全国房地产经纪人资格考试《房地产相关知识》重点.ppt

2010年房地产经纪相关知识,2010年9月,一、公式的应用,在相关知识考试中，其难易度主要是通过计算题来控制，如果要提高考试难度，则相应增加一些计算题。但不管怎么样，由于房地产经纪人考试全是客观题的形式，故计算题的解答关键还是要知道用哪个公式，知道是哪个公式后直接套用公式来计算便可。因此，理解透题干，知道运用哪个公式显得至关重要。,而且，通过对历年考题的分析，每年相关知识的考式中，均有15分左右的小计算题，甚至有些年份更多，但全书中可出计算题的知识点相对比较集中，甚至有些地方的计算公式形式上有异，但实质上是一样的，所以消化计算的知识点，显得很有意义。从考试形式上看：1、对概念的理解。例1(2009年第13题单项选择题)：某住宅组团占地20 000m2，共建住宅楼10幢，总建筑总面积为62 832m2。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为5 712m2，则该组团住宅楼的平均层数是（）层。A11.0 B11.5 C11.6D12.0 解：P161“住宅平均层数是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)”，所以是628325712=11层，其他的数据都是干扰值。,2、书中例题的翻版。例2:甲银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，其5年期存款的单利利率不应小于()。A216%B2.25%C2.35%D2.38%解：这题实际上是P188“例如”部分的翻版，即“单利与复利的换算”。,与计算有关的，最重要的知识点：资金的时间价值,因为“利息本质上都是复利”(P188)，即F=P(1+i)n这是最重要的公式，所以得到折现的公式P=F/(1+i)n这是最关键的公式。通过以上两个公式，可以推出“资金时间价值换算的各种公式”，即P190-193，P239(收益期限为有限年且净收益每年不变的收益法计算公式)、P280-286(各种还款方式下的还款额计算)。考虑到“将现值转换为等额年金的公式”(P192)基本必考，故只需理解此公式，其他公式均可以通过推导的方式得出。,当然，要理解这些公式，要对复利公式(P190，“将现值转换为将来值的公式”)和“现金流量分析技术”(P195)充分理解到位。在此类的计算题中，均只与F(将来值)、P(现值)、A(泛意义上的年金)、i(利率或折现率)、n(计息的周期数)等五个数据(P190，G和s有关的计算不会考)中的4个有关，且每一个相关计算题中，均会明确3个已知数据，要计算另1个数据，故可通过题干的信息进行判断运用哪个公式。(举例略）,二、各种题型的解答,(一)单项选择题共50题，每题1分；每题共有4个选项，只有一个答案最符合题意。此类题也叫“最优选择题”，即可能答案不是唯一，但只有一个最符合题意。此类题，是得高分之处，要谨慎，往往是考大家的细致与否；要相信自己的第一印象，即在考试末尾，不要轻意将开始做的答案给改了；实在不会做，就跳过去，最后还是不会做，那就根据“机会均等”的原则来猜一个，即A、B、C、D选项在最后的答案中基本都在12个左右，基本平均分配，所以看看自己哪个答案选的少，就选哪个。,（二）多项选择题共30题，每题2分；每题中有5个选项，答案为2个或2个以上，但最多为4个；错选不得分，少选且正确，每个选项得0.5分。在做此类题时，要奉行谨慎保守的原则，即似是而非的选项，最好不要选，但不能一味保守，不然失分会很严重，一般来讲，再保守也要尽量选2个选项。此类题的原型在书本上很容易找到，尤其是“分类、特点、特征、优缺点、因素、包括、措施、原则、职能、指标、方法、类型、原因、方式、包括或不包括、要点、表现在”等。,（三）综合分析题共20题，每题2分；每题选项有4个，答案为13个，全选的必错。此类题实际上是不定项选择题；大部分的小题是须结合背景资料来作答的，但也有一些与背景资料无关。此类题也应该要成为拿高分的阵地。例如：为了加强对房地产的市场调控，2007年我国十次上调金融机构存款准备金率，并上调存贷款利率，还在2008年实行从紧的货币政策，这是10年以来我国货币政策的首次转向。一系列的房地产宏观调控政策效果明显，各地的房价都出现了不同程度的下降。,例20、假如S市2007年8月16日商品住宅的均价为15000元/m2，2008年8月15日在这次调控的影响下降至10500元/m2，比上年同期下降30%。这反映的是哪种相对指标（）。P322A.动态相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.比例相对指标例21、“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”属于房地产市场周期的（）。P171A.低谷期B.衰退期C.高峰期D.上升期例22、假设某种商品住宅的价格从4000元/m2上升到4500/m2，其需求量从1000套减少为800套。