信阳羊山新区项目定位建议.ppt

上海丽仁行房地产经纪有限公司,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述城市结构,信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂、豫、皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205公里，南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，辖8县（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2区（浉河区、平桥区）。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述经济发展与地位,生产总值首次突破900亿元大关，达到975亿元，比上年增长12.8%。第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%,从05年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅39%。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述人口结构与消费水平,截止 底，总人口806.82万人，常住人口679.28万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为90万人。到2020年实现人口100万。,全国城镇居民人均可支配收入17175元，河南城镇居民人均可支配收入13231元。,信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述产业结构与规划,工业增长较快，增幅在16%以上,财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真正的财政收入”。,劳务经济：信阳劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。，全市外出务工人员达212万人，劳务收入达190.92亿元，大大强化了城乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点，催生了一些知名的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大，旅游总收入为21.82亿元，占当年GDP的10.25%（五一”假日信阳市共接待游客65万人次，实现旅游收入2.11亿元，“十一”假期，信阳市共接待游客193.88万人次，旅游综合收入5.4亿元）。经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量7.3亿吨，其中珍珠岩储量1.2亿吨，占全国50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能环保材料）、罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编和水暖器材等。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述交通布局及规划,信阳交通便利，京广、京九铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述城市规划与发展,在*年7月8日，中国城市竞争力研究会在香港发表*年度中国十大十佳宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到2020年达到人口100万，建设用地100平方公里的“双百”规模。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述城市总体规划,主城区总体规划的空间布局策略为：“南联北延，东拓西优”。1.向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。4.向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。,在城镇建设规划中，以将信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标，强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发建设（努力打造人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城市），积极发展半小时经济圈，建设信阳至罗山（信阳至罗山48公里）经济走廊，拉大中心城区框架。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之一,羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生态城市，突出人与自然和谐的特点，打造“绿色羊山”。羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即：行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.28平方公里，占总面积的16.46%；度假休闲组团占地8.98平方公里，占总面积的12.04%；绿地、森林占地近33平方公里，占总面积的43%。