伟业沈阳沿海赛洛城二期产品定位及建议.ppt

二期产品定位及建议,宏观市场,浑南区域市场分析,竞争项目个案,目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭/SR新城/坤泰新界/金地国际花园 长青板块：万科新里程/金地滨河国际社区 潜在项目：保利达/名流,竞争项目分布图,容 积 率：我项目和SR国际新城为最高达到5.3以上居住舒适型差，但是SR销售均价低于我项目。物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。价 格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。,区域市场产品总量与投放量,区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。,（套）,区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。,区域内产品推出量、销售量及剩余量,（套）,区域内各户型总量,目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。,区域内14居产品所占比例,一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。我项目占一居市场份额的47%，为区域市场最高。占两居市场份额的10%,区域内项目户型存量情况,由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩余一居产品份额的65%。,小 结,区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%，四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。,宏观市场,浑南区域市场分析,竞争项目个案,开 发 商：沈阳首创新资置业有限公司项目地址：浑南区西路1号 物业公司：北京盛世物业管理有限公司建 筑 商：北京城建景观设计：上海地尔国际建筑类别：高 层装修情况：毛坯价 格：4800元/平方米开盘时间：2008-09-28入住时间：2009-12-31 总建筑面积：61万平方米 占地面积：17万平方米 容 积 率：3绿 化 率：43%,首创国际城,产品基本情况,户型配比,首创国际城,户型配比以两居、三居为主,一居小户型产品去化速度快，需求较大。,销售情况,首创国际城,该项目2008-9-28号一期开盘，推出400百套房源，开盘前三天优惠认购价格4300元，之后又加推500套，均价回归最初制定均价4800元/平米。价格在奥体版块内高层产品中属中、高等价位受大势影响和日益浓厚的观望心理，由于成本较高无降价趋势，销售缓慢。,客户线,根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率的65%，浑南、大东也是具有一定的购买力的区域。从客户职业特征方面来看，白领、公务员、企业中管比重较大，一般职员与私营业主所占比例较小。,首创国际城,客户线,依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等媒介主，该项目推广力度较小，目前推广基本停滞。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及一次以上置业，以提高居住品质为主。,首创国际城,首创国际城,产品线,47平米一居室,92平米二居室,户型方正，布局合理，居住舒适度高。,92平二居室南北通透户型方正，设计合理，客厅采用开敞式阳台，附加值较高。主客卧房门对开，私密性较差。,首创国际城,产品线,121平米三居室,133平米三居室,全明户型设计，南北通透主卧270转角飘窗视野开阔。卫生间与厨房位置互换效果更好。,南北通透，户型方正。明厨明卫设计主次卧门对开，影响实用性。,区位：首创国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望，经浑河桥顺畅承接金廊的便捷与繁华。品牌：首创置业股份有限公司，乃中国大型地产综合营运商，是北京大型国有企业集团首创集团旗下之地产旗舰，国际城是首创置业旗下三大产品线之一。