财务管理资料2023年整理-房产税整合版.docx

目录目录11案例背景11.1 房地产市场发展11.2 个人住房房产税的产生11.3 个人住房房产税扩围32征收个人住房房产税的意义42.1遏制炒房与过度需求42.2调节地方财政结构42.3发挥收入再分配作用53.房产税的作用机理63.1房产税与税负转嫁理论63.2房产税与房地产的需求与供给分析73.2.1房产税对房价影响的作用机理73.2.2房产税对住房需求的影响83.2.3房产税对住房供给的影响93.3小结114.房产税扩围的可行性分析115我国沪渝地区房产税试点情况135.1房产税在上海的实施情况135.2房产税在重庆的实施情况155.3沪渝两地实施房产税后的问题总结165.3.1房产税征收对象范围小，制约力有限165.3.2税率设置有待进一步论证165.3.3房产税重在完善税制，降房价之说“流产”165.3.4试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大166我国未来房产税扩围面临的问题176.1房产税扩围的现实阻碍176. 1.1税率难以确定177. 1.2房产价值评估技术受限。178. 1.3征房产税的权力寻租空间189. 1.4地方土地财政的庇护1810. 1.5我国投资环境导致的大量游资存在1811. 1.6征收成本巨大186. 2房产税扩围带来的问题196. 2.1中产阶层受到冲击197. 2.2打击了租房市场198. 2.3有可能推动房价上升197典型国家和地区房产税制的比较与启示208.1 国外房产税概述209. 1.1美国房产税概述：取之于民，用之于民207. 1.2日本房产税概述：房屋估价制度完善218. 1.3新加坡房产税概述：差异化政策兼顾效率与公平217. 1.4加拿大房产税概述：低收入者可退房产税217. 2国外房产税政策对我国的启示228改革我国房产税制的政策建议238.1扩大征税范围，实现配套性和完整性238. 2科学设计计税方式和起征点248. 2.1个人居住房屋按人均面积计算起征点248. 2.2个人经营性房产按市场评估价值征税248. 3根据地区及住宅具体情况设计多层比例税率248. 4提高税收优惠的普遍性258. 5个人房产税收入应定向使用258. 6完善征收个人房产税的配套措施258.6.1加强个人房产税评估建设258.6.2实现房屋登记信息与税务部门联网26结论2627参考文献.编号：1案例背景1.1 房地产市场发展毋庸置疑，近几年我国房地产行业取得了突飞猛进的发展。房地产投资对经济增长的总贡献度甚至超过20%。房地产行业的迅速崛起带来了很多正面的影响，刺激消费，拉动经济增长，增加就业，改善城市面貌，提高居住水平等，但随之而来的经济过热，房价居高不下且呈逐年递增的发展趋势。2012年全国城镇平均房价5791元m2007年为3445元/肝，五年上涨68%,年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元/肝，十年上涨143%,年均递增10.3%0这对未来经济稳定和居民福利水平产生严重威胁。房价的飘涨有很多方面的原因，除市场经济的发展、通货膨胀、人口增长等外生性原因外，主要由以下几方面的内部矛盾造成。（1）住房需求与投资性需求同增是根本原因一方面，随着城市化进程的加快，密集的人口对房产的需求不断增长，保隙性住房供应不足，使得商品房作为居民必须消费品具有了不可替代性，这使得房地产长期看涨。另一方面，随着我国GDP的稳步增长，居民收入水平不断提高，加之国内投资渠道较少，房地产投资限制较少，风险和收益不配比，使得人们对不动产的投资需求增长。（2）地方政府对财政收入的追求导致了房价水涨船高从1994年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1993年的22%提高到2009年53%,与此同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出，地方政府的财政压力可想而知。于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的主要收入来源。