养生养老社区的开发理念.ppt

,退休社区的开发理念-北京东方太阳城开发案例分析,目录,一、退休社区的基本开发理念二、退休社区的规划设计经验三、退休社区的营销策划方案四、退休社区医疗服务体系建设五、退休社区物业管理服务特色六、对中国老年住宅市场发展的认识,一，退休社区的基本开发理念,1、退休社区开发理念的产生 2、退休社区的基本开发理念,一，退休社区的基本开发理念,1，退休社区开发理念的产生,（1）、境外投资考察的偶然发现（2）、美国对退休社区的定位（3）、美国退休社区的典型案例,1、退休社区开发理念的产生（1）境外投资考察的偶然发现1998年时，公司准备在美国投资房地产，在美国亚利桑那洲考察地产项目时，偶然中接触到了一个老年公寓的开发项目，由于我们对此项目的概念很陌生，所以没有进行投资。但因此我们初步解了退休社区这个理念，一方面被退休社区优美的环境所吸引，另一方面对美国老年人有这样的生活方式感到惊呀，从而对美国退休社区这种专业化房地产产品产生了浓厚的兴趣。,美国亚利桑那洲Grand太阳城是我们第一次见到的退休社区那优美的环境和精致的房屋给我们留下了十分难忘的印象,一，退休社区的基本开发理念,1、退休社区开发理念的产生（2）美国对退休社区的定位 美国老年住宅主要有二大类型：退休社区(adult community)和老年公寓（seniors housing）。从房地产经营角度区分就是：老年公寓一般是出租型物业，退休社区一般是出售型物业。退休社区主要是为健康老人提供居住的社区，在美国退休社区大多为私人投资并进行商业化运作，入住或购房者须满足一定的年龄限制，比如：要求55岁以下年龄的人不能居住，退休社区所居住老人的子女在退休社区居住1年内不能超过30日等，据统计，1999年美国大约有2106个退休社区。退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。,一，退休社区的基本开发理念,（3）美国退休社区的典型案例 作为全球第七大的房地产公司，Del Webb是“Sun City”的发起者，是纽约交易所上市公司，年营业额8-11亿美元，是美国最大的建设健康型退休社区的开发商，在美国南方主要8个州均有开发项目，到1999年时总计开发住房单位约75000万个.是美国是大的房地产公司帕尔迪（Pulte Homes）的子公司。2001年7月，帕尔迪公司和老年住宅开发商Del Webb合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。2005年PHM实现销售收入为146.95亿美元，总资产130.48亿美元，2006 年 销售41487 套住宅。,DELWEBB公司在全美各州所开发的退休社区位置一览,一，退休社区的基本开发理念,（3）美国退休社区的典型案例,位于珞杉矶东南一百英里外的沙漠棕榈太阳城退休社区，有4985个住房单位，36洞高尔夫球场，其中一个18洞为PGA标准,一，退休社区的基本开发理念,位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区,（3）美国退休社区的典型案例,一，退休社区的基本开发理念,（3）美国退休社区的典型案例,位于美国佛罗里达州坦帕市的太阳城中心(sun city center)退休社区是我们在美国考察次数最多的社区，它是目前美国最大的退休社区之一，占地10平方公里，总居住人口约1.7万人，由6个大型组团社区围绕着126个洞的高尔夫球组成，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者,2，退休社区的基本开发理念,（1）、用退休社区去改变旧的养老观念（2）、用退休社区去培育新的养老模式（3）、用退休社区引导老年产业的发展（4）、退休社区是房地产经济新增长点,一，退休社区的基本开发理念,2，退休社区的基本开发理念,不同于福利性的敬老院不是民政部门通过社会集资捐助或政府投资建设的纯救济型敬老院 不同于护理性的托老所不仅是为缺乏自理能力或无人照顾的老人所提供的纯服务型托老所 不同于康复性的养老院不单是为那些治疗疾病或定期疗养的老人所建造的纯医疗型养老院,（1）、用退休社区改变旧的养老观念 退休社区-,一，退休社区的基本开发理念,2，退休社区的基本开发理念,（2）、用退休社区去培育新的养老模式 退休社区-是一种居家养老的新型模式独立的单元化家庭生活，不同于传统的家庭养老方式是一种社会养老的发展模式居住环境社区化、配套设施多样化、家庭服务社会化是一种商业养老的经营模式以商业化投资方式运作老年公寓的建设,形成良性循环,一，退休社区的基本开发理念,2，退休社区的基本开发理念,（3）、用退休社区引导老年产业的发展 退休社区-提供交通、家政、餐饮、代办、保健、医疗、理财、邮政、储蓄、看护等服务内容，引领社区化便捷化的退休生活。