产品：项目建筑类型为高层板楼，面积区间47200平米，产品线较丰富，产品以二、三居为主，户型多为南北通透型格局，采光效果好，居住舒适度高。销售情况：项目2008年9月28日开盘，放出400套房源，经过3个多月蓄客期，开盘一周内销售150余套，后期销售滞缓。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。,首创国际城,开 发 商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司项目地址：浑南区沈营路7号 物业公司：泛华物业建 筑 商：泛华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高 层装修情况：毛坯价 格：4700元/平方米开盘时间：2008-06-28入住时间：2009-11-15 总建筑面积：15万平方米 占地面积：2.8万平方米 容 积 率：4.3绿 化 率：50%,泛美华庭,产品基本情况,户型配比,泛美华庭,项目主要以两居为主，供应量较大,销售情况,该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百套房源，由于蓄客期较长，开盘当天去化160套左右，进入7月后销量下降幅度较大，受奥运赛事的影响以及现阶段房地产大势不好，观望情绪浓厚的环境下，至今整体销售态势没有好转。,泛美华庭,客户来源区域,职业特征,客户线,泛美华庭,根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、大东，铁西、皇姑也有部分客户。从客户职业特征方面来看，私营业主所占比重较高，其次为一般职员与金融系统工作人员。,客户认知途径,客户置业情况分析,依图表反应来看该项目推广方式较少，以报广、路牌、网络为主，老客户介绍也有一定的效果。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及三次以上置业，以提高居住品质为主。,客户线,泛美华庭,泛美华庭,产品线,65平米一居室,户型较方正，西侧采光较好功能分区不合理,90平米二居室,126平米三居室,泛美华庭,产品线,户型方正，布局紧凑，明厨明卫设计大景观阳台突出视觉开阔性，日照充足。,全明户型设计，采光效果理想，客厅设计转角窗外延了室内的空间和视线。,区位：项目落座于城市二环外边缘，紧邻青年大街南端，连接浑南大道，临近地铁二号线，属奥体板块开发较早较完善的区域，具有一定的地段优势。品牌：泛华建设原为北京一家建筑公司，本项目为进军东北第一个项目。产品：该项目建筑类型为高层塔楼，产品以89-92平米两居产品为主，产品朝向设计较好，在保证大户型朝向与采光好的前提下，一居室小户型产品也设计了南窗。销售情况：项目于2008年6月28日开盘，放出300套房源，经过较长时间蓄客，开盘当日销售170余套，目前已累计售出230套，一居、二居产品去化较快，销售率为77%与60%，目前销售缓慢，价格也下调至4100元/平米。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。,泛美华庭,开发商：爱斯阿尔（沈阳）房产开发有限公司项目地址：浑南区沈营路11号 物业公司：爱斯阿尔物业管理公司建筑商:大连金广建设/沈阳北方建设集团有限公司/中建一局（集团）有限公司建筑类别：高层装修情况：毛坯均 价：3700元/平方米开盘时间:2008-09（三期）入住时间:2009-06总建筑面积：120万平方米 占地面积：22万平方米 容 积 率：5.6绿 化 率：50%,SR国际新城,产品基本情况,户型配比,项目以两居、三居产品为主，一居产品供应量较小,SR国际新城,销售情况,该项目2002年12月入市销售，属于浑南区域较早的住宅项目，品质较低，市场形象不佳。该项目目前属区内中低价位楼盘，进入尾盘销售阶段，08年5、6月份在市场环境较好时期有160套左右的成交，下半年随市场大环境不利及项目自身产品不好的因素下，成交价格出现下挫，目前3650元/平起价。,SR国际新城,职业特征：,来源区域：,根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、浑南，其次为东陵区与大东区。