兴化市金三角市场项目.ppt

兴化市金三角市场项目初步调研报告,目录,壹、兴化简单介绍贰、项目情况了解叁、项目初步分析,壹、兴化介绍,区位,概况,交通,经济、产业,商业情况,城市建设规划,小结,壹、兴化介绍,兴化位于江苏省中部、里下河腹地，东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、姜堰毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。,区位,兴化市,兴化市地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市，隶属于泰州市，是全国百强县（市）之一。,概况,市政府所在地昭阳镇，更是楚将昭阳食邑。2000多年的历史，孕育了一批批人中之杰，从水浒作者施耐庵、“扬州八怪”中的郑板桥到“东方黑格尔”刘熙载等无不名闻遐迩。,主城夜景,壹、兴化介绍,全市面积2393平方公里，境内东西、南北跨度各约55千米，位居泰州市第一，江苏省第四。拥有耕地180万亩，水面68万亩，滩地17万亩。,概况,辖34个乡镇，一个省级经济开发区。总人口约156万，全市常住人口约133万。市区常住人口近20万。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品丰富。拥有亚洲第一、世界第三的兴达钢帘线生产基地。,城在水中坐，人在画中游,壹、兴化介绍,兴化境内共有6-8级航道63条,南可入长江水道,西可通京杭大运河,与邻县(市)之间及市内乡镇之间四通八达。1990年市内公路总长达415.38公里,有兴东(台)、盐靖（盐城经兴化至靖江）、兴泰（州）等干线公路6条。至徐州、淮阴、扬州及宁沪杭线上大中城市都有直达班车。境内暂无火车停靠。,交通,兴化出行交通简图,壹、兴化介绍,兴化市2009年完成生产总值320.48亿元，比上一年增长13.6%。第一、第二产业及服务业分别为47.79、154.95和117.74亿元。兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、油、棉、水产品总量 一直居全国县（市）前列。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品日益畅销。,经济、产业,兴化科技工业园区鸟瞰图（下图）,兴化工业门类较多：以机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业，现有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家，省级企业集团4家。,壹、兴化介绍,除主城区的新街口百货商场、金源人民百货大楼以及09年9月底开业的大润发外，无大型百货商厦。市中心底商售价保持在6800元/左右，最低价为6500元/，最高价为15000元/。,商业情况,新街口百货商场,金源人民百货大楼,大润发,壹、兴化介绍,兴化市城市规划呈南、北两级拓展趋势，重点向南发展。向南，为未来的政治、经济中心，新建的兴化市政府大楼已启用，主要政府机构都在南迁。大量住宅项目纷纷上马，投资重点明显南移。向北，则发展旅游业，随着长安南路北延伸，乌经荡水上乐园等旅游项目，成为市民休闲之地。市区东、西两向由于被两镇夹击，扩展余地不大。08年进行了大规模的拆迁、改造工作。,城市建设规划概述,壹、兴化介绍,城市向南发展，南部地区成为房地产、商业地产开发的热点。老城区配套完善，南部城区配套不全，交通不是很便捷，居住新城的居民多有不便，要消费普遍还是往老城区。在兴化私营经济并不发达的情况下，酒类商贸很活跃，大小饭店、酒楼遍地开花。,小结,壹、兴化介绍,贰、项目情况了解,本案位置,交通情况,周边小区,周边商业现状了解,相关数据,周边餐饮,小结,贰、项目情况了解,本案位置,本案位于兴化市丰收路与建设路交叉处以西。东与金三角市场隔丰收路。南至马桥路。西、北临海池河（通西荡河）。,金东门美食港,贰、项目情况了解,周边交通,临近公交线路有1路、3路、4路、5路、6路、11路、16路等。本案往东不到五公里处即为S231省道。本案往南不到五公里处即为S333省道。本案往西、北两公里处即为S233省道。本案东南约3公里处为兴化安达汽车客运站。,本案,安达汽车客运站,S233,S231,贰、项目情况了解,相关数据,A地块总面积25004、建筑高度35m、顶高17m、建筑层数3层、无地下、容积率1.45；（商用）B地块总面积46398、建筑高度 22m、建筑层数5层、无地下、容积率1.3；（商用）C地块总面积10401、建筑高度 48m、顶高50m、建筑层数16层、地下一层、容积率3.0；（居住）,A、B、C地块总面积共计81803。,A地块,B地块,C地块,机动车,机动车,人流,贰、项目情况了解,周边小区,本案四周一公里范围内分布有丁香花园、金大地花园、楚水园、阳山公寓等数十个小区公寓，以反C状环绕本案东、南北分布。,本案,金大地花园,阳光小区,海池花园,锦绣园,富安小区,长安小区,盛祥苑,红枫苑,别苑,东城名都,欣恒彩城,丁香花园,都市华庭,国际公寓,金花园梅苑,金富商业街住宅小区,绿茗苑,苏源小区,楚水园,贰、项目情况了解,周边餐饮,本案东各大、小型饭店、酒楼呈椭圆面状分布。