提倡体育、旅游、休闲、娱乐、学习、务农、自娱劳作、自我管理、时间储蓄等生活方式，引领相互交流、积极消费的退休生活。用退休社区去搭建老年产业基地的雏形，可以充分挖掘并诱导老年人在购房、保健、医疗、娱乐、旅游、再教育等方面的巨大消费潜力，推动老年产业的发展。,位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区内高尔夫球会所,一，退休社区的基本开发理念,2、退休社区的基本开发理念,（4）、退休社区是房地产经济新增长点 地产市场风险潮起潮落，专业产品开发势在必行。通过开发东方太阳城这个系列化、专业化的退休社区产品，引导中国改革开放之后富裕起来的一代退休人群(即上世纪50-60年代出生的群体）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社区产品的潜在市场转变为现实市场。减少房地产市场的非专业化的、周期性的开发风险。,一，退休社区的基本开发理念,北京目前最大的退休社区-东方太阳城南大门,（4）、退休社区是房地产经济新增长点 根据美国2008年对老年公寓开发商的统计：排名前50名的老年公寓开发商有四分之一是上市公司，排名前10名的开发商有7个是上市公司，前50名开发商中有46%的为私人盈利性投资的企业，有30%为政府主办的的非盈利企业，其余则是带有一定政府补贴性质的经营企业。排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司开发商中有58%的为私人盈利性企业，有30%为政府参与和补贴性的非盈利企业。,14年来美国老年公寓开发商前10强和前25强的业务增长图,2，退休社区的基本开发理念,一，退休社区的基本开发理念,（4）、退休社区是房地产经济新增长点 美国的老年地产成为朝阳产业已发展20多年 大多数美国人退休后将自己的房子卖掉，住进老人公寓。用卖房的钱支付公寓所需。美国的老年地产作为一个特有的行业发展已近40年，从上世纪80年代以来成为朝阳产业，90年代进入高速发展时期，美国二战结束后经历人口出生高峰期，这个时期的人口目前已全部进入退休年龄，所以进入21世纪以来，美国老年住宅产业发展进入成熟期。1996年，美国老年公寓这个市场价值860亿美元，到2030年，将达到4900亿美元。美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现有超过28000个老年公寓遍及全国。这个市场已吸引许多大企业的目光，如君悦酒店集团已在美国的16个地区建立了3300个老年公寓，价值5亿美元 美国老年住宅产业的投资由政府、福利团体和个人共同组成，有盈利和非盈利两种形式共存，但产业的主体还是私人投资，单从这一点上看，与欧州大部分发达国家以政府福利为主导的老年住宅产业模式相比，美国的老年住宅产业格局更合理，更有生命力，更值得中国借签。,2、退休社区的基本开发理念,一，退休社区的基本开发理念,二，退休社区的规划设计经验,1、老年住宅的规划经验2、老年住宅的设计经验3、环保设计和利用经验,1、老年住宅的规划经验 退休社区-开发单个项目成规模，配套设施齐备但规模适度，配套设施建设面积占 到住宅建设面积比例合理，公共活动空间较大并相对集中 自住型公寓-开发项目布局较分散，规模适度，档次分开 护理型公寓-开发项目布局较分散，规模较小，靠近医院,东方太阳城的社区中心会所,二，退休社区的规划设计经验,2、老年住宅的设计经验（1）在空间布局上：消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下稳，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如：连廊公寓的空间设计）,二，退休社区的规划设计经验,2、老年住宅的设计经验（2）在通行能力上：多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连,二，退休社区的规划设计经验,2、老年住宅的设计经验（3）在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。,二，退休社区的规划设计经验,2、老年住宅的设计经验（4）从视觉能力上：适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。