区域经济与房地产市场.ppt

第3章：区域经济与房地产市场,区域经济增长的三部门模型区域需求、供给与区域经济增长区域竞争与房地产市场,3.1区域经济增长的三部门模型,区域经济1.区域经济的特点1）区域没有自己的货币，无法控制自己的货币供应2）与国家经济相比较，区域经济更加开放2.区域经济的三部门概念三部门：产品和服务提供部门、劳动力提供部门、房地产提供部门对应的三市场：区域产出市场、区域劳动力市场、房地产市场,城市区域经济增长的三部门模型,1.产品和服务市场 每个区域的产出用于：区域间输出；当地消费；增加新的当地资本。设区域产出为Q，区域间输出为X，当地消费为C，新增加投资为I，区域间输入为M，则 Q=C+I+XM 3-1,假设区域间输出是当地产品价格的减函数X（P）。区域产出的总需求也是当地价格的减函数。,2.劳动力要素市场和房地产要素市场,3.三市场（部门）的平衡关系,3.2区域需求、供给与区域经济增长,区域需求与区域经济增长1.需求导致区域经济增长,2.典型情形的分析3.需求导致的区域经济增长规律总结产出价格、工资和房地产租金都会上涨，同时，产量、就业人数和房地产存量也会增长。如果区域要素的供给富有弹性，需求导致的区域经济的增长会造成产量、就业人数和房地产存量等数量变量的大幅增长，价格、工资和租金等价格变量的小幅上升。如果区域要素的供给缺乏单行，需求导致的区域增长会造成价格变量的大幅上升和数量变量的小幅增长。,区域供给与区域经济增长1.供给导致区域经济增长的一般规律,C=Kr+Lw,P,Qd,C=Kr+Lw,Q,图3-3-a:产品产出市场,P,P0,Q0,Q,W/P,Ls,LQ0,L,图3-3-b:劳动力市场,LQ,W/P,W0/P0,L,L0,r,Ks,kQ0,K,图3-3-c:房地产市场,kQ,r,r0,K,K0,Ls,2.典型情形分析3.供给增长导致的区域经济增长的规律总结1）供给导致区域经济增长是，价格和工资会下跌，而产出和就业上；工资的跌幅大于价格的跌幅；房地产租金的上升，引发房地产存量的增长2）如果区域产品需求富有弹性，劳动力供给增长会造成产出和就业的大幅增加，而工资和价格只是略微下跌。3）如果区域产品缺乏弹性，难以吸收新增加的劳动力，则工资和价格会大幅下跌，此时产出和就业有适度增长；房地产存量有一定增长，租金适度上升。,3.3区域竞争与房地产市场,房地产业与地区经济的相互关系地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况区域房地产业的发展水平受到该地区经济开放程度的影响房地产业的健康发展又推动地区经济的发展其增加值占到地区生产总值的一定比例其是地区经济发展不可或缺的生产要素其是不少地区的支柱产业可以带动城市的建设，改变城市面貌,实证分析 见课本P5154,第4章：城市地租与土地区位,地租理论土地区位理论城市土地的利用,4.1地租理论演变,地租的基本概念地租理论的代表人物及其贡献主要地租理论城市地租理论,地租的概念地租是一个经济范畴地租是土地所有权在经济上的体现地租是一个社会历史范畴地租性质、内容、形式的不同反映了不同的生产关系地租作为一种经济范畴，反映了经济利益关系；反映了人与人的社会关系,地租理论的产生和发展,古典政治经济学的地租理论代表人物：威廉配第、洛克和代表重农主义的坎提能、魁奈和杜尔阁。,古典经济学地租理论代表人物：亚当斯密，大卫李嘉图、詹姆斯安德森、屠能,资产阶级庸俗政治经济学的地租理论代表人物：让巴蒂斯特萨伊（法）、马尔萨斯（英）新古典经济学的地租理论代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等,现代西方经济学地租理论代表人物：保罗A萨缪尔森、雷利巴洛维等马克思主义地租理论,主要地租理论,1.地租的自然力理论 地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁。1776年发表的关于财富的形成和分配的考察。2.地租的生产费用价值论 萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的收入。Y=f(V,C,L),3.地租的劳动价值论 地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值。代表人物：亚当斯密在国富论中，认为地租的来源是工人无偿的劳动。大卫李嘉图在政治经济学及赋税原理中，认为地租是由劳动创造的，经营者从利润中扣除并支付给土地所有者的部分。4.地租的剩余原则论 地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的部分。代表人物：雷利巴洛维5.地租的供求平衡论 土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗萨缪尔森。,6.地租的产权价值论 地租是土地所有权在经济上的体现。杜尔阁初步揭示了地租和土地所有者的关系。