随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土地所获得的收入，进而形成了所谓的“土地财政”的局面。目前地方政府垄断了土地的使用权，±地价格上升，政府直接收入提高，土地开发投资又是当地GDP的主要贡献力量，因此地方政府出于私利，会希望土地价格越高越好。各地纷纷出现的“新地王”也正验证了这种情况。1.2 个人住房房产税的产生房产市场现在的主要矛盾是大量需要住房的人买不起，而有大量的住房投资投机者囤房，任其空置，待价而沽。住宅市场上的这种异常现象，正成为住房市场健康发展的顽疾。2009年以来，我国住房购买中投机性购房的比例不断上升，从而导致房屋空置现象不断加重，住房资源严重浪费，市场价格扭曲，而房产保有环节的税收缺位又在客观上加重了这种状况。由此个人住房房产税改革应运而生。个人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是说，个人房产税是对房屋的保有期间征收的。早在1986年编号：的时候我们国家就已经开始征收房产税，那时对房产征税的目的是为了运用税收工具，加强对我国领土范围内房产的管理，提高全国房产的使用效率，控制固定资产投资规模，合理调节房产所有者和经营者的收入。在当时我国还没有进行住房制度改革，城镇居民拥有个人产权住房的情况还比较少，因此，该条例中同时规定了要对个人拥有的非营业性住房，即个人自住用途的房产免税。而本文所要讨论的房产税特指以2011年1月在上海和重庆进行试点的，针对个人住房所征收的房产税，相当于是“新房产税”，为了区别我们就定义它为“个人房产税”。具体改革试点内容如表IT所示：表IT2011年重庆上海个人房产税试点试点城市重庆上海征收对象个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。上海本地和非本地家庭家庭新购第二套及以上住房税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%o适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免纳税人在暂行办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。家庭全部住房面积人均不超过60平方米免征;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房。1. 3个人住房房产税扩围2013年2月，时任国务院总理温家宝在主持召开上届政府最后一次国务院常务会议提出“国五条”五项政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制；（二）坚决抑制投机投资性购房；（三）增加普通商品住房及用地供应；（四）加快保障性安居工程规划建设；（五）加强市场监管。其中第二条中又再次强调了“扩大个人住房房产税改革试点范围”。2013年6月公布的关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，对此发展改革委有关负责人也表示“今年会有具体动作”。而这些消息都进一步确认了“房产税将扩围”的趋势。“90%可能将会包括深圳”？近期，有关深圳将成为2013年房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都表示，房产税在深圳落地将是大概率事件。其理由就是深圳被认为具备房产税开征的条件，其已完成全面评估存量房价格的系统工作，这被认为是开征房产税的基础。此外，深圳房产产权明确，开征房产税的条件也被认为是全国各城市中最好的。事实上，2011年国务院在上海、重庆开始对个人住房房产征税试点，就己经表明国务院对个人自住房产征税的改革基本方向。从两年来上海、重庆的试点情况看，既没有对房地产市场造成剧烈冲击，也没有引发民怨，这说明即使在全国范围内对个人住房房产征税，也不会对经济增长和民生改善造成不利影响。既然如此，“扩大个人住房房产税改革试点范围”就是房产税改革的必然趋势。1986年国务院颁布房产税暂行条例，对个人自住房产作出免税规定时，个人自住房产基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，个人自住房产则基本上是私有的，对私有房产征税可以说是各国政府税制设计的普遍选择。