,二，退休社区的规划设计经验,3、环保设计和利用经验（1）水处理系统 东方太阳城全部生活污水经处理后排入人工湖，雨水亦排入人工湖，人工湖水再用来浇灌景观绿地，以景观湖为核心，以截流截污、循环生态修复，自然净化、生物技术等生态工程进行综合设计，实现景观湖水质保障，雨污水资源利用，排洪防涝和优美的景观效果等多重目标，平均每年可利用雨水资源达70多万吨,二，退休社区的规划设计经验,3、环保设计和利用经验-（2）水源热泵和地源热泵系统,东方太阳城项目67万建筑平米的公建和所有住宅居家单元，全部选用水源热泵、地员热泵系统集中供暖、制冷的最新型环保设备。,二，退休社区的规划设计经验,三，退休社区的营销策划方案,1、出售房屋2、出租房屋3、出售会员证4、旧房置换5、房屋居住置换6、交押金居住,三，退休社区的营销策划方案,1、出售房屋 通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同 特点：出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。,2、出租房屋 可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。,三，退休社区的营销策划方案,3、出售会员证 通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。,4、旧房置换 旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。,三，退休社区的营销策划方案,5、房屋居住置换 通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。,6、交押金居住 客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可 特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。,四，退休社区医疗服务体系建设,1、基本医疗服务2、特色医疗服务3、增值医疗服务,一、基本医疗服务-在退休社区根据社区规模和居住人口数量，成立社区医院或医院门诊部，将医院的资源延伸到退休社区是医疗服务体系建设的首要条件，为社区内的老人提供高水平的医疗服务奠定了基础,建设面积2300平米的东方太阳城社区医院,(1)能治疗社区居民的一般性普通疾病(2)对突发性疾病进行紧急抢救，如需转 院有救护车送往市内医院(3)对老年常见病（包括心脑血管疾病、糖尿病、老年痴呆等）跟踪治疗,提 供日常保健咨询，定期举办保健讲座(4)定期外请老年病专家前来坐诊,四，退休社区医疗服务体系建设,四，退休社区医疗服务体系建设,二、特殊医疗服务-社区医院将建立居民的健康档案和数据库，为社区居民提供上门就诊、集体义诊、定期体检、专项咨询、老年常见病讲座等服务,东方太阳城社区医院组织的集体义诊活动,（1）为社区老年人建立个人档案，为长住居民每年免费进行常规体检一 次，并提出健康建议和预防养生方案。（2）提供有偿的入户治疗和护理服务（3）与社区老年大学合作开设医疗保健课程，增强老人的自我保健能力。（4）引导培养更多的老年人在社区进行医疗义工和护理时间储蓄，以便将来用自已形成劳动储蓄得到他人的服务,四，退休社区医疗服务体系建设,三、增值医疗服务-通过与高水平专项医疗机构合作，为社区内和社区外的居民提供康复、保健、养生和生活照料等服务 可以在退休社区引进医疗康复、老年病防治、老年保健和老年护理、生活护理、入户照料等多项增值医疗服务，退休社区也可以发展成为独特的医疗康复基地。,东方太阳城医院经常举办专家会诊和老年常见病咨询活动,五，退休社区物业管理服务特色,1、物业管理强调和谐共生2、社区文化塑造生活方式,1、物业管理强调和谐共生（1）强调以人为本，关注末端管理（2）自行参与管理，和谐共建社区（3）提供全面报务，谈化收费意识,社区老人义务巡逻,与业主商议管理问题,组织医院为老人义诊,五，退休社区物业管理服务特色,社区运动会参加人数多,楼内管理服务公示栏,业主在老年大学上课,1、物业管理强调和谐共生（4）全面家政服务，增加收入来源（5）强凋交流作用，建立沟通平台（6）经营主导传媒，重视舆论宣传,五，退休社区物业管理服务特色,2、社区文化塑造生活方式,2010年社区组织的文化活动和成立的俱乐部一览表,五，退休社区物业管理服务特色,2010年东方太阳城兴趣社团课程表,五，退休社区物业管理服务特色,2、社区文化塑造生活方式,六，对中国老年地产住宅市场发展的认识,1、产业化的条件2、市场整体需求3、行业开发格局4、行业发展趋势,1、产业化的条件 一个国家或地区形成房地产开发的专业化和“老年地产”的产业化，应具备以下条件（1）老年人口数量大：老年人口数量达到一定规模才能给房地产产品和需求的市场细分带来可能，人口少经济发达的国家（澳州、新西兰、欧州小国等）就不会细分出“老年地产”的开发和管理的产业格局。