从客户职业特征方面来看，公务员、白领、私营、电信、银行等占有的比重较大。,客户线,SR国际新城,客户认知途径：,客户置业情况分析：,依据上图所示客户认知途径主要以户外广告、报广为主，其次是网络、路过等从置业角度来看二次置业是此项目的主力客户群。,客户线,SR国际新城,SR国际新城,产品线,57平米一居室,93.2平米二居室,户型结构方正，客厅卧室均有窗户，采光较好,户型结构方正，但户型分割不合理，餐厅较小且位置不佳,SR国际新城,产品线,110平米二居室,132平米三居室,格局较为方正、室内功能区分布合理不足之处在于主卧入口内有通道，造成一定的面积浪费，此外客厅、次卧朝向不好，属于东北购房客户比较忌讳的冷山房。,132平三居格局方正，南北通透，全明设计主卧西南角采光，且采光面积较小,区位：市区进入浑南第一站，落于浑河新区核心区，接连浑南大道、距浑河1200米，位置优越，出行便捷。品牌：爱斯阿尔（沈阳）房产开发有限公司。产品：项目多为高层蝶式建筑，户型以二、三居户型所占比例较大，产品朝向较差，这也体现了蝶式建筑朝向不正的缺点。销售情况：该项目自2002年入市，销售进度缓慢，市场形象不佳，目前进入二期尾盘销售阶段，剩余产品以大户型为主。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，个体业主、一般企业员工较多，具有一部分朝鲜族和韩国籍客户。,SR国际新城,开 发 商：沈阳坤泰地产开发有限公司项目地址：浑南区浑南大道9号物业公司：坤泰物业建 筑 商：中建八局景观设计：天津园林规划设计院建筑类别：多层、小高层、高层 装修情况：毛坯价格区间：4800元/平开盘时间：2008-05-10 入住时间：2009-10 总建筑面积：150万占地面积：50万容 积 率：2.26绿 化 率：43%,坤泰新界,产品基本情况,户型配比,坤泰新界,项目以两居、三居的大户型产品为主，产品去化速度较平均，目前为一期尾盘销售阶段。,销售情况,坤泰新界,该项目于08年5月开盘，开盘当月一次性引爆，加之兴业银行团购350余套，促使其一期产品开盘后两个月快速去化。08年8月后由于前期蓄客已基本释放，加之受奥运会交通管制影响，销量一度下挫。6月至今销售均价已降至开盘价格，目前项目一期产品进入尾盘销售阶段。,职业特征：,来源区域：,坤泰新界,客户线,依据上图所示客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，同时有部分体育局工作人员。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。部分东北体育明星也在此置业。,客户认知途径：,客户置业情况分析：,坤泰新界,客户线,依据图表反映来看，客户主要了解渠道以报广、短信、车体居多其次是网络和路牌。客户置业多为二次置业，改善居住环境为主。,坤泰新界,产品线,小户型产品采取南向设计，提高整体居住舒适度。不足之处客厅采光不好，需通过卧室采光。,52平米一居室,84平米二居室,二居产品为全南朝向，明卫设计给此户型增添一亮点。不足之处在于通风效果不理想，厨房窗户较小。,坤泰新界,产品线,108平三居户型设计合理，布局方正，功能和空间结合合理不足之处在于客厅面积较小，一卫设计，露台朝北,108平米三居室,126平米三居室,126平三居双卧朝阳，功能完善，采光良好 劣势在于通透效果不理想,区位：奥体核心板块，距地铁2号线奥体站约2000米，项目周边公交车线路较多，项目靠近浑南大道、五爱隧道，交通方便。品牌：项目开发商为沈阳当地开发商，在当地有一定知名度。产品：项目建筑形式为多层、小高与高层，高层产品楼间距为80米，提升了高层产品的采光效果与居住舒适度，户型面积跨度区间52-260平,主力户型84-142平二居、三居，产品丰富且多为南北通透格局。销售情况：项目于08年5月开盘一次性引爆，而后价格一路下挫，目前一期销售进入尾盘阶段，剩余主要为大户型产品。客群情况：客户主要来源于沈河、和平。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。同时有部分体育局工作人员，很多东北体育明星也在此置业，对其知名度有提升作用。