因此，我国恢复对个人自住房产征税也是迟早的事，对此，社会公众应该有心理准备。编号：2征收个人住房房产税的意义从国内外学者研究的经验中我们已经认识到了个人房产税开征的理论依据，那么接下来再结合我国的实际情况来分析一下我国开征个人房产税的必要性。笔者认为有以下三点：遏制炒房与过度需求以控制个人住房价格、调节地方财政结构、调节个人收入再分配。而这三点又是层层递进，从直接到根本。2.1遏制炒房与过度需求首先最直接的意义就是个人房产税的推出可以遏制炒房与过度需求，控制住迅猛上涨的房价。房价上涨过快的最重要的原因之一就是国内外各种资金的炒作，而针对个人住房保有阶段所征收的个人房产税，可以增加房产持有的成本，相应的增加炒房的成本，进而加大炒房的风险和减少炒房所得的利润，使得炒房者会抛出持有成本较大的房产，这样就使得住房市场增加了住房的供给，减少了炒房者的需求，这样房价上涨的趋势就会得到缓解，最终也达到了个人房产税征收的直接目的,2. 2调节地方财政结构目前各地政府主要靠出卖土地所得来获得财政收入，这无形中增加了开发商的成本，抬高了房价，不利于地方政府在税收方面的长远发展。如果个人房产税在全国范围进行广泛的征收，势必会减少地方政府的财政压力，进而也可以缓解价格口益见长的土地资源。而且从国外的经验来看，个人房产税普遍成为了地方政府的主要收入来源，所以这也从侧面证明了个人房产税的收入可以让地方政府改变原有的财政收入方式，进而减少对“土地财政”的依赖。对于征收上来的个人房产税又可以投入到当地的保障房建设之中，缓解地方政府对于建设保障性住房资金短缺的困境。2008年底国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，第一部分就提出要加大保障性住房的建设力度。但是由于资金短缺，地方政府对于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的，还有的是开工了但是由于资金缺乏建筑工程进行不下去导致工期一再拖延。当然出现这些状况有很多内在外在的原因,但是其中最重要的资金不足的问题是不可避免的。个人房产税如果可以全面、深入的铺开执行，这部分的财政收入对于地方政府来说是解了燃眉之急，对保质保量的完成保障性住房的建设给与了一定意义上的支持。编号：2. 3发挥收入再分配作用随着房地产市场的异常火爆，房地产的价格也水涨船高，对刚性需求造成了极大的打击，而另一方面高收入者拥有多处高档住房或者别墅，两极分化的现象越来越严重。房产税被视为调控房价的利器，但房产税改革最终的目的绝不仅仅是调控房价，其作为深化财税体制改革的一项重要内容，核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。由于我国现阶段没有财产税，房产税应承担起调节贫富差距的责任。实行差额化的个人房产税，既保护了只有一套住宅的普通居民，又调节了高收入者的财富比例。征收来的个人房产税转而投入到中低收入人群的住房保障体系建设中去，这样就一定程度上起到了调节收入分配的作用，缓解了贫富差距不断加大的趋势。编号：3. .房产税的作用机理中国的房地产经济正在加速滑入病态的深渊。无论是北上广深这样的一线城市，还是二三线城市，在过去短短几年内共同见证了房价疯狂上涨的现象。在经历了加息、限价、限购等宏观调控的手段之后，人们期待房产税能力挽狂澜，成为医治房地产市场病况的灵丹妙药。下面笔者将从理论上分析房产税的作用机理以及可能带来的效果。3.1 房产税与税负转嫁理论房产税作为一种税收，在研究其对住房价格的影响时，就不得不考虑其税负转嫁问题。税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或供应者的一种经济现象。一般包括前转和后转两种基本形式。它具有以下三个特征：与价格升降紧密联系；它是各经济主体之间税负的再分配，也是经济利益的一种再分配，其结果必导致纳税人与负税人不一致；是纳税人的一般行为倾向，即是纳税人的主动行为。一般地说，税负转嫁的存在主要取决于以下两方面条件：一是商品经济的存在。税负转嫁是在商品交换中通过商品价格的变动实现的。