住宅建安成本限额设计指标.ppt

,住宅建安成本限额设计指标（V1.0）成果发布,华润置地有限公司2012年6月,202023/6/15,2,宋董的提问：当地价和房价曲线都是平的时，华润置地如何实现赢利增长？本着“消除浪费、消除波动、消除僵化”的三大精益管理目标，工程管理部、设计管理部联合组织研讨构建了建安成本限额设计指标V1.0版。,3,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,4,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,5,1、精益管理诊断,我们有哪些浪费？我们有哪些波动？我们有哪些僵化？,三大目标,精益诊断,以最小的资源投入(建安、时间、管理费用)，为客户创造出尽可能多的价值。,一.建安成本精益管理诊断,6,我们在建安成本上存在哪些浪费？市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费：结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费；地下室车位面积没有有效控制；在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修户内高品质-高层高、豪华装修设计变更较多。规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。,一.建安成本精益管理诊断,7,我们在建安成本上存在哪些波动？各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右；项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。,一.建安成本精益管理诊断,8,我们在建安成本上存在哪些僵化？一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足：无图不能测算目标成本，造成目标成本管理滞后；建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状；动态成本管理不及时，变更签证率高；竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步；停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采购度不高。,一.建安成本精益管理诊断,9,2、如何实现精益管理,按照精益原则从满足客户导向的质量功能出发构建华润置地的建安成本管理体系。将建安成本分为客户敏感性成本和客户非敏感性成本两部分；客户非敏感性成本以“去除无效成本和标杆导向”原则进行全过程成本对标，严格控制；客户敏感性成本以“品质性”原则进行标准化配置，成本结构上体现客户敏感度，体现与产品线、与售价的匹配关系；推行产品线标准化，促进战略采购和集中采购，最大程度地发挥的规模效益降低成本；健全上市公司-大区-城市公司三级建安成本管控体系。,一.建安成本精益管理诊断,10,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,11,产品标准,采购能力,建安成本,X,X,1、影响建安成本水平的因素分析,技术标准,二.建安成本精益管理体系规划,精益解码,体系规划,1、结构指标：钢筋、砼含量；2、单体：层高、墙地比、窗地比；3、功能性指标：地下车库平均面积,1、客户敏感项目：外饰面、外窗、入户门、公共区装修、园林景观、电梯及轿厢装修；2、客户敏感项目的产品标准及材料选择，建立与产品线的匹配性。,1、能够在上市公司层面统一标准配置的，实现战略采购；2、能够在大区层面统一标准的，实现大区集中采购；3、大区内统一合约分判方案，尽量实现大区层面的招标采购，减少项目层面的零星采购。,成本指标V1.0,成本指标V2.0成本指标V3.0,总部战略采购大区集中采购大区招标定标,基础管理,专业能力,组织效率,竞争能力,12,2、建安成本精益管理体系图,精益项目管理甲供物质管理,动态成本管理最终结算成本控制,大区产品线标准化大区成本限额指标落实,大区建安目标成本,大区集中采购大区战略合作,设计变更管理,高品质建安成本体系,土地客户 产品,二.建安成本精益管理体系规划,13,3、住宅建安成本二级指标建设规划 成本限额指标必须与设计密切结合，基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展，成本管理控制二级指标按三个阶段完成：第一阶段：V1.0版 以控制非敏感性项目设计指标为主，本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则,确定了六类九项指标（详见后续内容），以“去除无效成本和标杆导向”原则设置限额设计指标，以“全过程控制”原则进行成本对标，成果文件已于5月7日正式下发。