住宅项目价格体系的制定-技能提升培训系列.ppt
住宅项目价格体系的制定,The Price system for Residential Project,技能提升培訓系列,0,“一本天书”,多想 多做 多试 多学 多累积 多沉淀,圣经,1,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,2,基本步骤,定义项目属性 现场评定系数制作价格表格 代入计算价格进行价格统计 撰写定价说明,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,步骤一：定义项目属性 现场评定系数,与客户充分沟通，了解开发设计重点,获取准确的总规图、平面图(设计图),明确楼宇编号；明确坐标方向,充分理解项目坐落、户型布局等各因素,准备工作一,3,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,准备工作二,组织一个现场评分团队最好3-4人,派发统一的“定价评分表”,选择常态的天气避免在极端天气进行,定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据,4,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,注意事项,项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。,5,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,6,目录：,1.价格表制作方式说明,2.评分系统说明,3.价格统计,总体说明,水平系数评定,垂直系数评定,特殊影响调整,补充说明,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,7,目录：,1.价格表制作方式说明,2.评分系统说明,3.价格统计,总体说明,水平系数评定,垂直系数评定,特殊影响调整,补充说明,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。,8,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,1.价格表制作方式说明,9,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,北,西,东,南,A座,B座,C座,环城高速,丫髻沙大桥,高压电线,10,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,11,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例二：,12,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,从产品方面无法拉开价格差距，即户型产品所占评分比重小,13,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,14,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,15,目录：,1.价格表制作方式说明,2.评分系统说明,3.价格统计,总体说明,水平系数评定,垂直系数评定,特殊影响调整,补充说明,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,16,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,总体说明,17,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例二：,18,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,水平因素一般可分为：户型设计、景观视野、朝向、通风、采光、噪音、楼距每个因素权重的厘定：前期和客户充分沟通+项目的深入理解+累积的经验3.每个因素的评分等级和评定标准：评分等级的划分存在一定的主观判断，最好是组员在充分理解项目后商议拟定，拟定等级后项目负责人需用文字在评分表上明确表述评分楼层的选定：标准户型一般以中间楼层为基准层，如果是奇偶数楼层户型不同需要选择两个相邻的中间楼层进行评定,19,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,水平系数评定,20,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,21,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,22,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,23,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,24,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,25,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,26,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,27,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,28,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,29,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,30,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,31,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,32,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,33,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,34,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,思考/讨论：,在案例一中，为什么景观评分等级是5-10分（P22），而噪音评分等级是3-10分（P30）呢？在水平系数表中，第三列的数字代表什么，如何得来？,35,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,36,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,37,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,38,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,39,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,40,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,41,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,42,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,43,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,44,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,45,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,46,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,47,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,48,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,49,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,50,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,51,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,52,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,53,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,54,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,55,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,思考/讨论：,在案例一中，水平系数和的计算公式是：各因素分值权重，然后相加在案例二中，水平系数和的计算公式是：各因素系数相乘两者的区别在哪里？两个案例在系数评分上最大的区别是什么？如何理解和运用？,56,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,57,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,垂直系数评定,垂直因素的评定按同一单位因为楼层的变化而引起素质差异进行打分，一般分为：视野景观变化、采光变化、空间感差异、心理优越感差异、客户心理感受、项目特殊情况层差类型一般可分为：斜线型、折线型、梯级型层差差距：因应建筑的高低、推货策略而所有不同，具体要根据拟定均价、户型面积等因素调整,思考/讨论：层差类型、差距与建筑的高低、推货策略之间有何联系？,58,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,59,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,60,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,61,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,62,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,63,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,64,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,65,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例二：,66,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,67,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,68,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,69,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,70,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,71,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,72,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,73,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,74,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,特殊影响调整,遇到以下情况，需要对特殊楼层或户型做出特殊层差和系数调整：示范单元层赠送面积对开视野明显差异供需要求客户喜好,75,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例一：,76,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,77,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例二：,78,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,79,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,80,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,81,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,82,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,83,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,补充说明,参考案例一：,84,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例二：,85,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,86,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,87,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,88,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,89,目录：,1.价格表制作方式说明,2.评分系统说明,3.价格统计,总体说明,水平系数评定,垂直系数评定,特殊影响调整,补充说明,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,注意事项,1.安静无干扰的环境。2.清醒的头脑。3.过程中随时记录号需要补充考虑的事项、疑点、备忘等事项。4.仔细验算和核对。5.科学命名不同情况下调整出来的价格表。,90,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,步骤二：制作价格表格 代入计算价格,设置好系数表，单独开设一个Sheet。设置好所有单元的基本资料表格，并设好各单元与系数表连接的公式。代入预定单价，严谨测算每个单元，确保无误。单独开设一个Sheet作汇总。,91,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,见附件,制作过程,步骤三：进行价格统计 撰写定价说明,价格统计内容必须包括：总价统计、单价统计、分项统计、阶段性推货统计价格统计方式必须包括：表格、柱状、点线把制定价格的所有资料，包括图片、照片、系数评级标准、系数评定依据、系数表、价格表、统计等所有内容整理，完成专业的定价说明。价格统计方式参见以下案例,92,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,93,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,参考案例：,94,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,95,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,96,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,97,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,98,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,99,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,100,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,101,Sun Land Real Estate Consultant Co.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司,课后Q&A:,Q：A：Q：A：Q：A：Q：A：Q：A：,102,Sun Land Real Estate Consultant 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