,本案,贵宾大酒店,光华酒店,阳光大酒店,美丽华,山外山大酒店,德士堡,向阳渔港,朝阳饭店,华夏大酒店,西门大酒店,金色年华大酒店,茉莉花香美食城,香辣虾全国连锁兴化店,书缘大酒店,儒学大酒店,宋记火锅城神州大酒店金洲酒楼,建设路：机动车买卖一条街；建设路/英武路：糖烟酒批发零售一条街；丰收路/建设路：楚水招商城（日用小商品批发市场）、金三角市场（比较集中的建材类专业市场）牌楼路：服装品牌专卖店一条街,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,本案东约100米,丰收路、建设路、牌楼路附近商业环境十分浓厚。,贰、项目情况了解,本案东南100米左右,周边商业现状了解,街区式主题体验商业项目。如：金富商业街、义乌小商品专业街等。,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,本案东800米左右,金富商业街内景。,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,因为周边专业市场经营户较多，商业档次相较而言属中高档。,贰、项目情况了解,本案东南300米左右,周边商业现状了解,超大规模的连锁卖场、超市（具有全国性的品牌优势）满足日常生活需要。如：大润发超市、五星家电、国美电器等。,贰、项目情况了解,本案南不到2.3公里,本案东约一公里,周边商业现状了解,本案东南约700米,以享受型消费为主的、满足兴化人“慢”生活状态商业。如：酒店、会所、KTV、美食街、咖啡店、桑拿、美容美发等。,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,多家咖啡店、茶楼。,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,城南商业项目江浙商业广场 实景图,贰、项目情况了解,周边商业现状了解,本案南约3公里,本案地处兴化老城区西，分A、B、C三个地块，总面积共计81803，其中A、B地块均作商用，C地块沿河建居住楼。本案周边交通路网建设标准较好，有多辆公交路过，区域内分布的大量住宅小区集中在本案东侧，相应的商业配套也都落于长安中路两侧。,小结,贰、项目情况了解,叁、项目初步分析,类比项目调查,邻近商铺市场研究,SWOT分析,小结,叁、项目初步分析,类比项目调查,叁、项目初步分析,邻近商铺市场研究,新盘持续大幅增加，价格上升幅度明显快于住宅类价格，且新盘销售态势良好，短时间内很难全部消化，市场很快可能处于饱和状态。新盘供应主要集中在城南地区，已售或在售楼盘有近20个。,供应量,第一级：中心城区商铺。以金富商业街为例：一层售价 13800-14800元/，二层售价 7000-8000元/，内街租金1.7-2.4元/天第二级：特色街区商铺。如本案东的建设路、丰收路、牌楼路、板桥街等，以板桥街为例（一、二层连体）1.6-1.9元/天，租金价格平均每年上涨20%左右。,价格,S,本案周边路网建设条件较好，交通便捷政府规划，周边配套齐全中心城区土地资源稀缺，地段好周边机关、单位多，消费客源较为丰富销售价格上相比较而言会有一定优势,叁、项目初步分析,W,本案西、北均临河，西部几乎无商业业态周边暂无吸引有影响力商家入驻的先决条件地块体量较为尴尬，商住结合需做好整体形象定位紧邻本案的金三角市场内开店混乱，形象杂乱,叁、项目初步分析,O,城西地区餐饮、娱乐行业多数集中在长安中路两侧；丰收路、英武路上分布有空白老城区的配套功能完备，临河小高层环境优美，适宜居住北部隔河相望的金大地花园虽环境与本案相当，但小型别墅的价格于本案不失为竞争良机,叁、项目初步分析,金大地花园,本案,T,板桥路南半段集中了近百家大小饭店，餐饮则行业竞争激烈随着2010年兴化城东数个商住多用楼项目的动工，区域商业竞争将更为白热化本案东郑板桥纪念馆处万嘉名城6月开盘，24万方的建筑面积已消化部分客源,叁、项目初步分析,万嘉名城（下图）,叁、项目初步分析,针对本案实际情况和兴化商业整体发展状况，可以发现需要注意的几个问题有：1、产品问题：项目如果按兴化城区建设项目规划中要求的三层、五层商用及仓储，则存在与周边项目同质化问题，优势不明显。2、口碑问题：因为临近本案的除与本案隔河相望的金大地花园，就是紧邻的金三角市场，若想做好本案，则在对外宣传和实际销售操作中要做好提前准备、统一口号。3、规划问题：本案总占地8万方，含商、住、仓储等多种功能，处境较为尴尬，需提前根据周边实际调研情况做好规划，并争取获得政府的支持与合作，分配餐饮、购物、休闲等方面的比例，并确保实操过程中不走样，形成一个聚集人气的消费场所。4、定位问题：寻求兴化比较缺少的餐饮配套消费产业，如酒吧、西餐厅、KTV、桑拿洗浴中心等。5、动线设计问题：图纸中给出的动线排布各地块间有交叉混乱之嫌，应做整体设计。6、外立面的设计：根据本案定位档次配合以对应的外立面设计。7、项目工程条件配置情况：应就水、电、气、排烟、隔油、布线、网络覆盖等分门别类的做要求罗列。,小结,THE END 感谢阅读！,