那么采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。P180A.1.78C.1.89例23、由于不确定性因素较多，某房地产项目采用预售的方式营销。假设该期房还有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为4000元/m2，出租的年末净收益为350元/m2，折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%。那么该期房目前的价格为（）。P212A.3500元/m2B.3596元/m2C.3615元/m2D.3670元/m2例24、假如开发商通过市场法来了解当前类似商品住宅的市场价值，以便指导自己的定价。那么，估价人员一般应选取（）个可比实例。P231A.2个B.5个C.8个D.11个,三、易出考题的10种方式,（已讲，略；例题也略）,四、2010年考试重点,总的说来，本人认为，今年本科目考试的重点有（重点章为第2、6、7、8章；未列入的并非不是重点；为应付不确定性情况出现，共有A和B卷，即平均每章有30分）：（一）第一章，法律和消费者权益保护（P134）我国现行法律体系的分类及具体例子；法律适用的基本原则；民法的概念及基本原则；民事权利的分类；自然人及民事行为能力；法人的一些特征；委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式（P11）；诉讼时效期间为1年的情况（P13）；合同的分类（P15，尤其是房地产买卖和租赁合同P1922）；合同的履行（P17）；定金罚则（P19）；买卖、租赁、委托、居间、行纪合同的特征；物权概念（P26）、与债权的区别（P27）、物权的分类、效力和特征；用益物权和担保物权的种类（P29、30）；消费者的权利（P31）。,（二）第二章，建筑和房地产测绘（P3580）建筑物的分类（必考）；建筑物耐火等级由什么决定（P37）；建筑设计使用年限由什么决定（P38）；房屋完损等级的特征（P39）；筏板基础和箱形基础适用范围（P41）；地基的要求（P41）；地面、楼板和屋顶的组成；常用的供水方式适用范围（P46）；电梯设置的规定（P51）；建筑施工图有哪几种及其反映的内容（P57）；结构施工图包括哪些（P59）；房屋及其用地调查与测绘的最小单位（P66）；房地产图；房屋面积测算（P73）。（三）第三章，建筑装饰装修和材料（P81114）装修满足功能需要，装饰满足视觉需要（P81）；洛可可风格（83）；室外装饰装修的原则（P86）；建筑外立面艺术形式遵循的形式美规律（P93）；建筑外立面色彩的影响因素（P96）；室内装饰装修的基本要求（P97）；建筑材料的性质有哪三种（如物理性质）（P106）；建筑装饰材料选择考虑因素（P110）；顶棚材料（P113）。,（四）第四章，环境和景观（P115141）房地产经纪人看待环境的角度；住宅居民面对的社会环境（P116）；环境污染的分类（P117）；火力发电厂烟卤属于什么污染源；对人体危害最大的是飘尘（P118）；硫氧化物中数量最多，危害最大的是二氧化硫；一氧化碳在城市大所污染中含量最多，大都来自汽车尾气；光化学烟雾（P120）；生活污染源特点；影响面最广的一种污染是环境噪声污染；大气污染源和环境噪声污染源的来源；建筑施工噪声的特点；工业污染源的特点（P125）；农业污染源的特点（P126）；光污染（P128）；室内环境污染的主要来源是建筑材料；哪些材料含镭、甲醛；园林景观中软质和硬质的东西有哪些（P133）；景观定位需要解决的核心问题是确定景观功能；居住区环境景观设计的原则（P136）；景观评价的方法（P139）。,（五）第五章，城市和城市规划（P142165）城市规划的划分依据；能真实反映城市用地规模的是建成区（P145）；常见的几个城市功能（如CBD、商业区）；居住用地和工业用地的几类标准及特征；城市化内涵及4个阶段；最常见的一种城市化类型是外延型；哪些是不适宜城市建设用地；比较理想的城市水源是承压水；对地基承载力要求较高的是工业建筑；地形条件（P153）；风象（居住区和工业布置在哪）；城市规划常用术语和控制指标（如容积率、建筑密度、绿地率、城市紫线、建筑控制线）；控制性详细规划的内容；居住区的组成要素（P159）；居住区的用地构成（P160）；居住区内有关停车位和绿地标准的规定；居住区综合技术经济指标。,（六）第六章，房地产市场和投资（P166202）房地产交换的种类；反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量；房地产通常以一个城市为市场；按照房地产交易方式和交易目的划分房地产市场；买方市场和卖方市场的特点；房地产市场周期四个阶段的特点；房地产泡沫的原因及衡量指标；购买房地产的需求种类；房地产需求影响因素如何影响房价（P175）；均衡数量和均衡价格的变动；中点法计算需求的价格弹性；需要价格弹性的类型（图）；资金时间价值形成的原因（P185）；单利和复利的换算（P187）；资金时间价值的各种换算公式（P190，尤其是将等额年金换算为将来值、将现值转换为等额年金）；任何投资都包含收益与风险；财务净现值、内部收益率、投资回收期的计算，及判断项目是否可行的标准。