住房社会保障制度.ppt

第十三章住房社会保障制度,2009年排名前十位省市房价收入比预测,资料来源：国家统计图、国家发改委公布的数据,六月第一周武汉楼市走势,“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”攒钱的速度永远赶不上涨价的速度高房价时代，住房问题关乎民生，牵系民情，温暖民心,谁来大庇天下寒士俱欢颜？,政府：有能力、有责任、有义务1、住房保障是一种社会投资（1）防御性的社会投资（2）主动性的社会投资2、住房保障可以缓解贫富差距,一、住房社会保障制度的形成与发展英国 19世纪80年代 住房法新加坡 1960年住房发展局“居者有其屋”美国 60年代 制定住房保障计划,二、住房社会保障的基本形式,（一）政府公房建设模式 在住房短缺时期，政府发挥土地、资本等资源优势，在生产环节干预住房市场，直接建造住房提供给居民、从而在较短的时间内增加住房供应总量。香港公屋,（二）住房建设补贴模式,即政府通过提供优惠贷款、政府补偿贷款利息等优惠政策，支持营利性房地产企业和非营利性机构发展低租金、低成本住房，同时对建成住房的出租或出售做出限制，规定通过享受优惠政策建成的住房必须按成本出租或出售给符合政策规定的家庭美国、德国,（三）租房租金补贴与购房税收优惠模式,三、社会保障的基本途径,（一）供应主义路径：即增加供给，如经济适用房、廉租房（二）需求主义路径：政府给予消费不起最基本住房的人补贴，相当于对收入再分配进行调节。,1、必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力2、必须注重形成保障水平的层次性和保障手段的多元化3、必须正确处理住房保障与市场机制的关系,四、住房保障制度构建的基本原则,（一）改革前我国住房社会保障制度表现：住房产权公有、实物分配、低租金使用的福利性住房保障制度我国改革前住房保障制度的特点 福利性、供给性、非商品性、产权模糊性,五、我国的住房社会保障制度,1.住宅投资和存量不足与住房需求高速增长的矛盾 2.城镇住房制度与市场经济体制的矛盾 3.原有住房管理体制与住房经营社会化的矛盾,原有住房保障制度存在的问题,（二）我国住房制度的改革,1、住房制度改革的起步阶段2、住房制度改革及住房保障制度全面推进阶段3、住房保障体系构建阶段,1、住房制度改革的起步阶段,20世纪80年代初问题：住房全面短缺思路：住房商品化思路；目的：加快住宅建设，不断提高人民居住水平目标：实现住房商品化、社会化；途径：针对旧制度的核心公房低租金，把提租和出售公房作为房改的切入点,19791985年间的试点售房阶段,方法：19791981：尝试以成本价进行售房，从最初在西安、南京、柳州、福州四个城市试行后推广到60多个城市。结果：由于售价高过居民可承受能力，平均一套住房价格为人们10一20年的工资总和，又没有相应的金融支持，必须一次性付清购房款，显得这次试验效果不佳，全国累计只售出2418套住房，其中新房只有1184套，出售房屋总价l 278万元,1982一1985年间开始试行“三三制”售房,做法：以国家、单位和个人共同分担的办法来推进住房出售，房价仍然按照土建成本确定，也是先从四个试点城市最后推广到90多个城市。结果：由于居民只承担房价的13，购房意愿提高，1985年共出售新房147万平方米，同时还有264.2万平方米的旧公房也被出售给原有住房评价：地方政府和单位背负上过重的财政负担而且成本价仍然不能实现住房资金的良性循环；同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得人们对自购住房兴趣不高,19861988年间的提租补贴和以租促售阶段,住房二次分配理论观点：作房二次分配理论认为，传统住房制度下的实物分配和低租金制度是与职工低工资制度相对应的，职工工资中基本没有住房消费的部分，所以如果要让职工有能力增加住房消费，要提高公房租金，首先要发给职工足量的住房补贴,做法：1986年国家选定烟台、蚌埠、常州、唐山四个城市开始“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的房改方案。租金逐步提高到足够支付住房的建筑、修缮和维护，同时地方政府向职工按住房标准提供住房补贴，保障职工不因房改而带来过多住房负担的同时，激励住房占有上的“多退少补”。结果：住房分配已经从实物分配转为有了部分货币型分配的内容，人们对住房消费的思维观念也开始发生了改变。,1988年2月国务院发布关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知(国发【1988】11号)，力图把提租补贴和以租促售的房改经验推广到全国。1988年遇到恶性通货膨胀，单位无法承受住房补贴和工资的上涨，提租改革在各地都受到很大阻力。相反，出售公房，被很多地方政府和单位认为是快速减轻财政负担的好办法，为此，1988年在全国出现了低价抛售公房的风潮。折价出售公房在当时被认为是国有资产的流失，为此，遭到了中央政府的强烈反对和严令禁止。再加上随后社会秩序不稳，第一次全国性房改就此受挫而夭折了。,1991年上海率先试行住房公积金政策，此后公积金制度在全国推行,推行原因：没有为居民提供配套的住房财力资源就匆忙出售公房或退出租金改革，难以获得成功1991建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，开始办理个人住房信贷业务，同时制定了职工住房抵押贷款的管理办法。中国住房金融有所起步。