没有商品交换的存在，就不会有税收负担的转嫁。因此，商品经济是税负转嫁的经济前提。二是自由定价体制的存在。税负转嫁是和价格运动直接联系的，一般是通过提高铭货的售价率压低进货的购价来实现的。其中，有些税种的税负可以直席通淳价格的变动实现转嫁；有些税种的税负是通过资本投向的改变，影响商品供求关系间接地通过价格的变动实现转嫁。无论采取哪种转嫁形式，都依赖于价格的变动。因此，自由定价制度是税负转嫁存在的基本条件。通过对税负转嫁存在条件的分析，必然得出这样的结论：在实行高度集中的计划管理体制下，基本上不存在税负转嫁。实行市场经济体制后，客观上存在着税负转嫁。因为市场经济是一种高度发达的商品经济。在这种体制下，商品的生产经营者和其他市场主体各有独立的物质利益。盈利成为一切生产经营活动的根本动机，实现税负转嫁成为各类纳税人的主观动机和愿望。同时，随着经济体制改革的不断深化，政府对价格大部分放开，企业已有很大的自由定价权，以自由价格为基础的自由定价制度已基本形成，税负转嫁的客现条件已经具备。我国正处于转型社会阶段，因此税负转嫁是客观存在的。编号：3. 2房产税与房地产的需求与供给分析由经济学的基本原理可知，商品的价格是由商品的供给和需求共同决定的。房价是由房地产市场的供应者与需求者双方所决定的。生产要素由于市场竞争在各部门之间自由流动,而这种流动将会改变房地产市场上的供求状况，进而影响房价；反过来房价的变化同样会改变房地产市场上的供求关系。但是，房地产与一般商品不同，它具有固定性和不可移动性，在经济学中称之为不动产，再者，其主要资源一一土地资源具有稀缺性，这些都表明住宅这种特殊的商品既具有一般商品所有的共性，同时也有着一般商品所不具备的特性。房产税能够对房地产市场产生影响，是因为开征房产税能够影响到住宅市场的供需情况，从而导致房地产价格以及成交量的变化。要真正弄清楚房产税对住宅市场的影响，就必须对房地产市场上的需求和供给分别进行详细的分析。3.1.1 房产税对房价影响的作用机理在此，笔者师徒通过建立一个包含房产税的简单静态供求模型，用来研究房产税对住宅价格的影响。假设需求函数和供给函数是简单的线性函数，建立如下的静态均衡模型（如下所示）O第一个方程为住房的需求函数，第二方程为住房的供给函数，第三个方程为均衡条件。Qd为房地产市场的需求量，Qs为房地产市场的供给量，P为房价，a。、a1、a2.a,都是参数，其中a<0,代表住房需求量与住房价格呈负相关，a3>0代表住房供给量与房价呈正相关。通过计算，我们得出均衡价格Pe和均衡产量Qe。在征收房产税的情况之下，我们在原先构建的模型下增加条件PS=（1-t）Pd,形成新的模型（如下所示）,并通过计算得出在征收房产税的条件下新的均衡价格和均衡产量。G=%)+apaQs=a2a3ps=d-O、Qd=Qs编号：从上述分析结果可知，征收房产税之后，房地产市场原先的静态均衡就被打破了，经过供求双方的调整后重新达到一个新的均衡点,此时，需求方需要支付比原先更高的价格Pd',而供给方的也要承担相当来说比成本高的价格Ps',两者的价格差就是房产税的征收税额。从上述的分析继续研究房地产市场上供求双方的税负，我们可以得出：上式中，T为房产税税额，APs',APd'分别是住房市场供求双方分别的税负。从而我们进一步分析，根据房地产需求方承受的房产税税负除以整个房产税税额，我们可以得出住房需求方的税负比例为（4-1）,同样根据房地产市场供给方承受的房产税税负除以整上外,也就个房产税税额，我们得出住房供给方的税负比例为（一卬），而将住房市场需求方承受的房产税税负除以住房市场供给方承受的房产税税负就可以得出两者负担的比例为是说税负转嫁的比例与需求函数和供给函数的斜率相关。以上，我们研究了房产税对住房价格影响的作用机制，但是这些分析都是从整体上去研究，只分析了在征收房产税之后，住房市场上的均衡价格以及均衡成交量的变化情况，根据均衡量的变化进一步研究了住房市场上供需双方分别承担的房产税税负，税负在双方之间的分配比例问题；如果要较为具体的把握之间的作用机制，还需要分别对住房需求和住房供给的影响进行研究。3.1.2 房产税对住房需求的影响房屋作为一种特殊的商品，它既是一种消费品又是一种投资品，因此在研究住房需求时不能把它仅仅当做是一种普通的消费品来研究。