7.地租的垄断价格论 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转换形成的地租。8.竞标地租理论 阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学理论为基础提出的竞标地租理论。该理论接受了不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同等诸多土地经济学现象。,城市地租,1.城市地租的内涵住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。2.城市地租的特点城市地租以农业地租为基础区位级差地租是城市地租的主要形式商业地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市地租比农业地租更具有累积性,3.城市级差地租产生的条件是土地等级不同地理位置决定着级差地租量的多少企业外部的集聚效应影响着级差地租商业地租是城市地租最典型的形态市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分析，级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租,4.城市绝对地租和垄断地租,城市绝对地租城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就是城市的绝对地租。城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三产业提供的。城市地租是由农业地租调节的。城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和绝对地租之和。城市绝对地租的来源仍然是超额利润城市垄断地租一种个别的、特殊的地租形式,4.2城市土地区位,土地区位和区位理论决定城市土地区位的主要因素,土地区位和区位理论,1.区位概念特定的地块所处的地理和经济空间位置及其相邻地块间的相互关系。2.区位理论的产生和发展产生于18世纪末，形成于19世纪1826年屠能的著作孤立国同农业和国民经济的关系的发表标志着区位理论的正式产生。1909年韦伯论工业区位奠定现代工业区位理论基础。1933年克里斯塔勒德国南部的中心地方提到中心地理论，即城市区位论。20世纪50年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟。,3.区位理论农业区为理论屠能提出农业区位的理论模式：从农业土地利用角度阐述了农业生产的区位选择经济分析方法。,工业区位理论韦伯的基本理论方法是“区位因素分析”，即通过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其相互关系的分析、计算，选择生产某种工业产品生产成本最低，获利最大的地点作为其理论区位。工业寻求最优区位分成三个阶段来进行：只有运费因子时，工业最合理的布局模式；加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将发生何种变形；当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式又会相应地发生何种变形。,城市区位理论克里斯塔勒提出六边形城市空间分布模型城市或者中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等相互作用形成城市区位。,市场区位理论考察整个企业体系，从总体均衡的角度揭示区位分布和选择为题。把生产区位和市场区位结合判断企业区位选择廖什不把最低成本作为工业区位的决定因素，而把与工业产品销售范围联系在一起的利润原则看成决定因素。这对空间经济学产生了深远影响。,决定城市土地区位的主要因素,1.自然区位因素：区域的地理特征区域自然环境2.经济区位因素：区域人口状况经济发展状况交通和通信情况,3.社会和制度环境区位因素总体社会状况土地与住房政策 城市规划土地利用计划政府相关政策,房地产区位选择,1.房地产宏观区位的选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农业、交通运输业用地的空间布局选择。在土地区位选择的宏观层次上一般只涉及工业用房地产，它取决于全国范围内工业(项目)的宏观空间布局。工业的宏观空间布局确定了，工业用房地产的宏观区位选择也就随之确定了。,2.城市房地产中观区位选择主要指城市内部的功能分区商业区:商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、外围工业区和远郊工业区。居住区:居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内围工业区之间，或内围工业区与外围工业区之间。