,住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储蓄。住房公积金由两部分构成一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分；二是职工所在单位每月按规定为职工个人缴存的部分；这两部分均属于职工个人的住房基金，归职工个人所有，定向用于职工的住房消费。,住房公积金实施的必然性,体现了历史继承性国家强制性的必要基础具有现实可能性,2、住房制度改革及住房保障制度全面推进阶段1995年2月国务院又发布了国家安居工程实施方案 主要内容：首次在住房制度改革中明确了住房保障问题，提出了加快解决中低收入家庭住房困难户的居住问题1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知内容：提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立以经济适用房为主的多层次住房供应体系，最低家庭租赁由政府或单位提供廉租房的政策原则。,廉租房制度（教材338页）经济适用房制度,1.加快租金制度的改革2.取消福利分房，实行住房分配货币化3.完善住房公积金制度4.大力发展和完善住房金融体制5.实行住房保障商品化和社会化,改革的成果,3、住房社会保障体系构建阶段,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,3、住房社会保障体系构建阶段,我国构建了多层次的住房保障体系对低收入住房困难家庭-廉租房制度对有一定支付能力的低收入家庭经济适用住房对于具有一定购买能力的中等收入家庭限价商品房并辅之以住房公积金制度,（三）对我国住房社会保障制度改革的思考,3.1、住房公积金的发展方向,建设部2007年公布了住房公积金的数据2006年末，全国实际缴存职工达691687万人(同期全国城镇在岗职工11161万人，意味着覆盖率为62。缴存总额为1268737亿元，缴存余额787096亿元(评：意味着参存职工人均住房公积金账户余额为ll379万)；当年缴存额29279亿元。住房公积金使用率为7205(评；包括公积金中心用于投资国债等的使用，不表示参加人的使用率)。截止2006年末，累计为69524万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元(评：意味着，如果即使按照每户都是双职工，最多也只右约20的人使用过公积金贷款,（2）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？,（1）当前公积金的作用没有很好的发挥,为什么？,2005年，中国人民银行在2004年中国房地产金融报告中就提到，“公积金对支持中低收入职工购房的效果不明显”。世界银行中国2006年第二季度经济季报提出了中国公积金制度的几大问题：贷款少、贷款人少、贷款人多为中高收入、资金闲置多,（1.1）公积金初设时的基本思路架构：以公积金顺利实现从实物分房向货币分房的转变、偿还国家对居民住房消费资金的历史欠账并筹集在当时极为匮乏的住房建设资金,（1）当前公积金的作用没有很好的发挥,为什么？,（1.2）当前住房消费的变化 当前，居民住房消费已经基本完全从市场解决，住房的主要矛盾不是普遍性的需求能力不足，而是需求能力的结构不平衡、需求与市场供给严重不匹配，特别表现在中低收入者的收入相对于市场可供给的商品住房价格之间差距过大，他们中相当多数无法进入市场自行消费，同时，又有居民之间收入差距越来越大、从而各阶层住房消费支付能力分化加速的大背景。所有参加人都补、按工资比例补、贴息等只有极少数有能力贷款的人才能享受到的住房公积金，到底能发挥什么样的作用，我们该如何很好的发挥公积金的作用，就成了一个很大的问题。,（2）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？教材339,2、经济适用房,例1：生活日报报道：济南首批经济适用房申请家庭中放弃的高达七成以上。济南首批经济适用房可售房源204套，申请家庭480户，但最后344户家庭放弃购买。,专项调研显示，其主要原因包括：,(1）目前中请购买经济适用房的家庭，收入有限，家庭负担重，买不起房。(2)选址偏远，学校、医院、商场等生活设施不配套，没有燃气、暖气，生活不方便，大形中加大了低收入群体的生活成本，群众难以接受。(3)大多数购房者需要按揭贷款，但内于部分人员失业、无业或其他职业，银行不能办理贷款。,例2、北京人大常委会有资料显示，19982006年间北京市已建和在建的52套经济适用房项目平均价格3144元平方米平均户型面积为l14平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户则主要集中在81120平方米之间，占全部成交经济适用房总套数的i8，户型过大的待征十分明显。,例3：武汉经适房摇号曝作假事件,2009年龄6月12日，武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号。结果摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号。经查，6人申请材料系造假，购房资格被取消。19日，武汉市国土房产局举行新闻发布会，武汉市住房保障管理中心主任冷山德说，对6名当事人购房资格证明材料的调查显示，这6人提供的申请材料均为虚假材料，收入及住房证明出具单位均不存在，户籍证明复印件也是伪造的，冷山德表示，“6连号”当事人申请资想申请武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明，应当过街道办、区民政、区房产部门等几关，程序非常规范料作假，涉及居委会、街道、公安、民政等多个环节。