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之二,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之三,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析市场现状,房地产发展的进程信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；信阳风土人情信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。推广营销由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较高。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,购房能力与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信阳市民对房地产消费受价格因素影响较大；消费类型 羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发较多，房地产开发以多层住宅为主；需求关系刚性需求较大，投资住房较少。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析市场价格,“在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！”,房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。据统计，2008年以来，信阳市中心城区采取“招、拍、挂”形式出让的土地260多宗、17300多亩，目前还有近一半土地没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的“双百计划”计算，信阳市到2020年需要新增住宅面积2388.4万平方米，平均每年需新增199万平方米。,中心城区新建商品房多层住宅平均售价为4000元/平方米，高层住宅4500元/平方米，商业用房8000元/平方米。高端楼盘的价格在7000元/左右，别墅项目在8000元/左右,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析供应户型结构分析,-*年7月 信阳市典型项目供应户型结构分布图,商品住宅成交户型集中于三房110-140户型，其中110-120、130-140成交占比较多。三房户型结构占比达72%，符合三线城市商品住宅户型结构特点。需求多以大户型为主，多为改善型置业，使得全市范围内多以三房户型为主。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析单价段分析,-*年7月 信阳市典型项目成交单价结构分布图,商品住宅单价集中于3500-4000元/，此类产品成交比例达40%。单价段在4000以上的产品目前占比达32%，占据很大比例，市场整体价格不断走高。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析总价段分析,-*年7月 信阳市典型项目成交总价结构分布图,商品住宅两房总价集中于30-40万元，三房总价集中于30-60万元，四房集中于50-60万元。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析市场板块划分,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析总体特点,信阳房地产市场不再是单纯的“卖方市场”，购房客户有了较大的选择余地，较高居住品质和居住环境的楼盘已有不少。据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括多层、小高层、高层、2-3层叠加别墅等；产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式，以二房二厅、三房二厅两卫居多。产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区间：一房4872，两房87109，三房110143，四房150170，五房190240.,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产市场现状分析发展趋势,购房能力随着信阳市扩内需、保增长政策效应的不断显现，以及各种有利条件和积极因素的逐步积累和增多，信阳经济运行良好，在波动中稳步上升。消费类型羊山新区机关单位集资房多以小高层为主，随着新开楼盘小高层产品的逐渐涌现，以及高端产品的浮现，信阳市民对小高层、高层产品的认同度会逐步提高，将普遍认为小高层、高层为高端产品，随着市场竞争的加剧，购房者选择的余地也会越来越大。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,需求关系随着城市化进程和房地产市场销售价格的普遍提升，消费者对房价的提升已经形成认知，单价3000-4000元，总价25-30万元的紧凑三房，最受欢迎和接受。消费人群7580后成购房主力，按揭购房是主流。按照城市化进程的要求，信阳城区人口力争65万人，11万人的新增人口涌入城市急需住房，刚性需求巨大。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳土地市场分析信阳土地供求情况,土地供给面积：3646亩其中平桥区土地供给:1640亩浉河区土地供给:1033亩羊山新区土地供给：436亩工业城土地供给：530亩南湾管理区土地供给：6亩 土地成交面积：2989亩土地成交总额：11.3亿,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳土地市场分析信阳土地供应情况,信阳土地出让主要是平桥区和狮河两岸，浉河区土地出让价格相对其他区域较高，此区域属于老城区，交通方便，配套齐全，靠近狮河及南湾风景区环境资源优越。