,二.建安成本精益管理体系规划,14,V1.0版 六类9项技术指标：,二.建安成本精益管理体系规划,15,第二阶段：V2.0版 结合住宅产品线，针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目，在大区内进行标准化配置，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合，已于4月23日启动。,二.建安成本精益管理体系规划,16,V2.0经济指标成本敏感度分析,外饰面工程,结构工程,外窗工程、景观园林,电梯厅装修,大堂装修,外饰面工程结构工程园林景观外窗工程电梯厅装修大堂精装工程,二.建安成本精益管理体系规划,17,第三阶段：V3.0版 以室内精装修为主，体现增值服务特色，确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。通过V1.0、V2.0、V3.0的成本二级指标建立，基本控制了建安成本90%以上的成本结构，将大大提升我司的建安成本管理水平。,二.建安成本精益管理体系规划,18,华润：1、标准层窗地比2、标准层墙地比3、标准层层高4、标准层钢筋含量5、标准层混凝土含量6、地下车位平均面积7、地下室层高8、地下室钢筋含量9、地下室混凝土含量,1、外窗工程2、外饰面工程3、大堂装修4、电梯厅装修5、入户门6、园林景观7、电梯选型及轿厢配置,V1.0版技术指标,V2.0版经济指标,室内精装修,V3.0版经济指标,华润置地建安成本指标体系：,二.建安成本精益管理体系规划,标杆A,标杆B,标杆B,19,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,20,1、专题小组由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。组 长：燕现军、郭晓东副组长：王 丽、丁 芳成 员：房玉昆、王辉宏、王 瑄、王大开、卞 宇、徐 勇 张 灯、马 静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵 炜 富 丽、胡 勇、刘 晖、江经纬、张传奇、贾徐晨 熊 军、任 密、张霄剑,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,21,2、工作分工工程管理部：（1）整体工作统筹协调；（2）建安成本控制指标（V1.0）版指令性文件编制，包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程；（3）统计典型项目现状指标；（4）钢筋、混凝土含量专题研究。设计管理部：（1）确定典型项目清单，协调各大区提供图纸电子版；（2）整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；（3）专人跟踪各大区的专题研究。,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,22,2、工作分工辽宁省公司：城市改善、郊区改善标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；北京大区：城市品质（北方）、城郊品质（北方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；江苏省公司：城郊品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；上海大区：城市品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；武汉大区：地下室层高、地下车位平均面积专题研究。成都大区：城市改善、城郊改善（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；深圳大区：万象高端标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,23,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,3、工作节点,24,选取原则：客户不敏感离散度大影响成本大易控制好执行,4、为什么V1.0版选这9项指标？