,街道办：按程序审核根据武汉市经济适用住房管理办法，申请人提供收入证明、住房情况证明、户籍证明和身份证明、婚姻状况证明等后，首先应由户籍所在街道办审核。社区：居民称未见公示经街道办审核过申请人资格，应对申请人的情况在社区公示,民政局：材料完整就批街道办通过初审后，申请人资料须报送区民政部门审核。硚口区民政局最低生活保障管理服务中心负责人介绍，他们的审核结论，主要依据长丰街道办审核的情况作出。一般情况下，街道办社会事务办初审后，认定申请人提供的申请资料完整属实，他们往往就会通过申请人的审核，并盖上公章。,房产局：很难详细审核经适房审核最后把关在房产部门。武汉市国土资源和房产管理局有关负责人表示，街道办、民政部门都作出审核意见后，他们一般都会通过。他们无法对申请人的户口、收入等条件进行详细的审核和调查。房产部门审核通过后，申请人就获得了购买经适房资格证明，有效期为两年。业内人士认为，现有经适房申购审核制度看似严密，但民政、房产等“后端”审核环节多数时候只是书面审查，往往流于形式。一旦社区、街道办等“前端”审核环节被突破，很容易导致层层审核的“失守”。,经济适用住房管理办法第三十条规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,当前经济适用房处于冰火两重天的境地,如何解决？（教材340）,（四）当前深化中国住房保障制度改革的主要措施,1、充分发挥住房公积金在住房社会保障方面的作用2、改进和规范经济适用住房制度3、进一步建立健全城市廉租房制度4、优先保证中小套型限价商品住房供应,在以上之外，我们在完善中国住房保障制度改革方面应该关注哪些方面？,（1）住房市场调控,住房保障与住房市场调控休戚相关，没有稳定的住房市场就没有实现住房保障的可能。关于住房市场调控，其中一个首要问题就是，房地产市场宏观调控的首要目标到底应该是什么。,政府管理目标应该很简单、很单一，就是稳定房价，防止大起大落，保持房价的增长幅度与国民经济整体相适应。,住房市场调控以防止大起大落为工作中心,中国国民经济既经受不住房价暴跃，也承受不住房价暴涨1、没有什么完全替代品2、短期内供应弹性很小3、在现代金融杠杆工具作用下，房价有很强的自我增值机制4、住房在人们消费支出中所占的比重非常大,他山之石：韩国住房市场调控经验,韩国与中国国情近似，都是人多地少、城市人口拥挤、人们向往大城市，住宅房地产：完全市场化和房地产金融发展起步时间相差不多。韩国近年多次出现房价大幅上涨的现象，2006年更出现房价暴涨，当年上涨116(首尔上涨19),1、限制与规范交易。在住宅价格增长过伙的地区，继续进行认定另否“投机过热地区”。一且被指定为“投机过热地区”，在签订购买公富合约1年后，民民满足一定条件，方能转卖出售权。2、紧缩按揭融资3、抑制土地倒卖4、打击房产投资5、更积极增加住房供应6、政府官员诚意,2006年11月15日，时任韩国副总理兼财经部长官的权五奎“向无住房平民表示歉意”。同时表示“政府将推进原来的房地产政策，同时全力推进扩大房屋供给对策”。时任韩国总统卢武镑也在2007午1月1日新年贺词中郑重表示：“政府在房地产政策上有了错误。日前正在重新完善对策。再次下决心，一定要控制住。而且一定会控制位。,物业税的大争论,2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，2009年05月国务院下发了国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知（下文简称通知），通知要求财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。,（2）租房市场的发展是中国住房市场一个重要的课题 成熟的住宅房地产市场应该是销售房、租赁房两个市场并重 租房市场都规模小，而且极不成熟和规范在欧美发达国家中，大多中上收入的阶层也长期租房。很多国家政府积极推动组建相当规模的私人或非营利性公共房屋租赁公司，提供规范和优质的租房服务，让租户安心长期居住，使房地产市场更有弹性和灵活性。房地产市场上存在一个规范发达的租房业，才能适应劳动力要素可以快速流动的市场经济要求,六、各国住房社会保障制度的主要形式,（一）以商品化为主的住房保障形式 美国(1)广泛利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设，提高居民购买自有住房的能力。(2)给买房者以优惠，包括降低贷款利率和对用来还本付息的个人收入免征所得税。(3)向低收入家庭提供福利贷款、住房津贴，并允许租用低租金的公用住房，或由政府给私人建房提供补贴。,（二）商品化兼福利政策的住房保障形式,其特点是：国家既发展住宅商品化，也加强政府的干预，实行一系列住房福利政策。德国政府主要采用三种办法实施住房保障：1.低息贷款 2.房租补贴 3.鼓励私人建房、买房，实行公房私有化,（三）福利政策兼商品化的住房保障形式,捷克、罗马尼亚、波兰、匈牙利等国 具体措施：（1）鼓励私人建房、买房，推行住宅私有化。（2）积极发展合作建房。（3）改革租金制度。（4）改进住宅分配办法。,（四）福利政策为主的住房保障形式,朝鲜城市住宅基本上是按照“六统一”（统一规化、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理）的办法建设和分配的。,