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投资性房地产会计核算,2013年5月,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产的特征,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。特征：1.投资性房地产是一种经营性活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。,投资性房地产的范围,属于投资性房地产的项目1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物；2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权；3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。,投资性房地产的范围,注意点：1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。4)闲置土地不属于投资性房地产。,保险资金投资不动产的监管要求,根据保监会保险资金投资不动产暂行办法以及关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知：1)保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%；投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%；2)上一会计年度净资产不低于1亿元人民币；3)上季度末偿付能力充足率不低于120，开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险；4)保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发；5)保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%；,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产的确认,投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,投资性房地产的初始计量,投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。,投资性房地产的初始计量（实务操作）,自用房地产转为投资性房地产将自用房地产在会计帐薄中重分类为投资性房地产。FA模块中将该资产的类别由31变更为30。由FA导入总帐的凭证为：借：投资性房地产_原值15210100 贷：固定资产-房屋及建筑物-缺省16010100 借：累计折旧-房屋及建筑物-缺省16020100 贷：投资性房地产_累计折旧15210200,投资性房地产的初始计量（实务操作）,2012年8月1日，总公司与共享中心签订张江高科房屋租赁合同，根据相关会计准则，需要将张江高科租赁房产划分为投资性房地产。截止至2012年8月1日，张江高科租赁房产房屋原值 5,227,767.21元，累计折旧 322,814.50元，净值 4,904,952.71元。在转换日及2012年8月1日，需要在：1、将自用房地产在会计帐薄中重分类为投资性房地产。FA模块中将该资产的类别由31变更为30。2、由FA导入总账凭证：借：投资性房地产_原值15210100 5,227,767.21 贷：固定资产-房屋及建筑物-缺省16010100 5,227,767.21借：累计折旧-房屋及建筑物-缺省16020100 322,814.50贷：投资性房地产_累计折旧15210200 322,814.50,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产的后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。我司目前采用的投资性房地产后续计量模式为公允价值模式。,在成本模式下，应当按照企业会计准则第4号固定资产和企业会计准则第6号无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8号资产减值的规定进行处理。与固定资产核算的差异在于：1、单独设置投资性房地产相关科目；2、计提折旧时，借方科目为“其他业务成本”而不是“管理费用-固定资产折旧”；3、租金收入计入“其他业务收入”。,投资性房地产的后续计量（成本模式）,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,投资性房地产的后续计量（公允价值模式）,投资性房地产的后续计量（公允价值模式）,核算要点:(1)和采用成本模式计量的区别是采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。(2)初次评估时产生的公允价值增值计入“资本公积”；减值计入“公允价值变动损益”；后续计量时产生的公允价值增减值计入“公允价值变动损益”。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“资本公积”“公允价值变动损益”转入其他业务收支科目。(3)取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。,投资性房地产的后续计量（实务操作）,初次评估：确定该新增投资性房地产的公允价值，公允价值与账面余额的差额记入资本公积或公允价值损益（取决于初次评估是增值还是减值）。具体账务处理如下：借：投资性房地产_公允价值变动15210300 贷：资本公积_公允价值变动_投资性房地产31110131,投资性房地产的初始计量（实务操作）,2012年8月1日，总公司与共享中心签订张江高科房屋租赁合同，根据相关会计准则，需要将张江高科租赁房产划分为投资性房地产。截止至2012年8月1日，张江高科租赁房产房屋原值 5,227,767.21元，累计折旧 322,814.50元，净值 4,904,952.71元。