,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,25,标准层层高地下车位平均面积地下室层高标准层混凝土含量标准层钢筋含量标准层窗地比标准层墙地比地下室混凝土含量地下室钢筋含量,九项技术指标成本敏感性排序,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,26,指标定义：1、成本计量面积（S）：结构楼板覆盖面积，包含凸窗、空调板的水平投影面积2、标准层：建筑单体中建筑平面布置相同的楼层3、标准层层高（K1）：标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度4、窗地比（K2）：外门窗展开面积与成本计量面积之比5、墙地比（K3）：外立面展开面积与成本计量面积之比6、地下车库层高（K4）：地下车库一层层高：楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直高度；其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度7、地下车位平均面积（K5）：地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值8、地上单体钢筋含量地上单体钢筋含量指地上单体钢筋总量与地上单体成本计量面积之比9、地上单体混凝土含量（K7）：地上单体混凝土总量与地上单体成本计量面积之比10、独立地下室钢筋含量（K8）：独立地下室钢筋总量与独立地下室面积之比11、独立地下室混凝土含量（K9）：指独立地下室混凝土总量与独立地下室面积之比,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,27,指标区间：3.05-3.6 m/2.8-3.05 成本区间：854-1008元/m2离 散 度：1.18 倍/1.09倍占标准层建安成本：34-40%(标准层高每增加100mm，约增加成本28元/m2)离散主要原因分析：1、容积率2、建筑覆盖率3、航空限高4、产品线,m,(1)标准层层高,指标现状,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,28,(2)标准层窗地比,指标现状,指标区间：成本区间：88-176元/m2离 散 度：2.0 倍占标准层建安成本：4-7%(按100 m2户型测算，窗每增加1平米，则增加成本0.5元/m2)离散主要原因分析：1、地域差异2、户型组合3、体型系数4、层高5、产品线,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,29,(3)标准层墙地比,指标现状,指标区间：成本区间：475-1150元/m2离 散 度：2.4 倍占标准层建安成本：20-25%(按100 m2户型测算，外墙每增加1平米，则增加成本5元/m2)离散主要原因分析：1、户型组合2、赠送面积3、层高4、体型系数5、产品线,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,30,(4)地下车库层高,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标区间：3.5-4.5 m离 散 度：1.28 倍(地下室层高每增加100mm，约增加地下室成本32元/m2)离散主要原因分析：1、覆土厚度2、地质情况3、机电管线,指标现状,31,(5)地下车位平均面积,指标现状,指标区间：33-58（m2/个)离 散 度：1.76 倍单个车位成本区间：11-19万元（地下车位销售价需要超过15.68万/个才能保证净利润为10%，统计显示目前21个项目售价超过15万元的只有7个）离散主要原因分析：1、车位配比2、停车方式、出入口设置3、人防面积、设备用房面积4、地下室平面规整度5、地下室层数,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,32,指标区间：40-70 Kg/m2 成本区间：240-420元/m2离 散 度：1.75 倍占标准层建安成本:10-18%(标准层增加1kg/m2，约增加成本6元/m2)离散主要原因分析：1、风压2、抗震等级3、体型（平面、高宽比）4、层数、层高5、结构形式,Kg/m2,(6)标准层钢筋含量,指标现状,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,33,指标区间：0.35-0.47 m3/m2 成本区间：245-329元/m2(含模板）离 散 度：1.34 倍占标准层建安成本:10-14%(标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或楼板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)离散主要原因分析：1、风压2、抗震等级3、体型（平面、高宽比）4、层数、层高5、结构形式,(7)标准层砼含量,指标现状,m3/m2,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,34,指标区间：74-200(kg/m2)成本区间：450-1200元/m2离 