笔者认为分析房产税对住房需求的影响，首先就要分清楚不同的住房需求的类型，木文按居民购买目的将住房需求分为两类：一类是消费性需求，即居民购买住宅用来满足自己的基本生活需要，其中，消费性需求还包括了改善编号：性需求，是指在满足基本生活需要的基础上，随着家庭收入水平的提高而要求现有居住环境的改善及生活质量的提高的这类住房需求。另一类，投机性投资需求，这类需求是指居民通过购买住房以获取投机性利益，是一种在短期内以“低买高卖”的方式获取高额利润的投机行为，俗称“炒房”。接下来笔者将分别分析房产税对上述两种不同住房需求的影响：对消费性需求来说，房产税本来就是对住房需求者在房地产保有环节征收的税收，其征收直接增加购房者的持有成本，从而促使购房者量力而行，对住房消费合理化、节约化。按照目前上海市和重庆市的房产税试点方案来说，只是对超过一定面积的住房征收房产税，因此购房者就会从自身的实际需要及家庭收入等情况出发考虑是否需要购买，而不会盲目攀比和“跟风”的去购买，从而在一定程度上降低需求。对投机性投资需求来说，住房投机者是通过短期的低买高卖，从而获得高额的利润。实施房产税，可以增加投机性投资者持有房产的成本，在一定程度上抑制这部分需求。对于已经持有大量房产的投机者来说，他们可能会将持有房屋转租，用于弥补房产税支出的费用，或者短期内将其卖出，以降低持有成本的不断上升。此时不仅有助于降低住宅的空置率，也可以增加房地产市场的供给量。3.1.3 3房产税对住房供给的影响对住房市场的供给来说，因为房地产具有开发周期长的特点，所以笔者认为有必要分短期供给和中长期供给分别来讨论。短期来看，住房的供给量是不变的。从下图可以看出，在短期内，住房市场供给曲线S是一条垂直于横轴的直线，表示住房供给无弹性，并不会随着价格的上升而增加，在短期内住房的供给量是保持不变的，而住房需求曲线D向右下方倾斜，表示住房需求量随着价格的下降而增加。编号：在没有征收房产税之前，住房市场的短期均衡在E点，而当对住宅需求征收一定量的房产税之后，需求方因持有成本的增加需求曲线向左下方移动至D'。由于供给曲线并没有发生改变，需求曲线向左移动一定的距离，并改变斜率，达到新的均衡点E'点，此时Pe和Pe'之间的差即为房产税的税额。同时，房产税全部由买方承担。从中长期来看，虽然住房是不可以转移的，但是随着新建商品房的完工，住房市场上的供给会逐渐增加，而且在中长期内，住房的供给量并不受开发周期的影响，因此供给曲线S向右上方倾斜，表示住房供给量会随着价格的上升而增加。从上图可以得出，在中长期内，住房的供给会随着价格的上升而增加，而需求却随着价格的上升而降低。在没有征收房产税之前，住房市场的均衡在E点，而征收一定量的房产税之后，由于房产税对需求方征收的一种从价税，因此房产税只改需求曲线的位置和斜率，编号：而并不改变供给曲线。由于供给曲线并没有发生改变，需求曲线向左移动一定的距离，并改变斜率，达到新的均衡点E'点，此时Pd'和Ps'之间的差即为房产税的税额，Pd'和Pe之间的差为买方所承担的税负，Pe和Ps'之间的差为卖方所承担的税负，税负的转嫁跟需求函数和供给函数的斜率有关。同时，住房市场的供给量也降低到Qe',与原先的均衡量之间的差为减少的供给量。因此,从中长期来看,房产税的征收能够降低住房市场的供给量，从而会造成房价一定程度的下降。3 .3小结本章运用税负转嫁理论，需求供给理论探讨了房产税在房地产宏观调控中发挥的作用。通过分析发现，征收房产税能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用，而且有助于改善地方税收结构，解决地方财政收入的困境，有利于合理调节分配、合理调节产业结构，有利于稀缺土地（住房）资源的合理配置，有利于推动城市可持续发展。4 ,房产税扩围的可行性分析房屋属于生活必需品，如今却成为了消费者望而生畏的高端产品，并催生了一大批年轻的“蜗居族”，这成为当前最主要的社会问题之一。随着政府限购力度的不断加大，房价一度出现了下降的趋势，然而“限购”仅仅是政府的行政调控手段，终非调控楼市的长久之策，尤其是在目前房价又出现反弹之际，将房产税扩围提上日程，尽早引导楼市回归理性，已经显得迫在眉睫。当前，国内质疑和反对房产税的声音较多，但是这已无法阻挡房产税推进的步伐。