,3.城市房地产微观区位选择 1选择商用房地产微观区位的标准：要处在商业区，以利于利用其外部经济效益；临街或道路状况要好，最少也要一面临街；通讯要方便要有足够的人口流量；增值潜力要尽可能大。,2选择居住用房地产微观区位的标准：周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好；交通、通讯和人际交往要方便；要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件；便利的购物出行买卖条件；具有尽可能大的增值潜力。,城市土地利用模式城郊次级中心区形成,4.3城市土地的利用,城市土地利用模式1同心圆模式美国学者伯杰斯(EwBurgess)在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以中央商业区(centralBusinessDistri瓤，简称CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地迁入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同心圆带构成的空间结构(参见下图）。在其理论中，既强调了城市地域的聚合和迁入又强调了城市地域的分化和转移。,2.扇形模式HHoyt在对美国城市房租进行研究后提出了扇形布局模式。该模式建立在城市土地利用在不规则的模式下发展，并以房地产从市中心向外扩展并保持发展的趋势，形成城市发展的扇形格局。HHoyt模式强调了城市的中心的CBD区功能，认为城市各功能区之间存在的吸引与排斥、迁入和迁移是城市土地扇形布局的基础。,3.多核心模式哈理斯(CDHarris)和尤曼(ELUllman)1945年研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式。多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现几个峰值区。这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。,4.多地带模式如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归结为中央地带、过渡地带和外围地带。多地带模式一般有三地带或四地带的模式。多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的城市，有很大的借鉴意义。从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地带转变成具有相当实力的城市区，外围地带则不断向城市用地演化。,1.大城市房地产区位由中心区向郊区演变的趋势1990-1995年，北京约20的拆迁户搬到郊区居住；沈阳市规划局对1981年至1991年完成的2万平方米以上146个住宅小区不完全统计，68建在近郊区；上海市的闭行区和浦东新区2个近郊区住宅销售面积占全市的比例，从1996年的30上升到了l 998年的421998-1999，南京市一、二类地区(中心区)的商品房销售面积仅占全市销售面积的2176、2022，而六、七类地区(郊区)却占2887、3376。,城郊次级中心区形成,2.单一中心城市的衰退城市CBD集聚效应的衰减CBD区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的节约城市CBD集聚效应的衰减原理如下图：,城市CBD聚集效益的衰减,3.城郊次级中心的形成多核心模式是城市次级中心形成的理论模式随着原来市中心的衰退，其对厂商、居民的吸引力下降，新迁入者倾向于新聚集中心。,市中心,郊区,市区,次级中心,城市次级中心的形成示意图,第5章：房地产金融,房地产金融概述房地产开发金融住房金融国外房地产金融房地产保险,房地产金融的概念与特点影响房地产金融的因素房地产融资类别,5.1房地产金融概述,1.概念与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通以及相关的金融服务等货币信用活动的总称。房地产投资与房地产融资关系2.特点资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响,房地产金融的概念与特点,3.房地产金融的必然性房地产业发展的客观需要房地产开发必须有金融的介入房地产经营和消费需要长期占用巨额资金房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，资金的流动性不足解决居民买房难的客观需要住房商品与居民年收入的差距大住房金融的产生也是金融深化和银行融资业务拓宽的客观需要,影响房地产金融的因素,1.外部因素居民收入水平住房价格房租水平通货膨胀率企业经营状况,2.