羊山新区：目前，由于政府非常重视羊山新区的建设，据称此区域土地较为紧张，2008年-*年，羊山新区共出让土地约2073.92亩，沿河区域出让土地699.15亩。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产政策分析房地产预售政策,通过了解，信阳市商品房预售政策与国家预售政策基本一致，一般总投资达到25%就可预售,但有几点还是具有信阳本地特色：一、在办理商品房预售证要提供维修基金缴款凭证复印件、总平面图、正面施工平面图、分层平面图。二、工程进度照片。原则上要求无论多层、小高层、高层在办理商品房预售时地上主体工程都要完成二分之一才能办理预售证，但通过了解同行得知，如果与政府关系处好，主体工程出来地面就可办理商品房预售证。（如建业森林半岛）据了解，信阳市大型商业、地下车库均可以办理产权证，用界址钉定界。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳房地产政策分析招商引资新政（羊山新区）,开发政策：（1）客商来信阳新办企业，可以通过土地使用权出让、出租、作价入股等方式依法取得国有土地使用权。土地出让金一次缴纳有困难的，可以分期分批缴纳。（2）、特殊的重点项目，行政事业性收费可“一事一议”。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,财税政策：（1）客商投资创办符合国家产业政策，经营期在10年以上的生产型企业，从获利年度起，前5年交纳的所得税由本市受益财政全额补偿，第6至第10年补偿实际缴纳所得税地方分享部分50%（2）客商投资兴建能源、交通、城市公用基础设施、教育、文化、体育、卫生和其他社会公益事业项目用地，可以行政划拨方式取得国有土地使用权，其缴纳的费用由本市受益财政在7年内全额返还。前三年缴纳本市收取和支配的各项行政事业性收费，3年后按50%收取（3）客商投资兴办一般型企业，前3年免缴本市收取和支配的各项行政事业型收费，3年后按60%收取（4）凡投资100万美元以上的项目，在开展项目前期筹备工作阶段，经筹办人员申请，本市可免费为其提供3-6个月100平方以上的办公用房,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳市初步调研结论,信阳经济总量在近几年每年保持13%左右较高的速度在增长，这也为房地产的高速发展奠定了良好的经济、政治基础；随着新政府的迁移，为新区带来了强大的发展动力，同时也大大地加大了房地产的投资力度，吸引了大批的外地开发商进入信阳市场；房地产销售均价和销售额均保持了较高的增长趋势，这为项目很好地实现销售创造了条件；随着信阳城市化进程的加快，旧城的改造、新城的扩建城市规模迅速的扩大，工业的大力发展，城市人口的迅速膨胀，信阳房地产市场需求将会呈现快速放大的趋势目前市场上大盘较多，因此即将面临的大盘竞争将会非常激烈；政府招商引资的力度较大，可以较大限度的利用政府优惠政策，节约成本；,上海丽仁行房地产经纪有限公司,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,房地产版块划分,本案,上海丽仁行房地产经纪有限公司,房地产板块介绍,主城板块（区域开发量第二）主城板块即扩建前的信阳市老城区，主要由原老城区浉河北岸和南岸的区域构成，人口密度大，建筑较为陈旧，是目前旧城改造的核心区域；平桥板块（区域开发量第三）平桥板块原为信阳县，按原有规划为工业区，但由于各种原因，工业发展成型较慢，目前成为信阳主要的居住区之一，仅次浉河区。但商品配套及居住环境等各方面相对比较差；南湾板块（区域开发量第四）南湾板块属于浉河区，区域内南湾湖是属于国家四A级景区，南湾湖、茗阳阁和信阳毛尖被称为城市的名片，此区域风景好，自然条件优越，是高档房地产项目集中地之一，但受政府保护措施的影响，开发量较小。羊山板块（区域开发量第一）羊山新区于2003年设立，是政府规划发展的重点区域，现为市政府所在地，是未来信阳市的政治和文化中心。规划总面积76平方公里，为老城区的两倍，距现在的中心城区约四公里，道路等基础建设完善。该板块集中着目前信阳最好的几个楼盘，开发水平和开发量均高于其他板块。本项目位于羊山新区内。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研台北城上城,上海丽仁行房地产经纪有限公司,台北城上城建筑外立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,台北城上城效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、地处平桥区中心地段，向北可通过新十八大街直通羊山新区，向西紧邻信阳主城区，交通便利，可达性强。2、产品线丰富，拥有花园洋房、高层、小高层，产品主力面积为90-130之间，属于刚需产品，可选择性强。3、项目总建37万方，配套设施较为齐全。4、3500-4000元/的价格接近全市平均水平，价格具有一定的吸引力。项目劣势：1、区域认同度不够；2、周边环境有待改善。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研欧洲故事,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研欧洲故事（经典户型）,11F小高层,上海丽仁行房地产经纪有限公司,欧洲故事效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、项目首期已是现房，周边商品已近开业，有较好的预期；2、双汇属品牌开发商，产品开发、包装走在了全市前沿；3、围绕项目的内陆湖打造一条绿化带，是整个项目在低密度小区规划的基础上，另一品质保证。4、产品92-108平米，均为刚性需求产品。5、欧式风情建筑，各组团风格略显不同，各有风韵。