散 度：2.7 倍占独立地下室建安：14-37%(钢筋增加1kg/m2，增加地下室成本6元/m2)离散主要原因分析：1、场地类别、地下水位2、抗震等级、人防等级3、基础型式、覆土厚度4、层数、层高,(8)地下室钢筋含量,指标现状,Kg/m2,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,35,指标区间：0.75-2.00(m3/m2)成本区间：525-1400元/m2(含模板）离 散 度：2.7 倍占独立地下室建安：16-44%(标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或楼板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)离散主要原因分析：1、抗震等级2、地震烈度3、地下水位,(9)地下室混凝土含量,指标现状,m3/m2,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,36,5、研究对象的选取,建筑单体：在设计管理部发布的7个产品线基础上，将城市品质产品线拆分为南、北两条线，共计分为8条产品线，本次研究选取了7个大区的34个项目的82个单体作为研究对象，分别研究其层高、窗地比、墙地比指标，由6个大区分别承担。地下车库：本次收集10个大区的37个地下车库作为研究对象，研究其层高、地下车库平均车位面积，由武汉大区负责承担，上海大区参与；结构含量：钢筋、砼含量专题以理论研究为主，理论计算数据与现状统计数据对比分析，由工程管理部和设计管理部共同完成。,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,37,1）分册一：标准层层高、窗地比、墙地比,6、指标研究路径,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,产品线数据统计,对各大区上报的单体层高、标准层窗地比、墙地比等数据进行汇总统计，发现：各产品线数据存在一定的离散度,方案阶段与施工图阶段窗、墙地比离散度分析,因方案阶段的门窗尺寸同施工图阶段相差无几窗地比在施工图阶段与方案阶段基本一致。,因方案阶段与施工图阶段的面积统计口径不同，施工图阶段外墙展开面面积增大，导致墙地比增大；墙地比在施工图阶段大于方案阶段。,方案阶段与施工图阶段墙地比离散度分析,方案和施工图阶段墙地比与户均面积呈反比趋势。,原因分析：小户型产品因房间面积较小，但又有采光通风要求，外墙轮廓较大，曲折复杂，故户均面积小的单体，墙地比较大。,41,研究发现：墙地比与产品线关联度不大，同户均面积关系较为明显，故本次结论数据以户均面积作为划分墙地比的依据,墙地比同户均面积的趋势分析,42,新古典,学院,ART-DECO,法式,法式简约,现代,墙地比施工图修正系数同立面形式关系分析,采用窗宽比校核窗地比,窗地比同产品线无较大关联，同在一定范围内,窗宽比同窗地比呈正向关系,南北方城市窗地比对比,图中可以看出，北方城市窗地比小于南方城市,窗地比加权分析,对于各大区典型项目的窗地比，我们通过进行加权计算的方法得到如下结果：,理论上，窗地比应同立面风格有关，但本次研究并未发现此关联,研究结论,户均面积与墙地比：户均面积对墙地比的影响较为直接，除北连廊产品外,面积小的产品，墙地比数值大；方案阶段墙地比与立面风格：因方案阶段对外饰面的细化程度不足，故不产生较大影响；施工图阶段墙地比与立面风格：由于建筑风格的差异，立面的深化设计，导致施工图阶段的墙地比与方案阶段的墙地比差异较大；墙地比施工图修正系数：同一立面风格下，方案阶段墙地比至施工图阶段墙地比的修正系数与立面的复杂程度呈正向关系；窗地比与窗宽比：引入窗宽比作为校验窗地比的依据,窗宽比同窗地比呈正向变化关系。,47,2）分册二：地下车库层高、车位平均面积,6、指标研究路径,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,关键指标及其影响要素梳理,控制成本满足需求,地下车库的基本特征,1、使用频率高但持续时间短：客户停留驻足的时间较短，使用时间段相对集中。2、客户关注度：客户通常会关注配置停车位的数量及停车距离，对地库本身的关注度大大弱于地上建筑和景观，地下车库建设应以满足功能需求为出发点。3、成本投入大：地库在前期建设和后期运营中成本投入均比较大，成本控制、提升利用率是工作的重点。,普遍面临的现实,1、项目高容积率、高车位配比趋势明显。地下车库面积越来越大，导致地库在总成本投入中占比趋大。2、销售周期长，沉淀货值大，占压资金时间长。3、以个为计价单位，同一城市区域不同项目的车位价格差异不大。