内部因素首期付款比例贷款年限抵押贷款利率水平融资工具和还款方式其他因素,房地产融资类别,按房地产融资的内容可以划分为：房产融资和土地融资按房地产金融是否经过金融中介机构划分为：直接融资和间接融资按融资者所承担的责任和义务划分为：主权融资和债务融资,5.2房地产开发融资,房地产开发企业融资决策的基础融资的主要方式银行贷款证券融资房地产信托,房地产开发企业融资决策基础,1.开发资金来源：通过银行或者发行债券直接从投资者那里筹集资金发行新股票保留收益作为企业发展资金2.企业融资主要考虑的两个问题资本的成本风险，特别是破产风险,房地产企业融资的主要形式,1.银行贷款信誉贷款保证贷款房地产抵押贷款以土地使用权或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款。,2.证券融资（1）优越性：有利于吸收大众资金、有利于分散投资风险有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善（2）房地产证券房地产债券政府债券、金融债券和公司债券房地产股票融资的基本方式：筹募股东资本、增资配股、有偿转让股权、公积金转为资本金、招募外资股。,3.房地产投资信托货币所有者或者房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式。房地产信托投资、房地产信托存款和房地产信托贷款4.其他形式租赁融资、回租融资、回买融资、房产典当融资、合作开发、前沿货币合约、房地产辛迪加等,5.3住房金融,住房金融的意义和作用我国住房金融的几种具体形式完善的住房金融体系的基本特征,住房金融的意义和作用,住房金融提高了广大居民的住房消费水平住房金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力住房金融产生的现实住房消费能够创造出越来越多的就业岗位。,我国住房金融的几种具体形式,1.住房公积金贷款住房公积金是一种强制储蓄。1955年新加坡开始使用，1991年5月首先在上海试行。我国住房公积金贷款通过城市住房公积金管理中心管理。住房公积金的管理采用半封闭的模式管理2.个人住房组合贷款住房公积金贷款不足部分可以向银行申请住房商业贷款,3.个人住房抵押贷款（1）商业性个人住房抵押贷款其风险可以通过住房抵押贷款证券化来分散风险。住房抵押贷款证券化即住房抵押贷款证券公司收购商业银行或者其他金融机构发放的购房抵押贷款合同，通过证券化处理向大众发售。（2）政策性个人住房抵押贷款国家政策性住房金融机构想居民个人进行的住房抵押贷款,4.住房储蓄贷款“存一贷二”买房抵押贷款购房者在开办此业务的银行先存够一定数额、一定期限的存款，即可得到相应的贷款，贷款限额时存款数的5倍。最长的贷款期限为存款数额与存期之积乘以25除以贷款额度。5.存单抵押贷款“借自己的钱”的抵押贷款形式，主要应用在短期资金的缺口。,5.4国外房地产金融,直接融资、抵押融资、契约融资和强制性融资美国房地产金融模式德国房地产金融模式新加坡的强制性中央公积金制度,美国房地产金融模式,1.一级市场融资模式参与者：借款人（房地产购买者）和贷款人（房地产金融机构）金融机构构成：金融信贷机构和金融担保、保险或者相关的金融组织。1）房地产金融机构商业银行储蓄贷款机构契约储蓄机构,2）房地产金融工具非摊提抵押贷款19世纪末到20世纪30年代、适合发展比较平稳时期固定利率、均额偿还、全额分期偿还抵押贷款20世纪30年代后至20世纪70年代资金的错配和倾斜可调整利息抵押贷款20世纪70年代后，解决资金的错配抵押贷款工具的最新发展渐进偿付抵押贷款价格水平调整抵押贷款双重利率抵押贷款,2.二级市场融资模式美国房地产二级市场是房地产抵押贷款的债权转让市场。1)二级市场建立的背景2）一、二级抵押贷款市场的相互关系一级市场指房地产购买者与房地产抵押贷款机构之间的交易活动。一级市场借款人把自己的不动产作为担保发行一种债券，然后以这种债券同金融机构交换现金。二级市场是房地产抵押贷款债权形成后，转移、流通这些已经形成的抵押贷款债权市场。二级市场就是买卖一级市场交易产生的房地产担保债券或者房地产抵押贷款债权。,3）二级抵押贷款市场中有关工具创新美国二级市场通常以债权组合作为抵押担保而发行的证券统称“抵押支持证券”（MBS）。主要有以下三种:抵押转递证券剥离式抵押支持证券（stripped mortgage-backed security,简称SMBS）担保抵押债券（Collateralized Mortgage Obligations，简称CMO）,德国房地产金融模式,1.德国的房地产金融机构建房互助储蓄信贷社储蓄银行抵押银行和信贷合作机构2.德国的房地产金融工具第一抵押贷款（固定利率抵押贷款）第二抵押贷款（储蓄契约贷款）浮动利率的短期抵押贷款或者无抵押贷款3.德国的房地产金融市场抵押贷款市场储蓄存款市场,新加坡的强制性中央公积金制度,1.