,坤泰新界,小结,金地国际花园,产品基本情况,开发商：金地集团沈阳房地产置业有限公司项目地址：浑南区浑南中路物业公司：深圳金地物业管理有限公司建筑商：龙信建设集团 景观设计：澳大利亚GHD 建筑类别：洋房、高层、小高层装修情况：毛坯均 价：4500元/平开盘时间：2008-06入住时间：2009-01总建筑面积：22万平占地面积：11万平容积率：2绿化率：35%,户型配比,户型配比以二居、三居为主，占总货量的77%。,金地国际花园,以舒适型两居、三居为主，去化速度较为平均,销售情况,金地国际花园,该项目在区域内有一定的知名度，成交客户中老带新较多。08年5、6、7三个月销售量、价保持平稳，进入8月量、价均有较大幅度下降，其中原因在于8月浑南由于奥运赛事进行交通管制，到访客户急剧下降直接影响项目销售情况，9月份由于房交会的带动销量有小幅增长，近期受大市及淡季的影响，给项目月销售在510套数左右。,从其项目客户来源看主要来至沈河区与和平区，占其成交客户的60%以上，其次客户来源区域为浑南与东陵区。从客户职业特征可以看出政府公务员与企业高管所占比例最大，其次为私营企业与企业中层。,客户线,金地国际花园,职业特征：,来源区域：,该项目成交客群认知途径可以看出主要为朋友介绍，其次为报广及户外广告，说明该项目先期品牌树立与项目市场认知度较高，已经形成口碑传播，因此给后期销售带来相当大的客源。从客户置业情况可以看出多为二次置业客户，多为需求居住品质的升级，最求舒适度与房间的功能性。,客户线,金地国际花园,客户认知途径：,客户置业情况分析：,金地国际花园,产品线,87平米二居室,119平米三居室,该户型布局方正设计合理，南向为大开间阳台视觉效果好不足之处在于卫生间入口紧挨主、次卧房门，使用效果不佳,户型南北通透、采光效果好，功能完善，产品设计上并无明显缺陷,金地国际花园,区位：距地铁2号线奥体站2.5公里左右，项目周边公交车线路较多，项目靠近浑南大道、五爱隧道，交通方便，邻近浑河。品牌：金地集团(沈阳)房地产置业有限公司，知名度较高。产品：项目规划、配套设施完善，户型设计合理，大部分产品为全明户型。将功能化和空间美学完美结合，面积区间为83-180平方米，包括二居、三居、四居的多种户型功能完善，通风、采光良好。销售情况：项目总货量为1800套，目前已售出1300余套，剩余户型以二居、三居为主。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，同时有部分体育局工作人员。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。,开 发 商：万科沈阳房地产开发有限公司项目地址：浑南区文汇街16号物业公司：万科物业物 业 费：1.8元/平米建 筑 商：南通五建景观设计：德国WSP 建筑类别：高层装修情况：毛坯均 价：4300元/平开盘时间：2007-8-8入住时间：2008-06总建筑面积：11.5万平占地面积：5万平 容 积 率：2.20绿 化 率：60%,万科新里程,产品基本情况,户型配比,项目以两三居户型为主，所占比例达到95%,万科新里程,销售情况,08年5、6月该项目销售情况良好，价格也保持在开盘后理想水平，随着7月后奥运前夕该项目销量一路下滑，价格也一度走低，主要因素在于奥运期间浑南区域随着交通管制等因素客户实地看房大量下降，奥运后市场转冷及目前属市场淡季，该项目量价齐跌。,万科新里程,客户来源区域,职业特征,客户线,万科新里程,客户来源以沈河、和平为主，其次 皇姑与浑南也具有一定购买力。购买人群为当地电力系统（东电）、公务员、白领及一部分普通职员,客户认知途径,客户置业情况分析,前期报广力度较大，配合网络与路牌宣传。从置业情况分析来看，二次置业是此项目的主要客户体，占其中比重较大，其次为一次置业的小户型群体。,客户线,万科新里程,万科新里程,产品线,80平米二居室,50平米一居室,户型方正，赠送露台面积较大户型功能布局较差,二居室为全南朝向，采光日照效果好，大阳台设计。,万科新里程,产品线,105平米二居室,133平米三居室,105平二居室户型全明设计，通风效果好。但其客厅为东、西朝向且进深长，且采光较差，功能性受到影响。,133平三居室户型方正，南北通透，采光日照效果好且有入户式空中花园设计。主卧、次卧的卫生间相连，布局不理想。