经营损失价格评估课件.docx

经营损失价格评估一、经营损失价格评估概述1.经营损失的概念及内涵经营损失，也叫营业损失，是指企业在正常生产经营状况下，遭受突发事件或其他外部不可抗力，使正常生产经营活动中断，而造成的经济损失。经营损失的实质，就是应得利益的损失。判断是否有经营损失的要点一般有：遭受突发事件或外力，正常生产经营活动中断，造成了实际的经济损失。企业经营损失价格评估属于无形资产价格评估中的一类。假设一个企业是正常运作的，那么在一段时间内的收益（收益也可能是负值）情况是可以预测的。但是，一旦企业受到因素的干扰导致其无法收益甚至亏损时，那么就会产生经营损失。造成经营损失的原因是多方面的，就目前价格评估行业接受评估业务较多的有：合同违约经营损失，目前比较典型的有部队政策性解除合同造成企业中断经营而产生的经营损失；突发事件经营损失，比较典型的如火灾造成的经营损失，水淹造成的经营损失（台风山竹），车祸造成的经营损失等等；经营者纠纷造成的经营损失，比较典型的就是合伙人或者大股东之间产生纠纷进而影响企业正常经营产生经营损失；拆迁（或搬迁）造成的经营损失，比较典型的有土地征收要求企业搬迁而造成的经营损失；等等。中断企业正常生产经营活动，会给企业带来极大影响，甚至会给企业带来灭顶之灾，人们常说的“一把火烧了一个企业，拆迁拆死了企业”就是这个道理，因此我们一定要认真对待经营损失的价格评估，以严谨、客观、公正、公平、负责任的态度和原则性，做出真实的损失数额，还企业公道。2 .经营损失的适用案例合同违约经营损失，包括租赁房屋厂房等生产经营场所的合同违约所造成的经营损失。具体包括餐饮酒店、娱乐场所、生产经营企业等经营损失。火灾造成的经营损失，除了火灾造成的财产资产损失，还包括企业生产经营中断而产生的经营损失。水灾造成的经营损失，除了水灾造成的财产资产损失，还包括企业生产经营中断而产生的无形的经营损失。经营者纠纷造成的经营损失，经营者之间出现纠纷，造成企业不能正常生产经营或停业，会给企业和所有经营者带来损失，因而引出经营损失价格评估事宜。拆迁（搬迁）经营损失，包括土地征收或老旧城区拆迁或政策性企业搬迁，都会给企业造成经营损失，这些损失都要可以评估和计算的。其他原因造成的经营损失，如政策性新旧动能转换，政策性企业产品更新等等。3 .经营损失价格评估要点一是弄清造成经营损失的原因，这一点尤为重要，关系到后面具体操作层面数据的采集和参数的应用。二是收集好价格评估资料，重点是财务资料，要根据营业损失的金额和复杂程序，收集三至五年的财务报表包括收支明细等。三是资料的合法性认定，收集的资料需要相关当事人确认或认可，尤其是涉及经营者纠纷的经营损失，相关资料必须得到确认，或者从政府相关部门查询得到资料如企业向工商部门或税务部门申报的财务报表等。四是经营损失和其他损失不能重复计算或缺项。五是经营损失价格评估报告要规避风险，完善报告的声明和限定条件。二、经营损失价格评估原则及程序1.评估工作原则经营损失价格评估应遵循客观、公平、公正、科学、及时的原则。客观原则，是指从实际出发，认真进行调查和分析，以可靠、真实的资料为基础，以事实为依据，得出准确的评估结论。公平、公正原则，是指评估机构和评估人员必须坚持公正公平的立场，以中立的第三者身份公正地进行价格评估。科学原则，是指以科学的价格评估理论和方法为基础，按照规定的程序和标准，得出科学的评估结论。及时原则，是指评估机构接受委托后，应积极认真进行价格评估，并快速、准确地在约定时间内作出评估结论，来满足委托人的要求。不能及时出具评估结论，会扩大委托人和相关当事人的损失，并给评估机构带来评估风险。4 .评估技术原则经营损失价格评估应遵循的技术原则主要有：合法原则，预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，最高最佳使用原则，评估基准日原则，变动原则，适用标准原贝L遵循合法原则，价格评估活动必须严格遵守国家法律、法规的规定。主要体现在评估主体合法；评估程序合法；评估步骤、方法、标准合法；评估结论合法等方面。遵循预期收益原则，应以价格评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。遵循供求原则，应依据供求关系影响商品价格的原理，充分考虑供求规律对商品价格形成的作用。遵循贡献原则，应以资产的贡献大小确定其价值。