新加坡的中央公积金制度1）制度的建立公积金的缴交率公积金的利率公积金的使用方向公积金的缴交办法与监督管理2）中央公积金的运行模式公积金的管理机构中央公积金局董事会公积金的执行机构中央公积金局公积金的资金管理,3）中央公积金在房地产建设和发展中的作用为房地产生产建立了稳固的资金来源渠道为房地产的生产提供了巨额的资金为开发建设大量的房地产提供了条件为居民购买房产提供了支付基础为房地产金融的发展建立了狼性循环机制,2.邮政储蓄银行1）邮政储蓄银行的建立2）邮政储蓄银行在房地产业种的运行模式新加坡邮政储蓄银行承担两项房地产贷款：向中上层收入者发放购买住房贷款、对政府公务员和法定机构雇员发放住房贷款,5.5房地产保险,1.必要性抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要消除、转移责任风险和信用风险的客观需要巩固和扩大房地产金融功能的客观需要2.主要险种房屋财产保险房地产责任保险房地产保证保险房地产人身保险,3.房地产保险的组成要素房地产投保人房地产保险人 房地产保险基金房地产保险单房地产保险理赔4.房地产保险体系的完善适时推行新的保险险种加强宣传，正确导向，增强风险意识和保险意识,第6章：房地产拆迁、开发与空置,征地拆迁房地产综合开发空置,6.1征地拆迁,农地征用制度国有土地使用权的出让与划拨制度城市房屋拆迁,农地征用制度,因国家建设需要，强制地将属于农村经营组织所有的土地收归国有。1.征用土地的审批权限国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，国务院审批2.征用土地补偿土地补偿费附着物青苗费3.征用土地的安置补助费4.剩余劳动力的安置,国有土地使用权的出让与划拨制度,1.土地使用权的出让的含义国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年,3.土地的出让方式协议招标拍卖4.土地使用权出让合同书面合同主要内容：出让地块位置、面积、用途、使用期限、出让方式、出让金额、付款方式、土地利用规划、违约处罚规定等5.土地使用权出让金通过定期有偿的方式取得土地的受让者，按照合同规定的期限，一次或者分次提前支付的整个使用期间的地租。,6.土地使用权的划拨土地使用权的划拨范围转让划拨土地使用权的条件划拨土地使用权的收回7.土地使用权的终止土地使用权年限届满而终止提前收回而终止因土地灭失而终止因土地使用者违法而收回土地因未按期支付出让金而终止,城市房屋的拆迁,1.城市房屋拆迁的含义根据城镇建设规划用和国家专项的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。应遵循的原则：政企分开、依法行政的原则符合城市规划原则有利于改造和生态环境改善的原则保护文物古迹的原则保护当事人合法权益的原则,2.城市房屋拆迁的类型按减少投资资金来源的不同可分为市政动迁和社会动迁按照被拆迁房屋的土地权属不同，可分为征地拆迁和非征地拆迁按照拆迁的主体不同，可分为统一拆迁和自行拆迁和委托拆迁按照房屋类型的不同，可分为住宅用房拆迁、商业用房拆迁、公益事业用房拆迁公房拆迁和私房拆迁,3.城市房屋的拆迁补偿补偿对象和范围产权人或者所有人补偿形式产权调换作价补偿产权调换和作价补偿相结合补偿标准产权调换按被拆除的房屋面积作价补偿的标准按被拆除房屋面积的重置价格结合成新因素计算拆除用于公益事业的房屋及其附属物，应按其原性质、原规模予以重建,4.城市房屋拆迁安置安置对象拆除房屋的使用人拆迁安置形式一次性拆迁安置过渡安置拆迁安置地点原地安置、异地安置拆迁安置补助搬家补助费临时安置补助费停产损失费,6.2房地产综合开发,城市综合开发与房地产综合开发新区开发与旧区更新改造房地产综合开发的方式房地产综合开发的程序,城市综合开发与房地产综合开发,1.国土开发对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度的发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。2.城市开发（城市建设综合开发）城市的开发就是将土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等进行合理的开发与利用来为城市经的发展发挥最有效的作用。是一种地区性的开发，寻求最佳的经济效益和社会效益。以房地产综合开发为主体。遵循“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”,3.房地产综合开发房地产综合开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建筑实行统一规划，综合配套，协调建设。房地产开发活动具有综合性、开发周期长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。