项目劣势：开发商自有销售人员的素质有待提高，作为区域品质大盘，普通话极不标准，降低了接待水平。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研世界城（二期）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研世界城（二期）经典户型,高层产品,上海丽仁行房地产经纪有限公司,世界城建筑外立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,世界城效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、项目较大，具有较好的项目规划，洋房社区和高层、小高层社区分区较为明显，这也提高了高端客户的居住品质；2、81-136的产品也是较为适于大众的刚需产品；3、3500元/的均价，具有较强的吸引力；4、有部份观江楼盘。项目劣势：1、周边配套尚不完善；2、洋房产品品质较差，外立面涂料档次低，不耐久、不耐脏；3、产品现房与效果图差异较大，工程质量品质感不够；4、处于平桥区较为掉角处，地段优势尚不明显。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研浉河1号,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研浉河1号（经典户型）,高层产品,上海丽仁行房地产经纪有限公司,浉河壹号建筑外立面（一）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,浉河壹号建筑外立面（二）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,浉河壹号效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、项目由深圳团队，打造了较为细致的产品，层次感较强；2、拥有自身完善商业裙楼配套的同时，距离主城区商业区域仅一桥之隔，出行方便；3、坐拥天然良好的浉河景观段；4、有小型中庭花园景观。项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、浉河南岸的区位认同度有待提高；3、整个项目是坐南朝北，南靠龟山北临浉河，南高北低，在风水上有一定不利影响；3、点式建筑风格，部份户型朝北。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研中都沁园,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研中都沁园（经典户型）,小高层,上海丽仁行房地产经纪有限公司,中都沁园效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、小区配套规划有幼儿园，附近拥有国际语言小学，教育资源较为丰富；2、距离附近景区较近；3、道路规划已经较为成熟，出行方便；4、销售人员态度热情。项目劣势：1、周边宜居项目不多，没有良好的销售和居住氛围；2、周边属于较老的居住区域，景观性较差。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研恒大名都,上海丽仁行房地产经纪有限公司,恒大名都效果图和沙盘,上海丽仁行房地产经纪有限公司,恒大名都实景图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、国内一线品牌开发商，知名度高，品牌竞争力强；2、拥有全市独一无二的宽景中庭景观；3、规划有完善的商业配套；4、由知名营销代理公司全程营销，对于销售人员的培训很到位，热情、专业。5、送有1500元/精装修，为客户提供一站式服务，无需为装修费心，且成品的装修房不会对小区带来因装修产生的二次污染；6、营销推广到位，开盘请来方中信和范冰冰。项目劣势：1、精装房，在信阳没有先例，市场接受度有待验证；2、距离羊山新区中心地带有一定距离。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研东方今典,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研东方今典（经典户型）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,东方今典建筑外立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、位于羊山新区政府规划主干道，地段优势明显；2、容积率仅0.93，居住舒适度在信阳当地首屈一指；3、河南品牌开发商（河南东方城），品牌力度较强，对于销售费有良好的预期。4、东方今典以打造全信阳市唯一的以“全生态”为主题的自然生态小区，从建筑品质、景观品质、生活情趣、人文体验都有其独到之处。项目劣势：1、景观打造有限；2、项目自身配套较为匮乏（无商业街区和幼儿园的配套设施）；3、项目距羊城中心区域较远；4、销售均价远远高于全市均价，后期价位提升空间有限。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研阳光华府,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研阳光华府（经典户型）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、处于羊山新区最核心的地段，毗邻政府大楼及百花园广场，地段优势极为明显；2、准现房销售，交房时间较短；项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、小区外立面风格过于简单，无较强吸引力；3、绿化率较低，小区无自身项目配套；4、项目宣传调性偏低，包装效果较差；5、销售团队服务不专业，接待态度很差。