在发达国家,房产税已成为地方政府最大和最稳定的财政收入来源,有数据表明，16个经济合作与发展组织国家房产税占地方政府收入的平均水平约为43%。房产税不仅具有抑制房价的作用，更有优化税收结构、减少国民贫富差距、减少房屋空置等功用，尽管这些功能在短期内可能无法显现，但从长期来看，扩征房产税是我国税制改革的大势所趋，推延改革日期只能使改革的成本进一步增加。据财界网2013年2月7日报道：在国家发改委、财政部、人社部联合发布的关于深化收入分配制度改革若干意见中第四项加快健全再分配机制提出，改革完善房地产）税等。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。至此,在房产税试点扩围沉寂了一段时间后，再次被提上议程。虽然房产税扩围大势所趋，但笔者认为房产税扩围理应循序渐进。编号：第一，应该完善相关的法律制度，使针对个人住房保有环节的税收征收是有法可依的。在我国，法是一切的前提，个人住房房产税的顺利开征更需要法律来为其保驾护航。我国现有的房产税暂行条例是征收房产税的依据，条例规定对个人自住住房免征房产税。由于个人住房房产税与我国现行房产税在计税依据、税率，以及征收对象上都有所区别，因此必须通过全国人民代表大会及起常委会修改相关的法律规定。第二，进一步推进住房信息全国联网，搭建各部门的沟通桥梁，有利于征管部门对房屋情况有全面和具体的掌握。房屋的基础数据收集至少应该明确每个家庭所拥有的房屋数量、每个房屋及其地理环境是什么样的。首先，房屋的产权所有人及其之间的关系。房产税是以家庭为基础单位来进行征收的，房产税的推广不仅要明确房屋的具体产权人，还要对同一家庭关系中的成员所拥有的房屋进行联系归集，以明确家庭为单位的纳税者房屋拥有量。其次，为了合理评估出房地产的价值，需要收集与房屋状态相关的信息，比如使用年限和剩余使用年限、面积大小、所属小区的物业环境、周边的公共配套服务情况等信息，这些都是对房屋进行税收价值评估的基础。第三，完善的房地产税基评估体系，包括房屋基础数据的收集、评估方法的研究、评估工具的开发、评估机构的组建等，为房产税的征收提供技术上的支持。目前对房地产的评估方法主要有三大方法：市场比较法、成本法和收益法；对房产税的课税评估，主要有两种技术：一种是批量评估，另一种是个案评估。第四，就如何确定课税对象、纳税人、计税依据、税率、税收优惠提出合理的方案设计并建立一套良好的利益协调机制。合理的方案设计既要与我国国情相匹配，体现我国宏观调控在税收方面所作出的努力，又要保证在征税过程体现公平公正的原则。第五，要采取必要的措施保证房地产宏观调控的执行力，即便采取再严厉的调控手段，如果没有落到实处，一切都是空话，依旧不能遏制房地产市场的畸形发展。编号：5我国沪渝地区房产税试点情况5.1房产税在上海的实施情况上海版房产税定义的征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。征收标准为：上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上从文字上我们可以看出，上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有多套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人（他们可能正好是房屋的真正需求者）而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。从交易量上看，上海房产税政策以及“沪九条”调控措施先后出台，让上海在2011年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低。具体表现在不少购房者放弃购房计划，上海年后楼市成交量出现明显下滑；部分开发商也因此延迟了推盘计划，春节后近20个待入市项目选择延期；上海曾连续两周出现“零开盘”现象。这说明了房产税的短期反应明显，房产市场短期内出现萎缩。编号：从房产税额上看,据上海税务部门公布的数据显示,2011全年房产税额仅约22.1亿元。从图3T可以看出，这个数字占财政收入的比仅为1.32%,与发达国家房产税占财政收入在口增值税营业税口企业所得税口个人所得税城书维护建山耕册占用税教育费附加收入50%以上形成天壤之别，无法真正补贴地方财政已达到抑制“土地财政”的效果。