城市综合开发和房地产综合开发有一定的联系，都是综合开发，要遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”方针，房地产综合开发是城市综合开发的主体城市综合开发比房地产综合开发的内涵和外延都要深广。,新区开发与旧区更新改造,1.新区开发一般指新城区、卫星城镇中的房地产开发2.再开发一般指建成区的更新与改造。旧城区的改造要求：符合城市的总体发展规划和区域规划的要求，并与社会经济文化发展规划相协调从各个城市的历史和风情出发，对原有建筑有的拆除，有的改造，有的维修。不易大拆、大建，宜采用多层次、多标准进行改造。3.新区开发与旧区再开发相结合,房地产综合开发的方式,1.单项开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便。2.小区开发一个完整的小区综合开发，规模较大、占地较广、投资较多、建设周期较长，一般采用分批、分期建设。3.成片开发一般指范围广泛、投资资金巨大、项目众多、建设周期长的综合开发。,房地产综合开发程序,1.投资决策分析寻找开发基地规划摸底市场调查经济分析领导决策,2.前期阶段申请立项编制建设计划方案申请建设用地委托设计筹措建设资金动拆迁三通一平,3.项目建设阶段组织施工招标控制施工进度加强质量监控竣工验收市政公建配套，按规划要求与房屋施工同步进行交付使用资料汇总归档,4.销售管理阶段房产经营房屋出售、出租、以房产入股等。对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。物业管理物业管理与入住者或者使用者关系密切，开发商的市场信誉有很大的影响，影响开发商的后续开发。,6.3空置,空置的概念空置存在的必然性自然空置率空置的影响因素我国商品房空置率现状分析及对策,空置的概念,1.国外房地产市场空置的概念建筑物的整体或者部分未被得到使用，而处于等待出租或者出售的状态空置也是一种供给，供给=需求+空置。表示空置的指标：空置率和平均租售时间。2.我国房地产市场空置我国空置面积为没有交易过的新房。我国的房地产市场空置率是增量市场的空置率,空置存在的必然性,一定的空置面积的存在是房地产市场供求平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。对于使用者而言，高空置率意味着风多的选择机会对于业主而言，保持适当的空置率，有利于业主以更高的租金出租/出售。正常条件下，市场中始终存在着空置的房产。比如：美国，1997年出租住宅空置率为7.75%，自由住宅的空置率为1.63%香港地区，19791994年，住宅楼平均空置率为4.2%。台湾地区，1980年，总的住宅空置率为13.09%；1990年为13.29%。,自然空置率,1.自然空置率的内涵既能保证买方充分的选择权利，又能保证卖方的不受损失的空置率。自然空置率的实质是长期内房地产市场供求平衡下的空置率(H-H0)/H02.自然空置率的用途可以作为未来房地产增量的指示器。,空置的影响因素,内生因素和外生因素（按各种因素的变动原因）宏观因素和微观因素（根据各种因素的层次）市场供求因素、政策因素、金融因素和心理因素（按各种因素自身的属性）,我国商品房空置现状分析及对策,1.目前商品住宅空置率的现状与特点数量居高不下，增幅逐年递增住宅平均销售周期延长住宅空置率存在地域的差异不具备入住条件的空置住宅占有较大的比例。2.高商品住宅空置率的原因分析收入差距扩大商品房投资结构不合理令人困惑的房地产价格缺乏完善的住房金融服务体系,3.解决商品房高空置率的对策分析采取以出售为住、租售结合的方式降低商品住宅空置率建立适合我国国情的土地供应制度加强商品住宅销售，规范房地产开发企业完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持,第7章：贫困问题与城市住房保障体系,贫困问题城市贫困家庭的住房困境城市住房保障体系,7.1.贫困问题,我国贫困表现：贫困人口的绝对规模仍然较大，而且贫困减缓的速度在下降，难度在增加，可能会出现反弹。随着经济体制改革的推进，失业下岗等导致城镇贫困逐渐凸显，农民工进城使得城镇的贫困更加突出。贫困的内涵已经不再限于收入，体现在医疗教育等方面。贫困人口的分布具有显著的地域特征。,农村贫困,2002年贫困发生率3%，2003年3.1%，2004年2.8%。人口基数高，绝对贫困总数大贫困标准相对较低，大量的非贫困人口处在贫困线的边缘。贫困人口的结构发生变化老、弱、病、残，无劳动能力，自然条件恶劣的地区医疗、教育费用的过快增加致贫人口。,城市贫困,对城市贫困的忽视，20世纪80年代以来问题显著。20世纪80年代末与20世纪90年代初，城市贫困由下降逆转为上升。主要集中在中西部城市和传统工业占主导的城市食物价格、教育、医疗费用快速增长使贫困加剧。