2012年9月30日，进行投资性房地产初次评估，评估价值为 8,647,600元，评估增值为 3,742,647.29元。借：投资性房地产_公允价值变动15210300 3,742,647.29贷：资本公积_公允价值变动_投资性房地产31110131 3,742,647.29,投资性房地产的后续计量（实务操作）,后续评估：转换期以后的资产负债表日，再次确定该新增投资性房地产的公允价值，公允价值与账面余额的差额记入当期损益。具体账务处理如下：借：投资性房地产_公允价值变动15210300 贷：公允价值变动损益_投资性房地产_缺省43052701,投资性房地产的初始计量（实务操作）,2012年8月1日，总公司与共享中心签订张江高科房屋租赁合同，根据相关会计准则，需要将张江高科租赁房产划分为投资性房地产。截止至2012年8月1日，张江高科租赁房产房屋原值 5,227,767.21元，累计折旧 322,814.50元，净值 4,904,952.71元。2012年9月30日，进行投资性房地产初次价值评估，评估价值为 8,647,600元，评估增值为 3,742,647.29元。2012年12月31日，再次进行投资性房地产价值评估，评估价值为 8,623,800元，较上一次评估结果，价值减少了 23,800元。借：公允价值变动损益_投资性房地产_缺省43052701 23,800贷：投资性房地产_公允价值变动15210300 23,800,投资性房地产的后续计量（实务操作）,税务影响：根据税法规定，固定资产以历史成本为计税基础，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。根据会计准则规定，采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不需要计提折旧。因此需要进行纳税调整。为了准确计算这部分折旧，在日常会计核算中对投资性房地产在FA中仍然按月计提折旧，总公司在总帐中按月通过ADI将冲销凭证导入各相关分支机构帐套，各相关分支机构将FA导入总账折旧数据和总公司导入冲销折旧数据核对一致后复核过账。保持期末“折旧与摊销_投资性房地产折旧（科目代码81098601）”科目年度累计发生额为零。,投资性房地产的后续计量（实务操作）,税务影响：根据财政部以及国家税务总局相关规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。纳税计量基础与会计计量基础之间形成暂时性差异，因此需要进行纳税调整，并计入递延所得税资产/负债：借：递延所得税47010001 贷:递延所得税负债29010000,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产的转换,转换日：自用转投资性：租赁期开始日或用于资本增值的日期。投资性转自用：房地产达到自用状态日期。,投资性房地产的转换（公允价值模式）,核算要点：自用转投资性：1、自用房地产账面价值全部转入投资性房地产相应科目包括：成本、折旧2、初次评估增值部分，贷记：资本公积其他资本公积3、若初次评估出现减值，减值部分，借记：公允价值变动损益,投资性房地产的初始计量（实务操作）,自用房地产转为投资性房地产将自用房地产在会计帐薄中重分类为投资性房地产。FA模块中将该资产的类别由31变更为30。由FA导入总帐的凭证为：借：投资性房地产_原值15210100 贷：固定资产-房屋及建筑物-缺省16010100 借：累计折旧-房屋及建筑物-缺省16020100 贷：投资性房地产_累计折旧15210200,投资性房地产的后续计量（实务操作）,初次评估：确定该新增投资性房地产的公允价值，公允价值与账面余额的差额记入资本公积或公允价值损益（取决于初次评估是增值还是减值）。具体账务处理如下：借：投资性房地产_公允价值变动 15210300 贷：资本公积_公允价值变动_投资性房地产 31110131,投资性房地产的转换（公允价值模式）,核算要点：投资性转自用：1、投资性房地产账面价值全部转入自用房地产相应科目包括：成本、折旧、公允价值增值（固定资产_房屋及建筑物_IP转回增值_中转 16011099）2、在FA模块中将投资性房地产项目重分类为自用房地产（固定资产-房屋建筑物），在FA中历史成本部分的资产类别为31，公允价值变动部分的资产类别为3A（新增资产类型）3、3A类资产的折旧方式与对应的31类资产相同，折旧期为该项资产剩余使用（或产证）期限。,投资性房地产的转换（实务操作）,2012年10月30日，总公司与太平养老之间关于上海信息大厦的房屋租赁合同终止，并不打算继续出租，因此需要将上海信息大厦原租赁房屋从投资性房地产转为自用房屋。该处房屋于2009年转入投资性房地产，转入时，房屋原值为22,227,138.68元，累计折旧4,890,476.10元，净值17,336,662.58元；在2012年9月30日房产评估中，该处房屋公允价值为67,844,900元，累计增值50,508,237.42元借：固定资产_房屋及建筑物_IP转回增值_中转 16011099 50,508,237.42贷：投资性房地产_公允价值变动15210300 50,508,237.42借：固定资产-房屋及建筑物-缺省16010100 22,227,138.68贷：投资性房地产_原值15210100 22,227,138.68借：投资性房地产_累计折旧15210200 4,890,476.10贷：累计折旧-房屋及建筑物-缺省16020100 4,890,476.10,投资性房地产的处置,核算要点：1、处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。2、采用公允价值模式计量的投资性房地产，初次评估时产生的资本公积以及持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入其他业务收支科目。,投资性房地产特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置,投资性房地产偿付能力认可标准,投资性房地产偿付能力认可标准,根据保险公司偿付能力报告编报规则问题解答第10号：无担保企业（公司）债券、不动产、未上市股权和保险资产管理公司创新试点投资产品：以物权方式投资形成的不动产，以账面价值的85作为其认可价值。,感 谢 聆 听！,