（2）人均生产总值高：退休后通过更换居所从新享受生活，老有所养都是富足生活的一种表现，从按发达国家实际情况看，人均GDP在1.5万或2万美元的国家才能形成“老年地产”的产业，如美国、欧盟、日本、韩国等。（3）退休后社会保障水准高：高额充足的退休金的水准和医疗保障支付水准是促成“老年地产”的产业的重要条件。（4）国土面积较大：国土面积大能促进退休人口迁移，形成对退休社区的市场需求（如美国、加拿大和未业的中国）。（5）房地产市场充分竞争：一个国家或地区的房地产市场如果是开放式的，从业者资格低并自由准入，非垄断的市场业务，市场开发规模大并利润较高，就会形成充分的市场竞争，这种市场背景就会促使房地产的开发商朝着专业化、品牌化方向发展。,六，对中国老年地产住宅市场发展的认识,2、市场整体需求 市场需求潜力巨大：由于中国老年人口绝对数量大，老龄人口基数大，占世界老龄人口的五分之一，占亚洲老龄人口的二分之一，人口老龄化速度快，人口年龄结构从成年型进入到老年型法国用了115年，美国用了60年，中国仅用18年.老年住宅的需求有巨大潜力。一对年轻夫妇供养双方四个老人形成“421”结构，老年人口占就业人口比例每20年就提高一倍，这迫切需要建立社会化老年照料服务体系。市场需求能力较低：由于在中国未富先老，对老年住宅的需求能力有限，目前30-40后出生的人为老年人主体，他们收入有限，消费能力不足，但人口数量大导致对老年住宅需求多样化并提前释放，50后出生人退休后会（即2015年以后）形成稳定需求，60后出生人退休后(2020年以后)会形成全面多样需求。市场需求与产品定位：我国老年地产的相关产品基本定位如下：在退休社区购房和在自住型公寓租房的消费属高端健康老人（包括子女），房产对老人是第二或第三居所，购房或租房的消费行为属于“锦上添花”，这种消费行为形成退休后跨城区或地域的居住习惯。老人在护理型公寓的消费在未来应该是一种刚性居住需求，租房属于“无路可走”，一般都是年龄大的非健康老人。而大部分中等收入老人还是选择在原所居家养老。,六，对中国老年地产住宅市场发展的认识,3、行业开发格局 老年地产的开发主体：开发老年地产的从业者分为三个层次，一是以政府主导通过民政部门的投资，主要建设福利性的养老院、敬老院，托老所，为低收入和无人照顾老年群体提供服务，二是以民间基金，慈善团体和个人投资建设的非营利性老年住宅，为低收入年群体提供服务，三是以私人投资开发建设并商业化经营的老年住宅，为部分高收入和中等收入的老年人提供服务。老年地产的开发模式：根据中国国情，老年人口数量大，退休后保障水平低的特点，中国的“老年地产”的发展模式适合走美国的发展道路，即以政府和社会共同出资建设满足不同层面需求的老年住宅，社会投资从资金规模、开发项目、开发商和管理商数量应该远远大于政府投资，建设商业化的老年住宅会形成相对主导的地位。,东方太阳城部分景观,六，对中国老年地产住宅市场发展的认识,三，对中国“老年地产”市场发展的基本认识,4、行业发展趋势 第一阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但要稳中求胜。第二阶段是成长期：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中的中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设会分布在全国各地区各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。第三阶段是成熟期：时间大约在10年以后，开发商和管理商的品牌成为行业和消费者的主导，开发商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要。举例：美国最大的房地产开发商帕尔迪（PHM）拥有三个产品品牌，分别是Pulte Homes、Divosta homes和Del Webb，每个品牌都针对不同的客户群。Pulte Homes品牌定位于首次置业的年轻人，Divosta homes品牌定位于升级置业者和需求改善居住条件的活跃成长者，Del Webb就是老年地产的品牌，定位于老年消费者和退休后人群。,谢 谢！,