,（七）第七章，房地产价格和估价（P203257）房地产价格的特征（区位、源泉价格和服务价格）；投资价值和市场价值的区别；楼面地价的比较；名义价格和实际价格（抵押贷款方式下是相等的）P211；例71；一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是成交价的平均价；成本租金的构成、房地产持有环节的税收、法定优先受偿款包括和不包括的有P215；法律规定应当定期确定并公布的三种价格；例72和例73；人口自然增长率的计算；居民收入变动对房价影响取决于P223；利率变动与房价的关系P225；房地产税收（各环节有哪些，增减对房价的影响）P226；三大估价方法是什么，及各自的适应范围（尤其是收益法）；能反映市场行情的土地使用权出让方式P234；例75至例77；收益法计算的基本公式P239；求取报酬率的方法P245、246；毛租金乘数法的缺点P247；管理费用和投资利息的计算基数P249；建筑物折旧（尤其是经济折旧）P253。,（八）第八章，房地产金融和保险（P258306）直接金融和间接金融的区别；房地产金融的基本职能；商业银行在金融体系中居于主体地位，中央银行居于核心地位；汇率的种类（如按照汇率制度的不同）P261；信用的本质和基本特征，银行信用是主要的信用形式；按揭贷款购买住房属于消费信用P264；信用工具的特征4个；央行制定的是法定利率；计算实际利率（P267的公式）；信用贷款和担保贷款（P270）；房地产贷款的主要风险分类P272；信用风险是银行面临的最直接最基本的风险；抵押物的风险有P274；房地产贷款风险的防范P275；个人住房贷款的分类（如按贷款资金的来源）；几个术语中哪几个有最高限的限制（如贷款价值比、贷款期限、偿还比率、月房产支出与收入比、贷款额度，贷款余额）；还款额的计算（必考，如等额本息、贷款余额、等本金）；信托的职能P286；房地产信托机构的主要筹资渠道是房地产信托存款；保险的种类P295（及责任保险的含义）；定值保险的规定P297；保险合同的关系人有被保险人和受益人P299；根据保险人的委托的是保险代理人，基于投保人利益的是保险经纪人；投保单的含义P301；银行可购买的房地产贷款保险有P302。,（九）第九章，统计和房地产统计指标（P307346）统计的4个作用及各自代表的含义；离散型变量有P309；统计数据的直接来源（获得社会经济数据的是调查，获得自然科学数据的是实验）；确定抽样框的基本依据是调查对象；调查项目常以表格形式来表现，是为调查表；调查问卷的设计是市场调查方案设计的核心内容P312；重点调查和典型调查的区别；对数据进行审核，主要是检查数据的完整性和准确性P315；线形图、直方图、条形图反映什么数列；属数量指标的有；哪些是时点指标P322；相对指标（如结构相对指标和比例相对指标等）；平均增长速度的计算、影响时间序列的因素归为TSCI（P331）；房地产统计指标（尤其是反映居住状况的主要统计指标；商品房预售面积和商品房空置面积的内涵）。,（十）第十章，消费心理和营销心理（P347390）个性心理特征以性格为核心P348；知觉的主要特征及各自的含义；知觉在消费者购买活动和营销工作中的作用P350；记忆的4个基本品质；消费者思维的特点P352；注意的功能P353；在购买活动中，消费者情绪和情感的产生和变化受哪些因素影响P354；消费者意志品质的4个P355；气质的4种类型P357；消费者的基本消费能力P359；马斯洛需要层次理论中的“基本需要”是P360；消费者动机的种类（根据特点判断哪种）P363；中年和青年消费者的心理与行为P366；消费者的价格心理表现P369（区别于现场营销的消费者心理P373）；影响消费者对价格判断的因素P370；商品定价的心理方法（如低价法）；营销人员对消费者的心理影响表现的两个方面P375；有关人际交往和人际关系（如交流信息最重要的手段是语言且是人际交往的最基本的层面、相互作用是人际交往的目的、房地产经纪人与客户交谈时不要有过多的手势、角色交往时情感成份较少、情感成份在人际关系中起决定作用、交往的频率不是密切人际关系的必要条件、按交往的形态可将人际交往分为宏观交往和微观交往、需要的互补是建立良好人际关系的一个条件等）；房地产经纪人具备的面谈技巧要点有P383；心理压力容忍力与什么因素有关P387，及消除心理压力的途径P388。,五、几点说明,1、只要区分，无须强记。2、历年考试真题是最好的模拟题。3、带有城乡差别、南北差别的不考。4、理解记忆比强行记忆效果好。5、“组团复习”效果好，即3个人一组，结合重点各自模拟出一套题，然后共享和检验。6、考试时带上可“编程”的计算器。7、新增的知识点考大点和明显易混淆的知识。8、在考一个具体的概念时，“倒着考”。,最后：衷心祝愿大家在考试时“文”思如泉涌，下笔如有神，过关斩将，顺利晋级！真心祝愿各位身体健康，工作顺利，家庭和美！诚心祝愿贵公司红红火火，蒸蒸日上，事业辉煌！谢谢,