遵循替代原则，应以同一市场或类似市场上相同使用价值和质量的商品价格为依据，价格评估结论不得明显偏离具有替代性质的商品价格。遵循最高最佳使用原则，应以价格评估对象的最高最佳使用为前提。遵循评估基准日原则，要求价格评估结论应是价格评估对象在价格评估基准日时点的客观合理价格或价值。遵循变动原则，要求价格评估人员应把握商品价格影响因素及商品价格的变动规律，准确进行价格评估。遵循适用标准原则，对不同的价格评估标的，按照国家规定的不同价格管理形式和有关司法解释要求，采用与之相适应的标准进行价格评估。实行政府定价的，应按照政府定价标准进行价格评估；实行政府指导价的，应遵循政府规定的浮动幅度、利润率等管理办法进行价格评估；实行市场调节价格的,应依据市场情况、标的实际状况和评估目的，选用适当方法进行价格评估；司法部门有明确定价标准的，应依据司法部门的规定进行价格评估。5 ,经营损失价格评估程序（1）评估协议签订。协议签订前务必了解经营损失的类型、经营损失产生的原因和实际损失状况，务必掌握目前该企业所在行业的生产经营情况和盈利情况，对有可能发生的评估风险有所了解。一般情况下，评估协议应包括：经营损失的具体损失形式和类型及损失的期限、评估目的和要求、价值类型、评估基准日、提供的相关资料的名称和份数、双方的权利和义务、评估费的数额及付款方式、评估报告的作业期限及送达方式等等。（2）评估准备。指定评估工作人员，制定价格评估作业方案，收集企业所在行业的经营及盈利状况数据资料，准备相关技术手段、设备等，或外聘相应专家等专业技术人员。（3）进行实地查勘和调查。价格评估人员及聘请的专业技术人员应按评估协议的有关内容和要求，对企业经营现场或营业场所进行查勘，对企业提供的资料进行逐一核实，应到现场亲身感受和查看相关具体状况。在查勘时可根据具体情况采用逐个勘验、分类勘验和抽查勘验的方式。进行现场查勘时，评估人员应做好现场查勘记录，做好拍照、摄像及绘制位置图等。查勘记录一般应由参加查勘的有关人员签字。现场查勘记录的要点：时间、地点、人物、故事情节（记录要素）现场照片（录像）的要点：正面、侧面、斜侧面（前侧面）、背面、背景（大环境）位置图的要点：图层、距离、主要标志物、主要实例（4）进行市场调查和搜集所需资料。进行市场调查，广泛收集与经营损失价格评估有关的数据资料，并应保证采集到的价格资料客观、真实。调查分析和收集资料应贯穿于整个评估过程。价格评估标的涉及面宽、种类繁杂，价格评估机构和价格评估人员应经常搜集价格评估所需资料，如国家价格政策、价格主管部门编印的价格资料、有关部门编印的专业价格资料、报刊网络登载的价格资料以及政府发布的价格指数等，并进行核实、分析、整理，建立价格数据库。(5)价格评估测算。应在分析有关资料和现场查勘、调查研究的基础上，扩大和深化对经营损失的了解，并根据评估目的、价值类型，以及收集的资料情况，选择适宜的价格评估方法进行具体测算。不同评估方法测算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同价格评估方法测算出的结果应做下列检查：计算过程是否有误，基础数据是否准确，参数选择是否合理，是否符合价格评估原则，公式选用是否恰当，选用的价格评估方法是否适合该经营损失和评估目的。(6)整理价格评估工作底稿。撰写完整的评估过程、测算过程及方法、参数的取定依据，完成工作底稿。并按规定进行内部讨论和审核，最终确定评估结论。(7)征求意见和吸取意见。这是可选的程序，但由于经营损失价格评估往往数额较大、各方面意见分歧也较大，结论直接出来后很容易引起纠纷，因此在结论正式出具前，可与委托人先行交流沟通，召开相关当事人共同参加的听证会，说明评估的原则、程序、方法及结论的计算过程，来听取大家的意见和建议，对于有道理的意见和建议，可以在出具最终结论前进行采用或部分采用吸取，并在评估报告中进行披露或注释。(8)出具评估结论书。一般情况下，价格评估机构应在约定的时间内出具结论书。如果有超期现象，应及时与委托人联络沟通，在超期现象发生前签订补充协议，及时延长作业期限。价格评估机构应将价格评估结论及时送达委托人，送达时应由送达人及委托人在送达回证上签字或盖章。(9)整理卷宗。价格评估机构在完成经营损失价格评估业务后，应当及时整理卷宗，把评估工作相关的所有资料归档备查。价格评估机构应加强卷宗管理，建立卷宗、档案管理规定及相应制度。三、经营损失价格评估方法1.价格评估方法选用价格评估人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、专家咨询法以及这些价格评估方法的综合运用。