4、目前华润置地大多数项目的车位不盈利。,其他重要指标和要素,按项目具体研究设计,1、地面停车占比2、地库整体埋深3、对周边市政道路高差的处理4、层数：单层/两层（地下水位、支护、人防等因素）5、人防规模类别6、增值服务车库7、机械车位（预留）8、塔楼平面范围内的利用 地库内灰色地带利用（如子母车位的设置）9、单层周长面积比、车道长度车位比10、基础和底板结构11、产品建造及饰面标准12、对物业运营费用的影响（照明及控制、天然采光、通风、排烟设计）。,关键指标及其影响要素梳理,后退式垂直停车（为主），平行、斜列为辅,标准2400*5300，非标车位,柱网尺寸,车位尺寸,人防,单边车道、尽端车道及车位占比,车道形式,停车形式,非标准车位,大车位占比，政府是否认可：子母及微型车位,车库规整度（单层周长面积比）,机械式停车（暂不考虑）,地库与塔楼间难停车空间占比,地下车位平均面积研究框架,规模、类别、占比,规模，位置,以标准车位为基准，再考虑非标车位、人防、共用机房等对指标的影响,先统计后研究,地下车位平均面积,共用机房,大柱网、横大、纵大、小柱网,地下室层高研究框架,顶板结构形式,柱网尺寸,荷载,覆土厚度（种植、管线、冻土）,消防车道，登高场地,结构高度,机电高度,净空高度,风管,消防水、桥架及其它,机械排烟（可以和机械通风合用）,机械通风（诱导通风、自然通风不占层高）,不同家用车尺寸本身对层高影响小,室内最小净高要求,地下车库层高,底板及基础,地面建筑构造,结构/建筑找坡层/防排水方式,人防等级,先统计后研究,52,结论：无梁楼盖形式比梁板式形式顶板降低结构高度350-450mm，建筑抗震设计规范(GB 50011-2010)对于地下建筑的顶板，推荐使用梁板结构，无梁楼盖形式比梁板式形式土建成本相差不大，地库通常无梁楼盖比梁板式成本略低；采用小柱网比大柱网可减小梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm。小柱网比大柱网车库的单个车位成本节约5%-10%（已计柱网尺寸对车位面积影响约2.5%）；覆土厚度应严格控制，南方地区不大于1.2 m，北方地区不大于1.5 m，东北地区和其它特殊项目，如覆土厚度确需超过1.5m时，应按计算确定B1层层高，必要时采用部分轻质材料换填。覆土厚度每300mm，对梁板式结构梁高的影响为100mm，对无梁楼盖结构高度的影响为50mm.人防对梁板式结构高度影响为150mm,对无梁楼盖结构高度影响为50mm（无梁楼盖板厚一般不可小于250mm)。常规梁板式：机电占净空高度600mm（梁下）；无梁式：机电占净空高度 800mm（板下）无风管较有风管机电占净空少约300mm。结合规范要求和项目要求确定净高，常规地下车库室内最小净高为2.2m。,指标落地的管理措施,严格按照对标指引要求进行指标的设计管理，将管理前置。实行全过程管理，把控地下室设计的时间节点，在方案阶段必须同步进行地下室设计的技术措施落实，不应留在施工图阶段考虑。在方案、扩初阶段线，整合相关资源，就场地消防、竖向、室外管线、景观、机电专业与建筑结构在进度和技术上做好协调，避免地库设计的输入有重大漏项。在项目早期对人防制定专项工作策略，首先争取相对低的等级和规模，再进行自建和缴费的经济性比较。如需要设置人防地库，应考虑设置在项目的哪个分期阶段，是否做二层地库，统一进行经济技术比较。人防如需要专业设计院另行设计，应尽早介入，工作前置。设计合同中明确限额设计要求，并对作为对设计院评价奖罚的重要依据。设计过程中，向设计院灌输成本控制的意识，以尊重平等的态度多沟通协调，让设计院认可甲方的工作理念和经济技术指标要求，采取合理的技术设计来满足技术指标要求，达到成本控制的目的，必要时引入竞争与行业内优秀企业对标，及时掌握新技术好做法，调整修正指标限值标准，促进设计精细化。,指标落地的技术措施综合措施,根据项目具体情况（包括车位盈利状况和政府要求）合理确定项目停车率和地面停车占比。争取微型车位、子母车位可计算规划要求的指标。,2、人防规模类别,尽量降低人防面积规模和类别，争取为常6级，尽量多做人防物资库，并进行自建和缴费的经济性比较。,3、鼓励对塔楼地下室进行功能利用和价值挖掘,技术条件允许前提下应少设；设置为非机动车库、机动车位；设置为规定允许的机房、必要的管理用房；设置为储藏室、下复式住宅。,1、规划指标管理,指标落地的技术措施综合措施,5、其它：除管理和控制影响层高和停车效率的因素外，还应在建筑、结构、机电方面进行精细设计。如根据项目特点确定建造和饰面标准，结构基础和底板设计阶段进行经济技术比较，自然采光通风减少后期物业运营成本等。,4、地库整体抬升,顶板地板结构找坡-解决用地周边市政路高差，室外管线无需找坡。,合肥紫云府地库整体抬升-有-效减少地库的埋深、节省地库实体、支护成本和土方开挖。