,区位：万科新里程位于浑南大道长青街以东，是区域内距离大学城最近的项目，近邻沈阳建筑学院和音乐学院南校区，目前周边配套尚不完善。品牌：沈阳万科房地产开发有限公司，具有沈阳房地产龙头企业地位，口碑效应明显，具有深厚的客户基础。产品：项目建筑为高层产品，户型格局设计方正，规避了空间上的浪费，100平米以上户型设计了宽景露台，面积区间为50-120平方米，以二居、三居户型为主，园林景观及物业服务受客户认可度高。销售情况：一期目前销售率70%左右，07年8月入市后价格稳步上扬，08年5月份达到销售高峰，之后受市场环境影响，其后价格一路下挫，成交低迷。秋展期间新推楼座价格4000元/平起。客群情况：客户主要来源为沈河区、和平区，其次为铁西，从职业特征来看，主要有公务员、银行职员、教师等行业。,万科新里程,小结,开 发 商：金地集团沈阳公司项目地址：浑南区浑南东路18号物业公司：金地物业管理有限公司景观设计：ACLA景观设计公司建筑类别：高层装修情况：毛坯均 价：4300元/平米开盘时间：2008-11入住时间：2010-06 总建筑面积：150平占地面积：76万平 容 积 率：1.84绿 化 率：42%,金地滨河国际社区,产品基本情况,户型配比,该项目主力户型为89-92平米两居，占一期推盘量的47%。,金地滨河国际社区,销售情况,2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源，目前销售事态较差，淡季入市也是造成销售不良的原因之一。,金地滨河国际社区,客户来源以沈河、和平为主，其次为铁西、大东，外地购房客户以抚顺居多。购买人群大多为当地中等收入群体，企业中管、公务员、白领及私营业主购房比例较大。,客户线,金地滨河国际社区,客户线,金地品牌的渲染加之户外广告牌的效应，配合短信和网络，少量的报广宣传。从置业情况分析来看，二次置业占比重较大，其次为一次置业的小户型群体。,金地滨河国际社区,产品线,客、卧双南向一居避免了客厅通过卧室采光的缺陷餐厅较小，客厅和卧室不够方正,68平米一居室,89平米二居室,二居产品采用全明设计，保证了各个房间的通风效果。户型不够方正，南向采光不足,金地滨河国际社区,产品线,该户型南北均有赠送露台，同样为全明户型设计。户型阶梯式，使用性较差,110平米三居室,135平米三居室,135平米三居产品南北通透紧凑得体，客厅、双卧均向阳，居住舒适度高。两次卧户门对开，无阳台设计,金地滨河国际社区,区位：项目位于浑南新区浑南大道18号，沈阳建筑大学北门对面，东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观，滨河生活区域。品牌：金地集团(沈阳)房地产置业有限公司，知名度较高，具有品牌优势。产品：户型设计合理、功能齐全，实用率高，并且所有户型都保证南北通透、采光充分，部分户型还赠送露台，产品主要以80-90平左右的两居和110平、130平左右的三居为主，另外还有精装的60平左右的一居和80平左右的两居，能满足消费者多样的居住需求。销售情况：2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源，目前销售事态较差，淡季入市也是造成销售不良的原因之一。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，公务员、白领、私营业主为主，其中电信、银行等行业客户占有的比重较大。,金地滨河国际社区,小结,区位：我项目地处区域市场核心位置，地理位置上存在一定的优势。开发商：区域内聚集多家品牌实力开发商如：首创、万科、金地。供应量：区域内竞争项目较多，产品供应量较大，而且“浑河湾”和“名流花园”预计会在08年下半年及09年初面市，未来区域市场将会竞争更为激烈。产品：首创国际城/坤泰新界/金地国际花园/万科新里程/金地滨河国际社区等项目产品品质较好，产品南北通透，满足沈阳购买群体的心理。价格：区域市场价格从2008年5-6月的5000元/平米的均价开始下滑，目前区域市场的均价在4500元/平米，区域市场各项目均出现量价齐跌。主力客群：主要来自沈河区与和平区的客户，从行业来看主要以私营业主、公务员、教师、企业年轻白领等客群为主，我项目目标客群以中低端客群为主。,整体区域市场分析,项目一期产品,一期产品户型构成,一期成交客户分析,一期产品户型分析,项目一期处于项目的最北侧项目一期由四栋高层组成。