与经济转轨等社会原因联系紧密社会保障体制的不健全贫病恶性循环农村进入城镇的流动人口成为新的城市贫困群体,7.2城市贫困家庭的住房困境,国内城市贫困家庭的住房困境调查城市贫困家庭的住房困境原因分析,国内城市贫困家庭的住房困境调查,主要表现：人均住房使用面积小，导致住房拥挤，基本上不能人均拥有一间住房。住房自有率低，租房增加了家庭的消费支出。住房条件差，住房及其简陋住房成套率低。,城市贫困家庭的住房困境原因分析,1.收入太低,2.房地产价格太高,市场化改革有关,劳动力市场化改革,住房市场化改革,配置优化，提高效率,除福利化，进行商品化及住房政策,1.劳动力市场排斥市场配置劳动力：配置的最优化 淘汰未被选择的劳动力和单位差异性 适应市场的人力资源实现合适匹配相对的自由 承担各自契约责任和相应的付出。低保人员的调查现实：失业和下岗占7层以上的比例。失业下岗的原因：年龄偏大、学历不高、没有劳动专长、第二产业的萎缩劳动力市场排斥下岗 失业再就业困难 城市贫困家庭社会排斥理论的两个重要观点：自我生成论劳动过程创造论,2.住房市场排斥住房市场化，通过住房市场来满足。住房状况主要取决于：收入状况和市场价格现实中，各城市的住房价格对于当地居民的收入来说偏高。城市贫困家庭的收入与房价一个地上一个天上。,收入状况,市场价格,3.住房保障政策社会排斥论中的一个观点，社会政策创造论社会政策造成的排斥是制造贫困的元凶。社会政策研究的目标就是修订游戏规则 更公平更合理。（1）住房公积金政策 锦上添花而非雪中送炭（2）住房贷款政策 其条件是对贫困家庭的歧视（3）经济适用房政策，非正真的经济适用房政策实施中的漏洞：上有政策，下有对策城市贫困家庭被商品房拒之门外。,7.3城市住房保障体系,住房保障政策的基本概念我国住房保障政策的建立与发展我国现行住房保障政策分析,住房保障政策的基本概念,1.住房制度、住房政策与住房保障政策制度是工作规则的组合，可以成为元政策政策侧重为某些目标而采取的操作方式住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针住房政策是落实上述方针的具体方法和措施住房保障政策是针对困难群体的住房政策,2.住房保障政策的类型住房保障政策通过政府的补贴和政府管制实现（1）按住房保障政策的实施主体划分全国性的、省市级、社区级和单位级（2）按政府干预市场的手段划分财政政策、金融政策和土地政策（3）按政府对住房市场的干预程度划分自由市场经济下的住房保障政策、高福利下的住房保障政策、社会市场经济下的住房保障政策（竞争的市场机制+广泛的政府调节+充分的社会保障）（4）按政府干预市场的对象主体划分供给方政策、需求方政策、租金控制政策,我国住房保障政策的建立与发展,农村至今未形成成文的住房制度1.1949年新中国成立前住房私有，供给由市场调节2.新中国成立后至1978年基于公有制的住房实物福利分配体制依赖于政府和单位、覆盖面广、福利不均衡的住房保障制度。3.1978年以来的新住房制度19781985，公房出售试点；19861991，提租补贴改革阶段；19921997，明确了住房商品化、市场化、社会化；1998至今，以住房货币化为中心4.现行住房保障政策框架房改通知建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系中低收入家庭和贫困家庭都属于住房保障范围。,我国住房保障政策分析,1.我国现行住房保障各种手段的分析评价（1）土地划拨供应（2）限制开发商的利润（3）限制住房售价（4）减免税收和开发贷款优惠（5）提租补贴（6）公房优惠出售（7）公房转让（8）贴息贷款（9）公积金贷款（10）购房退税,2.我国现行保障住房供应方式评价1）存量公房存量公房的廉租性存量公房的福利性售后公房的经济实用性与相对商品房的质量梯度存量出租公房在未来住房供应体系中可以发挥作用,2）经济适用住房狭义的经济适用房指纳入政府经济适用住房计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向中低收入的家庭供应的普通居民住房。广义的经济适用房指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房。（1）经济适用住房价格管制引致的低效强调价低质不低，与商品房完全替代土地没有使用年限，价格理应更高对居民实际收入掌握不准确，购房者不一定是低收入家庭物业管理费较低,（2）经济适用住房挤占商品房市场（3）经济适用住房的供给扭曲住房消费区位消费的扭曲数量消费扭曲（4）经济适用住房不能有效的与其他住房合力形成住房供给链未形成消费梯度，等级地位尴尬（5）容易造成空间失配（6）政策投入产出效率低（7）经济适用住房产生福利倒置（8）经济适用住房政策的连续性（9）经济适用住房在我国现阶段存在基础,3）购房货币补贴 针对中低收入家庭购买规定标准以下的住房，提供一定补贴。（1）购房补贴具有较高的弹性将经济适用房中的暗补改成明补，受益人的自由度较高，不易形成低收入群体小区按购房者收入成反比的补贴，收入越低，收益越多。