,指标落地的技术措施-地下车库层高（K4）,严格控制覆土厚度：综合考虑冻土、管线、种植等因素，在方案设计阶段及早进行竖向设计，确定经济合理的覆土厚度，通常情形取1.2m。种植高大乔木的部位需较深埋深时，可采用局部降板或抬高树池的方式。如确因特殊原因覆土超过1.5m较多时，如成本经济，可考虑部分采用轻质材料填充。消防车道与登高场地：尽量避开地库顶板布置，确实无法避开时，应及早确定消防车道及消防登高场地位置，以进行局部净高复核确认或作针对性的结构构件设计。柱网尺寸：一般情形下推荐采用小柱网5.45.0/6.1或7.95.0/6.1。比选顶板结构形式：根据项目及城市情况，进行顶板结构形式比较，选用经济性较好的方案。人防规模及类别：尽量降低人防规模和类别，争取为常6级，尽量多做人防物资库。并对人防地下室要进行异地建设和自行建设的成本收益测算，采用最优方案。,1、控制结构高度,指标落地的技术措施-地下车库层高（K4）,机电管线综合：通过管线综合，压缩整体机电管线占空间高度。充分利用项目地形和当地允许规定，整体抬高地下室，加大自然通风设计，减小风管及风管高度。,2、控制机电高度,4、净空合理取值,结合规范要求和项目要求确定净高，常规地下车库取规范最小净高值2.2M,鼓励不进行地面建筑找坡的做法，在满足净空高度要求的前提下尽量减小地下室底板结构面至顶板结构面的垂直高度。初设阶段进行结构基础和底板的经济技术比较，综合选取最优方案。探讨底板建筑做法、防水板的可能性。,5、关注层高外的高度（厚度）,指标落地的技术措施-地下车位平均面积（K5）,外轮廓：地库外轮廓尽量规整，控制和验算单层地库周长与地下室面积比，建议控制在0.035左右，如超过较多，应优化地下室外轮廓范围。内轮廓：塔楼落入地库的平面应尽量规整，塔楼和大地库的轴网方向尽量保持一致，避免产生无法高效利用的异形空间。,1、控制车库规整度,指标落地的技术措施-地下车位平均面积（K5）,严格控制单边停车面积的占比，当无法实现双侧垂直停车时，也应尽量利用有一侧水平停车或适当接受略小于标准车位长度（5300/5050）的尺寸，实现双边停车。适当加大尽端式车道的占比，以节约车道面积。加大尽端式车道的占比，可节约车道面积，增加停车数量。当总车位数量满足很难时，尤应多设。,2、规避单边停车、适当设置尽端式车道,单边停车降低了停车效率，应尽量规避,适当设置尽端式车道，以节约车道面积,指标落地的技术措施-地下车位平均面积（K5）,3、非标准车位巧安排,微型车位（折算值0.7）：在局部因结构尺寸限制的区域，布置微型车，用足空间。子母车位（折算值0.5）：在一梯三户或一梯四（多）户的塔楼与大地库相邻处往往会出现进深大的“灰色”空间，可设置子母车位以用足空间，提升价值。增值服务车位：对于有增值服务需求的项目，利用地库边、端部等位置，适当调整柱网开间和进深，创造空间设置增值服务车位或（收纳）设施设备，用足空间，提升价值。,指标落地的技术措施-地下车位平均面积（K5）,4、车位尺寸、车道尺寸对规范的利用,5、按规范最低要求设置地库出入口数量,指标落地的技术措施-地下车位平均面积（K5）,6、合理布置设备用房,在尽量降低人防面积规模和类别后，人防口部的形状应尽量规整，置于毗邻塔楼等不利于停车的区域，尽量减少对车位布置的影响。,考虑将设备用房置于车道端部、车库角部、毗邻塔楼的不利于停车的区域，尽量减少设备用房对车位布置的影响。,7、合理布置人防口部等用房,63,3）分册三：钢筋、砼含量,6、指标研究路径,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,64,不同地震烈度对钢筋、混凝土含量的影响,（1）七度比六度的钢筋含量增加10%，八度比六度的钢筋含量增加30%；（2）七度比六度的混凝土含量增加5%，八度比六度的混凝土含量增加25%。,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,65,不同场地类别对钢筋、混凝土含量的影响,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,66,不同场地类别对钢筋、混凝土含量的影响,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,67,不同场地类别对钢筋、混凝土含量的影响,（1）对于60m以下的建筑，三类场地土的指标比二类场地土增加5%，四类场地土比二类场地土增加15%；（2）对于60m以上的建筑，三类场地土的指标比二类场地土增加0%，四类场地土比二类场地土增加5%。,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,68,不同风荷载对钢筋、混凝土含量的影响,（1）当风荷载起控制作用时，基本风压每增加0.1kN/m2，钢筋含量增加1kg/m2，混凝土含量增加0.02m3/m2。