,一期楼座分布图,一期楼座住宅部分技术指标,一期在售楼座,由以上数据可见，本项目各面积户型去化速度比较均匀，成交比例合理；本案一居产品在区域内具有一定稀缺性，应把握此段销售时机，以差异化优势促进成交；本案三居产品户型面积略小于区域内其他楼盘，可通过发挥总价优势促进销售,一期户型配比和剩余套数,项目一期产品,一期产品户型构成,一期成交客户分析,一期产品户型分析,为了充分了解本项目客户的共同特征，从而把握客户需求情况，媒体的有效性，对下阶段的推广形成指导性建议，我们针对180个成交客户情况我们进行了详细的调研。具体进行分析如下：,成交客户分析,从家庭结构来看，单身客群占总比例的49%，成为此户型的主要客群。,成交客户分析,53平米一居室,从成交客户年龄层段来看，25以下与26-30岁的客群为购买此户型的主要群体，主要以自住为主；31-45岁的客群购买此户型主要以投资为主。,从职业类别来看，一般职员是此户型的主要购买力，能承受面积小，总价低的小户型产品。,53平米一居室以自主为主，占59%；在前期市场较好的环境下投资客户也占有41%的比例。,成交客户分析,69平米一居室,单身与两口之家购买比例最高，占总体82%，此户型附加值较高弥补了户型朝北的抗性。,对于25岁以下客户，此户型购买较少，考虑同等面积的两居产品。,从职业类别来看，一般职员是此户型的主要购买力，能承受面积小，总价低的小户型产品。,69平米一居室以自主为主，占64%；对于69平米一居，面积较大，投资客户减少。,成交客户分析,89平米二居室,三口之家购买比例最高，占总体43%，改善居住环境的客户也占有一定的比例。,从成交客户年龄层段来看，26-35岁为购买此户型的主要群体，对89平米的两居较为认可。,从职业类别来看，一般职员和专业技术人员是此户型的主要购买群体，对户型面积及价格能够接受。,89平米二居室户型客户购房动机以自住为主。,成交客户分析,107平米二居室,此户型以两口，三口之家为主，均为结婚人士。,从成交客户年龄层段来看，31-50岁为购买此户型的主要年龄段，无30岁以下客户成交。,从职业特征来看，均为购买力较强的群体，对于107平米两居，面积较大总价高，一般职员群体考虑此面积区间的三居室。,均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级,成交客户分析,109平米二居室,此户型以两口，三口之家为主，均为结婚人士，在此面积下更利于此家庭结构使用。,购买此户型的年龄结构跨越较大,此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，如果作为109平米三居，将便于产品去化。,均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级,成交客户分析,114平米三居室,此户型以三口，四口之家为主。,年龄构成主要以31-55岁。,此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体。,均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级,成交客户分析,120平米三居室,此户型以两口，三口之家为主。,购买此户型的年龄结构跨越较大，31-35岁年龄段所占比例较为突出。,此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，在其工作岗位中处于管理阶层。,均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级,成交客户分析,131平米三居室,此户型购买人群家庭成员较多，对卧室数量要求较高。,36-40岁年龄段所占比例较为突出，此部分客户工作稳定，收入较高能够承受此价位的户型。,此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，在其工作岗位中处于管理阶层。,均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级,他们是都市的，年轻时尚，是有品味的；他们是注重家庭，购置婚房的准婚一族；他们是以自住为主，追求产品实用性的理性购房者；,新都市注重家庭的70、80后一代，理性的购房群体,客户定位,项目一期产品,一期产品户型构成,一期成交客户分析,一期产品户型分析,A2/B2户型：一居室建筑面积：53.72,户型目前所存在的问题：1.