对同一价格评估标的宜选用两种以上的价格评估方法进行价格评估，以一种方法为主，其他方法为辅。根据价格评估目的，价格评估方法须严格与价格评估的价值类型相适应，与评估对象相适应。有条件选用市场比较法进行价格评估的，应以市场比较法为主要的价格评估方法。有收益性的经营损失，应选用收益法作为其中的一种价格评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行价格评估的情况下，可采用成本法作为主要的价格评估方法。对于特殊的经营损失，行业小众狭窄或垄断性行业，无法取得市场资料和过去未来收益数据的，使用市场比较法、收益法、成本法比较困难的情况下，可采用专家咨询法进行价格评估。2 .市场比较法运用市场比较法价格评估应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出评估价格。基本公式：评估价格二参照物市场价格XAXBXCXDA-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数C-区域因素修正系数；D-个别因素修正系数运用市场比较法，应准确搜集大量实例，掌握正常市场价格行情，根据价格评估对象状况和价格评估目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：经营行业或经营状况与价格评估对象相同或类似；生产经营日期与价格评估基准日期相近，不宜超过一年；生产经营收益为正常价格或可修正为正常价格。进行交易情况修正，应排除生产经营过程中的特殊因素所造成的价格偏差，将可比实例价格调整为正常价格。进行交易日期修正，应将可比实例在其正常经营日期时的价格调整为价格评估基准日时的价格。进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为价格评估对象外部环境状况下的价格。进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格评估对象个体状况下的价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为评估价格。市场比较法的原理和技术，也可用于其他价格评估方法中有关参数的求取。3 .收益法运用收益法价格评估应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；确定年客观收益额和收益期限；选用适当的资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。基本公式：收益价格=未来收益期内各期收益现值之和收益额，是指价格评估标的使用带来的未来或潜在净收益的期望值，一般应采用正常客观的数据。若利用价格评估对象本身的资料直接测算出的收益额与类似资产的正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。收益额可以是税后利润、现金流量或利润总额，具体选择要根据评估标的类型和评估目的确定，并与资本化率保持一致。资本化率，是指将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。应以评估标的行业的收益水平为基础，结合其社会收益水平以及企业的收益水平及其未来变化情况综合确定，常采用下列方法分析确定：市场提取法：应搜集市场上三例以上类似企业、行业的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。安全利率加风险调整值法：安全利率（无风险利率）可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估标的所在地区的经济现状及未来预测，评估标的用途及新旧程度等确定。除有可靠凭据表明确实具有高收益水平或高风险以及特殊情况外，资本化率一般不超过15%o资本化率餐饮客房写字楼厂房一线城市6-8%8-10%10-12%12-15%二线城市8-10%10-12%12-13%13-15%三线城市9-11%11-13%13-14%15%计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。4 .