（2）对于60m以上建筑，地面粗糙度为B类比C类，钢筋含量增加1kg/m2，混凝土含量增加0.02m3/m2；地面粗糙度为D类比C类，钢筋含量减少1kg/m2，混凝土含量减少0.02m3/m2。,三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,69,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,70,1、标准层层高（K1）限额设计指标,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,71,标准层层高限额指标相关说明：,万象高端产品线：如层高超过3.15米，疏散楼梯在同一层内必须增加休息平台，故以3.15米为高限值，本产品线层高不宜低于3.0米。,城市改善、郊区改善产品线：以单一高限值2.9米控制，原则上单体标准层层高均不能超过该值；,城市品质、城郊品质产品线：从客户产品认知、竞品产品标准、行业市场发展水平等因素对这两条产品线的标准层层高限额指标划分不同城市的对应标准，分别为高限值3.0米及2.9米;,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,72,2、标准层窗地比(K2)限额设计指标,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,73,窗地比限额指标相关说明：,南北区域差异：窗地比受南北区域、外门窗数量、高度和宽度的影响；,窗宽比与窗地比：同一产品线因层高相同，故窗高相对固定，外窗的宽度是影响窗地比较大的因素，窗宽比与窗地比呈正比例关系，窗宽比越大，窗地比越高；,加权值维度：本限额指标引入窗宽比加权值维度，作为对窗地比限值的校验；,统一设定标杆值及高限值：因分析数据无法从产品线维度、立面风格维度进行归类，故不再从上述两维度进行差异区分，；,施工图修正系数：窗地比在方案阶段阶段同施工图阶段数值近无相差，故修正系数取1.0；,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,74,3、标准层墙地比(K3)限额设计指标-方案阶段,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,75,住宅产品线墙地比限额设计指标以建筑风格划分施工图修正系数,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,76,墙地比施工图修正系数数据基于目前置地现状统计形成，后期使用中有不能对应上表的项目，请遵循以下规律，确定施工图阶段修订系数：,墙地比施工图修正系数限额指标相关说明：,产品线排序规律：城郊品质城市品质郊区改善城市改善；立面风格排序规律：新古典学院ART-DECO法式法式简约现代；立面设计复杂度：同一立面风格下，修正系数与建筑立面的复杂程度呈正相关关系。,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,77,4、地下车库一层层高(K4)限额设计指标表（单位：m）,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,78,5、地下车位平均面积（K5）限额设计指标表,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,注：粗线上方为地震控制为主，粗线下方为风荷载控制为主。,6、地上单体及塔楼地下室的限额指标钢筋含量限额指标表（六度区）（单位为kg/m2）,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,注：粗线上方为地震控制为主，粗线下方为风荷载控制为主。,钢筋含量限额指标表（七、八度区）（单位为kg/m2）,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,注：粗线上方为地震控制为主，粗线下方为风荷载控制为主。,混凝土含量(K7)限额指标表（六度区）（单位为m3/m2）,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,7、标准层砼含量（K7）限额值,82,七、八度区混凝土含量(K7)限额设计指标表,注：粗线上方为地震控制为主，粗线下方为风荷载控制为主。,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,独立地下室钢筋含量、混凝土含量限额指标表,8、地下室钢筋含量（K8）限额值9、地下室混凝土含量（K9）限额值,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,指标说明：1.地下室区分了大柱网与小柱网、一层与二层。2.