户型进深长，采光受影响。2.厨房设计不合理，可有效利用面积。3.卧室窗户太小，墙面太高。客户抗性：面积较大，户型为朝东，朝西向采光,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.户型整体布局不合理，过道狭长，浪费面积较多。2.户型朝北，户型采光不好，基本无日照。3.客厅阳台墙面太高，且为长条窗，不利于采光。4.入户花园部分，面积分区不合理，客户改两居较为困难5.作为舒适型一居产品，主卧面积较小，舒适感体现不够客户抗性：户型朝北且面积较大，考虑同等面积的两居户型,A11户型:一室两厅一卫建筑面积：69.33,一期户型解析,A4户型：二室二厅一卫 建筑面积：89.12,户型目前所存在的问题：1.卫生间的门直对餐厅，影响餐厅的使用。2.次卧采光较差，并且对着空中花园，安全性及私密性较差。3.无生活阳台。4.相邻两户型厨房的窗户较近，且对视，私密性较差。客户抗性：此户型较为理想，北向卧室较暗，对着空中花园私密性较差,一期户型解析,B3户型：两室两厅一卫 建筑面积：107.9,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.卫生间距离卧室较远，影响使用。2.此户型去化速度较慢，可做一部分户型改造成为三居室。客户抗性：面积大总价高，作为舒适型两居功能的提高未得到体现，南北不通透。,A3户型：二室两厅一卫 建筑面积：109.5,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.主次卧房门较近，影响使用和私密性。2.卫生间面积太小，影响使用3.餐厅部分狭窄，不能满足此户型尺度的客户家庭需求；4.此户型去化速度较慢，客户对109平米做成的两居，面积有所浪费，建议一部分户型改造成为三居室。客户抗性：面积大总价高，作为舒适型两居功能的提高未得到体现，南北不通透，考虑此面积的三居户型。,B5户型：三室两厅一卫 建筑面积：114.53,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.次卧采光差，并且对着空中花园，私密性较差。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.卫生间门对着餐厅和次卧，暗卫设计。客户抗性：面积大总价高，北向卧室私密性较差，只有一个卫生间,B4户型：三室两厅二卫 建筑面积：120.57,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.次卧采光差，并且对着空中花园，私密性较差。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.主卧户型面积较大。4.暗卫设计，采光通风效果较差。客户抗性：非南北通透，北向卧室私密性较差,B6户型：三室两厅一卫 建筑面积：131.09,一期户型解析,户型目前所存在的问题：1.客厅面宽4米，进深8.7米，采光较差，南北不通透。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.主卧面积过大。4.作为131平米户型，只有一个卫生间。客户抗性：无舒适型体现，只有一个卫生间,我项目产品与各竞争项目对比,首创47平米一居室,SR 57平米一居室,坤泰52平米一居室,万科新里程50平米一居室,沿海赛洛城52平米一居室,名流45平米一居室,保利达40平米零居,竞争项目的一居产品均为朝南户型，采光好居住舒适，面积小总价低，去化速度快。与上述户型对比，面积不占优势，朝向处于明显劣势，万科一居室赠送较大露台，附加值高。,沿海赛洛城69平米一居室,金地滨河国际社区68平米一居室,我项目产品与各竞争项目对比,竞争项目户型朝南设计，户型方正，居住舒适性高。我项目69平米一居，虽然附加值高，但户型朝北抗性较大，对于一居室面积较大，可考虑改造成两居户型。,名流65平米两居室,我项目产品与各竞争项目对比,沿海赛洛城89平米二居室,首创国际城92平米二居室,金地国际花园87平米二居室,竞争项目两居户型均为南北通透，户型方正，户型功能布局合理。