促成高中低住房完整的消费链（2）购房补贴的效率指标从投入产出看，效率最高从家庭效用看，也是最有效的（3）购房补贴政策的适宜性市场上存量房充裕，政府有足够的财力支持，监管困难,4）廉租房实物配租（1）一次性投入成本大政府建设和单位建设（2）实物配租的管理成本高（3）廉租房易产生福利倒置与制度缺乏弹性搬入容易，搬出难。（4）不利于形成住房过滤效应可采用收购利用旧存量房作为实物配租的房源（5）具有政策的连续性,5）廉租房货币配租（1）受益面大（2）有利于推出机制的建立，制度弹性大（3）可以提高受贴家庭的效用、提高政府的工作效率（4）防止困难户集聚，活跃租赁市场6）住房合作建设（1）合作房的价格低（2）供应对象封闭，邻里关系和睦（3）不利于城市整体的建设（4）效率较专业的房地产开发商低,第8章：房地产经济周期,房地产经济周期波动房地产经济周期波动原理房地产经济波动与宏观经济波动,8.1房地产经济周期波动,经济波动与经济周期房地产经济周期的阶段及表现房地产经济周期波动的形态分析房地产经济周期波动的特点时滞效应,经济波动与经济周期,在经济总量增长过程中，不同阶段的增加速度有快有慢 经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或者下降的波动的现象。研究表明具有不同特征的经济波动，总是存在明显的形似性，因而这种有规律的波动构成了经济周期。经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，或者合并为高涨(包括复苏增长、繁荣扩张)和低落(包括衰退收缩、萧条持平)两个阶段。,房地产经济周期的阶段及表现,房地产经济周期运动过程可简单描述如下：经济增长对房地产的需求 刺激房地产业的发展 经济繁荣并进一步刺激房地产需求 新建房地产超过实际需求 产生过剩房地产积压 房地产需求迅速减退进入调整期 存量逐步消化进入恢复期 新的经济增长使房地产需求大于供给 开始新一轮房地产经济周期运动。,房地产周期可以分为：1.复苏与增长阶段交易量回升、需求趋旺、价格慢慢回升、房地产开发速度加快、二三级市场交易活跃。2.繁荣阶段开发规模加大，交易量急剧增加；房价逐渐达到顶峰，投机者活跃；供给逐渐大于有效需求，出现衰退迹象。3.危机与衰退阶段房价涨幅放缓甚至开始出现下跌；有价无市；房地产失业率和破产率增加。4.萧条阶段房价大跌，交易量锐减，破产现象更加普遍。,房地产经济周期波动的形态分析,一般地，可以把房地产经济周期划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动等四种形态。（1）长期趋势房地产经济周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。人口增长、城市化进程(包括逆城市化)、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。（2）景气循环即房地产市场繁荣 萧条 繁荣这样周而复始的运动过程。影响房地产景气循环的主要因素有：就业与收入水平的变化、地区人口的增长和政府货币政策的变化等。,（3）季节波动季节波动是指房地产业在一年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种季节波动的因素有多种，市场需求方面，市场供给方面。（4）随机波动(不规则波动)房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素的干扰和影响。地震、洪水等自然灾害、战争、政治风波、流行病疫情(如SARS)等不可控因素，还包括某些不可预测的因素如科学技术的根本性变革等。,房地产经济周期波动的特点,特点一：时滞效应1.时滞效应的产生决策的延迟、生产的延迟、房地产信息的不完全2.时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析,P,Q,D0,S1,P1,Q0,E0,O,S0,D1,P0,P2,Q2,Q1,特点二：从经济周期的各个阶段的展开分析：房地产的复苏稍晚于宏观经济的复苏房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段房地产经济率先出现停滞甚至衰退的迹象宏观经济进入衰退后，房地产经济的下降更猛烈产业紧缩后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段,8.2房地产经济周期波动原理,经济周期理论中的冲击传导学说房地产周期波动的外部冲击机制房地产周期波动的内部传导机制房地产周期波动的冲击-传导模型,经济周期理论的冲击传导学说,经济体系受到随机性的外部冲击之后，经由一定的内部传导机制而引发的经济周期。冲击传导学说的代表人对此理论的分析：庇古认为：初始动力的外部冲击，内部条件克拉克认为：起源动力，系统响应侧重内生因素分析代表：凯恩斯主义的经济周期理论侧重外生因素分析代表：新古