但做为个案，这个楼盘目前定价很高（高层清水房5500元），直逼同区域的恒大精装房（5700元）。这可能会迫使恒大调高售价，如果一线开发商上调价格必会带动区域甚至全市价格大波动。需持续关注这两个楼盘的价格变化，这将影响到我项目明年定价,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研壹号公馆,上海丽仁行房地产经纪有限公司,壹号公馆效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、电梯洋房，在信阳较为稀缺；2、距离羊山森林公园较近，周边生态环境较好；3、离政府及百花园广场较近，且相对于阳光华府，具有1000多元/平方的价格优势；4、销售团队较为专业、热情。项目劣势：1、项目仅有一个会所配套，其余资源较为缺乏；2、虽为欧式建筑，但会所、大门等，有模仿恒大名都之嫌；3、开盘销售，关系户较多，市场自然去化较少，仅10套左右。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目调研幸福人家,上海丽仁行房地产经纪有限公司,项目优势：1、项目产品线丰富，户型多样化，多为刚需产品；2、运用了智能化管理系统；3、仅3600的销售均价，具有很强的价格优势；项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、品牌力度较弱、广告宣传较少；,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳市场已从起步阶段进入初级竞争市场，一些传统的居住习惯结合居住的新需求，形成了目前以产品竞争为主的市场局面。本地开发商与外地开发商相比，在产品设计、营销方式及形象包装上都相对落后，所以知名度高的项目一般都是外地开发商+外地代理商在操作。（如：恒大名都、东方今典等）购买资金单纯，属于纯自住市场，因此，符合目标客群需求的产品定位尤其重要。信阳当地消费者对于房产消费已进入理性选择阶段，建筑外观、楼盘包装、宣传力度等表面形象对于消费者有较大影响力。（如：恒大名都、欧洲故事、东方今典等多个项目均采用光鲜亮丽的外立面，且均为欧美建筑风格）,项目调研小结,上海丽仁行房地产经纪有限公司,信阳各区的项目销售价格来说，均价多数在35004500元/之间，属于较为合理的价格区间。仅有个别项目，以精装、高品质洋房社区或地段优势来抬高销售价格，如：恒大名都、东方今典、阳光华府，均价超过5500元/以上。各开发商已开始关注除产品本身以外的附加值，如打造中庭景观、增加住宅智能化系统、增设精装商品房等卖点。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,客户甄别,上海丽仁行房地产经纪有限公司,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,首要筛选条件：拥有较高的经济实力恒大名都客户抽样（信息提供人：恒大名都置业顾问文娟）双汇欧洲故事客户抽样（随机采访）东方今典客户抽样（随机采访）羊山新区市民随机采访第二筛选条件：可能有意愿购买羊城花园项目认可或3-5年内认可羊城花园项目的地段位置,我们总共采访联系了100组符合首要筛选条件的客户，根据他们对羊城花园的初步意向，最终得到29组愿意接受访问的目标客户。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,年龄分析,家庭结构,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,职位分析,主要来自信阳以40-50岁的中年人为主一般是全家一起居住多为企业主或企业高层。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,区位认知和置业意向,上海丽仁行房地产经纪有限公司,地块认知和置业意向,您觉得羊山新区这个位置地段怎么样？,客户普遍认为区域发展需要3-5年。项目前期开发阶段，我们需要给灌输客户完整的区域发展规划和美好前景，增加客户对地段的认同度,地段还是不错的，到市中心和平桥的距离都不远。地段不错，处于起步阶段，3-5年之后会很不错。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,地块认知和置业意向,您如果在羊城花园置业，考虑作为第一居所还是第二居所，置业目的是？,大多会作为第一居所,如果周边配套成熟起来，在这里住着很不错，离市中心也不远，环境又好。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,您觉得羊城花园项目有没有打造高端的先天条件？能否成为知名身份标签？,地块认知和置业意向,26组客户表示项目有打造高端的先天条件，其中包括对地段不太认可5组客户也表示项目未来还是很有发展潜力的，能够达到高端。区域未来发展前景很大，这里的项目很有前途。周边发展起来，3年之后吧，越来越多的人会认可这里的。3组客户表示这里要做高端很有难度。,客户普遍认同本案具备打造高端的先天条件,上海丽仁行房地产经纪有限公司,在全国范围内，您知道哪些豪宅？这些项目的哪些特质让您觉得他们是豪宅？客户提到的项目主要有，全国范围：北京星河湾，上海佘山项目，泉州宝山花园，宁波钱湖比华利等但是客户基本难以描述具体的项目特质。在信阳，您有关注过哪些豪宅项目？为什么没有购买？建业森林半岛：环境虽好，方便程度不及市区阳光今典：品质很普通，没有达到羊山新区标杆项目的预期,对豪宅的认知,信阳客户对于豪宅的认知模糊，我们对于客户的价值引导非常重要。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,购买偏好,您现在居住的房子是多大面积的？感觉是否够用？