图3-12011年上海市各主要税种占财政收入的比重从房价上看，本文用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低。根据联合国人类居住中心研究的结论，合理房价收入比为36,即住房价格应相当于每户居民36年的平均收入。161412IO8642OIcMC-9986OI图3-220012011上海房价收入比编号：由图3-2可以看出，2001年上海的房价收入比6.7,较为接近国际公认的合理范围。但之后，房价收入比开始迅速上涨，呈直线上升趋势，2010年上海市的房价收入比为15.4倍，创近10年新高，为控制房价增幅，挤出房价泡沫，中央和地方政府出台了多种调控措施，如连续多次上调存款准备金率，制定严格的限购政策，提出房产税试点等，经过一年的严控政策，2011年上海房价降幅较为明显，商品住宅房价收入比回落到12.4,毋庸置疑，上海房产税的实施也起到一定抑制房价的效果。然而好景不长，爱房网的一份报告指出，从2012年3月开始至8月，上海二手房均价从21000元上涨至25000元，涨幅达16%。而新房市场上，上海市新房成交价格从年初的均价2万元，到4月持续上涨至21918元。之后惯性上涨至7月最高点24348元，涨幅达18%。5.2房产税在重庆的实施情况重庆与上海最大的不同在于重庆不仅对增量房征税，而且还对存量房征税。在重庆的房产税实施细则的说明中，以下三种情形需要缴纳房产税：1.个人拥有的独栋别型（存量增量都收）2.个人新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍或以上的住房。）3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。其中，房价在平均价格3倍以下的税率为0.5%,3-4倍的为1%,4倍以上的为L2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。并且规定2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。单从文字上，虽然重庆比上海多出对存量房增税的合理性，但由征收对象与免税条件我们可以看出，重庆版房产税能够征收人群相当少，征收范围很局限。与上海类似，在成交量上重庆的房产市场在短期内也出现了萎缩，在房产税征收额上，效果难以显现。房产税实施之后，重庆市内高档商品房项目访客量出现明显下降。据调查数据显示，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降30%-50%。同时，重庆市购房户籍结构发生了翻天覆地的变化，本地户籍居民新购房比例由实施前的62%提升至实施后的77机外地户籍居民新购房比例由实施前的30%下降到15%。这一明显变化，从一侧面说明人们在个人住房消费方面更趋于理性。2011年1月27日，重庆主城区商品房销售为905套11万平方米;在28日实施房产税的当天,主城区商品住房成交919套8.3万平方米。而到了29日,商品房销售急转直下，仅售出406套3.3万平方米。这表明，房产税对楼市的调控是立竿见影，政策效应明显。但是2011年重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。编号：5.3沪渝两地实施房产税后的问题总结5.3.1房产税征收对象范围小，制约力有限重庆房产税出台的政策规定：征税对象是个人独栋商品住宅、新购高档住房和外地人新购的第二套以上普通住房，税率是0.6%T.2%;上海则是人均60平方米以内不征税，并且农村地区没纳入征收范围，在这种政策条件下，两地能被征收的房屋少而又少，房产税征收额占财政收入比重微乎其微。5. 3.2税率设置有待进一步论证整体看，沪渝两地房产税征收税率均偏低，力度较小。在房价依然坚挺的时期，这种低税率往往具有一定程度的转嫁性。因此，目前税率的确定还有待进一步论证，就目前两地试点情况而言，应适当提高征税税率。5.3. 3房产税重在完善税制，降房价之说“流产”在国内房价久调不降的困局下，房产税一度被视为遏制房价升势的“撒手铜”。