表中数据适用于覆土厚度1.2m，当覆土厚度每增加0.30.5m以上时，钢筋含量增加10kg/m2。3.大柱网通常指8.1m8.1m；小柱网通常指5.5m5.5m。4.通常不考虑场地类别对地下室钢筋含量和混凝土含量的影响。5.理论计算条件：覆土容重按18kN/m3取值；消防车荷载按荷载规范取值，按实际轮压验算。6.表中数值规律：二层地下室比一层地下室钢筋含量少30kg/m2，混凝土含量少0.25m3/m2；大柱网比小柱网钢筋含量高30kg/m2，混凝土含量低0.25m3/m2；人防地下室比普通地下室钢筋含量高30kg/m2，混凝土含量高0.25m3/m2；抗震等级每增加一个等级，钢筋含量增加10kg/m2，混凝土含量无变化。,四.住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,85,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,86,1、覆盖率 根据2012年商业计划书中统计的在建项目，九项指标涵盖城市品质、城郊品质、城市改善、郊区改善等四条产品线，指标面积覆盖率为72%。按已有施工图预算统计：,五.指标V1.0综合管控价值,87,2、建安成本锁定率按高层统计，九项指标基本上锁定建安成本的60%左右（折合1690元/m2，建安单方按2800元/m2计算）。,五.指标V1.0综合管控价值,88,3、降本增效水平九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平，整体建安成本将下降245元/m2，节约成本8.75%（建安单方按2800元/m2计算）。,五.指标V1.0综合管控价值,89,4、财务指标贡献 若2013年新开项目开发800万m2,适用四条产品线下高层及独立地库覆盖率为72%，覆盖面积为576万m2，项目总建安成本可节约245元/m2，项目分期按工期两年(24个月)计算，预计2015年可实现结算，可节约14亿元。按平均售价12000元/m2时税后利润率10%测算，可提升利润率水平21%，可使税后利润率从10%提升至12%。,五.指标V1.0综合管控价值,90,一,二,三,四,建安成本精益管理诊断,建安成本精益管理体系规划,住宅建安成本限额设计指标V1.0研究,指标V1.0综合管控价值,目录,一,二,三,五,四,精益建安成本管控落地,六,三,住宅建安成本限额设计指标V1.0成果,四,91,1、管控原则(1)标杆导向原则：分册一和分册三限额设计指标分标杆值和高限值：标杆值为标杆企业的限额指标，是各大区优化的目标；高限值为最高上限值，当因项目个性特殊，实际设计指标突破高限值时，需在成本对标审批中详细说明超限的原因。(2)“均好性”原则：分册二地下室成本限额设计指标体现“均好性”原则，既满足功能要求又满足成本合理。(3)事前控制原则：成本控制是全过程的，V1.0重在事前计划、事前管理、事前控制。,六.精益建安成本管控落地,92,2、对标流程成本对标工作主要在大区执行控制，主责部门为大区设计管理部和合约管理部，大区设计管理部重在对设计院的管理和过程控制，大区合约管理部重在对出图成果的复核校验。当有指标超限时，要有合理的超限理由说明和优化调整建议，并报大区总经理审批。大区可结合实际管控情况，适当授权城市公司。一般在方案及扩初图纸定稿7日内完成K1-K5五项指标成本对标，同时对影响钢筋、砼含量指标的关键因素进行复核，原则上未完成成本对标前不得报送政府主管部门报批。施工图阶段主要对K6-K9进行成本对标，同时对K1-K5进行指标复核。,六.精益建安成本管控落地,93,六.精益建安成本管控落地,94,六.精益建安成本管控落地,95,3、指标后评估：窗地比（K2）、墙地比(K3)、地下车库层高(K4)、地下车位平均面积(K5)四项限额设计指标值是由当前项目样本数据统计分析确定，在应用过程中应加强指标后评估，希望通过后续对限额指标值不断检验、校核使指标值更科学、合理，建议重点关注以下方面：窗地比（K2）、墙地比(K3)：重点关注、总结立面风格对指标的影响；地下车库层高(K4)：重点关注、总结覆土厚度及其对指标的影响；地下车位平均面积(K5)：重点关注、总结人防地库、设备用房、塔楼地下室等对指标的影响。,六.精益建安成本管控落地,96,4、指标维护：大区合约管理部对大区成本对标和指标后评估情况进行半年总结，并报总部工程管理部和设计管理部备案，同时项目目标成本中附成本对标表。总部定期对各大区成本对标情况进行汇总通报，通过建安成本目标体系进行过程监控，推广最佳实践。,六.精益建安成本管控落地,97,成本对标 目标成本合约规划逐级分解,大区成本管理四步法,后评估,动态成本,责任成本,目标成本,解决以下问题 谁来做？做什么？怎么做？做的效果评价？,激励 总结经验 推广最佳实践,实际做得如何？用数据说话 及时发现并解决问题,5、落地框架,六.精益