,大部分客户表示现在住的房子够用，但是不少客户未来购房还是会追求更大户型,下一次置业您会考虑多大面积的房子？几房？,受访客户当前居住以100-120平方米居多，但是从未来置业需求来看，面积明显增大，140平方米以上房型的需求增多。需求房数以3+1房居多。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,产品类型选择,上海丽仁行房地产经纪有限公司,产品类型选择,您觉得在这个位置建什么样的产品会比较好您会更有购买的冲动？,大部分客户在羊山新区置业会考虑公寓产品，真正洋房需求的高端客户对于混合类社区抗性比较大。,大部分客户需求面积在160平米以下，很难考虑别墅产品。洋房产品，尽量不要受公寓的影响。中庭最好做洋房，但是洋房处于公寓之下，公寓能够直视洋房，隐私很有问题。只考虑购买洋房，但是混合社区不喜欢。如果买洋房，一定会选择真正的洋房区，大占地，私密，人少。对洋房安全性特别担心,上海丽仁行房地产经纪有限公司,洋房需求,所有受访客户中，仅有4位客户表示需求洋房类产品。从他们的需求特征可以发现：能够接受的洋房类产品主要是大平层和退台式洋房其中3位客户要求面积160平方米左右，1位客户要求180平方米的跃层对于地下室，2位客户表示可以接受，1位客户表示无所谓，1位客户觉得地下室必须有采光。对于私家电梯，3位客户表示接受，1位客户表示不需要。对于车位，3位客户表示至少2个车位能够接受，1位客户表示3个车位才合适。对于花园的面积需求差异较大，要求50-100平米均有，1位客户要求150平米花园对于电梯洋房产品，4位客户都认为不是纯洋房类，甚至不如高层楼中楼产品。以上4位客户虽然有洋房需求，但是2位明确表示不会选择暴露于高层之下的别墅。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,产品类型选择,您觉得花园洋房这种产品怎么样？几乎所有客户对花园洋房产品都不了解，在经过配合图片的介绍之后，客户有了初步的认识，但是总体来看美誉度不高。明确表示喜欢花园洋房产品的客户仅5组。其他客户都表示这类产品比较一般，档次表现也不够。看起来还不错，但是档次也不会太高虽然露台很大，但私密性很有问题，我在露台做什么事情，上面的住户都能看到这类产品应该不如高层的楼中楼结构不喜欢低矮的楼层,花园洋房的市场认知度很低，因此很难得到较高的美誉度，产品开发风险较大,上海丽仁行房地产经纪有限公司,花园洋房,上海丽仁行房地产经纪有限公司,公寓需求,上海丽仁行房地产经纪有限公司,公寓需求,购买公寓，您主要考虑的公寓类型（楼层）是？,选择高层（19-30层）的客户最多，这部分客户主要看重高层景观开阔视野好。住高一点不那么压迫，景观开阔视野好选择小高层（中间楼层）的客户比例也比较高，呼声同样比较重要楼层太高看景观效果就没有那种置身其中的感觉了，楼层一定不能太高太高的楼层风大，住起来不舒适能够接受超高层的有4组，主要看重超高层视野开阔的优点。相对而言，低矮楼层的接受度最低。,公寓产品，客户对高楼层接受度较高，低楼层接受度最低。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,公寓需求,购买公寓，您更喜欢平层还是楼中楼？,大平层的客户需求度更高，尤其是相对高端的客户更加倾向于大平层结构。,20组客户更喜欢平层的户型结构。其中相当一部分客户是有过别墅或者楼中楼居住经历的客户，他们认为大平层更有档次，更加方便。楼中楼不如平层有档次，如果住楼中楼不如住别墅算了考虑到年纪大了，楼中楼会很不方便，爬上爬下太累了反正家里人少，不需要搞得那么复杂8组客户更喜欢楼中楼的户型结构。其中一半客户没有楼中楼的居住经历。家里人比较多，楼中楼功能区间分隔更加明确，比较适合我很喜欢楼中楼的感觉，觉得比较有档次也许因为之前住别墅吧，更习惯于有楼梯楼层的分隔,上海丽仁行房地产经纪有限公司,餐厅的布置是您希望是和客厅一体化，还是有所分隔，还是完全独立？,户型需求,建议客厅餐厅设计上做分隔独立和南北向的布局,功能空间感觉分隔更加明确一些一体化的设计更能够体现空间感，如果房间小，还是一体化好，东西也更好摆放这个主要看户型的设计和规划，空间好利用，看起来舒服就行,您更喜欢竖厅（南北厅）还是横厅（东西厅）？为什么？,南北通透，客厅朝南，餐厅朝北是最好的通风更好，餐厅饭食的味道很容易散去横厅可以让餐厅也朝南，看到景观,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,餐厅客厅一体,餐厅客厅分区,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,竖厅,横厅,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,您选择住宅时，对于能看到好的景观、朝南、通风好、采光四者之间，您最看重的是什么？当稀缺景观和朝向发生冲突，您会怎么选择？哪个房间看景您最能接受？几户所有客户都认为通风采光是属于基础应该满足的。通风采光当然是基础，如果通风采光不好的房子肯定不会买的现在的板式楼房通风采光应该都没有问题的，不会接受暗室其次，23组客户表示朝向比景观更重要，仅有5组客户将景观放在朝向之前。朝北冬天晒不到太阳，风又很大，连窗都不敢开，客厅一定不能朝北景观天天看，看久了就腻了，朝南关系着生活的舒适度，不能放弃朝南风水更好，景观看多了也就那样所有客户都表示客厅和主卧看景最好，有2组客户提到书房最好能够看到景观。大部分客户表示可以接受客厅朝北欣赏景观，卧室还是朝南更好。但是最希望还是开发商能够通过设计解决朝向和景观的冲突问题。,房型设计优先考虑：通风采光朝向景观。设计上尽量满足客厅主卧朝南同时享受景观资源，如果无法兼顾，建议优先考虑朝向。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,以上功能空间为客户需求度较高，建议设置。