成本法运用成本法评估经营损失应按下列步骤进行：搜集有关收入、成本、费用、利润等资料；分析企业收入、成本费用的构成项目，确定正常经营收入、临时经营收入和营业外收入；分析企业成本费用构成，确定固定成本、变动成本，确定人工成本的构成（管理人员、辅助人员、生产人员，正式合同人员、临时工作人员等），确定企业的税费构成及缴纳比例，确定企业的其他合法支出及其金额。分析企业利润率及所在行业利润水平，分析该行业利润水平未来的走势，了解国家对于该行业的政策导向及政府政策变动趋势。分析企业损失期限的合理性。一般来讲，经营损失的期限应由委托人提出并在委托协议里确认，但在实际工作中，由于委托人专业知识的缺失或有意无意的疏忽，经营损失期限可能会与实际不符，价格评估人员发现后应及时向委托人提出并及时修改委托协议。一般来讲，损失期限受租赁合同、房屋或建筑物使用寿命、修复时间、恢复正常生产经营所需时间等等时间所限，应根据不同情况视不同经营损失状况单独确定。损失期限的确定应合理合法，单方面扩大或缩小该期限都错误的。基本公式：损失二收入-成本费用一般情况下，损失还应加固定成本，即企业停止营业期间依然要发生的必要的支出，如房租、固定资产折旧、正式合同人员基本工资等等。5 .专家咨询法专家咨询法是市场比较法在实际价格评估中的具体运用，又称模拟市场法。专家咨询法适宜那些特殊的经营损失，行业小众狭窄或垄断性行业，无法取得市场资料和过去未来收益数据的，使用市场比较法、收益法、成本法比较困难的情况可以采用的评估方法。运用专家咨询法应选择三名以上专家，专家应是与发生经营损失的企业密切相关的行业专业内，精通业务、有一定代表性和名望的专业技术人员或市场销售人员。专家应分别独立对经营损失的价格（或收入、成本、利润率等）提出意见或建议，价格评估人员应运用统计分析方法对专家意见进行分析处理，形成价格评估人员自己的意见。6 .评估方法使用经营损失价格评估，往往几种方法结果在一起使用，比如以成本法为主，收入、成本的计算可以采用市场法的方式取得，也可以专家咨询的方式取得。或者以收益法为主，净收益额以成本法、市场法的方式取得、折现率以专家咨询的方式取得等等。具体要根据经营损失的实际情况取得。四、经营损失价格评估注意事项1.损失的期限如前所述，经营损失的期限应由委托人提出并在委托协议里确认，但在实际工作中，由于委托人专业知识的缺失或有意无意的疏忽，经营损失期限可能会与实际不符，价格评估人员发现后应及时向委托人提出并及时修改委托协议。一般来讲，损失期限受租赁合同、房屋或建筑物使用寿命、修复时间、恢复正常生产经营所需时间等等时间所限，应根据不同情况视不同经营损失状况单独确定。损失期限的确定应合理合法，单方面扩大或缩小该期限都错误的。确定损失期限的一个基本原则是：孰短原则，即水桶定律：一只水桶盛水的多少，并不取决于桶壁上最高的那块木块，而恰恰取决于桶壁上最短的那块。损失期限也遵循这个原则，各种期限中，最短的那个期限决定着损失期限的数量。当然，损失期限的确认，应该由委托人来确定，评估机构应当根据经营损失的具体状况提出专业意见，但专业意见并不能代替委托人的权利义务，因此一般来讲，损失期限还是应由委托人最终确定。7 ,损失收益的类型就像前面所说的，经营损失，实质上就是应得利益的损失，是企业正常经营应得的利益，没有得到而遭受的损失，是一种预期利益的损失。这种预期利益，是何种类型，是非常重要的。企业生产经营中，收入是多种形态的，一般来说,我们把企业收入分为，营业收入、营业外收入，营业收入又分为主营业务收入和其他业务收入，相应的收入对应的是相应的成本和费用，收入减去成本费用，得到的利润，就是企业的收益，这是最简单和最直接的计算方式，也是最贴近真实的损失金额。但实际上企业生产经营活动并没有那么简单和直接，可得利益的计算也没有那么容易。往往财务报表反映出来的还包括毛收入、利润总额、净利润、净现金流量等指标。不同类型的收益，对应不同的相应折现率（本金化率）。在评估时，企业的收益可以通过企业（或委托人）提供的合法的财务报表（利润表或损益表）分折确定。利润总额是一项综合反映企业在一定时期内（一年）所取得的纯收入的收益额指标、是衡量企业经济效果（投入产出率）的重要指标。按我国现行财务制度规定，其计算公式为：利润总额=产品销售收入一产品销售成本一产品销售费用一产品销售税金及附加+其他业务利润一管理费用财务费用+投资收益+营业外收入一营业外支出由于利润总额是企业财务指标体系中的一项重要指标，因此，选用它作为收益额.