但试点的运行实情却表明，房产税的威慑力着实被高估了。上海2011年4月商品住宅成交均价22881元/平方米，环比上涨2.35%,5月商品住宅成交均价22387元/平方米，环比下降2.16%；重庆2011年4月商品房成交均价环比上涨7.08%,5月商品房成交均价环比上涨4.05%。当然，试点城市房产税开征条件较为宽松是其中的一个原因。但更为重要的是，市场对房价继续走高的预期始终未能真正扭转，以至于在“税收转嫁”等思维的怂恿下，房产税利器被“钝化”了。实际上，房产税本身就不具备降房价的功能，其开征试点重在完善税制。5.3.4试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大上海、重庆两地的房产税，除重庆的独栋商品住宅外，其他各类应税住房都是针对新增部分征收，这一政策受到“新国八条”限购新规的冲击，在实施效果上将大打折扣。编号：6我国未来房产税扩围面临的问题6.1房产税扩围的现实阻碍6.Ll税率难以确定假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。6.1.2房产价值评估技术受限。关于房产税征收的技术准备工作浩繁复杂，根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的;评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求;税务部门要掌握真实的市场交易信息，这点看似简单，实则困难非常;另外，各地城镇化进程迅猛，交通变更以及城市功能调整加快，导致房产和地产的价值评估可变性强，难以做到公平、公正，获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估，将难以确定房产税税的税基、税率，等等。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。编号：6.1.3征房产税的权力寻租空间一栋房产的价值很难确切界定，加上在目前我国急需资产评估师的背景下，房产税在具体执行中会遇到很多技术难题，很多情况下会不了了之。全国也缺乏统一的征税标准，地方政府执行者各自为政，这就使得执法者拥有很大的自由裁量权，为权力的寻租埋下了隐患。6.1.4地方土地财政的庇护自中央和地方政府实行分税制以来，大量的税收都被中央政府收取，地方政府得不到中央政府的补贴，征房产税的收入非常少，与高价出售土地的收入不对称。作为房产税具体执行者的各地地方政府必然会千方百计放宽征税尺度，在房产税征用实施中走形式，少征或者不征税，以吸引外来投资，激活地方经济，也使自身获取土地财政所得利益。6.1 .5我国投资环境导致的大量游资存在自本世纪初，在社会转型期改革发展浪潮中，产生了许多资金充裕的富有者，他们拥有可用于投机的大量资本,在股市低迷没有合适投资渠道的背景下,许多都转向了房地产行业,并且随着我国经济的不断发展，人民生活水平的提高，各地住宅一般具有不断升值的预期，目前通货膨胀率实际上超过3%,而房价上涨动辄每年超过10%的幅度来看，即使房产税税率高达2%。，也不足以让这些投资者退出炒房市场，房产税不足以震慑投资者。6.1.6征收成本巨大全面开征房产税需要具备的条件相当苛刻，且成本巨大。仅房产税征收对象的确认工作就是一项浩大的基础信息工程，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在全国房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。编号：6.2 房产税扩围带来的问题6.2.1 中产阶层受到冲击国内外发展经验表明：一个成熟的社会必然是中产收入层占主流的社会，这样的社会结构才有利于社会的稳定和发展。房产税征收数额对富裕阶层影响不大，但对于人口占多数的中收入阶层而言压力不小，因为即使富人多交了税，由于相关利益转移机制未能建立，也未必增加穷人的财产性收入，受到冲击的倒是刚刚形成的中收入阶层，这与全面建设小康社会实现共同富裕的目标是背道而驰的。并且目前我国房地产市场仍属于卖方市场，在这种背景下，卖方会想方设法将新增的赋税成本转嫁到买房人身上，不仅难以达到预期的调控效果，而且会增加