人口932603人，其中：农业人口812705人，比上年下降0.7%；非农业人口119898人，比上年增长6.7%。,从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区，而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加。,城镇化进程对潼南发展的推动,目前潼南县城市常住人口不到18万，城市化率不足20%。根据重庆市城乡总体规划（2007-2020年）将潼南定位为中等城市，到2015年城市人口应达35万人，城市化率应达37%，七年时间每年的城市化率必须提高2.4%。按全县总人口95万人计算，每年进城人口必须达2.2万人，每人按标准居住面积约27平方计算，每年全县必须竣工住宅面积达59.4 万平方米才能满足需求。,分析：从潼南的城市化率和城市进程来看，是“一小时经济圈”里比较差的，由于城市化进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机。,潼南县总体规划(2002-2020年),分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。,分析：潼南居民消费潜力巨大，“有钱人”逐渐增多。主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业，其房地产的领军业尚未显现，房地产业发展空间仍然巨大。,潼南发展的推动力,潼南房地产市场发展现状,潼南楼市总体现状，2010年4月份潼南房地产指标,潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。,近3年房地产开发投资（单位：万元）,潼南商品房投资呈上升的趋势。2008年房地产开发投资略减，但是从2009年开始，房地产开发投资增长，潼南的房地产开发投资更上了一个台阶。,潼南房地产市场发展现状,近三年商品房施工面积（单位：平方米）,从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的阶段，但潼南房地产市场尚不成熟。,潼南房地产市场发展现状,房产消费市场分析,随着居民收入、购买力的增加，其对生活环境的要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高。,潼南房地产市场格局,目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北新城，现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街；,潼南火车站片区控制性详细规划,功能定位为：以高新技术产业、物资集散为主体功能，配套发展商贸、居住，设施完善的新型城市区。,三区：生活配套区、物流园区、高新技术产业区。,一轴：景观大道。,二,地块解读,项目SWOT分析,项目认知及SWOT分析,地块解读,项目属性及印象,3,2,1,经济指标,位置：潼南县江北新区东一路与东二路之间占地面积：45亩建筑面积：75000容积率：2.5用地性质：居住用地现状：生地（无需拆迁）,项目四至,4,周边配套,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,项目占地面积13975.7，约合45亩，地块形状类似于一个大矩形在东南角切割掉一个小矩形，东西向宽度分别为255m,153m，南北向长度分别为163.5m,53.66m。项目四至东：东二路，西：临近东一路，与30m*小地块接壤，南：部分紧挨主干道北三路，部分靠近消防中队。北：未开发小区。,周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,地形地貌：与主干道及周边道路形成一定高差，地块上部较为平坦，土壤中有大量鹅卵石，土质、地质均较好。地表上无构筑物、附着物，有少数农作物，无高压电线穿过。项目开口位置在主干道一侧。项目红线情况不明，周边道路情况不明，建议开发商尽快落实红线图。地块较为规整，规模较小，有一定的规划设计难度。周边环境：周边建筑物尚未形成，规划情况不明。初步判定西部小地块的构筑物高度不会超过30m。景观资源：周边无景观资源可供利用。,周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,周边配套,4,地块解读,项目属性及印象,3,项目四至,2,1,经济指标,周边配套,4,银行：工商银行、重庆银行、三峡银行、邮政储蓄、农村商业银行中小学：重庆潼南小学、潼南县永康小学、潼南蓝天希望小学潼南县卧佛小学、潼南县实验小学校、潼南中学农贸市场：江北农贸市场商业：江北新城中心商业广场医院：潼南中医院、潼南仁义医院、潼南桂林街道社区医院休闲娱乐：江北城中心广场邮局：潼南县邮政局交通车站：江北车站、潼南火车站 网球场、羽毛球场、篮球场、健身步道、儿童娱乐设施,项目S.W.O.T.分析,1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁,优势-Strength区位：市政部门的迁入、火车站的建成等催生了江北新城板块的迅速发展，客户对江北新城片区的认可度越来越高。地块较为规整。交通较为方便，与短途汽车站、火车站均较近。物价的飞涨使得地价快速升值。周边市政配套较完善，有潼南中学，小学，幼儿园，潼南中医院等。,劣势-Weakness项目规模较小，景观环境等难以形成，与人们越来越追求高品质的生活趋势相背离。项目四周只一侧临近主干道，其余三边均有物业，且项目规模较小，。项目的主出入口设计、规划设计及布局等均有难度。周边物业不明，退间距情况不明。项目面积限制，自身配套不易形成。,机会-Opportunity潼南返乡群体多，旧城密度大，以及旧城换房城的人群较多。（目前周边楼盘销售情况良好）潼南房地产市场发展缓慢，后劲足，刚性需求大，相比其他区县其发展空间大。改善性需求由于国家相关政策受到抑制。产品档次低，多层普遍为一梯四户，普通高层为一梯八户居多，洋房、类洋房（包装成洋房）及各种风格的物业是潼南房地产产品的空白点。可采用创新的营销手段，目前潼南房地产营销水平低，宣传单、售楼部等都不足以提升物业的档次。据统计，好的营销手段至少可提高10%的物业档次。,威胁-Threat政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主，预计2011年将出台一系列财政政策和货币政策。江北新城片区尚未成熟，周边地块的未开发物业将在1-2年内呈现，在周边项目规划不明的情况下，给本项目的定位和销售均带来压力。老城区的住宅对本案带来的威胁：潼南老城区住宅整体品质不高，但其生活配套相对新区及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分客户分流。潼南房价以及新开发量的快速增长，将会让置业人士的选择面更广，销售落单的速度将会较高峰期有所放缓，从而增大项目的风险。,