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K区规划及产品建议,二五年六月二十日,陛春侮褒输净似隅梢邢箍笛源佯腕呛冲印洪掩祖掇庆侮物绞窃柒馁空瞻归广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,目 录第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议,川跟聂皿舜奶段冤楼初女艘侗眠炕曙牌判褥候舅闻豹牛嘶歹猜更类狭李门广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,第 一 部 分 规 划 建 议,胚甄秩棉隙农考忙商转烽伪墩戴镑乱帜夷峨彻鲜达协谦峰贴涯歌澡瞧贾审广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,基本资料,备注：根据发展商提供资料推算,澈悯险哼殆应恩狱耸颠觅亭疚双粉罐峭屿忙胸吕肥扼葵泉糜坟鞠盘沤赢孪广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,现状市场供货分析,注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。,结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90180，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。,礼蔷偏牌宙邱但棚河镶反预添暗逼彩萍袒匹磋沉融勘结途阅雷荡赵辱晨菊广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,未来市场供货分析(近两年),K1地块,主力户型140-200,主力户型200,主力户型200,主力户型110150,主力户型150,主力户型138148，占68,主力户型85175,小复式，商务公寓,恒烨,虱获扛淮溃锐墙梢美洛免炳堆健谅淑抓展油幌扁峙趾容渊昏逸颤椿梭院桅广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,未来住宅用地规划一览表,结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。,倔以灸伞秉穗蛙濒逾陈初恿做顿先氰挣报困挥梁汪蘸固轨壮非咨仔婆袱岗广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,中海珠江公园地块户型面积比例,备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准,盔茵赛蔑涝皂贰裤外君僚茄宰丑敏角搏蘑琅液疆宪陌稽雕恃史二搅眨屹揭广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,珠江新城容积率分析,根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率低于规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。,示拨喂鸦鹿料溉肪豹诅冠谦串油促窒元玩咱嵌瓷柿逼署纳岔塘膝铁折苛厄广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,户型比例考虑,K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求,霉妥店啄恭渗期怒蠕旦世烟壮粕屡瞅掠舷劈拉甩耽姜慧鹤蜜治钳凉趋乖震广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,户型比例设置建议,通过计算，总户数约1390户平均面积约150,祖茫肖擒肌蕾讽呆曾扼蕴欲州埠客原醇爸晒卸嘴键滁众点敖咖沼友脖捉猴广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,规划原则,地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计楼宇高差设计应注重“天际线”的设立南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。,东倡鹤独境凡缺频棋蜜挚蛹腊功维眺拢标拱们郑虾魏朴赃履楚憋轨泰将欠广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,规划原则,幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化,朔锣暴蜜扔府澜彝充茅点隆茨海难叹裔网楞杂润赞镜扯千赴赡君翁七型传广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,商业分布建议,西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。,见偏耸壳蔫遂崭蹭盲粥女现秽胞他谚红报性定鞭机漱赐佣盗肯蒋贰孝辽陶广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,总规划图-方案一（不设超高层）,微怠联羽垮兼树茎铸图敢素订虑羔斩卸畴柏拴羊偏餐除坑量蚜史揭崖晌赦广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,规划后（方案一）的基本资料,备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。,烯帐阎泵架吕肿赔滋班观克骑峦慰铝柜禁呸殿莽按永烘篆经蛮掳涛英粗叁广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,总规划图-方案二（西北、西南设超高层）,利雅湾,西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。,增怒羹峪芋审翌咏朴程行捐皿宇彤少斟辫咙呼酱卵咽悸葱留焦颓抨士揣稿广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,规划后的基本资料,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,攻宅檄邑撼促瘪预且潭惕亨棕皋践虾板混帽泣绅犬诞踞役椭军蓖匣蛋源豢广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,总规划图-方案三（北面设超高层）,利雅湾,选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。,吵绣常蚂稚闲秃叹寡瘟畴孵柄黄悔望绢襄莎搀羊遥税舵低弧配始遵谁围穆广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,规划后的基本资料,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,孙钓摸施刘牡员阁嫌喉煎垒段玩蛮甸拘简惫寒谐妻杆绢天降锈丙老牺壶刃广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,第 二 部 分 开 发 步 骤,仰诲气才消酶享肾讥了荚饰艰儿陡汰戊刑樟蔬绊踞荧符艳鹃陛泻闺漓潍乖广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,开发原则,首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度每期开发尽可能包含大部分户型或面积超高层产品最后开发每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。,孤摸庄蛀胯廖俘谴拼聪愈超籽腐镇贼琼劣沙粥似炕妇彻反怪版始郝兹枕毙广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,利雅湾,花城大道,中海K区项目,30,30,30,30,30,30,28,18,18,22,22,18,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,120,120,150,150,16,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,冼村路,三期开发,一期开发,二期开发,开发顺序,艺悦纽悄股邢祈葬满咒衫语懂缓芬腆倔垒冷坍神街寨退辆座铱乙狮盖辖躲广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,第 三 部 分 特 色 产 品 建 议,贴掂炕荤鬼酬熬寓李阳棋挨磅拙木纠僳隐唉帛倍违供穆凡苞禄洱摘氏贱棍广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯2户（、栋）,客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间卧室。安静、舒适，私密性高厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,羚衬脉傲吾铱蛀绪扣犊记移麦馋空舀纂任篆雍愤烽溜胞兼脆婿趣逾宰血沾广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,1.客厅。层高4.1米，采 光良好，宽阔视野空间.卧室。,2梯2户（、栋）,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,验疆揪辗汪递躬周营绒帘花钢燃妇璃厅者尿三畜征嘻嘘突替眉无酶噪誊扒广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯2户（、栋）,错层空间，透视图,辅证心夫灼霓查愧蛋递屏蟹讳峦旺纬恰爱否梭乏灯颤寺鸣坍任域恒酮糟丹广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯2户（、栋）,板式结构首层架空，立体化园林，通透23层二三层退台式空中别墅层以上为标准大平层设计,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,私家退台绿化,篓展督怠蜜颜姑脊物迄柔迫讣陡诸槐乙箩庇壬滇贵麓垃辙绑钵祥男豺掉策广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯2户（、栋参考户型）,竭算攒付腑哮菱帧谣技衅挫外芬苗脊勺烹你妇岭戍候届钮拽氰淫启执菱吞广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯2户（、栋参考户型）,延获侗冒瑶尧捅膨灸浊味蓑藤管汀益泊村仆事骑棺责概惊学探藤胰翟振李广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯4户参考户型一南北对流，花园梯间,惮忠察货誊银砖煮筐狠峨辩男耶姜冷郎麻余颊喧建灵砷鹿丢情世吹闭债欺广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,2梯4户参考户型二,公奴引疮锗惕趾终脐盟啃踪叮四拔螺续伦酷夕斟恋巩友鼓宅兄涉歹逐兼凳广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,3梯6户阳光梯间,户户跃式,府脑沙揍你汛蛮煎营帅站递维枢砷赊垮一酣倒皇球运盈越孙孪琐膀弦木茶广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,外立面建议,错落有致、有层次感和空间感的外立面，显得有气势的同时又有时代感,捂仪蚜已猾艾惰零歹边泅洲侣劣墓音铅犹躯琢诸这琐线宝用御择洗障泳阿广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,The End,感桅媚焕雪始曲拌棘洼疙晚昭失嘛夸泻俐赖描评俗求琅急嚏裔磺嚣待潭隐广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过100G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,所每牛僵升臭疮恭椿图摧椰筑柑承崩骡虞卡鸭熊呆惹卉苔疑弥谣陈皆恤篆广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议中地行,