我项目89平米两居虽然也为南北通透户型，但是北侧卧室正对空中花园间接采光，采光较暗，与竞争项目同等面积户型不占优势。,名流90平米二居室,我项目产品与各竞争项目对比,坤泰新界108平米三居室,沿海赛洛城107.9平米二居室,沿海赛洛城109.5平米二居室,万科新里程105平米二居室,坤泰108平米户型为南北通透型三居室，功能划分合理，使用功能较好。万科105平两居，南北通透符合购买需求。,首创国际城121平米三居室,金地国际花园119平米三居室,沿海赛洛城120.57平米三居室,我项目产品与各竞争项目对比,我项目120平米三居户型设计较为认可，户型虽然南北通透，但是次卧直对空中花园间接采光，与竞争户型相比无优势。,名流118平米三居室,首创国际城133平米三居室,金地滨河国际社区135平米三居室,沿海赛洛城131平米三居室,我项目产品与各竞争项目对比,竞争户型均为南北通透户型，双卫设计，厨房L或U型操作台设计，使用性强。,保利达134平米三居室,与竞争项目装修标准对比,与区域竞争项目对比，外墙、门、窗都处于明显劣势。我项目大堂面积及挑高在区域内最高。,尽管面对一定竞争，但中小户型产品在区域内仍属稀缺产品，存在一定的购买需求支撑；我项目产品在朝向和户型设计上存在一定的购买抗性，应增加产品的附加值进行去化。应对策略建议：,小户型前景分析,缩小两居产品面积区间 增加一居LOFT精装小户型 赠送实用性强的附加值赠送开敞式阳 台，拆掉飘窗增加面积；增加入户花园,项目二期产品,二期户型配比及整改方向,二期原始户型设计分析,二期修改后户型设计分析,二期户型配比建议,我项目与区域市场竞争项目产品形式上存在一定的劣势，因此对区域市场竞争项目深度调研后，得出区域市场小户型存量较少。政府新出台个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%收取，居民首次购房最低首付款比例调整为20%等政策的出台，小户型产品购买门槛降低。我项目二期产品应填补市场空白，根据目前去化的产品比例和目标客户的认可度，二期产品比例变化不应过大。建议推出精装loft小户型产品，提升项目品质主打差异化，打造南向舒适型一居；北向一居产品面积在40平米左右，提升产品的附加值。两居产品的面积区间在65-90平米，赠送露台、凸窗等方便整改的附加值。三居产品95-110平米经济型和110-125平米的舒适型增加产品的舒适性和附加值，增加产品在市场中的竞争能力。,二期户型配比建议,户型设计原则,二期户型设计，在产品上和一期形成差异化；并在设计形式上有所创新；保证户型设计合理化与功能空间的扩大化，在不违反原则的情况下“偷面积”，提高性价比；追求户型设计的亮点与附加值。,两房及卫生间的步入式窗台为赠送面积。,84.12m,步入式窗台层高2.2m，可容纳一个书桌的宽度，没有太大的压抑感，对于小户型来说相当实用。,步入式窗台,住宅产品建议高性价比细节,超大入户花园/大阳台入户花园和阳台只计一半建筑面积，甚至可以”抢“出一个房间。注意事项：1、凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成空间庭院的感觉。2、东北需给此空间预留取暖设施。,阳台一部分变成房间,阳台变成房间,住宅产品建议高性价比细节,低台凸窗/步入式外飘窗带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样会在外立面上凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效偷到面积。注意事项：大凸窗设计会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。,50公分,2.2米,标准地台凸窗,2.2米,50公分,步入式外飘窗,住宅产品建议高性价比细节,设计时将其中一个房间不装窗户而当做阳台，业主入住后将此房间封闭,可当做单独房子使用。,半封闭房间,住宅产品建议高性价比细节,外飘窗、凸飘窗,外飘窗(1-1.5m),飘窗设计不但丰富了室内空间、增加了采光，而且不计算面积。窗：除了通常的平面窗以外，还可运用角窗、飘窗、弧形窗等设计。,住宅产品建议高性价比细节,二期户型修改原则,感谢聆听,