,客户认同度较高,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,入户花园,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,空中花园,大阳台,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同度较低,以上功能空间，客户的需求度较低，不建议设置。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,双厨房设计,厨房示意,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,从客户反映来看，基本认可大户型当然应该匹配大客厅，但由于他们对于客厅尺度，尤其面宽尺度没有具体的概念，因此容易出现分歧。同时，客户表示客厅面积需要根据房型面积而定。,客厅尺寸设计根据户型面积确定，尽量采用宽面采光设计,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,对豪华入户大门表示无所谓的客户有13组，占到有效答案的50%。实际上，这部分客户对于豪华入户大门没有具体的感觉，只是直觉的认为大小无所谓。豪华的入户大门作为细节之一，可以彰显豪宅的气质，同时对于成本影响不大。,在设计允许的情况下，建议做大尺度的豪华入户门，作为产品亮点。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,选择复式楼中楼的客户都表示喜欢挑空客厅，而选择无所谓、不需要的客户都是平层客户。,如果规划复式产品，挑空客厅是必要条件；平层产品不用考虑。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,客户对于双衣帽间需求度不高；多数客户要求1个书房就够了，有的自己使用，有的给小孩使用，因此独立书房更加合适。,建议设置独立书房，主卧配置单衣帽间即可。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,主卧带双衣帽间、书房、卫生间,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,对于超大景观卫生间，客户的分歧非常明显。喜欢的客户最多，但都不认为这是理所当然的（可以作为亮点）。不喜欢的客户主要处于面积方面的考虑。,未来的大户型产品可以考虑设置超大景观卫生间作为亮点，首批产品不建议设置,上海丽仁行房地产经纪有限公司,超大景观卫生间设计,户型需求,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,对以下功能空间的是否有特别需求？,客户认同存在分歧,楼中楼客户普遍认为2楼可以设计一个小起居室，平层客户需求不高。不少客户对于这个房间的理解是一个可变空间，觉得可以作为休闲、娱乐甚至书房，至于单独的家庭厅和第二会客室的功能则没有感觉。,不建议设计起居室/第二会客厅，后期大户型产品可以考虑设置作为产品升级。同时，样板房可以将书房设计为多功能厅，赋予其亮点的特质。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,户型需求,起居室设计,起居室示意,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,您喜欢什么样的建筑立面风格？,欧式风格立面的客户接受度最高,客户提到的比较喜欢的立面效果项目主要包括：恒大名都感觉档次比较高欧洲故事色调的搭配很舒服有客户反映中冶尚园的立面整体感觉还是不错,上海丽仁行房地产经纪有限公司,新古典主义,现代风格,单体需求,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,欧式风格,中式风格,上海丽仁行房地产经纪有限公司,请问您认为从建筑立面来看，相对来说更能体现高档感的立面颜色是？注：调查过程中，客户将灰色归入深色范畴深色更加稳重，而且不显旧，可以长期保持咖啡色不错，柔和一点深色为主，以一些浅色的元素加以调和不能太深，石材本身的颜色就不错,单体需求,深色调立面的客户接受度更高，但是颜色不宜过重，深浅结合为佳,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,请问您对于以下单体配置的倾向性喜好？,客户认同度较高,以上功能配置客户认同度普遍较高，建议设置。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,豪华立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,豪华大堂,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,景观电梯,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,请问您对于以下单体配置的倾向性喜好？,客户认同度较低,以上功能配置客户认同度普遍较低，建议不要设置。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,一核一户,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,请问您对于以下单体配置的倾向性喜好？,客户有较大分歧,建议不设置佣人第二流线,虽然认为佣人第二流线无所谓的客户最多（12组），但是仍然有不少客户（11组）认为有必要设置第二流线。设置佣人第二流线能够体现高端的档次感，但是从实际效果来看，不仅增加了公摊面积，还存在安全隐忧。出于面积考虑，200平方米以下产品设置佣人流线很不合适。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,单体需求,佣人房及第二流线,上