其主要优点在于可充分利用企业财务资料，便于取得评估时所需的数据。在评估的实际业务中，为简化计算，可以采用下式计算年利润总额：年利润总额=年销售量X单位售价一成本一年销售税金及附加单位产品成本除包含生产成本外，应摊人财务费用、销售费用和管理费用。净利润及其计算净利润即所得税后利润，相当于利润总额扣减所得税后的余额。即:净利润=利润总额一所得税净利润又称企业净留利，这是企业经营收益中可供企业自主支配的部分。因此，净利润更为合伙人或股东各方所关注。但净利润计算涉及扣减所得税，有时难于计算。一般情况下可用下列简化公式进行计算：净利润=利润总额一利润总额X所得税率=利润总额（1一所得税率）新税法规定所得税率为33%。也可以说在上述情况下，净利润是利润总额的67%。净现金流量及其计算净现金流量所反映的是企业在一定时期内现金流入和流出的资金活动结果。在数额上它是以收付实现制为原则的现金流入量和现金流出量的差额。其基本计算公式为：净现金流量=现金流人量一现金流出量8 .成本费用的扣减选项和不扣除选项采用成本法评估经营损失，一般遵循以下原则：生产经营损失，一般根据正常生产经营情况下平均实际收入和停产、停业期间的实际收入进行计算。实际收入应为正常业务收入扣减可变成本后的余额，不扣除税金。本是由固定成本和变动成本组成。固定成本(FiXedCoSt),(又称固定费用)相对于变动成本，是指成本总额在一定时期和一定业务量范围内，不受业务量增减变动影响而能保持不变的成本。如固定资产折旧、管理人员工资、企业税费等。变动成本(Variablecost)指支付给各种变动生产要素的费用，如企业原材料及能源消耗费用和工人工资等。这种成本随产量的变化而变化，常常在实际生产过程中生产开始后才需支付。运输企业经营损失中，成本是由变动成本和固定成本组成。固定成本包括税费、保险、运输管理费、客货运输附加费、工商管理费等；变动成本包括司机工资、燃油费、过路过桥费等。这就是说：每日纯收入二每日营业额-每日固定成本-每日变动成本。停运直接导致每日营业额和每日变动成本归零，但是原来每日营业额中支付的固定成本照常交纳，所以在计算经营损失时，固定成本是应该考虑在内的。计算每日经营损失的公式为：每日营运损失二每日平均纯收入+每日固定成本因此固定成本在这里成为不扣除选项，变动成本成为扣减选项。.正常经营之外的损失业生产经营受到的实际经营损失往往大于理论上的经营损失，以评估常见的是企业搬迁经营损失评估为例，它由以下三个方面组成：停业损失（指正常的经营损失）、不动产损失（指不能搬迁的财产的拆迁补偿价值）、搬迁费损失（指财产搬迁的全部合理费用）。企业搬迁涉及到企业的人、财、物、产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于一个企业进行因搬迁而导致的企业经营损失往往是非常复杂的。评估企业经营损失不但关系着当事人的企业，而且还联系着当地政府，因此，应当予以相当的重视。当分析企业搬迁对企业收益情况产生损失时，应从三个阶段出发，即：搬迁准备阶段，搬迁阶段和搬迁后企业恢复阶段。这三个阶段企业产生的损失可通过一个折线图进行表示，即搬迁准备阶段从零开始逐渐上升，搬迁阶段一上升到最高值，搬迁后企业恢复阶段一从最大值下降至零。(1)搬迁准备阶段：因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理；工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。(2)搬迁阶段:在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：生产经营中仍需要支付的费用：职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求，生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用，管理费用，不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)；财务费用：因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。（3）搬迁后生产恢复阶段：在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。五、案例及分析（略）